精编推荐地产集团房产板块会计核算规范.docx

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精编推荐地产集团房产板块会计核算规范

【精编推荐】地产集团房产板块会计核算规范

碧桂园集团

房产板块会计核算规范（V2.0版）

制度编码

FR-1-1

制度类型

□核心业务流程■部门支持流程

编写部门

集团财务资金部

审批人

伍碧君总经理

版本

修改情况

生效日期

V1.0版

初稿（试行）

2007-12-12

V2.0版

第一次修改稿

2013-07-01

更改情况

1.增加了第一章总则部分，对制定本规范的目的、适用范围、职责等进行了说明。

2.增加了第二章会计政策部分，对企业采用的主要会计政策进行了说明。

3.将之前的核算

（一）和

（二）进行了合并，对会计科目按资产、负债、所有者权益、成本、损益类进行了分类，对常用会计科目及费用科目的核算规范进行了阐述。

4.增加了1012其他货币资金、1101交易性金融资产、1221其他应收款、1303委托贷款、1606固定资产清理、1811递延所得税资产等科目的核算说明。

5.取消了预提费用科目，原预提费用通过“应付帐款”、“应付利息”、“其他应付款”等科目核算。

6.明确了长期待摊费用的摊销政策：

开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性摊销转入当期损益；其他统一按三年摊销。

更改情况

7.明确无形资产摊销年限，其中软件类按3年进行摊销。

8.新增明确了分期收款、按揭等销售，收入确认时点及成本结转原则。

9.新增科目“其他应付款-购房定金”核算签约前收到的定金款项，签约后转入“预收账款”核算。

10.新增科目“其他应付款-无效楼款”，无效楼款由销售中心每年末确认一次，通过预收账款贷方红字转入“其他应付款-无效楼款”进行核算。

11.明确了负超标楼款、违约金等确认时，通过预收账款贷方红字转出；滞纳金不通过预收账款科目核算的账务处理要求。

12.对制造费用、销售费用和管理费用的部门属性根据部门架构调整重新明确。

13.制造费用科目下增设“社会保险费”、“住房公积金”、“职工教育经费”、“工会经费”、“维修费”、“装修费及摊销”、“保险费”明细科目。

销售费用科目下增设“招聘费”明细科目。

14费用科目下增设“宿舍收支”和“食堂收支”，核算员工宿舍费用和食堂费用支出，不通过“福利费”科目核算。

15.明确土地使用税在“管理费用-土地使用税”科目核算，停用“制造费用－土地使用税”科目。

16.明确财务顾问费在新增科目“财务费用－财务顾问费”下核算；贷款评估费、服务费等其他融资费用通过“管理费用-咨询审计费”核算。

17.明确理财产品通过“交易性金融资产”核算，其收益通过“投资收益-理财产品收益”进行核算；“财务费用-利息收入”科目下新增明细科目“定期利息收入”，核算定期存款、通知存款利息收入。

18.“市内交通费”统一在“差旅费”核算。

取消差旅费明细科目，发生的费用不分明细统一在新增科目“差旅费-差旅费”核算。

19.车辆费用结合管理的需要，原下设的八个明细科目，简化通过以下三个明细科目核算：

1）油费：

车辆使用过程中发生的油费、路桥费、停车费、洗车费等统一在此科目核算。

2）维修保养费：

核算车辆的修理及日常保养费用。

更改情况

3）其他：

核算车辆缴纳的保险费、年票费用、年审费用、车船使用税等其他车辆费用。

20.业务接待费、差旅费、移动通讯费取消员工档案辅助；“应付职工薪酬－工资”取消部门辅助；“应交税费—土地增值税”取消业态辅助。

所有缴纳的土地增值税必须先经过“预付税费—土地增值税”科目。

21.明确赞助费用通过“管理费用－其他”核算，不在“营业外支出”核算。

22.应付工程款科目明确了房产公司与腾越等内判单位工程款项、往来款项核算的规范要求。

23.明确“产假工资”统一在“工资”科目核算，产假工资不通过“管理费用－福利费”核算，统一在费用科目“工资”中核算，同时停用“应付职工薪酬\职工福利\产假工资”科目。

“管理费用—辞退福利”科目改成“管理费用—辞退工资”工资，同时在销售费用、制造费用科目下新增“辞退工资”明细科目。

实报实销的职工薪酬福利费等需先通过应付职工薪酬，再入费用科目。

24.内部关联公司往来款统一通过“其他应收款－往来款”核算，不通过“其他应付款—往来款”核算。

25.房产公司自持物业，如：

学校、会所、酒店、售楼部、员工宿舍等用地的土地成本应和房屋全部结转入“固定资产”，不单独计入“无形资产”，之前有记入“无形资产”的，按摊销后的余额转入“固定资产”核算。

26.对所得税费用、递延所得税资产和递延所得税负债科目核算进行了补充修订。

27.补充了盈余公积提取比例、要求及用途等，明确法定盈余公积按照税后利润的10%提取，累计额达注册资本50%时可不再提取。

28.停用“其他应付款\应交税费\地方教育发展费”、“其他应付款\应交税费\价格调节基金”、“其他应付款\应交税费\地方教育附加”科目，相关业务通过“应交税费”相关明细科目核算。

第一章总则

一、目的

为规范企业会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据《会计法》、《企业会计准则》及国家有关法律和法规，结合本企业的实际情况，制定本规范。

二、适用范围

本规范适用于碧桂园集团内房地产板块各级企业，相关科目核算规范及口径同样适用于集团内其他各板块公司，若与各板块制定的相应规范/办法不同时，按各板块制定的相应规范执行。

三、职责

集团总部财务资金部负责本规范的制定、解释、修改及检查执行；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向集团总部反馈。

第二章会计政策

一、会计期间

1.年度采用公历日期，即每年一月一日至每年十二月三十一日止；

2.月度会计期间，为及时准确完成报表，须按集团规定的结账时间点完成结账。

二、固定资产折旧政策

1.固定资产折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%。

2.折旧年限：

房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。

三、摊销政策

1.低值易耗品：

领用时一次性摊销。

2.长期待摊费用：

开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性摊销转入当期损益；其他统一按三年摊销。

3.无形资产：

合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。

四、资产减值准备

坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经审批处理。

存货跌价准备、固定资产减值准备、长期股权投资跌价准备等亦同。

五、收入确认时点标准

原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如下：

1.一次性付款方式：

以合同交付日期（销售合同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。

2.分期付款方式：

合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。

3.银行按揭付款方式：

首期销售收入（现楼）或预收账款（预售）按实际已收到的款项在合同收楼日当季确认；合同收楼日后，对后续收到的银行按揭款，按照银行实际放款的当季确认收入（现楼）或预收账款（预售）。

第三章会计科目核算规范

※第一节资产类科目

一、1001库存现金

1.本科目核算企业的库存现金。

企业员工借支内部周转使用的备用金，在“其他应收款--备用金”科目核算，不在本科目核算。

2.各公司库存现金限额及现金业务收支、保管等应严格按照国家有关现金管理的规定及《碧桂园集团货币资金管理制度》严格执行。

3.企业需设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。

每日终了，应当计算当日的现金收入、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，月终要与总账核对相符，做到日清月结。

4.企业现金清查，发现的有待查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算。

待查明原因后作如下处理：

（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，根据管理权限，经批准后处理，借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。

（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。

5.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的库存现金。

二、1002银行存款

1.本科目核算企业存入银行的各种存款，包括七天存款、协定存款等。

企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算.

2.各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照《碧桂园集团货币资金管理制度》规定加强对银行账户的管理。

3.各公司应加强对银行存款的管理，定期对银行存款进行检查，对账，编制银行存款余额调节表。

存在未达账项应及时查明原因并向有关领导报告，及时进行清理：

（1）银收企未收，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；

（2）银付企未付，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；

（3）企收银未收，超过1个月以上须查明原因并提交书面报告至区域财务负责人审批；超过3个月以上由资金分部负责人审批；

（4）企付银未付，超过3个月以上须查明原因并要求银行开具银行未付证明后做冲账处理。

4.本科目期末借方余额，反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。

三、1012其他货币资金

1.本科目核算公司的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、专户管理账户等其他货币资金。

2.外埠存款，是指企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。

企业将款项委托当地银行汇往采购地开立专户时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

收到采购员交来供应单位发票账单等报销凭证时，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。

将多余的外埠存款转回当地银行时，根据银行的收账通知，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

3.银行汇票存款，是指企业为取得银行汇票按规定存入银行的款项。

企业在填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行，取得银行汇票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目；如有多余款或因汇票超过付款期等原因而退回款项，根据开户行转来的银行汇票第四联（多余款收账通知），借记“银行存款”科目，贷记本科目。

4.银行本票存款，是指企业为取得银行本票按规定存入银行的款项。

企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行，取得银行本票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。

因本票超过付款期等原因而要求退款时，应当填制进账单一式两联，连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

5.信用卡存款，是指企业为取得信用卡按照规定存入银行的款项。

企业应按规定填制申请表，连同支票和有关资料一并送交发卡银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

企业用信用卡购物或支付有关费用，借记有关科目，贷记本科目。

企业信用卡在使用过程中，需要向其账户续存资金的，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

6.信用证保证金存款，是指企业为取得信用证按规定存入银行的保证金。

企业向银行申请开立信用证，应按规定向银行提交开证申请书、信用证申请人承诺书和购销合同。

企业向银行交纳保证金，根据银行退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

根据开证行交来的信用证来单通知书及有关单据列明的金额，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目和“银行存款”科目。

7.存出投资款，是指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。

企业向证券公司划出资金时，应按实际划出的金额，借记本科目，贷记“银行存款”科目；购买股票、债券等时，按实际发生的金额，借记“交易性金融资产”等科目，贷记本科目。

8.企业应加强其他货币资金的管理，及时办理结算，对于逾期尚未办理结算的银行汇票、银行本票等，应按规定及时转回，借记“银行存款”科目，贷记本科目。

企业应严格按照本办法规定核算其他货币资金的各项收支业务。

9.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的其他货币资金

四、1101交易性金融资产

1.交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等，企业持有购买的银行理财产品，也在本科目核算。

企业购买持有的银行理财产品，通过本科目核算；七天存款、协定存款等符合存款性质的通过“银行存款”科目核算，不在本科目核算。

2.满足以下条件之一的金融资产应当划分为交易性金融资产：

（1）取得金融资产的目的主要是为了近期内出售或回购或赎回。

（2）属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。

（3）属于金融衍生工具。

但被企业指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。

3.企业取得交易性金融资产时，按其公允价值借记本科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。

4.持有至到期出售时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的成本，贷记本科目，按其差额（收益），贷记或借记“投资收益”科目。

5.本科目期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。

五、1122应收账款

1.本科目核算销售产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。

2.各公司之间的资金调拨的往来款，通过“其他应收款”内部往来科目核算，不通过本科目进行核算。

3.为保障企业应收款的安全性，防范资金风险，加快企业资金周转，提高资金使用效率，应收款管理应实行统一领导、分工协作，责任到人。

各公司财务部门应牵头联合经营部门定期对企业的应收账款加强管理：

（1）财务部负责应收款台帐管理，定期对应收款进行账龄分析及汇总工作，针对问题及时提出管理建议，督促业务部门加强催收。

（2）业务部门负责应收账款的回收，跟踪业务处理过程。

特别是对公司垫资的代收代付款项，业务部门应竭力加强管理。

4.应收账款的坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经管理层合理审批处理。

5.本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“预收账款”核算。

六、1123预付账款

1.本科目核算企业按照合同规定预付的款项。

包括预付土地款、预付工程款、预付材料设备款、预付办证费用和其他等。

2.预付工程款核算按总包合同或非总包合同约定的工程预付款。

预付给施工单位工程款项时，必须取得施工方开具的工程发票。

（1）按总包合同规定支付施工单位预付工程款1000万并取得发票：

借：

预付工程款1000万

贷：

银行存款1000万

（2）本期需支付进度款3000万，从预付工程款中抵扣500万（只需开具发票2500万）：

借：

应付账款3000万

贷：

银行存款2500万

预付工程款500万

借：

生产成本3000万

贷：

应付工程款-发票已到3000万

3.预付材料设备款核算企业因购货而预付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

收到所购物资，按应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”、“库存商品”等科目，按应支付的金额，贷记本科目。

补付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；退回多付的款项做相反的会计分录。

涉及增值税进项税额的，还应进行相应的处理。

4.本科目应按照预付款项的类别设置明细科目，并分别按分包单位和供应单位进行辅助核算。

5.预付账款须建立台账管理制度。

除政府事业单位预付款外，其他款项预付时，必须事先取得发票。

财务部门应督促经办人跟进预付账款的清理情况、发票开具以及清收负责人和经办人等信息，建立健全预付账款清理责任制度。

6.本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“应付账款”核算。

七、1124预付税费

1.本科目核算企业按照税法规定计算预付的各种税费，包括预付的企业所得税、土地增值税、营业税及各项附加税费，预收账款确认收入时，将对应的土地增值税、营业税及各项税费结转到主营业务税金及附加科目。

2.预付税费-土地增值税下设两个三级科目：

预交、待退。

均下挂核算项目[房地产项目][业态档案]，按核定预征率计提。

计提时：

借：

“预付税费-土地增值税-自建物业（预交）”

贷：

“应交税费-土地增值税”，

缴付时：

借：

应交税费-土地增值税

贷：

银行存款

确认收入时：

借：

主营业务税金及附加

贷：

预付税费-土地增值税-自建物业（预交）”

3.预付税费--企业所得税。

从预收账款结转收入时，将预缴的企业所得税转入应交税费-企业所得税科目，抵减当期应缴企业所得税。

贷：

应交税费—企业所得税（红字）

贷：

预付税费--企业所得税

八、1221其他应收款

1.本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外其他各种应收及暂付款项。

根据核算需要，设置明细科目：

往来款、保证金及押金、员工借支、备用金借支、内部员工代付款、外部单位代付款等。

2.往来款，核算集团内部单位往来款，以协同凭证处理，以达到双方同时挂账，无论款项是应收对方还是应付对方，统一计入“其他应收款-往来款”核算，以便集团合并报表互相抵销。

3.借支划分“员工借支”和“备用金借款”核算。

（1）员工借支核算员工因特定业务办理需要以个人的名义向公司申请预支资金以办理相关业务，收款人为员工个人的借支行为，如差旅费、零星采购借支等。

（2）备用金借款核算公司拨付给员工备作需要周转的经常性开支，该款项在额度的金额和期限内，业务发生时，借支人凭发票等有关凭证报销，补充原定额等；借款期限到期或调换经办人时才全部交回备用金，如屋村物业管理服务部、屋村客服前台收款找零长期周转的备用金。

（3）对于借支，财务应设立个人借支备案登记薄登记个人借支信息，登记薄信息须包括：

借支单编号、借款人、所在部门、借支事项、借支金额、预计还款日期。

找零备用金期限最长为一年，实行定额备用金管理，于每个会计年度末进行一次清理，每次期限终了，需再次严格审核备用金借款的额度与必要性。

4.内部员工代付款核算公司预支付需向员工收回的款项，科目下设明细科目：

个人所得税、社保费、住房公积金、员工宿舍水电费、代扣员工宿舍费、员工IC卡款项等明细科目。

5.保证金及押金，核算公司为履约合同向对方支付的或政府行政事业单位收取的保证金或押金。

为区分政府事业单位收取的保证金及押金，专设“政府保证金及押金”进行核算。

6.外部单位代付款，核算公司为外部施工单位代付的水电费、甲指材料费、农民工保证金、安全文明措施费以及工程借款等。

这部分属代付款项，需从施工单位工程款中抵扣回，或施工单位返还。

7.工程借款科目，核算除工程预付款和工程进度款外暂借给施工单位的工程款项。

按总包合同约定支付的工程预付款通过“预付工程款”核算。

九、1303委托贷款

1.委托贷款是指由委托人提供资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。

2.委托贷款\本金科目用于核算委托方委托贷款本金，按【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息；

3.委托方收到的利息收入通过【投资收益\委托贷款\委托贷款利息收入】核算；

4.委托方支付的银行手续费通过【投资收益\委托贷款\委托贷款手续费】核算，若期限超1年的委托贷款手续费可根据实际需要作分摊处理；

5.委托方利息收入产生的税费通过【投资收益\委托贷款\委托贷款税费（明细）】进行核算；

6.增加【短期借款\委托贷款】和【长期借款\委托贷款】科目，用于核算借款方委托贷款的借款本金，其中一年内到期的委托贷款使用短期借款科目，一年以上的使用长期借款科目，并增加【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息.

7.借款方的利息支出通过【财务费用\利息支出】核算。

十、1401材料采购

1.材料采购属于过渡科目，用于核算采购发票结算后材料冲暂估后重新计价入库与确定最终应付债务的中间过渡，月末此科目没有余额：

（1）采购入库单（非暂估标识）生成分录

借：

原材料

贷：

材料采购

（2）采购应付单生成分录

借：

材料采购

贷：

应付账款-应付材料设备款-发票已到

十一、1403原材料

1.本科目核算公司在提供劳务和经营管理过程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。

2.集团公司的采购、仓库通过用友供应链管理，系统已设好账务处理规则和凭证模板，实现自动生成凭证，保证仓库账和会计账的数据一致。

3.物料领出，以部门受益、服务范围、物料性质等判断应计入成本还是费用，是计入哪个明细，在损益类科目核算具体说明。

十二、1405库存商品

1.本科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。

各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。

2.各公司在进行“库存商品---开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

3.本科目采用数量金额式核算，按[房地产项目]、[业态档案]辅助核算。

4.库存商品的主要账务处理：

（1）完工产品结转原则：

产品竣工后由生产成本科目结转至“库存商品”科目核算，按实际成本，借记本科目，贷记“生产成本”。

同一个苑区分期竣工交付使用，则应将该苑区按竣工交付使用时间拆分为多个成本核算单位分别归集成本和结转“库存商品”科目

（2）销售产成品结转成本时，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记本科目。

5.本科目期末借方余额，反映企业库存商品的实际成本。

十三、1481待摊费用

1.本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内（包括1年）的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额、一次支付数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费及施工机械安装、拆卸、辅助设施和进出场费等。

2.企业预付给保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金、预付报刊订阅费等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；财产保险费应在保险的有效期限内、经营租赁固定资产租金应在租赁期间内、报刊订阅费应在所涉及的期间内平均摊销，借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记本科目。

3.企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”、“制造费用”、“销售费用”、等科目，贷记本科目。

4.待摊费用应按费用项目的受益期限分期摊销。

如果待摊费用所应摊销的费用项目，不能再为企业带来利益，应将尚未摊销的待摊费用的摊余价值，全部转入当期成本、费用。

5.本科目应按费