城市综合体建设初步方案.docx

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城市综合体建设初步方案

城市综合体建设初步方案

一、概念界定

城市综合体是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

二、典型特征

特征一：

超大空间尺度。

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。

由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

特征二：

通道树型交通体系。

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。

这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

特征三：

现代城市景观设计。

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

特征四：

高科技集成设施。

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。

其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

三、选址标准

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。

（一）必须有营造园林景观的基础

城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。

（二）必须具有交通便捷的区位优势

城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。

最好位于地铁站或交通便利位置。

交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。

（三）必须营造齐备的生活系统

为满足城市各阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多形态多层次生活需求，城市综合体必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。

四、业态形式

（一）商务

商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。

一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。

城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

（二）商业

商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。

零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。

能够充分满足各类阶层的消费需求。

（三）居住

居住是城市开发的基本成分，城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市各阶层人士的居住需求。

（四）酒店

酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。

五、开发标准

城市综合体开发应由商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上的城市功能组成。

计入容积率的建筑面积不宜小于300万平方米。

除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能，形成具有特色的大型城市综合体项目，如商业综合体、酒店综合体、会展综合体等；主导城市功能的建筑面积应不小于总建筑面积的25%。

六、政策措施

（一）旧城改建

1、城市旧区改建的原则。

依据《城市规划法》第27条的规定，旧区改建应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则。

根据旧区改建的原则要求，当地人民政府应当采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜；有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。

2、城市旧区改建的重点。

城市旧区改建的重点是对危房集中、设施简陋、交通阻塞、污染严重的地区进行综合整治，通过成片拆除重建或局部调整改建的方法，使各项设施逐步配套完善。

城市旧区改建的最终目标是要改善环境质量、交通运输和生活居住条件，加强城市基础设施和公共设施的建设，提高城市综合功能。

（二）基础设施

市政基础设施建设对城市综合体发展具有重要的基础性、支撑性作用。

是保障城市综合体可持续发展的关键性设施。

在城市综合体开发建设中，市政基础设施建设应充分考虑以下几方面：

1、城市综合体专项规划制定过程中和项目策划阶段，必须将市政基础设施建设作为重要建设内容，按城市综合体发展定位、人口规模等提出设施承载需求指标，并征求建设及相关部门意见。

2、城市综合体建设应遵循市政基础设施规划先行原则，保障设施建设用地需求。

地方人民政府应组织编制市政基础设施各专项规划，加快道路及附属设施建设，高起点规划建设供排水、供气、环卫设施及城市管理数字化信息系统。

对有条件的城市综合体市政公用基础设施，纳入所在城市统筹建设，提高设施利用效率。

鼓励和支持城市综合体内推行节水和固体废弃物综合利用项目的实施。

3、城市综合体建设中市政基础设施配套工程坚持政府主导，社会参与的模式。

各级政府应加大财政投资力度及政策扶持，可以从本级土地收益中划出不低于10%的资金用于配套基础设施的前期建设，保障建设资金。

大力推动市政公用设施市场化，鼓励社会投资者参与城市道路、污水、垃圾等市政公用设施的投资、建设和运营。

对社会资金承担建设城市综合体内基础设施的，可在所收取的基础设施配套费中按不高于50%的比例返还投资人。

省级财政专项资金给予适当贴息补助。

（三）住房建设

1、关于开发主体的培育。

一是大力扶持现有较好开发基础、较强投资能力、较佳运营绩效的综合开发投资企业，使之发展成为规模实力强、运作水平高、品牌影响大的综合性开发企业。

二是培育新型综合性开发企业。

通过战略合作、项目试点、专业配套等途径，积极扶持具有一定实力基础、投资意愿强、发展潜力大的开发企业，使之转型发展成为新型的城市综合体投资开发主体。

三是大力扶持民营资本投资支撑各类城市综合体功能的经营业态，通过连锁经营、战略联盟、组团发展等途径，重点鼓励发展购物中心、商务办公、会展贸易、休闲旅游、文化创意、研发设计、餐饮酒店等功能型专业运营商。

2、关于扶持政策。

一是通过减免相关规费鼓励加快推进城市综合体项目建设，如缓缴城市基础设施配套费等。

二是加大金融支持力度，如各商业银行在权限范围内给予下浮利率的支持，以减轻城市综合体项目的融资成本，三是优先供应土地。

在符合土地利用总体规划和城市规划前提下，各市、县（市）区将城市综合体用地优先纳入年度土地供应计划，每年安排一定比例的用地通过“招拍挂”方式出让。

（四）安居工程建设

1、进一步扩大保障对象和范围。

在城市综合体内配建以公共租赁住房为主的保障性住房，扩大保障对象，解决乡镇科教文卫体公职人员、产业工人、进城农民工等各类符合条件人员的住房问题。

2、加大棚户区改造力度。

城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。

着力加大城市和国有工矿棚户区改造力度，加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续发展道路。

3、加大城镇保障性安居工程基础设施配套建设力度。

为提高各类保障性住房的入住率，尽快使城镇保障性安居工程的建设成果转化为惠民，将进一步增加城镇保障性安居工程配套基础设施建设的投入。

这对完善城镇基础设施的服务能力和质量，拉动城镇经济增长、推进城镇化进程，促进城市综合体建设具有十分重要的作用。

（五）园林绿化

（六）绿色节能

1、建设任务

城市综合体绿色建筑达到100%，其中居住建筑全部达到一星级以上，公共建筑达到二星级以上。

实现建筑用能结构优化配置，优先利用太阳能、地热能等可再生能源和天然气等清洁能源。

根据经济发展水平，规划建设集中供冷供暖设施。

建设城市综合体建筑能耗管理系统平台，实现建筑能耗动态实时监测，有效管理建筑用能系统运行。

2、保障措施

协助城市综合体项目争取国家绿色建筑、可再生能源建筑应用等补助资金。

协调有关部门，通过财政手段、税费减免、低息贴息等激励手段，鼓励在城市综合体项目中发展绿色建筑和推广可再生能源建筑应用技术。

采取特许经营或合同能源管理等方式，鼓励建立城市综合体集中供冷供暖设施。

（七）资金补助

按照支持城市综合体跨越发展的要求，根据建设规模制定相关措施和补助标准加强对城镇基础设施、保障性安居工程、农村危房改造、村庄整治等项目的资金支持。

附录：

1、****发改局《关于*******迁建工程项目建议书的批复》

2、****村镇建设管理所《*******迁建项目用地红线》