商品房保修范围期限及物业交接.docx
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商品房保修范围期限及物业交接
商品房保修范围期限及物业管理
一、关于工程保修
（一）保修期限
《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（二）竣工验收合格之日的认定
在实务中，对此问题的看法存在不同观点。
观点一：
以发包人（建设单位）提供的《工程竣工验收报告》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格之日。
理由为：
《工程竣工验收报告》是工程设计、监理和质量监督等单位签字认可的，2000年建设部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第7条规定：
“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。
工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。
”
观点二：
以地方政府建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格日。
理由为：
2000年建设部发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第6条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。
工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。
”第8条还规定“备案机关发现单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，有权责令单位停止使用已验收合格的建设工程，重新组织竣工验收。
”因此，该观点认为，观点一中以“建设单位原组织的竣工验收日期为建设工程的竣工验收合格之日”废止，必须重新按备案机关的要求重新组织竣工验收，以地方政府建设行政主管部门颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明的“工程竣工验收日期”为建设工程的竣工验收合格日。
二、关于商品房的质量保障范围及保修期限
（一）商品房的质量保障范围
1、法律依据
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
2、质量保障范围
根据上述规定第五条，商品房的质量保障范围为：
（1）地基基础和主体结构；
（2）屋面防水；（3）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏；（4）墙面、顶抹灰层脱落；（5）地面空鼓开裂、大面积起砂；（6）门窗翘裂、五金件损坏；（7）管道堵塞；（8）供热、供冷系统和设备；（9）卫生洁具；（10）灯具、电器开关；（11）约定保修的其他部件。
（二）商品房的质量保修期限
1、法律依据
（1）《商品房销售管理办法》：
第三十二条：
“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
”
第三十三条：
“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。
当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。
”
（2）《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》：
第三条：
“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
”
第四条：
“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
”
商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
（3）《建筑工程质量管理条例》
根据《商品房销售管理办法》第三十三条：
“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期。
”可见，对于商品住宅的保修期限，还应该参照《建筑工程质量管理条例》中的相关规定。
2、商品房质量保修期的起算
《商品房销售管理办法》第三十三条：
“保修期从交付之日起计算。
”
3、商品房质量保修期具体规定
（1）根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条，商品房各部分的质量保修期分别为：
1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
2）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供次期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部件、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
（2）根据《商品房销售管理办法》第三十三条：
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
三、施工方（总包方）向建设方缴纳的质量保证金
（一）质量保证金的分类和界定
建设方可与施工方在合同中约定，施工方向建设单位缴纳的质量保证金分为两个部分，即：
1、工程质量保证金
2、商品房物业质量保修金
（二）质量保证金的流向
1、工程质量保证金的流向
根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》：
建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金。
全部或者部分使用政府投资的建设项目，按工程价款结算总额5%左右的比例预留保证金。
缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。
发包人在接到承包人返还保证金申请后，应于14日内会同承包人按照合同约定的内容进行核实。
如无异议，发包人应当在核实后14日内将保证金返还给承包人，逾期支付的，从逾期之日起，按照同期银行贷款利率计付利息，并承担违约责任。
发包人在接到承包人返还保证金申请后14日内不予答复，经催告后14日内仍不予答复，视同认可承包人的返还保证金申请。
可见，该部分工程质量保证金可以不涉及物业公司，直接在建设方和施工方之间流转。
2、商品房物业质量保修金
（1）建设单位和施工单位在协议中约定：
由施工单位按照物业建筑安装总造价【】%的比例，一次性向建设单位交存商品房物业质量保修金。
新建物业交付前，由建设单位一次性向物业公司设立的账户交存该笔商品房物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。
施工单位不按照约定履行保修义务的，维修费用在上述物业质量保修金中列支。
物业保修期届满后，共用部位、共用设施设备的维修则由业主交存建立的专项维修资金负担。
建设单位与物业公司约定，保修期满后，物业公司有义务将剩余部分物业质量保证金返还建设单位；建设单位按照与施工单位之约定将该笔质量保证金返还施工单位。
四、关于房屋建筑工程的配套设施的验收交接
（一）物业交接验收流程
1、法律依据：
国家住房和城乡建设部《关于印发（物业承接查验办法）的通知》（建房[2010]165号）
2、具体程序：
（1）确定物业承接查验方案
依据一：
前期物业服务合同
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
依据二：
其他文件
（一）物业买卖合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业规划设计方案；
（四）建设单位移交的图纸资料；
（五）建设工程质量法规、政策、标准和规范。
（2）物业承接查验时间——物业交付使用15日前
建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
（3）承接查验之物业应具备的条件：
（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
（4）移交有关图纸资料
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件;
（五）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
（5）查验共用部位、共用设施设备，解决查验发现的问题，确认现场查验结果：
现场查验应当形成书面记录。
查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
交接工作应当形成书面记录。
交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。
交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
（6）交接备案
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）物业承接查验协议；
（四）建设单位移交资料清单；
（五）查验记录；
（六）交接记录；
（七）其它承接查验有关的文件。
（7）告知业主
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
（二）工程竣工验收流程
1、依据
（1）《关于发布国家<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知》（建标[2001]157号）
（2）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
2、建筑工程施工质量验收要求
（1）建筑工程质量应符合本标准（建标[2001]157号）和相关专业验收规范的规定。
（2）建筑工程施工应符合工程勘察、设计文件的要求。
（3）参加工程施工质量验收的各方人员应具备规定的资格。
（4）工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行。
（5）隐蔽工程在隐蔽前应由施工单位通知有关单位进行验收，并应形成验收文件。
（6）涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应按规定进行见证取样检测。
（7）检验批的质量应按主控项目和一般项目验收。
（8）对涉及结构安全和使用功能的重要分部工程应进行抽样检测。
（9）承担见证取样检测及有关结构安全检测的单位应具有相应资质。
（10）工程的观感质量应由验收人员通过现场检查，并应共同确认。
3、验收主体
监理工程师（建设单位项目技术负责人）组织施工单位项目专业质量（技术）负责人等进行验收。
4、具体流程
（1）工程完成后，施工单位首先要依据质量标准、设计图纸等组织有关人员进行自检，并对检查结果进行评定，符合要求后向建设单位提交工程验收报告和完整的质量资料，请建设单位组织验收。
（2）建设单位收到工程报告后，应由建设单位（项目）负责人组织施工（含分包单位）、设计、监理等单位（项目）负责人进行单位（子单位）工程验收。
（3）当参加验收各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。
（4）工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，依据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
5、工程质量不符合要求时的技术处理
（1）经返工重做或更换器具、设备的检验批，应重新进行验收。
（2）经有资质的检测单位检测鉴定能够达到设计要求的检验批，应予以验收。
（3）经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求、但经原设计单位核算认可能够满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收。
（4）经返候船或加固处理的分项、分部工程，虽然改变外形尺寸但仍能满足安全使用要求，可按技术处理方案和协商文件进行验收。
（5）通过返修或加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。
6、验收备案
（1）备案时限
根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条：
“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
”
（2）备案提交材料
根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条，备案所需要提交的材料包括：
工程竣工验收备案表；
工程竣工验收报告。
竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；
施工单位签署的工程质量保修书；
法规、规章规定必须提供的其他文件。
住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
下附可能用到的相关报表
1.工程报验申请表
编号：
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致：
我单位已完成了工作，现报上该工程报验申请表，请予以审查和验收。
附件：
承建商
项目经理/日期
监理审核意见：
监理单位（章）
专业监理工程师/日期总监理工程师/日期
建设单位审核意见：
工程代表（专业工程师）/日期：
工程管理部经理/日期：
注：
本表用于隐蔽工程验收、工程检测报告等的验收。
2.一般防水工程（厨卫除外）报验申请表
编号：
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致：
我方已根据合同图纸要求完成工程，经自检合格，请予以审查和验收。
附件：
承建商（章）项目经理/日期
专业监理工程师审核意见：
经现场旁站/检查，该分项工程符合/不符合验收要求。
同意/不同意进入下道工序施工。
专业监理工程师/日期
总监理工程师审核意见：
总监理工程师/日期：
监理单位（章）
建设单位审核意见：
工程代表（专业工程师）/日期：
工程管理部经理/日期：
注：
本表用于除厨卫之外的防水工程的中间报验。
3.厨卫防水工程报验表（一户一表）
编号：
房号：
栋室
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致：
我方已根据合同图纸要求完成第一道工序，经自检合格，请予以审查和验收。
附件：
图纸及其他资料
承建商（章）项目经理/日期
专业监理工程师/甲方工程代表（专业工程师）审核意见：
经现场旁站/检查，该项工程符合/不符合验收要求。
同意/不同意进行下道工序施工。
监理工程师/日期工程代表（专业工程师）/日期总监/日期
致：
我方已根据合同图纸要求完成第二道工序，经自检合格，请予以审查和验收。
承建商（章）项目经理/日期
专业监理工程师/甲方工程代表（专业工程师）审核意见：
经现场旁站/检查，该项工程符合/不符合验收要求。
同意/不同意进行下道工序施工。
监理工程师/日期工程代表（专业工程师）/日期总监/日期
致：
我方已根据合同图纸要求完成第三道工序，经自检合格，请予以审查和验收。
承建商/（章）项目经理/日期
专业监理工程师/甲方工程代表（专业工程师）审核意见：
经现场旁站/检查，该项工程符合/不符合验收要求。
同意/不同意进行下道工序施工。
监理工程师/日期工程代表（专业工程师）/日期总监/日期
监理验收意见：
本房间厨卫防水工程已全部完工并经验收合格，同意/不同意作为完工依据。
监理单位（章）总监理工程师/日期
建设单位验收意见：
工程代表（专业工程师）/日期工程管理部经理/日期
注：
本表用于每一户（个）厨卫防水工程每一道工序的报验，作为工程移交与接收的依据。
4.给、排水系统报验申请表
位置:
记录日期:
系统设备
数量
检测项目
检测结果
备注/跟进
供水/稳压泵设备
水泵进/出水压力（kPa）
编号:
控制屏运作电流（A）/电压（V）
水泵轴心定位正常否?
进出水闸阀运作情况
迫件/封垫/轴封运作情况
紧急停机制运作功能
输水喉管状况
其它:
储水箱设备
储水箱状况/容量/现存水量
编号:
稳压水缸状况/容量/现存水量
进出水闸阀操作情况
进出水水压
浮球控制阀操作状况
储水箱外壳状况
其它:
排水系统
排污喉管水道状况
编号:
排污喉管出口格栅情况
排污喉管状况
雨水喉管水道状况
雨水喉管出口情况
雨水喉管状况
排水闸制阀门操作状况
排污隔油井状况
排污水泵操作情况
其它:
备注:
记录:
审核:
5.消防设施验收记录表
编号：
施工单位
验收区域
抽查（ ）处，占（ ）%
序
验收项目
质量验收标准GBJ303-88,GBJ232-82
检验情况
处理意见
1
资料
1.图纸及资料齐全。
2.有产品合格证，铭牌清晰。
2
烟感与温度
1.图纸规定安装烟感 只，温感只。
2.工作情况。
正常工作 只
不正常工作 只
3
消防栓
1.设计数量 只。
2.安装位置合乎设计要求。
3.阀门安装及漏水情况。
4.消防皮带、啧咀安放齐全。
5.自动按钮安装情况。
6.灭火器配备情况。
7.立管、油漆。
消防栓外观，安装质量情况。
实际安装 只。
4
喷淋系统
1.喷淋头设计数量共 ；
2.安装位置，间隔距离合乎要求。
3.楼层防火分区总阀，流量开关安装情况。
4.末端放水阀门安装情况。
5.管道安装、支架安装、漏水情况。
实际安装数量
只
5
分区卷帘门
1.分区卷帘门安装位置合乎图纸要求设计。
2.设计安装卷帘门 只。
3.楼层防火分区总阀，流量开关安装情况。
4.末端放水阀门安装情况。
5.管道安装、支架安装、漏水情况。
实际安装数量
只
6
手动报警钮
1.设计规定数量 只。
2.安装情况。
实际安装 只。
7
广播喇叭
1.设计安装数量 只。
2.安装及工作情况。
实际安装 只。
8.
防排
机械防排烟
1.设计排风口 只。
2.风管安装情况。
3.设计防火阀 只。
4.防火阀动作情况。
5.正压风口及风压测试情况。
实际安装风口 只
实际防火阀 只
6.隐蔽工程验收记录表
档案编号：
施工单位
验收区域
抽查（ ）处，占（ ）%
序
验收项目
质量验收标准GBJ303-88
检验情况
处理意见
1
图纸技术资料
1.图纸是否符合设计要求；
2.技术资料齐全；
3.隐蔽工程记录完整。
2
设备、材料
1．符合国家标准，有合格证；
2．有甲方检验证明；
3．有铭牌。
3
线管接口
1．线管连接应用专用工具压接、焊接、套丝；
2．线管与管接接触牢固。
4
线管吊装
1．吊管为10圆钢制做；
2．管夹与管壁接触牢固；
3．吊杆间距不应大于2m。
5
管线敷设
1．按规范距离加接线盒；
2．弯曲不应有压扁现象。
6
接线盒
接线盒与线管接触牢固，不应转动。
7
导线连接
1．应互绕5扣以上；
2．应挂锡；
3．压接无松动。
8.
线、线管截面比
管内线截面不大于管子截面的40%。
9.
线管与热源管距高
蒸汽管：
上1000mm，下500mm
平行热水管：
上300mm，下200mm
其它：
100mm
10.
导线绝缘耐压测试
1、用相应的仪表测试；
2、绝缘：
（线-线，线-地）>0.5MΩ；
3、压接无松动。
11．
导线出盒软管连接
长度符合顶棚至龙骨垂直长度留余量200mm以上
12．
线盒封闭方式
铁制盒盖，无不严封闭，与接线盒相匹配，安装牢固。
13．
导线接头绝缘
内为高压防水胶布，外层为黑色绿胶布，包口整齐，严密牢固。
验收结果及意见：
验收人签字
设计单位
施工单位
验收单位
行业管理
工程监理
年月日
7.设备验收交接表
设备名称
验收日期
规格型号
出厂日期
安装位置
设备数量
外型尺寸
单机重量
设备单价
使用年限
升级会员 