俱乐部年度经营思路绝对精华.docx

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俱乐部年度经营思路绝对精华

俱乐部年度经营思路-绝对精华

XX年经营思路及工作计划

一、概述

1.前期工作回顾

XX公司于2011年8月中标XXAA承租经营项目，9月成立筹备组，11月成立全资项目公司——XXXX文化体育发展有限公司（以下简称“公司”）。

经过前期的深入调研和规划，明确本项目将以地产项目为核心，配以高端马术俱乐部、高尔夫练习场、私密性高端餐饮会所等商业项目为前期品牌拉力，最终打造一个集体育运动、健身、娱乐、高端商务休闲、房地产项目开发于一体的复合型商业项目。

筹备期内针对房地产开发，公司向XX市国土资源局历城分局和XX市历城区规划局及时报送了房地产设计规划，积极准备将来的土地性质变更和招拍挂工作。

针对配套商业项目，公司对会所进行了功能定位和概念设计；进行了马术俱乐部前期筹备工作，如马房完善，引进马匹并对马匹进行系统调教和训练；初步建设经营管理团队并随业务发展建章立制。

经过前期筹备，公司基本具备了在2012年展开基础建设并开展部分经营活动的条件。

2.目前经济环境的变化

国务院2011年初围绕“限贷”、“限购”、“限价”、“保障房”等几个关键词连续出台多个限购政策，而且越来越严厉。

限购政策的效果在2011年10月开始明显体现，销售量明显下降。

2012年初召开的中央经济工作会议再次重申“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。

可以预见，2011年楼市的调控政策，包括限贷、限购等政策2012年均会延续。

具体到XXAA项目的配套土地，目前调控政策的持续使房地产商普遍处于观望状态，使公司在寻找房地产开发合作伙伴上难度加大。

但同时我们也应看到，低密度高端住宅的稀缺性决定了市场的需求依然会缓慢释放，在高通胀预期下，低密度高端住宅的抗压保值能力得到肯定，促使低密度高端住宅在限购市场中依然面临新的机会和竞争，有资金实力的开发商仍可能倾向于在2012年以较低的价格拿地。

3.目前公司面临的困难

（1）土地招拍挂方面的优势可能减弱甚至消失

因土地竞拍者减少，公司在土地招拍挂方面的优势有可能不再明显甚至消失，直接影响合作伙伴的寻找。

若2012年公司无法找到合作伙伴，则单靠XX公司的资金实力无法顺利进行土地招拍挂。

这样未来2-3年XX公司在商业配套项目开发上的投资压力将加大，也无法通过房地产项目的收益弥补在商业项目上的投资。

（2）对政府资源整合工作不到位

要想更好的为赛马场项目聚拢人气，推动项目的成功运作，需要充分吸引政府方面的关注，特别是房地产开发、专业赛事的举办以及未来博彩业的发展更是需要政府的主导和支持。

目前公司在对政府相关资源的整合利用上还未充分发掘，需要XX公司上下充分调动、协调相关资源，进一步做好文化建设大文章，争取省市政府更多优惠政策的支持。

（3）缺乏专业的经营团队

商务会所、马术俱乐部、高尔夫练习场和赛事的经营均需要专业团队的支撑，目前XX公司内部基本不具备相关专业人才，需根据业务开展进度尽快配备合适的专业经营团队。

4.2012年的总体工作思路

针对公司当前面临的困难，我们对2012年的总体工作思路定位如下：

以投入最经济、提高营收能力、夯实基础、避免今后发生重复建设为原则，打造专业经营团队，逐步开展各项基础建设和经营活动。

5.2012年主要的工作任务

（1）积极进行房地产项目的招商工作

2012年公司将在深入进行市场调研、项目整体包装策划等工作的基础上，积极寻找合适的房地产项目合作伙伴。

详见附件1《房地产板块2012年工作思路及实施计划》。

（2）基础建设

完成商务会所、马术俱乐部的设计、装修及2012年马术俱乐部经营活动所需的基础建设；

完成园区场地整理及绿化配套工程；

高尔夫练习场拟立足寻找合作伙伴，或暂缓投建；

（3）经营管理

开展马术俱乐部经营活动；

开始会所试运营；

完善团队建设和内部管理。

上述工作任务的具体实施计划见本文第三部分。

二、马术俱乐部和商务会所建设方案探讨

2012年我们首先面临的工作重点和难点是商务会所和马术俱乐部如何建设的问题。

会所和俱乐部的建设方案如何选择，应建立在系统分析其功能需求的基础上，现分析如下：

（一）马术俱乐部功能要求分析

1.俱乐部拟开展的业务

根据公司拟定的《马术俱乐部经营思路及2012年工作计划》（详见附件2），俱乐部2012年及未来2-3年拟开展以下业务：

青少年马术培训

发展马主会员

赛事

会员活动

马匹交易

旅游、休闲娱乐等群众性体育文化活动

2.功能配套需求

现有马厩可容纳189匹马，除去赛事及预留马位外，马匹上限为150匹，其中40-50%为马主会员寄养马匹。

俱乐部运营前期以20匹-30匹为基数，10个普通会员一匹教学马为前提，可招纳300-500个会员。

据此推算俱乐部业务活动和配套设施规模：

室内功能设施

★培训教室

建立培训室2间，供小班制教学使用，教室规模：

容纳5-8人。

★展厅

设置展厅一间，进行马文化、马匹种类介绍、器具、马术竞技等相关展示，同时可容纳10人参观。

也可利用走廊,大堂一角及整体配套不设专门房间。

★更衣储物区

设置非记名公用衣柜50个，记名衣柜60-80个，如有必要可增设洗衣、擦鞋服务。

★洗浴区

为宾客配套淋浴区一个，要求男宾区可同时容纳10人，女宾区可同时容纳2-4人。

★会员休息区

供30-50会员休息、简餐咖啡。

★马具商店

建立100m2左右马具店铺，为客户选购各档次马具及马术装备提供便利。

★鞍具房

普通会员及散客及VIP专用鞍具房各一间，各能摆放30-50套鞍具，总容纳量为80-100套鞍具。

一般俱乐部中鞍具与会员的比例在10-20%。

★医务室

轻微外伤处置，简单急救

★前台接待区

俱乐部前台接待、引导，并承担部分销售功能。

★VIP包间

在景观及观马视野最好的位置设置VIP包房5席，每间可容纳8-10人；将其年使用权与会籍绑定出售，提升会籍价值（如企业会员，顶级家庭会员等）。

室外功能设施

★室外马术练习场

标准场地2个，规格60m×90m，根据会员马术水平的不同，每场最大会员接待量10-20人不等，两个场地同时开放最多可容纳会员40人，教练员10人。

★室内马术练习场

室内综合场地1个，满足障碍赛比赛（不小于60m*90m）、盛装舞步比赛（不小于60m*20m）需求，同时可满足室内马术表演，马术训练等活动需要。

最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。

（场地面积及预算需专家提供专业意见）

★调马圈

建设调马圈4个，可供4个初学者练习或教练调马。

赛事功能配套

★赛事器材仓库

设器材仓库1间可容纳各类马术赛事器材器具的存放，面积200平方米。

★赛事信息发布中心

接有宽带网络、WIFI，配置台式电脑、打印复印传真机等。

具有容纳20人工作的能力，可使用商务会所的商务中心，或赛事时搭建临时帐篷。

★赛时参赛队伍、志愿者队伍就餐及休息区

赛时可使用商务会所。

（二）会所功能要求分析

经过前期与有意向的酒店管理团队沟通，若需合作方投资会所装修，则对方普遍担心合作理念差异及合作年限问题，寻找合作伙伴的难度相对较大。

因此我们对会所经营的功能需求分析是建立在我方投资装修会所的基础上制定的。

1.会所拟开展的业务

高端餐饮

商务会议

健身休闲娱乐等配套功能

2.功能配套需求

商务会所大堂，包括前台接待区、商务中心；

简餐咖啡厅；

餐饮包房：

包括小型餐饮包房、中型餐饮包房、高档餐饮包房；

后勤区域：

包括厨房、物业办公室等；

多功能厅：

满足商务会议、公司年会、商务集会等功能；

会见厅/接待室：

满足高端洽谈、接待的功能；

娱乐健身区域：

包括健身房、棋牌、桌球等功能；

公共卫生间；

雪茄红酒吧（根据需要）。

（三）建设方案

（1）建议方案

根据以上功能分析，我们提出4个建议方案，分别如下：

一期:

商务会所与马术俱乐部整体设计、合并装修，二期:

建设室内训练场。

方案说明：

一期对会所主楼进行部分扩建并和打台整体设计装修，使其兼具商务会所和马术俱乐部的功能；二期在会所北部建设室内训练场。

a.商务会所兼马术俱乐部面积划分及总预算

本案需对会所主楼进行扩建并和打台一并装修才可满足各功能区的需求，总建筑面积7047平米，根据功能要求需要一二层装修面积6180平米，备用区867平米，但是外立面需要全部改造。

预算金额2622万元，面积划分及预算明细如下：

序号

内容

空间

数量

单位

面积

面积

（m2）

单价

（元/m2）

总造价（元）

1

外立面改造

会所及打台部分

2622.6

500

1311300

2

设备

空调、消防、电梯等

7047

500

3523500

3

屋面改造费用

二层屋面防水铺砌及栏杆等

469.47

260

122062

4

土建改造费用

1900

3711200

4.1

一层土建改造部分

简餐区加建

268.2

1800

482760

大堂加建

161.7

1800

291060

餐饮区加建

160.1

1800

288180

包房阳台加建

291.2

2300

669760

办公区加建

68.8

1800

123840

小计

950

1855600

4.2

二层土建改造部分

会议区加建

268.2

1800

482760

大堂加建

161.7

1800

291060

餐饮区加建

160.1

1800

288180

包房阳台加建

291.2

2300

669760

会见厅加建

68.8

1800

123840

小计

950

1855600

5

装修部分

17553190

5.1

装修设计费

6179.9

200

1235980

5.2

装修费用

6179.9

16317210

5.2.1

一层装修及配饰家具

大堂

1

398.9

398.9

3000

1196700

简餐区

1

519.8

519.8

2000

1039600

厨房

1

186.2

186.2

3500

651700

购物中心

1

109.5

109.5

1500

164250

值班区

1

32.5

32.5

300

9750

走廊

1

137.9

137.9

1200

165480

更衣室

1

242.5

242.5

2000

485000

办公区

1

173.5

173.5

600

104100

楼梯间

1

64.8

64.8

300

19440

餐饮小包

2

71.7

143.4

3000

430200

餐饮中包

4

140.8

563.2

4000

2252800

餐饮走廊

1

250.5

250.5

1500

375750

员工区

1

207.1

207.1

500

103550

客用卫生间

1

48.2

48.2

4000

192800

小计

3078

7191120

5.2.2

二层装修及配饰家具

多功能厅

1

616.5

616.5

3000

1849500

大堂及走廊

1

554.2

554.2

2000

1108400

会议仓库及楼梯间

1

93.8

93.8

300

28140

传菜间

1

39.5

39.5

500

19750

客用卫生间

1

32.1

32.1

4000

128400

红酒会

1

195.4

195.4

3500

683900

会见厅

1

237.6

237.6

2500

594000

淋浴区

1

191.2

191.2

2500

478000

健身房

1

166.1

166.1

2000

332200

商务中心

1

35.7

35.7

2000

71400

餐饮走廊

1

247.6

247.6

1500

371400

餐饮大包

4

173.05

692.2

5000

3461000

小计

3101.9

9126090

总计

26,221,252

b.室内训练场面积及总预算

室内训练场预算728万元，主要用于障碍赛比赛、室内马术表演，马术训练等活动需要及平时教学培训和休闲骑乘使用，包含障碍赛标准场地60m*90m、盛装舞步场地20m*60m，建筑面积7280平米（65米*112米），最大会员接待量10-20人，容纳观众200-300人。

设计施工总预算约728万元（=1000元/平米*7280平米）。

（场地面积及预算需专家提供专业意见）

c.各期建设内容和投资汇总

进度

建设内容

面积需求

投资金额

一期

商务会所加马术俱乐部

综合设计装修

6180平米

2622万元

二期

室内训练场

建筑面积7280平米

728万元

合计

3350万元

一期商务会所独立装修，马术俱乐部独立建设，二期建设室内训练场

方案说明：

一期将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修，以广告牌等形式遮盖），在会所南部新建一个马术俱乐部，并修建与马术俱乐部配套的绿地花园，面积1.5-2亩，用于高端会员的休闲、户外烧烤等；二期在马术俱乐部南部建设室内训练场，并修建马厩通往马术俱乐部的水泥路200米。

a.独立商务会所面积划分及总预算

该方案装修总面积4040平米，总预算1430万元。

具体如下：

编号

用途

数量

单位

面积

（平米）

面积

（平米）

单价

（元/平米）

总造价

（元）

1

设计费

4040

200

808000

2

土建改扩建费用

846.8

1800

1524240

3

外立面改造费用

1758.6

500

879300

4

屋面改造费用

469.47

260

122062.2

5

装修费用

4040

2912

11764000

5.1

会所大堂

1

460

460

3000

1380000

5.2

公共空间

1

400

400

1200

480000

5.3

一楼零点大厅

1

600

600

2000

1200000

5.4

小型餐饮包房

8

40

320

2200

704000

5.5

中型餐饮包房

3

80

240

2500

600000

5.6

高档餐饮包房

1

170

170

5000

850000

5.7

总厨房

1

300

300

3500

1050000

5.8

公共卫生间

2

60

120

4000

480000

5.9

多功能厅

1

700

700

3000

2100000

5.10

会见厅及附属设施

1

230

230

4000

920000

5.11

娱乐健身会所

1

300

300

2000

600000

5.12

雪茄红酒吧

1

200

200

3000

600000

总计

4040

3539

14297602

b.俱乐部面积划分及总预算

该方案俱乐部预计总面积1155平方米，总造价486万元，具体如下：

编号

分类

用途

数量

面积

（平米）

总面积

（平米）

单价

（元/平米）

造价

（元）

1

设计费

1155

230

265650

2

基建成本

1155

1600

1848000

3

设备费用

1155

500

577500

4

装修部分

1155

1876

2167000

4.1

教学展示

培训教室

2

40

80

800

64000

马术相关展示

0

0

4.2

会员服务

更衣储物区

1

150

150

2000

300000

洗浴区

1

60

60

2500

150000

会员休息区

1

100

100

2000

200000

VIP会员包间

5

30

150

2400

360000

接待室

2

50

100

2000

200000

马具商店

1

100

100

1200

120000

医务室

1

20

20

800

16000

4.3

公共空间

大堂

1

60

60

3000

180000

商务中心

1

40

40

1200

48000

公共卫生间

2

40

80

4000

320000

走廊及其他公共空间

1

120

120

1200

144000

4.4

后勤服务

办公室

3

25

75

600

45000

员工卫生间

1

20

20

1000

20000

总计

1155

4206

4858150

c.俱乐部内部绿地

绿化及景观建设预算50万元。

d.室内训练场：

参考方案一

e.马厩至室内训练场道路：

200米长，7米宽，预算20万元。

f.预算汇总

进度

建设内容

面积需求

投资金额

一期

商务会所设计装修

4040平米

1430万元

马术俱乐部建设装修

1155平米

486万元

内部绿地花园

1-2亩

50万元

二期

室内训练场

建筑面积7280平米

728万元

马厩至室内训练场道路

200米

20万元

合计

2714万元

一期商务会所独立装修、马术俱乐部与室内训练场合并建设

方案说明：

该方案一期即完成商务会所、马术俱乐部和室内训练场的全部建设。

具体为将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），在马厩北部合并建设室内训练场兼马术俱乐部。

由于室内训练场是高端马术俱乐部必备的基础设施，尽早建设室内训练场有利于高端会员的开发，提升俱乐部整体水平和档次。

同时将室内训练场与马术俱乐部合并建设，可节省总体建设空间，缩短宾客从俱乐部到训练场地的距离，方便宾客观赏和俱乐部管理，提升俱乐部整体实用价值。

该方案商务会所预算1430万元（参考方案二）；室内训练场加马术俱乐部预算1214万元（参考方案二）。

各期预算汇总如下：

进度

建设内容

面积需求

投资金额

一期

商务会所设计装修

4040平米

1430万元

室内训练场兼马术俱乐部

建设装修

马术俱乐部

室内训练场

486万元

728万元

合计

2644万元

主楼建设为商务会所、打台改建为马术俱乐部，在打台北侧建设室内训练场

方案说明：

将会所主楼装修为独立的商务会所（打台部分预留，暂不装修），室内训练场和马术俱乐部合建，同时将打台作为该建筑物的一部分包含在其中。

因该方案室内训练场的选址距离马厩较远，需新建从马厩到室内训练场的封闭通道一条，长度需500米，宽度3米，高度3米。

商务会所预算1430万元（参考方案二）；

马术俱乐部建设装修成本参考方案三，室内训练场较前述方案需增加土方工程约40万元。

新建从马厩到室内训练场的封闭通道预算约75万元。

进度

建设内容

面积需求

投资金额

一期

商务会所设计装修

4040平米

1430万元

室内训练场兼马术俱乐部

建设装修

马术俱乐部

室内训练场

封闭通道

486万元

768万元

75万元

合计

2759万元

（2）方案选择的依据

可行性

根据商务会所与马术俱乐部的功能需求分析，两者在功能上基本无重合。

若将两者合并设计装修，可不必再另外建设马术俱乐部，但马术俱乐部与商务会所经营相互干扰，将增加管理难度，影响经营的灵活性。

若分别独立装修建设，一方面有利于打造商务会所的高端私密定位；第二有利于增强马术俱乐部的专业性。

因此，我们认为将会所与马术俱乐部分别独立建设、装修较可行。

经济性

四种方案总投资额、分期投资额对比如下：

项目

一期投资

二期投资

总投资

（万元）

内容

金额

（万元）

内容

金额

（万元）

方案一

会所、俱乐部合并装修

（含打台面积）

2622

室内训练场

728

3350

方案二

会所独立装修（不含打台）

1430

室内训练场

728

2714

俱乐部独立建设

486

俱乐部内部绿地花园

50

至马厩的道路

20

一期小计

1966

二期小计

748

方案三

会所主楼独立装修

（不含打台）

1430

2644

俱乐部、室内训练场

合并建设

1214

一期小计

2644

方案四

主楼装修为会所

1430

2759

俱乐部

486

室内训练场

768

封闭通道

75

一期小计

2759

从上表可以看出，总投资额方案三最低；一期投资额方案二最小，方案灵活性强。

功能最大化

方案三、四将高端马术俱乐部必备的室内训练场放入一期完成，使马术俱乐部的建设一步到位，有利于马术俱乐部完善综合服务功能，提升俱乐部档次。

（3）方案建议

通过综合对比，将俱乐部与会所独立建设装修的思路比较可行，根据资金充裕情况，建议优先选择方案二。

三、2012年工作实施计划

1.房地产方面

通过分析，我们认为赛马场项目的房地产板块比较适合作为销售核心式的主题地产。

一方面因为项目可开发面积较小，无论从投资规模、还是时间上都有很大的限制条件；另一方面，项目具有的赛马以及高尔夫配套，都提供了相关的前提条件。

如果将地产板块拿出来进行合作，我方的合作资源应该体现在“主题”这两个字上，如何能最大化地发挥“主题”对地产销售的作用，将是我方地产方面工作的关键。

2012年公司拟在该板块开展以下工作

（1）开展市场调研工作

（2）对项目进行整体包装策划

（3）进行整个项目的概念性规划设计

（4）探讨与区政府签订《开发协议书》的可能

（5）积极进行项目的招商工作。

该板块工作思路及具体计划详见附件1。

2.基础建设方面

（1）完成会所装修

投资1430万元（详见附件5）。

时间计划（详见附件