上海使用权房买卖的相关法律规定.docx

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上海使用权房买卖的相关法律规定

《关于出售公有住房的实施细则》

上海使用权房买卖的相关法律规定

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，以政府规定的租金标准出租给居民的公有住房。

承租居民只拥有使用权，可以永久使用及继承，但没有产权，不得上市买卖，如果要上市买卖必须将使用权转化为产权方能出售。

上海市关于出售公有住房的暂行办法

为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定，制定本办法。

　　第一条出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

　　第二条凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。

但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

向符合分配住房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的３０％。

　　第三条公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。

其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。

购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

　　第四条出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金和管理费等各项因素构成。

一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积902元。

出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。

住房的成新折扣率每年为2%。

　　第五条对出售的公有住房（含新分配的公有住房、已租住的公有住房、套配房）的成本价和实际售价，根据物价指数的情况变化，每年由市住房制度改革办公室进行调整并确定最低限价。

　　第六条对购买成本价公有住房者给予以下优惠：

（一）按规定享受工龄等优惠。

（二）按规定享受住房补贴。

　（三）免缴房产税、契税，并缓征地租。

　（四）购买新建公有住房的，免缴固定资产投资方向调节税。

　　第七条购买成本价公有住房，每个家庭只能享受一次。

购房的建筑面积按国家和市政府规定的标准执行，超过标准部分按市场价出售。

　　第八条购买公有住房者以现金一次付清全部房款的，可根据现行的政策性贷款利率与银行存款利率差给予适当的付款折扣。

申请分期付款的，首期付款应不低于实际售价的30%。

　　第九条公有住房的出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。

　　第十条按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。

但购房款未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年确定出售公有住房的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。

购房款已付清并购房后已住满五年的，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费，该住户今后的住房由自己从房产市场上获得。

　　第十一条购买公有住房按下列程序进行：

（一）在确定出售的范围内，由公有住房出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，在住户同意购房后，即可办理购房手续。

（二）购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。

　　第十二条公有住房出售后的维修和管理责任按下列规定履行：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担。

　（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

　（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制继续执行。

　（五）高层住宅的水泵和电梯运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。

在公有住房出售的起步阶段，暂由购房人和出售人按一定比例共同承担。

随着住房制度改革的深化和职工收入的提高，将逐步提高购房人承担的比例，直至全部自理。

　　第十三条出售公有住房应按下列规定筹集维修基金：

（一）多层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的1.5%缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的6%缴付房屋维修基金。

（二）高层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的1.5%缴付房屋维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的12%缴付房屋维修基金。

　（三）高层住宅的水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建筑面积合理分摊。

在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯、水泵等共用设备的大修和更新。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息）、专项使用。

以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

　　第十四条地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织，自行管理物业，或者由自管组织委托物业管理部门管理。

　　第十五条市房产管理局直接管理的公有住房出售后，售房款由房管部门负责核收并解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

系统单位自管的公有住房出售后，售房款由原产权单位负责核收，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

　　第十六条本办法由市房产管理局和市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。

第十七条本办法自发布之日施行。

《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之一

上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答沪房改办发（1994）第35号

1、同一承租人租用两套公有住房的，在购买时有否限制?

答：

同一承租人租用两套公有住房的，无论由配偶双方分别居住，或一套由配偶一方居住，另一套由配偶另一方和未成年子女或和40岁以下单身未婚男子或女子居住，均只允许购买一套。

如果配偶双方和已婚子女分住一套；或者配偶双方和40岁以上单身男子或女子分住一套，则可由承租人和已婚子女，或40岁以上单身男子或女子分别购买，但子女购买时，必须事先变更租赁户名。

2、配偶双方各承租一套公有住房，购买前需办哪些手续?

答：

配偶双方各承租一套公有住房时，只能购买一套。

购买前，配偶双方户口必须迁至同一处，或在另一套继续租赁的公有住房租赁凭证和户口簿上注明该配偶“已购公有住房。

”

3、如果发现一个家庭已购买两套住房的，应如何处理?

答：

如果发现一个家庭已购买两套公有住房时，应按照市纪委和市监委颁发的《关于出售公有住房工作中若干纪律的规定》处理。

4、《关于出售公有住房的实施细则》第九条规定的“最低限价”，含义如何?

答：

“最低限价”是指成本价乘以工龄优惠，成新折扣，鼓励买房优惠，购买已租住房优惠，地段、朝向、层次增减系数后的实际出售价格。

不包括一次付款的20%优惠。

5、购房人工龄如何计算?

答：

购房时计算工龄的职工为机关事业单位职工时，其工龄按市人事局工作年限工龄规定计算；计算工龄的职工为企业单位职工时，其工龄按市劳动局有关连续工龄计算。

国务院（1978）104号文规定的，从事高温、高空、有毒、有害气体等工种的职工工龄一年折合一年半计算的，在职职工购买公有住房时不能套用。

6、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定?

答：

系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证机构对其勘丈面积进行认定。

7、《上海市优惠价房出售管理办法》第七条“职工购买优惠价房后，退交原租用的公有住房的，出售单位可给予一定的奖励；奖励金额一般不得超过该职工退交原公有住房10年的租金金额”的规定，是否仍可享受?

答；这次购买套配公有住房时，这一规定仍可适用。

8、市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如何购买?

答：

市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如拆迁户愿意购买，可视同先分后买的政策处理，售房款由动迁单位回收。

9、出售公有住房时，是否需要办理审批手续?

答：

区、县房管局出售直管公有住房时，应向市房管局办理审批手续；系统单位出售自管公有住房时，需向市房改办办理审批手续。

10、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买?

答：

系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予购买。

11、房屋层次、朝向如何确定?

答：

房屋的层次确定，以主要房间（卧室、起居室）所在层次为准。

房屋的朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。

12、购买住房一次付款的含义是什么?

答：

一次付款是指购房的职工利用家庭成员的储蓄、积累的住房公积金、或向亲友借款支付购房款的。

申请住房抵押贷款，或向单位申请分期付款不包括在内。

13、职工购房如何申请抵押贷款?

答：

如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管理中心申请职工住房抵押贷款，具体贷款手续向建行市分行房地产信贷部办理。

申请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限（月数）确定。

但最高不得超过购房所需资金的70%。

支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。

14、《关于出售公有住房的实施细则》第五条规定：

“对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调”，上调幅度有否限制?

答：

对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价每平方米建筑面积902元的基础上适当上调，其上限为每平方米建筑面积1240元。

15、购买公有住房，超过标准的部分按市场价购买，1994年市场价如何确定?

答：

1994年多层住宅每平方米建筑面积的市场价：

Ⅰ、Ⅱ级地段定为2492元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为1780元，Ⅴ、Ⅵ级地段定为1068元；高层住宅每平方米建筑面积的市场价：

Ⅰ、Ⅱ级地段定为3780元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为2700元，Ⅴ、Ⅵ级地段定为1620元。

实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

16、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，维修基金如何建立?

答：

房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金；市公积金管理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高层住房按成本价的12%房屋维修基金。

同时，市公积金管理中心应从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。

一九九四年定为每台电梯50万元；按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、维修、养护基金。

17、房地产公司出售给个人使用权的住房，这次产权转给个人后，住房管理和维修问题如何解决?

答：

住房管理和维修问题按现行商品房管理办法执行。

18、中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策?

答：

考虑到中、小学教师的工作性质，在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。

19、单位购买的外汇商品房、侨汇商品房和高标准商品房分配给职工租住的，是否属于按成本价向职工出售的公有住房范围?

答：

这些住房不属于按成本价向职工出售的公有住房范围。

一九九四年六月十五日

上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之二

沪房改办发（1994）第45号

1、计算离退休人员的工龄如何掌握离退休时限?

答：

非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经批准的工作年限仍可计算工龄。

2、《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办发［1994］第34号）（以下简称《实施细则》）第十条规定：

按成本价购买公有住房每个家庭购买一套的含义是什么?

答：

每个家庭“购买一套”，“套”的含义是以自然套为准，即使两套住房相邻，租赁凭证只有一张，也只允许购买一套。

3、如果一个职工租赁两套公有职工住房，一套按成本价购买后，另一套可否按市场价购买?

答：

另一套可按市场价购买，但这里所指的市场价不是《〈关于出售公有住房的暂行办法〉的问题解答》（沪房改办发［1994］第35号）第15条规定的购买一套公有职工住房超标准部分的市场价，而是随行就市的市场价。

同理，一个职工过去按市场价购买了一套商品房，这次仍可按成本价购买租赁的公有职工住房。

4、如果一个职工租赁两套公有职工住房，其中一套是奖励取得使用权的住房，这次是否可购买两套?

答：

只能按规定购买一套。

5、《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办［1994］第34号文）第四条中，“同住人”含义是什么?

答：

根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪房［91］公字第226号文）第七条规定：

“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。

”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

6、《实施细则》第十二条规定，“职工购房后，因居住困难或其他原因，符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。

”再购买时，1%的手续费如何计算?

答：

再购买时，按新房价的1%缴付，原购房时缴付的1%手续费不再退还。

7、购房人缴付1%手续费的基价，以哪个价格为准?

答：

计算购房人缴付1%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为基数。

8、《实施细则》第十五条规定，“购房款未付清或购房后未住满五年”，“购房者改变自住用途的，应按市场价补足房价”。

这里的市场价是多少?

按市场价补足房价后，是否受住满五年才能进入房产市场的限制?

答：

这里指的市场价，不是《问题解答》第15题规定的市场价，而是随行就市的市场价。

如果按市场价补足房价后，即可依法进入房产市场。

9、《实施细则》第十九条，“高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用”如何提取?

答：

按出售的面积比例提取。

例如，一幢1万平方米建筑面积的高层住宅，共两台电梯。

总计应提取100万元的电梯和水泵共用设备的大修和更新费用。

即出售每平方米建筑面积应提取100元，这次出售多少面积，提取多少费用。

10、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军人、水上工作者以及地质勘察工作者，在计算该户人口时，可否计算在内?

答：

以上几种人员，如户口从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在内。

11、同一幢公有职工住房中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：

卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的（即俗称基本成套或两把钥匙）；原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢房屋中，只有一户租赁的是独用成套公有住房?

答：

以上情况均列入这次出售范围。

12、《问题解答》第18题规定：

“中、小学教师在按成本价购买公有住房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。

”，这一条对退休中、小学教师是否适用?

答：

这一条对退休中、小学教师同样适用。

13、住房原设计一梯3户，后经房管部门批准改建为一梯2套，每套内只有一间厨房、一间卫生间的，改建后的每套住房是否可作为“一套”购买?

答：

该住房是经房管部门批准改建的，同时，现在的一套住房只有一张租赁凭证，可作为“购买一套”的范围。

如果未经房管部门批准，住房是通过交换自行改建的，不属于“购买一套”的范围。

14、公有住房承租人的配偶系农转非户口或农村户口时，在购买住房核定建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内?

答：

在计算购买建筑面积控制标准时，配偶系农转非户口的，可计算在同住人范围内；配偶系农村户口的，不得计算同住人范围内。

15、承租人及其配偶租赁一套公房，另外还有一套私房，其租赁的公房是否可以购买?

答：

这需分两种情况处理：

一是该私房是市场价购买的或是自产私房，则另一套租赁的公房可以购买，但购买人的户口必需迁至准备购买的公房内；

二是该私房是上海房改方案实施后购买的优惠价房、标准价房、成本价房，则另一套公房不得购买。

16、按成本价购买公有住房后，可否交换，与公房交换或私房交换，是否算进入市场?

答：

首先，按规定5年内不得自行交换；第二，5年后应允许自行交换，并视作进入市场；第三，凡通过产权交换的，均为进入市场。

17、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，代理经租费用是否要结算退还?

答：

出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出售日止，剩余的部分应退还原产权单位。

18、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作?

答：

代理经租公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。

代理经租公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单位有义务将产权的归属情况告知住户。

19、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明?

答：

购买成本价公有住房时。

原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级证明。

20、各类专业技术职称人员购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握?

答：

购买已租住公有住房的建筑面积控制标准和相应的技术职称对应如下：

建筑面积控制标准140平方米-----教授、研究员，以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

建筑面积控制标准100平方米------副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

建筑面积控制标准85平方米------具有各类中级专业技术职称的人员。

建筑面积控制标准75平方米------具有各类初级专业技术职称的人员。

各类专业技术职称以国务院有关部、委，以及省、直辖市人事部门颁发的证书为依据。

不包括单位内评、内聘的专业技术职称。

21、具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何掌握?

答：

具有高级工证书的技术工人购买已租住公有住房时，建筑面积标准控制在85平方米以内。

一九九四年八月二十九日

关于出售公有住房的实施细则

第一条为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发【１９９４】１９号文）《关于出售公有住房的暂行办法》载于本刊１９９４年第１０期的规定。

特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。

 　　第二条　出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

 　　第三条　凡独用成套的公有住房，均可向获得新分配住房条件的职工和承租居民户出售。

但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

出售公有住房按计划有步骤、分期分批地进行。

一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。

　　新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。

向职工出售新分配公有职工住房的数量，一般应不低于单位每年分配住房总量的３０％。

 　　第四条　按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８足岁的同住成年人。

凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。

　　有下列情况之一的暂不能购房：

房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家迁离本处的；承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途的。

 　　第五条　公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建面积９０２元。

对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调。

　　公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增减系数（详见附件）和成新折扣。

　　住房的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

 　　第六条　对购房者给予以下优惠：

（一）按购房人每一年工龄给予成本价１．２％的优惠。

工龄可以新配房职工、承租人或其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者及其配偶再迁至他处时不得重复享有受优惠。

（二）为鼓励职工购房，１９９４年给予成本价５％的一次性优惠。

　　（三）购买已租住的公有住房，１９９４年给予成本价５％的优惠。

　　（四）购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

　　（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

　　（六）购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

 　　第七条　公有职工住房的实际出售价按下列公式计算：

　　新分配公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）×（１－年工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－鼓励职工买房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

　　已租住公有职工住房的实际出售价（元/平方米）=成本价（元/平方米）×（１-年工龄优惠率×工龄）×（１-年成新折扣率×竣工年限）×（１-鼓励职工买房优惠率）×（１-已租住公房优惠率）×（１-面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

　　上列公式中：

　　成本价——一九九四年定为９０２元/平方米；

　　年工龄优惠率——１．２％；

　　工龄——机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工工龄按市劳动局有关规定计算。

在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章；

　　竣工年限——按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。

房屋竣工不满一年的按一年计算。

加层的房屋按原来房屋竣工年份计算；

　　成新折扣率——每年为２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算；

　　鼓励职工买房优惠率——一九九四年定为５％；

　　已租住公房优惠率——一九九四年定为５％；

　　面积折扣——１５％。

 　　第八条　出售公有住房的建面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建面积摊算办法的通知》（沪房【９３】权字发第５２号）规定执行。

建面积计算保留二位小数，以下四舍五入。

 　　第九条　一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限价，Ⅰ级地段内，定为每平方米建面积１７０元；Ⅱ级地段内，定为每平方米建面积１６０元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建面积１５０元；Ⅳ级地段内，定为每平方米建面积１４０元；Ⅴ级地段内，定为每平方米建面积１３０元；Ⅵ级地段内，定为每平方米建面积１２０元。

 　　第十条　职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。

每个家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因丧偶、离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人的（另一方不再享受购房优惠），及４０岁以上的单身未婚男子或女子；因特殊贡献，经产权人同意的。

 　　第十一条　新分配公有职工住房购房的建面积标准按国家、市人民政府和单位规定的分配住房控制标准执行，超过标准部分实行市场价。

按市场价购买的部分不享受第六第

（一）、

（二）、（三）、（五）项的优惠政策。

　　已租住公有住房购房的建面积控制标准，一般按人均建面积２４平方米计算。

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