中海玫瑰园小区可行性研究.docx
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中海玫瑰园小区可行性研究
目录
第一章建设项目概况3
1.1项目名称3
1.2项目建设背景3
1.3项目建设内容3
1.4项目建设地点3
1.5建设项目基本情况3
1.6项目建设的自然、经济、水文地质条件4
1.7主要技术经济指标5
1.8功能5
第二章项目市场与需求分析5
2.1长春社会经济发展情况分析5
2.2长春市房地产政策环境分析7
2.3长春市房地产市场发展现状10
2.4绿园区市场分析13
2.5项目的SWOT分析17
2.6项目的定位和客户群分析19
第三章项目建设规划方案优选23
3.1项目总体规划方案23
3.2方案规划依据24
3.3.初步拟定规划方案24
3.4项目市政基础设施分布28
3.5项目技术参数30
第四章项目建设进度安排31
4.1项目施工组织31
4.2开发进度计划33
第五章项目投资估算34
第六章资金筹集方案和筹资成本估算36
6.1项目收入计划36
6.2项目资金筹措37
第七章项目财务评价38
7.1财务评价基础数据的测算38
7.2盈利能力分析39
7.3项目清偿能力评价41
第八章项目风险分析42
8.1盈亏平衡分析42
8.2敏感性分析43
8.3项目主要风险因素分析45
8.4防范和降低风险相关措施47
第九章项目国民经济评价49
9.1项目的社会影响分析49
9.2项目的环境影响分析50
9.3项目经济影响分析53
第十章结论54
10.1项目的前景与优势54
10.2存在的问题及建议55
10.3总结55
第一章项目建设概况
1.1项目名称
中海玫瑰园小区
1.2项目建设背景
中海玫瑰园小区项目，是长春中海房地产开发有限公司开发建设的，建筑单位是长春建工集团。
项目四至东至乙三路，南至南阳北路，西至丁三十三路，北至景阳大路，位于长春市绿园区。
绿园区地属欧亚商圈，坐拥地铁二号线，毗邻同心湖公园、兴隆湖公园两大滨水景观资源，无论地理位置还是生活配套上都较为齐全，未来升值潜力非常大。
中海玫瑰园考虑到不同人群的不同生活需求，产品建筑面积区间为85—165平方米不等，使用面积60—130平方米不等。
园区根据建筑的排位走势，秉承稳重、内敛、大气的园区风格，鼎力营造一种舒适、休闲的生活环境和氛围。
1.3项目建设内容
项目名称为中海玫瑰园小区，为高层、小高层、多层，沿街楼群底层是商铺，建筑规模为372000平方米。
1.4项目建设地点
项目位于长春绿园区，项目四至是东至乙三路，西至丁三十三路，南至南阳北路，北至景阳大路。
1.5建设单位基本情况
中海房地产开发有限公司是一家历史悠久的房地产开发有限公司，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型为中外合资。
具有国家一级房地产开发资质。
公司证件齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按照有关规定进行年检、年审。
中海地产秉承“精品生活创造”的品牌定位，以预见性地满足客户的现实与潜在需求的设计理念，研发五代住宅精品，坚守“过程精品楼楼精品”的精益开发理念，为客户提供精品物业。
房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。
1.6建设项目自然、经济、水文地质条件
1.6.1自然情况：
绿园区位于吉林省长春市西部，地理坐标中心位置北纬43°88′，125°26′，幅员面积216平方公里。
绿园区山地面积较小，台地面积较大。
绿园区位于松辽平原东部山地向西部平原过渡的伊通河台地上。
地势东高西低，地貌由太低和平原组成。
绿园区属于温带季风气候，雨量充沛，四季分明。
绿园区有新凯河水系和伊通河水系，水资源丰富。
1.6.2交通：
交通便利，280路，314路，122路，151路公交车等，以及规划中的地铁；周围环境优雅，有锦江公园。
1.6.3生活配套：
欧亚超市，高力北方汽贸城
1.6.4医疗：
吉林大学第四医院绿园区分院
1.6.5教育：
长春市十一高中，长春市八十七中，绿园小学，吉林省税务干部学校，吉林工商学院等
1.6.6金融：
中国建设银行，中国银行，长春农村商业银行，吉林银行
1.7主要技术经济指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
占地面积
m2
180000
2
总建筑面积
m2
372000
3
商铺面积
m2
16800
4
绿化总面积
m2
63000
5
住宅栋数
栋
37
6
容积率
2.1
7
绿地率
%
35
1.8功能
民用住宅
第二章项目市场分析和需求预测
2.1长春社会经济发展情况分析
2.1.1城市GDP
2012—2016年吉林省地区生产总值及其增长速度：
表2-1单位：
亿元
年份
2012
2013
2014
2015
2016
GDP
11937.82
12981.46
13803.81
14274.11
9298.11（至九月份）
增长速度
16.0%
8.3%
6.5%
3.41%
6.9%（至九月份）
长春市2012年～2016年GDP：
表2-2单位：
亿元
年份
2012
2013
2014
2015
2016
GDP
4456.6
5013.17
5330.0
5530.0
3807.5（至九月份）
2.1.2城市居民家庭人均可支配收入
2016年上半年，全国城镇居民人均可支配收入16957元，同比增长8%，增速比去年同期下降0.1个百分点。
上海、北京、浙江的城镇居民人均可支配收入分别以29030元、28448元、24519元在全国排前三位；城镇居民人均可支配收入增速在全国排前三位的是西藏、贵州、青海，分别为10.4%、9.3%、9.2%。
2016年上半年，吉林城镇居民人均可支配收入13247元，同比增长6.8%；吉林城镇居民人均可支配收入居全国第26位，超过了山西和黑龙江；吉林城镇居民人均可支配收入增速在全国排第26位，在东北排第1位。
综上所述，长春市房地产市场将继续保持健康有序的发展态势；商品房合同备案旺盛；商品房市场需求呈上升态势；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序地发展。
2.2长春市房地产政策环境分析
一、长春市公积金政策提取政策调整
为体现住房公积金制度的公平性、公正性，保护缴存职工的合法权益，近日，长春市住房公积金管理中心将《长春市住房公积金提取管理办法实施细则》（简称《细则》）部分条款进行以下修改：
1、提取条件：
终止劳动关系未重新就业或调转工作满两年改为一年或一年以上。
2、证明材料：
工作调转至外省无需提供暂住证（居住证）。
3、公积金提取：
租住商品房每年每套房屋允许提取一次。
二、“营改增”试点 个人销售买2年以上住房免征增值税
从5月1日起，我国将全面推开实施营改增的试点，此次试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。
营改增以后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
三、吉林省公积金贷款细则出台
1、首套房首付比例调整：
由之前的“不得低于购房款总额的30%”调整为“不得低于购房款总额的20%”。
2、二套房首付的认定：
最新认定政策为：
对拥有一套住房并已结清相应住房贷款，再次申请公积金贷款购买商品住房的，执行首套房贷政策。
3、二套房首付比例调整：
借款人家庭使用公积金贷款购买第二套住房（商品住房）的，由之前的首付款不得低于60%，调整为“不得低于40%”。
四、吉林省出台房地产去库存20条新政
4月25日 吉林省人民政府办公厅发布《吉林省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》。
无论是对购房者还是开发商都是利好消息。
其中要点：
1、加大货币化安置力度，增加政策性消费需求；
2、降低购房成本和门槛，积极支持市场化消费需求；
3、完善“一城一策”政策措施，落实政府主体责任。
五、长春市出台15条楼市新政
就在五一放假的前一天，长春市出台房地产新政——《长春市人民政府办公厅关于进一步促进住房消费稳定房地产市场的若干意见》。
为加强供给侧结构性改革，加大房地产去库存力度，进一步促进住房消费，稳定房地产市场，根据《吉林省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》（吉政办发〔2016〕23号），长春市出台15条新政。
六、长春公积金贷款新政细则出台（5月20日）
1、取消以家庭拥有自住住房套数及所购住房面积作为申请住房公积金个人住房贷款的条件限制，职工家庭结清住房公积金个人住房贷款的，可再次申请，但累计不能超过3次。
2、职工首次或第2次申请住房公积金个人住房贷款购买新建商品住房的，最低首付款比例为20%。
3、职工首次或第2次申请住房公积金个人住房贷款购买存量住房，房龄不超过5年的，最低首付款比例为20%；房龄超过5年未超过20年的，最低首付款比例为30%；房龄超过20年的，最低首付款比例为40%。
4、职工申请住房公积金个人住房贷款购买存量住房的，借款年限与房龄之和由不超过29年调整为不超过40年，但借款年限不得超过30年。
据业内人士分析，2016年楼市所出台的新政基本定调，即大力促进合理住房消费，以加快去库存速度。
但对于出现非理性上涨现象的城市，仍然会出手调控，以保证市场整体平稳有序发展。
2.3长春市房地产市场发展现状
2.3.1土地市场
土地市场：
量价齐升，出让金总量同比增长，推出：
10月环比增长274.24%，今年工地量高于上年同期，成交：
环比增加313.49%，成交亮同比增长59.29%，出让金：
环比增加1625.27%，今年总量同比增长89.28%，楼面价：
今年整体楼面价上升环比上升179.79%，溢价率：
今年溢价率水平提高，10月环比提高49.93%，总价排行榜：
高新技术产业开发区地块总价13.0亿，位居首位，楼面家排行榜：
高新技术产业开发区地块单价最高为5414元/平方米，溢价排行榜：
净月旅游开发区宅地居首位，溢价72.44%。
1.长春共推出各类用地118宗，共计623.8万平方米，同比增加40.25%，其中，推出住宅用地31宗，共计266.1万平方米，同比增加27.79%；商办用地28宗，104万平方米，同比增加221.76%。
本月全市累计推出各类用地10宗，共计67.0万平方米，环比增加274.24%，同比增加394.71%。
其中，推出住宅用地6宗，共计59.1万平方米，环比增长2885.04%：
商办用地3宗，共计3.1万平方米，环比减少80.52%。
2.长春市共成交各类用地96宗，共计521.5万平方米，同比增长59.29%。
其中，成交住宅用地24宗，共计219.4万平方米，同比增加137.32%；商办用地22宗，共计96.0万平方米，同比增加244.08%。
本月全市各类用地8宗，共计66.4万平方米，环比增加313.49%，同比增加390.70%。
其中，成交住宅用地4宗，共计44.6万平方米，环比增加2154.90%，同比增加1419.70%；商办用地3宗，共计16.9万平方米，环比增加2191.49%。
3.出让金：
长春市共收入土地出让金129.7亿元，住宅用地出让金为97.3亿元，商办用地出让金为24.8亿元，本月全市累计土地出让金28.8亿元，其中住宅用地出让金为27.5亿元，商办用地出让金为1.1亿元。
2.3.2供求统计分析
供求对比：
销供比由上月的0.81下降到0.75，短期市场供过于求。
自一月到十月，销供比为1.23，整体供不应求。
2.4绿园区市场分析
2.4.1区情简介.
绿园区位于吉林省省会长春市西部，成立于1995年。
前身为长春市郊区，东连朝阳、宽城两区，南接长春汽车产业开发区，西邻公主岭市，北依农安县。
幅员面积216平方公里，城区面积45平方公里，下辖4个开发区、3个镇和5个街道办事处，总人口62万。
绿园区是以轨道交通装备制造、汽车零部件加工、农牧产品深加工、区域性专业物流和现代服务业为主导产业，工业基础雄厚、生态环境优良、社会事业发达的新城区，是吉林省重要的行走机械制造配套基地、农副产品供应基地和长春市城市副中心。
2014年GDP达到224.2亿元，全口径财政收入48.4亿元。
绿园区地理位置优越，交通方便快捷，哈大高铁长春西客站位于区内，是长春市西部的交通枢纽。
绿园区产业依托优势明显，中国一汽和中国北车长客股份、皓月集团、长春西客站是全区经济发展“三大引擎”，规划了轨道交通装备制造、汽车零部件配套、西部新城开发、皓月清真产业、现代物流、旧城改造、合心特色城镇化示范镇七个产业开发平台，总发展空间达153平方公里，重点发展轨道交通装备制造、汽车整车及零部件、现代服务业、高效生态农业、房地产开发及旅游产业。
2.4.2基础设施情况分析
截至2014年，绿园区大中修城区道路33条，改造巷道262条，西部、北部快速路绿园段正式投入使用，西客站站前街全线贯通，皓月大路拓宽项目完成规划设计招标和90%以上征拆工作。
编制完成西部路网框架规划，迎春大路、小五环路建设工程立项报批。
新植15处绿地，新增绿化面积49.6公顷。
花溪公园、兴隆湖公园、合心湖公园项目完成规划设计，花溪公园、兴隆湖公园项目拆迁接近尾声。
长春轨道交通装备产业开发区、长春绿园西新工业集中区基础设施配套“七通一平”面积达到18平方公里，路网、电网、给排水、供热、通讯等设施完全可满足项目落位需要。
绿园区境内交通便利，京哈铁路、长白铁路和长白、长郑等省级快速公路过境，长春绕城高速公路在境内设有2个出口。
距长春龙嘉国际机场40分钟车程，建设中的哈大铁路客运专线长春西站坐落绿园区境内，于2011年投入使用。
长春、长春南、大屯3个铁路货站均距区10公里以内。
新建地铁二号线穿过境内。
这些都对绿园区和周边地区的发展具有很强的辐射带动作用。
总结：
相对于长春市其他城区来说，绿园区作为一个新城区，它的生活购物，休闲娱乐等配套设施相对匮乏，配套环境总体还是较差的。
交通道路系统较为完善。
但近年来的区域城市基础设施及重点配套的建设加速了绿园核心区功能优势的形成，有利于城市核心居住氛围的形成。
将会带动新一轮的购房置业投资热潮，并形成区域开发热点。
并给项目带来较大的升值发展空间。
2.4.3自然人文情况分析
绿园区具有浓厚的人文环境。
在绿园区的境域内，现有比较突出的旅游资源单体53个，以人文景观类占优势，原因是绿园区位于长春市的西部，属于松辽平原的一部分，地势平坦，自然景观资源相对较少。
经统计分析，绿园区旅游资源涵盖8主类中的5个主类。
其中，人文旅游资源占旅游资源总数的86.8%，同时绿园区拥有接近城区的湖泊水域，与人文景观相得益彰，为整个区域旅游的多功能开发提供了条件。
西部生态农业旅游区，位于绿园区西部，行政区划范围为合心镇。
本旅游区是绿园区现有旅游资源数量较少的区域，但生态农业特色比较明显。
全镇总面积89平方千米，其中耕地面积54平方千米，占全镇土地面积的60%以上，是绿园区耕地面积最大的乡镇。
大面积的耕地和农田，形成了长春市西部绿色碧海，为市民回归自然、享受田园生活，开展绿色生态之旅，提供了丰富的资源基础。
目前，这里已建设无公害蔬菜基地、苗木花卉养殖基地、葡萄生产基地。
良好的自然人文环境为绿园区发展生态、旅游和文化产业奠定了基础。
2.4.4政府政策情况分析
目前长春市绿园区政府已经提出未来五年绿园发展思路和目标任务，主要有：
一、加快旧城改造。
完善“街区制”改造模式，将三环以内第一批改造计划外的所有区域和西客站站前核心区全部纳入第二批改造范围。
继续实行立体式综合改造，建设地下小管廊，集中统一管理各类管线。
拆除小区违法建筑，拓宽小区道路，打通交通微循环，拓展公共空间。
加强小区绿化美化，施划停车泊位，建设休闲场所，完善区域化城市服务功能。
二、完善基础设施。
全面启动小五环路建设，确保皓月大路至长白公路段建成通车。
新建飞跃路等6条主干道路和17条小区配套路网，大中修13条道路，小修87条道路。
完成160万平方米“暖房子”存量改造，完善维修机制。
全力推进二环以内棚户区改造，确保完成省、市下达任务。
加快解决台北阳光、隆都翡翠湾、长白西线A等棚户区地块历史遗留问题。
落实“公交都市”计划，新建2处公交首末站。
三、治理生态环境。
启动花溪公园、兴隆湖公园建设，筹建同心湖公园，改造提升林园、锦江公园。
配合市里完成串湖、新开河两大水系8个公园、7个明沟（水库）等15处黑臭水体治理。
绿化新植绿园经济开发区、西新工业集中区11条街路，新建双丰东路等3处绿地，新增绿地60万平方米。
加强绿化执法管护。
全面落实“禁烧”、“禁燃”规定，完成“黄标车”取缔任务，提升环境质量。
四、创新城市管理。
巩固文明城、卫生城创建成果，加强街路梯次化管理，建立精细化常态管理模式，专项开展城市出入口、占道经营、露天烧烤、交通秩序大会战等整治行动。
巩固城乡环卫一体化管理成果，提高专业化、精细化保洁标准，加强垃圾收运设施建设，实现保洁无死角、运输无残留、管理无盲区。
创新“大物业”管理，区分有物业管理、旧城改造后无物业管理、未改造物业弃管小区，制定管理办法，切实解决老旧小区改造后反弹和物业弃管问题。
五、均衡发展优质教育。
加快宁静小学扩建工程建设，完成3所学校直饮水和4所学校操场硬化工程，回购建设技校并维修改造。
推进教育信息技术应用，打造6所教育信息化示范校。
深化“大学区”、“教育发展共同体”等教育教学改革，以学校文化建设为统领，开展“教育质量校校行”提升行动，力争85%的学校达到新优质学校标准，带动薄弱校整体均衡发展。
加快学前教育优质普惠发展。
提升职业教育办学水平。
政府政策的支持将会给绿园区未来带来更多完善和发展的机会。
2.5项目的SWOT分析
2.5.1项目的优势与机会
①地段
项目西至东至乙三路，南至南阳北路，西至丁三十三路，北至景阳大路。
②交通
交通便利，道路宽广，道路通行能力强，通畅度好,小区周边有多条公交线路：
55路、54路有轨电车、151路、235路,122路，314路，280路，135路。
北边地铁二号线穿过，发展潜力大。
③金融配套
项目附近有中国工商银行、建行、农业银行，吉林银行等商业性银行。
④医疗配套
吉大四院、解放军208医院、省肝胆医院、绿园区人民医院
⑤教育配套
学校:
长春市绿园小学、87中、长春市第十一中学、吉林省二实验小学、吉林省政府幼儿园分园。
⑥商场和娱乐设施
欧亚春城，欧亚卖场，欧亚车百，新世纪购物广场，乐天玛特等项目区域内各种完善设施。
2.5.2项目的劣势与风险
就目前的现状来看，该地段还是相对较偏，地块以西没有进行大规模的开发建设，所以略微显的有些偏僻。
绿园区的相似小区和中高档商品房较多，竞争压力大。
项目所在地的交通状况虽好，但由于在长春市西站商圈，自然人文环境还需提高。
2.6项目的定位和客户群分析
随着长春市人们收入水平日益增加对户型要求越来越高，户型面积也越来越大，所以中海玫瑰园项目会得到很多客户青睐。
85-165平正是未来客户群的消费走向，客户群基本为绿园区及附近居民，中高端收入者，以及还有一些一线城市人口投资用房。
（1）客户定位
2016年长春市薪资水平报告单位:
元
由上图可知，从区域来看，长春市住宅需求分布不均匀，以南关区和净月区，高新区为主，绿园区的需求相对较少，因此，销售区域以绿园区及周边地区为主。
从薪资水平和绿园区的房价水平来看，长春市居民平均收入为4000元左右，与绿园区房价存在一定差距。
中档收入人群占总人群的比例较大。
所以客户群主要是中高端的一些收入人群。
（2）价格定位分析
长春市房地产市场2016年10月，全市价格走势：
环比上涨1.14%,同比上涨5.40%，为6758元/平米，全市需求：
成交82.07万平米，环比下降10.47%，同比增长26.22%，全市供应：
新批110.06万平方米，环比下降2.98%，同比增长38.37%，供求对比：
销供比下降至0.75，短期市场供过于求，库存去化：
库存上升1.82%至856.36万平方米，去化速度减缓，需求结构：
6000（含）-7000元价格段占比最高，80（含）-90平方米面积段热销，热销项目：
大中户型、低总价热销，万科城居首，写字楼：
价格上涨，供降求升供销比大于1，商业：
价格上涨，供求齐升销供比小于1，企业销售：
万龙集团以7.41亿元销售额居本月榜首。
1.长春商品住宅（不含保障性住房）价格为6758元每平米，环比上涨1.14%，同比上涨5.40%。
2.
周边竞争性楼盘分析：
单位：
元
序号
名称
房屋类型
地段
最低价（元／㎡）
最高价（元／㎡）
1
御景名家
中高档住宅
绿园区
6900
9300
2
华瀚四季花园
中高档住宅
绿园区
7280
10000
3
香港城
中档住宅
绿园区
6140
7200
商业：
价格上涨，供求齐升，市场成交7.99万平方米，环比增长16.42%，同比增长27.77%。
上市14.59万平方米，环比增长7.04%，同比增长100.36%。
短期市场供过于求。
结合前面的比较分析本项目的形象定位，该小区的价格水平应在中高档水平，定位在8000元左右，商业定价12000元左右。
住宅的物业类型主要是推出小高层和高层我们可以看出，该项目小区虽然存在一些劣势，诸如地区偏僻、所属区域购买力尚属中等等，但放之全市范围内看，该地块与老城区朝阳区相比拥有价格优势、地理位置优势。
因此，小区所具有的交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点会在长春房地产市场充分显现，从而凸显出该地块的市场价值。
第三章项目建设规划方案优选
3.1项目总体规划原则
建筑整体造型与色彩处理应与周围环境协调，建筑基地应做绿化、美化环境设计，完善室外环境设施。
应注意处理各种建筑空间的结合和过渡，做到公共空间开放性，个人空间保证私密性。
住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光和自然通风的要求。
建设良好的小区绿化空间，尽量满足各户型的客厅和主卧室有好的景观朝向。
坚持可持续发展原则，既节约用地，注意建筑节能，注重环境保护。
充分利用地块周边设施，确保小区医疗、休闲设施齐全，满足人们日常生活需求。
3.2方案规划依据
⑴《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
⑵《吉林省城市归划管理技术规定》
⑶规划基地地形及界点坐标
⑷长春市规划局提供的规划条件
3.3初步拟定规划方案
规范方案一（可行方案）：
总建筑面积：
372000㎡
容积率：
2.1
绿化率：
35%
建筑密度16.4%
居住户数：
2296户
地下车位：
1800
地上车位：
245
具体规划：
项目共37栋：
20栋高层8栋小高层9栋多层洋房。
2栋低层商业楼，其中23层高的高层8栋，20层高的高层12栋，12层高的小高层8栋。
每栋两个单元，每单元两户，户型为85㎡（两室两厅一卫）、95㎡（三室两厅一卫）、110㎡（三室两厅一卫）、140㎡（三室两厅两卫）；6层高的小洋房每栋两个单元，
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