一季度荆州城区房地产市场运行分析.docx
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一季度荆州城区房地产市场运行分析
2014年一季度荆州城区房地产市场运行分析分享到：
一、目前荆州房地产市场形势
今年一季度荆州房地产市场形势与全国大多数三四线城市相似，供过于求比较突出。
（一）一季度销售下滑
今年一季度，荆州城区商品住宅供应量13313套，面积146.52万平方米，同比增长1.2倍；销售备案2136套，面积22.77万平方米，同比下降5.6%。
销售下降主要发生在2、3月份。
1月份因去年的市场惯性，销售较好，其后则逐月下滑。
表面上看下降幅度不大，而且趋势与去年一季度相同，但考虑到是在供应量增长1.2倍的情况下下降5.6%，销售率只有16%，不到上年同期销售率的一半，所以实际销售情况远不及去年同期。
春节期间销售备案27套，同比下降35.7%，没有出现人们期盼的返乡置业高潮。
（见表1、表2、表3）
表1：
2014年1—3月荆州城区商品住宅分月网签备案情况
1月
2月
3月
套数
面积（m2）
套数
面积（m2）
套数
面积（m2）
2013
833
90113
784
80868
645
66570
2014
842
92336
711
75490
583
同比（%）
1.1
2.5
-9.3
-6.6
-9.6
-10.1
表2：
2014年1—3月荆州城区商品住宅供应、销售备案情况
供应
销售
销售率
（%）
套数
面积（m2）
套
面积（m2）
2013.1-3
2262
237551
37.0
2014.1-3
13313
1465162
2136
227653
16.0
同比（%）
118.0
120.0
-5.6
-4.2
-56.8
表3：
2014年春节期间荆州城区商品住宅销售备案情况
供应
销售备案
销售率
（%）
套数
面积
套数
面积
2013年春节期间
4857
542152
4345
0.9
2014年春节期间
10816
27
2442
0.2
同比（%）
122.7
1230.6
-35.7
-43.8
从今年1月—4月6日每周网签备案情况看，虽有起伏，但总的趋势也是下降的。
近三分之一的楼盘连续两周无网签备案记录。
各楼盘销售不平衡。
在市场整体下滑的情况下，仍有不少楼盘取得较好的销售业绩。
从销售备案套数排名前10名看，去年一季度前10名共销售1545套，占全部销售套数的68.3%。
今年一季度前10名共销售1395套，比去年减少150套，下降9.7%，占全部销售套数的65.3%。
今年排名第一的荆州绿地之窗一期销售400套，比去年同期排名第一的凰巢世家住宅小区增加119套，说明荆州绿地之窗在地段增值潜力、产品类型和综合品质、合适的价位等方面均有优势，得到市场认可。
（见表4）
表4：
2014年一季度荆州城区楼盘商品住宅网签套数前10名比较
2013年一季度
2014年一季度
排名
项目名称
网签
套数
排名
项目名称
网签套数
1
凰巢世家住宅小区
281
1
荆州绿地之窗一期
2
美林湖畔二期
259
2
美林湖畔三期8、28号楼
3
中豪明珠城
231
3
中豪明珠城1-17号楼
127
4
景湖·菁菁家园3、4、5栋
172
4
南国城市广场一期1—4号楼
5
南国城市广场5-7号楼
137
5
合汇公园天下
6
检苑小区1、2号楼
102
6
荆州万达广场C1-C3、B1-B5
7
金江宝邸18-23、28栋
99
7
长江尚品二期
8
雅泰金锐
92
8
楚天都市佳园一期
76
9
吉祥凤凰城C区
90
9
上海公馆1-4号楼
73
10
亚华·宝塔湾一期
82
10
荆州人信汇1—7号楼
合计
合计
各区域销售不平衡。
荆北新区。
本区域目前只有绿地之窗一个项目，该项目本季度可供销售套数不多，只有442套，网签备案400套，销售率90.5%，高居荆州城区之首，但不能代表该区域情况，只是个案。
沙北新区。
本区域有3个项目，本季度可供销售套数1453套，网签备案246套，销售率16.9%。
除荆北新区外，该区域销售率最高。
沙市区。
本区域有29个项目，本季度可供销售套数4950套，网签备案680套，销售率13.7%。
荆州区。
本区域有16个项目，本季度可供销售套数2805套，网签备案363套，销售率12.9%。
荆州开发区。
本区域有11个项目，本季度可供销售套数3663套，供应量居第二位。
网签备案446套，销售率12.2%，销售率最低。
但该区域的中豪明珠城项目销售较好，连续两年稳居一季度销售排名第3名。
（见表5）
表5：
2014年一季度荆州城区各区域销售率
楼盘
个数
本季可供销售
套数
本季网签备案
套数
销售率（%）
荆州开发区
11
3663
446
12.2
沙市区
29
4950
680
13.7
沙北新区
3
1453
246
16.9
荆州区
16
363
12.9
荆北新区
1
442
400
90.5
合计
16.0
（二）商品住宅供应量继续增长
今年一季度，市场供应量仍大幅增长，与销售下滑的趋势截然相反。
实际上，去年下半年供求失衡就比较明显，今年供大于求矛盾更突出。
1、库存量大幅增长
截至3月底止，荆州城区在售楼盘库存量11178套，面积124万平方米，比去年同期增长2倍，足够在销售旺盛的状态下消化一年。
（见表6）
表6：
2014年一季度荆州城区各区域库存量
区域
住宅
商业（底商）
套数
面积（M2）
套数
面积（M2）
荆州开发区
沙市区
沙北新区
荆州区
荆北新区
合计
上图显示，沙市区库存量最多，为4270套；其次是荆州开发区，3217套；荆州区居第三，2442套；沙北新区第四，1207套；荆北新区只有一个项目，仅余42套。
荆州区库存量虽然居第三，但销售率一直比较低，所以去化任务不可轻视。
沙市区库存量虽然最多，但地处老城区，人口多、配套设施完善、集聚力较强，销售率也比较高，减少库存的压力相对较小。
值得关注的是荆州开发区，库存量居第二，人居环境不如沙市区，近期增量直线上升，去化压力相当大。
2、老盘、新盘增量巨大
据网上公示的资料，万达广场、绿地之窗、南国城市广场、楚天都市佳园、合汇公园天下、日月星国际华侨城、中豪明珠城、城市御园、申博商贸城等部分总规模20万方以上的大盘后续增量约300万平方米。
目前在建和即将开工，2014年3月底以后开盘的项目有34个，总建筑面积602万平方米。
其中：
荆州开发区将新增261.4万平方米，仅金源世纪城一期就将新增167.81万平方米；沙市区将新增187.91万平方米；沙北新区将新增64.05万平方米；荆州区将新增15.21万平方米；荆北新区将新增73.05万平方米。
旧城改造和城中村改造供应量也逐步增加。
近期开工的荆沙村1—4号地块总面积370亩，可建房屋面积110万平方米，除还迁36万平方米外，新增商品房74万平方米。
荆州城区2014年棚户区改造和还建房项目19个，总建筑面积274.5万平方米，其中绝大多数是商品房。
另外，已获得规划许可的部分保障房项目10个，总建筑面积87.53万平方米，其中有一部分数量不明的商品房。
3、产业地产项目包含的商品房数量巨大
一些产业地产项目，如天下广告文化产业园、荆州卓尔城、中国天谷、百盟商城、竹叶山商贸城，以及李埠临港新城、华中农高区等，都包含一部分商品住房。
例如：
华中农高区核心区3500亩二类居住用地，2015年之前开工建设；中国天谷200亩商住用地近期开工建设；百盟商贸城中SOHO城47.25万平方米。
此外，碧桂园、保利房地产、华侨城集团也将入驻荆州。
华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型央企，国内“旅游+地产”模式的创造者与引领者。
华侨城集团虽然号称“从旅游地产模式转型为文化旅游模式”，但仍以大体量住宅开发为主，只不过为住宅地产戴上“文化与旅游”的帽子，并没有纯粹的旅游项目。
2013年华侨城收入仍主要来自房地产业务。
华侨城集团多年来开发周期长、项目去化率低、资产负债率高达71.17%，超过业内70%的负债率警戒线，隐忧频现。
今年2月18日，出身地产商、曾任西安曲江文化产业投资（集团）有限公司总经理的西安市副市长段先念接任华侨城集团总经理。
正是对房地产业务的依赖，华侨城在2013年年报中表示，未来将高度关注政府以人为核心的新型城镇化和培育新的区域经济等政策带来的机遇，强化对城市市场机会和风险的研究，在市场比较平稳、发展潜力较大、供求结构较为健康的区域和城市加快资源获取速度，实现快速扩张，增加“短平快”房地产项目的数量，加快新盘上市速度，进一步加快周转速度，实现更大的销售规模和快速的现金回流。
碧桂园、保利房地产、华侨城集团等大企业入驻荆州，将进一步推动荆州城区房地产市场供应急剧增长，供求关系将更加不平衡。
（三）土地供应量大幅增长
最近市政府下达了荆州城区2014年度国有建设用地供应计划。
计划安排2014年度荆州城区住房用地276公顷（4140亩），其中，各类棚户区改造用地119.01公顷（1785.15亩），公共租赁房3.7公顷（55.5亩），商品住房用地153.29公顷（2299.35亩），比去年计划量下降2%。
今年一季度，荆州城区房地产开发用地出让11宗，土地面积83.43万平方米（1251.46亩），同比增长6.8倍，超过去年主城区全年土地出让量，占今年计划供应量的54%。
可建房屋面积220.41万平方米，同比增长4.3倍。
从目前供地结构和趋势看，今年土地市场主动供地和被动供地总量，有可能超过计划供地量。
11宗地分布情况如下：
沙北新区1宗，由湖北金利屋取得，土地面积67.04亩，可建房屋面积15.64万平方米，土地单价328.16万元/亩。
沙市区荆沙村城中村改造1宗，由荆州人信和荆沙村联合取得，土地面积32.02亩，可建房屋面积11.74万平方米，土地单价567.39万元/亩。
荆州城南开发区1宗，由关公文化园投资有限公司取得（荆州人信是股东之一），土地面积149.29亩，可建房屋面积4.98万平方米（主要做旅游设施和景区），土地单价128.69万元/亩。
荆州开发区荆监公路东1宗，由荆州恒信德龙取得，土地面积168.66亩，可建房屋面积20.24万平方米，土地单价45.83万元/亩。
荆州开发区东方大道7宗，由荆州世纪新城取得，建设金源世纪城一期，土地面积834.45亩，可建房屋面积167.81万平方米，土地单价101.04万元/亩。
（见表7）
表7：
2014年一季度荆州城区房地产开发用地出让情况
区域
土地
宗数
地块面积
（万m2）
折合亩
可建房屋
面积（万m2）
成交价
（万元）
单价
（万元/亩）
楼面地价
（元/m2）
竟得人
沙北新区
1
4.47
67.04
15.64
22000
328.16
1406.4
湖北金利屋
沙市区
1
2.13
32.02
11.74
18200
568.39
1550.3
人信、荆沙村
荆州区
1
9.95
149.29
4.98
19200
128.69
3858.17
关公文化园
荆州开发区
1
11.24
168.66
20.24
7730
45.83
381.94
恒信德龙
荆州开发区
7
55.63
834.45
167.81
101.04
502.41
荆州世纪新城
合计
83.43
220.41
二、三四线城市楼市普遍下滑
今年一季度，并不是只有荆州城区销售下滑。
前一阵襄阳中央公园因销售下滑，开发商无力回笼资金，导致资金链断裂；浙江兴润置业因无力偿付35亿元负债而倒闭。
这虽然是些个案，但折射出三四线城市经历膨胀式发展之后的高库存隐忧，不能不引起重视。
统计显示，今年以来，三四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势。
业内人士认为主要原因有三个：
一是近年来三四线城市的楼市经历了一轮大跃进，特别是2010年一二线城市限购之后，大量开发企业涌入三四线城市，直接推动土地大量释放，商品房海量上市，超级大盘频频出现，打破了楼市供求平衡。
最典型的是贵阳市。
贵阳是一个常住人口仅为400万的山城，近年来建筑面积超千万的超级大盘就有5个：
花果园城市综合体、中天假日方舟、中铁生态城、大川白金城和西南商贸城，五个项目加起来建筑面积就高达7420万平方米，足够200万人居住。
再比如襄阳市，官方统计数据显示，2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%。
按照2013年月均21万平方米的销售速度计算，目前的库存量至少需要24个月才能消化完。
二是三四线城市新区扩张速度加快，市场供应总量急剧增加。
以襄阳为例，在襄阳东津新区，东津世纪城格外显眼。
东津世纪城由世纪金源集团投资200亿元打造，总面积600万平方米，是目前襄阳体量最大的单体楼盘，目前已有超过20栋高楼拔地而起。
仅这一个楼盘的建筑面积就是2012年襄阳全年销量的4倍。
按照襄阳市政府“两改两迁”（城市棚户区和城中村改造、工业企业和专业市场从中心城区外迁）和东津新区战略规划，在2016年12月底前，襄阳将把城区内的44家市场全部迁出，同时将29个城市棚户区和城中村纳入改造范围，以此腾挪土地，建设高楼。
随着“两改两迁”的推进，大批超级大盘陆续进入市场。
据统计，中大型城市综合体项目超15个，单体体量在50万方以上的住宅项目超过10个，预计2014年可上市销售的面积约为500万方左右，住房供应量偏大。
未来三到五年，潜在供应量超过2500万方。
三是三四线城市住房需求快速增长的可能性很小，不可能消化急剧增长的供应量。
中金公司一份报告称，三四线城市房地产市场冷热不均，目前八成以上的需求来自本市原居民，农民进城带来的购房需求有限，未来两三年，供给过剩将是最大的问题。
以襄阳为例，襄阳房地产的需求以刚需和改善性需求为主，居民收入水平难以短时间内大幅度提高，人口难以在短时间内迅速增加，住房需求的集中爆发可能性很小。
市场供应急剧增加，势必激化供求矛盾。
又如，奉化是个县级市，人口约50万。
奉化目前在售楼盘有30多个，市区普通住宅售价已过万元，郊区超过6000元。
但因房价与当地经济发展背离，奉化的房地产市场已经饱和，新盘销售较为困难，处于有价无市状态。
荆州市近几年房地产市场销售增长较快，但不等于需求可以无限增长。
据部分售楼部统计，荆州城区购房人群80%是本地居民，15%是周边县市居民，5%为外地居民。
本地居民购房以自住需求为主。
刚性需求永远存在，但刚性需求要转化为有效需求、有支付能力的需求，是有条件的。
目前荆州发展相对滞后，城区居民购买力有限。
据湖北省统计局公布的数据，今年1—2月荆州市社会消费品零售总额129.06亿元，在全省排名第四，名列武汉、襄阳、宜昌之后。
但如果按人均社会消费品零售额排名，则排在第13位，从一个方面说明居民购买力远没有我们想象的那么高。
最近国家统计局荆州调查队对县市农民工进行市民化调查显示，55.1%的农民工不愿落户城镇，原因是房价太高；愿意落户城市的农民工占44.9%。
愿意落户城市的农民工中，6.1%愿意落户一线城市，44.9%愿意落户到地级市，49%愿意落户到县城。
换算一下，愿意落户到地级市的占农民工总数的20.2%，约22万人。
即使这些人都落户荆州城区（前提是能提供22万个就业岗位），大多数也买不起房，只能租房。
这里增加的是保障房需求，而不是商品房需求。
所以对“返乡置业”的期望不能太高。
供应急剧增长，需求跟不上，供求严重失衡，有可能演变为大落。
这是市场主体各方都不愿看到的。
尤其是在当前楼市前景不明朗的情况下，银行为防控房贷风险，对房贷实行“名单制”管理，更多与品牌房地产企业合作。
也就是说，今后房贷将更多地贷给那些不差钱的企业，而急等用钱的中小企业更难获得资金成本较低的银行贷款，可能会有更多企业资金链断裂，重蹈襄阳中央公园、浙江兴润置业覆辙。
因此必须提前预防，确保楼市继续平稳健康发展。
三、政策动向和楼市走势
一线城市和部分二线城市楼市表现，与三四线城市完全不同。
据国家统计局发布的数据，今年1—3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格与去年同期相比，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个，继续保持去年5月以来的房价变动趋势。
其中一线城市房价涨幅仍遥遥领先。
（见表8）
表8：
2014年1-3月全国一线城市新建商品住宅价格同比增速（%）
北 京
上 海
广 州
深 圳
1月
18.8
20.9
18.9
18.2
2月
15.5
18.7
15.9
15.9
3月
13.0
15.5
13.4
13.0
针对当前房地产市场的复杂局面，住建部强调对房地产市场实行“双向调节”。
所谓“双向调节”，是指供需双向调节。
对于供需关系紧张、房价上涨压力大的一二线城市，不仅要增加供应，也要控制需求，特别是投机性需求。
因为在投资比较疯狂的情况下，需求是无限膨胀的。
因此限购、差别化信贷和税收等调控政策不会放松。
而对于库存量比较大的三四线城市，要控制供地和住房供应结构，采取必要手段，消化库存。
对于房地产市场可能发生的风险，有关部门正在提前布防。
两会期间，银监会主席尚福林撰文指出，平台融资和房贷是今年首要的两个风险，尤其是房贷，要高度关注重点区域和重点企业，继续强化“名单制”管理，严防单体风险传染和扩大，以减轻对银行资产质量的压力。
荆州银监会也表示，今年重点监测房地产贷款，对重点企业实行“名单制”管理。
多家银行表示，要慎重审核贷款对象，更多与品牌房地产开发项目、资质优良的房地产企业合作。
但是，荆州市是经济欠发达的三四线城市，要控制房地产市场供应难度很大。
一是房地产市场供应增长才能保投资增长。
据报道，荆州市今年1—3月份完成固定资产投资223.36亿元，其中房地产业投资38.79亿元，同比增长46%；房地产业投资占全部固定资产投资的比重为17.4%，仅次于制造业，同比提高2.7个百分点，凸显房地产业在城市经济中的重要作用。
但荆州市完成固定资产投资额在全省地级市中排在宜昌、襄阳、孝感、荆门、咸宁之后，名列第六，与去年同期排名相同。
当前固定资产投资是要增长，而不是减少。
如果控制供地、控制房地产投资，固定资产投资将会大幅下降，经济发展将受到严重影响。
二是房地产市场供应增长才能保财政收入增长。
据湖北省统计局公布的数据，今年1—3月，荆州市实现财政总收入35.59亿元，在全省16个地级市、州中排名第六，排在宜昌、襄阳、孝感、荆门、黄冈之后。
地方公共财政预算收入（地方可使用的财政收入）22.43亿元，在全省市、州中排名第六，排在宜昌、襄阳、孝感、黄冈、十堰之后。
但人均地方公共财政预算收入则为394.1元，排名第十四位。
荆州财政收入增速较快，但总量不高，在很大程度上还要靠房地产增收。
统计数据表明，房地产税收对财政收入的贡献，明显高于其他行业。
据报道，2013年荆州市与房地产、土地交易相关税种保持高幅增长。
其中，土地增值税达2.91亿元，同比增长95.12%；契税4.64亿元，增长63.72%；耕地占用税2.5亿元，增长59.99%。
这三个税种合计增收4.16亿元，占地税收入增收额的38.1%。
房地产业实现税收13.32亿元，同比增长82.27%，增幅明显高于其他行业。
今年一季度，荆州市实现地税收入18.22亿元，同比增长50.8%。
其中营业税5.54亿元，同比增长20.3%。
营业税增收主要是来源于建筑业、房地产、金融业。
企业所得税6.14亿元，同比增长86.9%。
企业所得税增长主要是重点企业增收以及房地产企业增收。
由此可见财政收入对房地产的依赖度很高，如果控制供地、控制房地产投资，财政收入将大幅下降，这也是地方经济承受不了的。
三是大型房企还会不断进入荆州。
大型房企在一二线城市拿地要靠高价拼杀，而在三四线城市不仅可以用较低价格拿到大片土地，还可以享受各种优惠政策，利润率不比一二线城市低。
所以无论市场如何饱和，还会有大企业不断入驻荆州。
因此，近期荆州城区房地产市场供应量还有可能继续保持大幅增长的态势，供求失衡的局面不会很块改变。
而且，不仅土地供应不会减少，地价还会继续上涨。
据荆州市招投标信息网发布的公告，沙市区北京中路一宗面积9596平方米的地块将于5月份拍卖，起拍价18400万元，单价将达到
1278万元/亩，是目前荆州城区房地产开发用地最高单价的2倍。
这个单价，在省内仅次于武汉主城区，不仅创造了荆州城区房地产市场有史以来最高纪录，而且给市场带来供求失衡、地价高涨的双重压力。
四、企业如何应对市场变局
综上所述，2014年荆州城区房地产市场可能因供求失衡而出现一些波动。
总体而言，目前荆州房地产市场还处在比较平稳的发展期，同时市场主体各方都不愿看到市场发生大的波动，积极面仍大于消极面。
因此，企业应冷静应对市场变局，特别要注意以下几个问题：
一要认真研究政策，从政策中寻找克服困难的办法和发展方向。
二要关注市场动态，保持冷静和理性，一方面不为莫衷一是的舆论左右，另一方面也要提前准备应对措施，因势调整经营策略，力促市场平稳发展。
三要分析市场形势，看到目前楼市供应过剩，很大程度上是结构性过剩。
市场供应链的两头——高端住宅产品和保障房供应相对不足，市场仍有很大空间。
同时，要认真研究需求现状，弄清楚需求的增长点在哪里，特别是有效需求究竟有多大规模，如何释放有效需求。
四要扎实做好产品，以适应市场不同需求的个性化产品、优良的品质、企业诚信和周到的服务取胜，尽最大努力提高去化率，消化库存。
五要通畅筹资渠道，想方设法维护资金链安全。
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