分户验收监理实施细则.docx
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分户验收监理实施细则
同原江北鸿恩寺项目五期工程
分户验收监理实施细则
编制人:
审核人:
联盛建设项目管理有限公司
同原江北鸿恩寺五期工程项目监理部
2015年2月
一、工程概况………………………………………………3
二、编制依据………………………………………………3
三、工程质量分户验收说明………………………………3
四、分户验收组织结构……………………………………4
五、分户验收操作流程……………………………………5
六、分户验收所需要的量测仪器……………………………6
七、分户验收的要求………………………………………6
八、分户验收的容及项目………………………………7
九、分户验收时间安排……………………………………17
十、分户验收的质量保证措施……………………………17
十一、分户验收质量评定…………………………………18
一、工程概况
同原江北鸿恩寺项目五期工程位于市江北区大坝，总用地面积为14845.57平米，总建筑面积约134591.03平米。
项目由商业裙房（1F、2F、3F、4F/5F/-4F），1#楼（32F/-4F）、2#（32F/-4F）楼、3#（32F/-2F楼）高层住宅楼及相应地库组成。
该项目由同原房地产开发有限公司负责建设；川东南地质工程勘察设计院；源道建筑规划设计有限公司负责设计；联盛建设项目管理有限公司负责施工监理；万泰建设（集团）有限公司负责施工总承包。
合同工期为39个月。
二、编制依据
1、同原江北鸿恩寺五期项目经审查合格的施工图设计文件；
2、GB50300-2013《建筑工程施工质量验收统一标准》；
3、GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规》；
4、GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规》；
5、GB50209-2010《建筑地面工程施工质量验收规》；
6、GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规》；
7、GB50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规》；
8、《住宅工程质量分户验收管理规定》和《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》建质质函（2006）17号；
9、《市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）》渝建发（2007）199号；
10、《市住宅工程质量分户检验实施指南（第一号）》渝建质建（2007）052号；
11、《市住宅工程质量分户检验应用手册》；
12、市建设工程质量监督总站关于发布《市住宅工程质量分户检验实施指南（第二号）》的通知。
（渝建质监[2010]005号）
三、工程质量分户验收说明
1、工程质量分户验收定义：
指住宅工程按照规要求在竣工验收前,由建设单位组织监理单位、施工单位、物业单位等对每一户及公共部分以及具有独立的使用功能的房间观感质量、使用功能和使用安全等容进行的专门检验，并在分户验收合格后出具《住宅工程质量分户验收表》。
2、分户验收与工程验收之间的不同之处：
1）检验批划分不同。
工程检验批按楼层、施工段等规定条件划分为一个检验批，所划分的围相对教大，抽查数量相对整个工程较少。
而分户验收的检验批是以每户住宅划分为一个检验批，所划分的围较小，抽查数量相对整个工程较多。
2）检查容不同：
检验批主要对检验批的主控项目和一般项目全面检查，验收的容相对较多，而分户验收是在检验批验收的基础上，仅对分户验收批的主控项目和一般项目中涉及观感、使用功能和实测实量等容进行检查，验收容较少，分户验收是检验批验收的补充，不能代替检验批。
3）抽查数量不同：
竣工验收时,按照建设部规定抽查数量一般是10％左右,容易出现“验收真空”，而分户验收要求按每一户及公共部分以及具有独立的使用功能的房间100％的全数检验。
4）资料收集不同：
建设工程中单位工程、分部（子）分部工程的工程质量过程控制资料和功能的检测资料等可不交给小业主,而分户验收中的《住宅工程质量分户验收表》资料应当做为《住宅质量保证书》的附件一并交给小业主.
5）参加验收人员不同：
分部、分项工程及检验批验收由监理单位组织验收，而分户验收增加了建设单位、物业单位等人员参加验收。
四、分户验收组织结构
分户验收领导小组应由建设单位组织监理单位、施工单位、物业单位等确定分户验收小组成员,分户验收小组组长为建设单位项目负责人,副组长为施工单位项目经理和监理单位项目负责人,分户验收成员应由各单位相关专业人员组成（具体人员根据实际情况安排）。
组长：
建民同原房地产开发有限公司同原江北鸿恩寺五期项目工程部经理
副组长：
作秀联盛建设项目管理有限公司同原江北鸿恩寺五期项目总监理工程师
侯传国万泰建设（集团）有限公司同原江北鸿恩寺五期项目经理
成员：
建设单位驻本项目现场代表，监理单位驻本项目专业工程师，施工单位驻本项目的生产副经理和技术负责人，物业单位前介工程师。
分户验收领导小组岗位责任制度
①、对本项目的分户验收工作负组织、协调和领导责任。
②、负责组织各分户验收专业检查组开会，具体对各分户验收专业检查组提出检查质量、检查进度、安全注意事项和奖罚等要求。
③、负责进度安排管理和分户验收的质量复查和监督工作，采取定时、不定时的式，对已经检验的每一户及公共部分以及具有独立的使用功能的房间进行质量复查和监督。
④、负责对照检测点的布置图进行抽查，抽查数量不少于10%，如发现与数据不符的，有弄虚作假行为的人员要给于处罚，确保分户验收不走过场，达到减少住户投诉为目的。
⑤、负责向各分户验收小组人员交底，使各人员掌握检查的项目、容、部位、数量等。
五、分户验收操作流程
1.
所有参建单位、物业
初查阶段
总包准备检测工具、合同附图（两张）、分户检验表（有户图的户内检查表）、感观评定表及实测项的设计尺寸
形成检查记录下发各总、分包进行整改
实测项完成
消号完成
复检
物业对实测项进行抽查
物业进行消号及感观、分户检验
检验合格关门
分户验收操作程序：
整改
2.分户验收检查要求及说明：
1）在每种户型图上标注确定检测点号和位置,检测点要在检查前统一确定，禁现场取点或临时变更，已确保检测点的科学性、客观性。
2）墙面、地面等凡可标识的分户验收测点位置应用不易褪色的标记加以标识并保留。
3）初检后一进行复检，复检合格达到交房条件两天后关门。
4）施工单位以栋为单位完成每户合同附图、分户验收表、观感评定表的准备和实测项的设计净算值填写，在初检时送监理单位。
5）监理单位与总、分包单位完成实测项的测定，由监理单位对实测表格进行填写，待复检时物业抽查。
6）对不符合要求的项目要即时下达不合格项处置记录，对存在问题施工单位经返修整改,合格重新组织分户验收。
7）物业管理单位对进行检查人员必须固定三人，每天在检查栋号集合。
8）总包单位对进行实测项人员须固定，保持与监理检查人员的联系。
9）各分包单位必须派专人参加分户验收检查。
10）每栋初检为一个组进行检查，复检分成两个组（抽测、观感）。
11）定期召集总结会，沟通汇报分户验收检查情况。
六、分户验收所需要的量测仪器
序号
工具名称
数量
用途
1
5M钢圈尺
检查门窗洞口尺寸、栏杆高度
2
激光测距仪
房间开间、进深、净高尺寸
3
双十字激光扫平仪
检查阴阳角、洞口顺直度，地坪、天棚的平整度
4
阴阳角检测尺
检查阴阳角正
5
2m靠尺
检查墙面平整度和垂直度
6
空鼓锤
检查墙面的空鼓
7
契型塞尺
检查墙、地面的平整度
8
楼板测厚仪
检查现浇楼板厚度及裂缝
9
兆欧表
绝缘电阻测试
10
试压泵及压力表
检查给水管道系统试验
11
充气胶囊及橡胶球体
检查排水管道系统试验
12
漏电保护相位检测器
检查插座相位、接地
七、分户验收的要求
1、为提高分户验收的一次合格率,应做好五个结合。
1）分户验收要按照工艺标准相结合。
2）分户验收要与分项工程检验批验收相结合。
3）分户验收要与发现问题及时整改相结合。
4）分户验收要与成品保护相结合。
5）分户验收要与通病专项治理相结合。
2、分户验收过程中发现不合格项,做好记录限期整改,并在整改合格后进行复检,应做好四个精心。
1）精心策划
2）精心整改
3）精心复查
4）精心验收，
其目的是：
消除质量通病,促进同原江北鸿恩寺五期项目顺利竣工，确保交房率稳步上升。
八、分户验收的容及项目
（一）分户验收容
1、房间及公共部分空间尺寸
2.建筑结构外观及尺寸
3.门窗安装工程质量
4.墙面、地面和顶棚面层质量
5.给水、排水系统安装工程质量
6.防水工程质量
7.栏杆、护栏安装质量
8.电气安装工程质量
9.建筑节能和空调工程质量
10.其它规定、标准中要求分户检查的容
（二）分户验收项目
1、建筑（结构）尺寸偏差及现浇楼板裂缝
1）现浇楼板厚度及裂缝
2）套空间尺寸
3）公共部分空间尺寸
2、门窗安装
1）门窗开启性能
2）门窗的密封缝性能
3）门窗的排水性能
3、栏杆、护栏安装工程
1）栏杆安装
2）栏杆高度、栏杆间距
3）防攀爬措施
4）栏板玻璃
4．墙面、地面和顶棚
1）墙面面层
2）整体地面面层
3）顶棚
5.防水工程
1）屋面
2）有防水要求的房间和阳台
3）外墙
4）外窗
6.建筑给排水工程
1）管道、配件安装
2）地漏、存水弯
3）管道系统功能
7.建筑电气工程
1）线路敷设
2）配电箱安装
3）灯具安装
4）开关、插座安装
5）等电位联接
8.建筑节能和空调工程
1）保温层厚度
2）保温层的固定措施
3）空调设备的安装
9.玻璃安装工程
1）安全玻璃使用
2）护栏玻璃
10.其他工程
1）邮政信报箱
2）厨房、卫生间通风
（三）分户验收项目的检验法
1.楼地面、墙面和顶棚
1）现浇楼板厚度及裂缝
（1）质量要求：
现浇楼板的厚度应符合设计要求，偏差应符合施工质量验收规的要求，现浇楼板不应有可见裂缝。
（2）检验法：
板厚及裂缝检查均在主体结构施工过程中分别进行测量和目测检查。
板厚检查：
起居室（即客厅、餐厅）和卧室测量为5个点，其中一个测点布置在房间中部，其余4点分别布置在4角；其余房间、阳台测量为3个点，即在房间或阳台一条对角线上布置2角点和1中心点，点位的布置图如下图：
板面裂缝检查目测高度为距地1.5m左右，俯视检查；板底裂缝检查应站在室地面仰视目测检查。
（3）检查数量：
自然间全数。
2）楼地面面层
（1）质量要求：
整体面层：
地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。
板块面层：
面层在结合层上铺设时，应结合（粘接）牢固，无空鼓或松动；板块无裂纹、掉角、缺楞等缺陷，镶嵌正确，接缝均匀、顺直，色泽均匀一致，图案清晰，面层表面的平整度和坡度符合要求。
竹、木面层：
面层铺设应牢固；板的拼缝平直度、宽度及与踢脚线的接缝、相邻板高差符合要求，接头构造正确，板面无翘曲，颜色均匀，图案清晰，面层平整度符合要求。
（2）检验法：
空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其它面层外观质量目测观察并结合
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