营改增基本知识房产中介1概要.docx

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营改增基本知识房产中介1概要

营业税改征增值税基本知识

一、营改增试点时间及范围

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

自此，现行营业税纳税人将全部改征增值税。

二、增值税税率和征收率

营改增试点增值税税率共分17%、11%、6%和零税率等四档税率。

其中：

1、有形动产租赁服务（融资租赁和经营租赁）税率为17%；

2、交通运输服务、基础电信服务、建筑服务、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

3、增值电信服务、金融服务、部分现代服务和生活服务税率、销售除土地使用权外的其他无形资产税率为6%。

4、境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。

（二）增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外（即此次新增不动产销售的征收率为5%）

三、增值税纳税人实行分类管理

增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。

应税行为的年应征增值税销售额增值税一般纳税人标准为500万元（含本数）。

试点实施后，增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

四、增值税发票管理

1.国税机关管理发票种类：

增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票以及定额发票、百元版手工发票和企业衔头发票。

2.增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

增值税小规模纳税人月销售额超过3万元（按季纳税9万元）使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的小规模纳税人，可以自愿纳入增值税发票新系统，或者选择通用手工发票（百元版）；月开具增值税普通发票份数不超过10份的也可以申请代开。

3.自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。

试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。

4.门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。

5、（26号公告）门票、过路（过桥）费发票自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。

原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至2016年6月30日。

6、餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。

有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）有关规定计算抵扣进项税额。

7.采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。

8、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

　　9、出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

五、营改增试点纳税人原在地方税务局享受的税收优惠政策在试点运行期间基本延续，可以按照过渡政策享受增值税优惠。

（一）下列项目免征增值税

1.个人销售自建自用住房。

（地税审核：

房产证上注明自建房、土地审批表，国税报备资料：

房管部门出具的自建证明材料、房产产权证明、个人身份证明、出售住房合同及收入证明）

2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

家庭财产分割，包括下列情形：

离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

（国税报备资料：

赠与双方当事人或遗嘱继承受赠人的身份证明、证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书、房屋产权证、公证机关出具的“继承权公证书”、离婚证明、民政部门确认的财产分割协议或法院判决书等等）

（二）个人转让住房（含个体工商户）。

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

（我省适用）

2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

3、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

（国税发〔2005〕89号）规定：

购买房屋的时间：

（1）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（2）契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期。

（3）纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

（4）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。

其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

（5）根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

开具发票：

个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。

4、衔接：

（26号公告）个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

六、适用简易计税办法征收项目

一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更：

（一）文化体育服务；

（二）以清包工方式提供的建筑服务

（三）为甲供工程提供的建筑服务

（四）为建筑工程老项目提供的建筑服务

（五）销售其2016年4月30日前取得的不动产

（六）出租其2016年4月30日前取得的不动产

（七）公路经营企业收取试点前开工的高速公路的车辆通行费

（八）中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款取得的利息收入

（九）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

七、销售额可按差额计税的项目

1.试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

2.试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

3.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　一般纳税人销售其开发的房地产老项目适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

4.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产（转让二手房），可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

5、一般纳税人转让其不动产（不含自建）（转让二手房），选择适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

6、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产（转让二手房），除个人转让其购买的住房外，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

7.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

8.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

9.融资租赁和融资性售后回租业务。

（1）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

（2）经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。

10、（26号公告）按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。

八、特殊纳税申报期规定

（一）2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人（即试点纳税人），2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。

（二）实行按季申报的原营业税纳税人，2016年5月申报期内，向主管地税机关申报税款所属期为4月份的营业税；2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。

九、委托地税代征

（一）政策依据：

总局公告2016年第19号:

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《国家税务总局关于加强国家税务局、地方税务局互相委托代征税收的通知》（税总发〔2015〕155号）等有关规定，税务总局决定，自2016年5月1日起,营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务，以方便纳税人办税。

纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

涉及增值税管理办法有总局公告2016年第14号和总局公告2016年第16号。

（二）国地税分工

（税总函〔2016〕145号）规定国、地税分工如下：

国税局是增值税的主管税务机关。

营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

地税局办理征缴、退库业务，使用地税局税收票证，并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。

本代征业务国税局和地税局不需签订委托代征协议。

纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票（以下简称增值税发票）。

对于具备增值税发票安全保管条件、可连通网络、地税局可有效监控代征税款及代开发票情况的政府部门等单位，县（区）以上地税局经评估后认为风险可控的，可以同意其代征税款并代开增值税发票。

（三）地税机关代开增值税发票的范围问题。

（来源省局政策组发言材料）

可以从以下5点来把握：

1、符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。

简单地说就是，月销售额3万元以上（或按季纳税的，季销售额9万元以上）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专票”。

（是指原则上起征点以上的纳税人均需要使用新系统开具发票？

地税如何界定自开小规模纳税人？

）

2、不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。

简单地说就是，月销售额3万元以下（或按季纳税的，季销售额9万元以下）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

3、其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产（包括住房），可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。

简单地说，自然人销售其取得的不动产（包括住房）或出租不动产（包括住房），地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

4、属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票：

（1）向其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产。

也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开“专票”。

（2）销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。

也就是说，免税不得代开“专票”。

5、地税局代开增值税专用发票和增值税普通发票，需通过增值税发票管理新系统开具，也就是我们通常所说的通过增值税发票升级版开具。

　　　（四）具体文件解读

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务

增值税征收管理暂行办法》的公告

（2016年第16号）

第二条纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

　　纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

第4条

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

　　应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

第十一条小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

（普票自开？

）（征收率5%,除个体工商业户出租住房的减按1.5%）

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

第12条纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

（其他个人以外的均可开具专票，包括已认定为一般纳税人的个体工商业户。

）

　　　注：

人防车位不属于住房，故出租人防车位不适用“其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”的规定。

国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税

试点有关税收征收管理事项的公告

（国家税务总局公告2016年第23号）

　（四）其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

国家税务总局关于公布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

（2016年第14号）

第二条纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

【政策解读】纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该《办法》。

纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

第四条小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第五条个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

第六条其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

第七条其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

第八条纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。

否则，不得扣除。

　　上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

　　（三）国家税务总局规定的其他凭证。

第九条纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

第十条小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

（一般纳税人自行开具专票？

）

第十一条纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

第十二条纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

财政部　国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知

（财税[2016]43号）

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

八、个人销售二手房营改增执行后税费变动

（一）未满两年

例：

福建省，销售总价100万元，原价购买60万元，未满两年住宅

1.5月1日前营业税（5%）100万*5%＝5万元

5月1日后　增值税（5%）100万/（1+5%）*5%＝4.76万元

2.计征契税的成交价格不含增值税：

成交价格由原来的100万元降低为不含税95.24万元（100万/（1+5%））

3.个人所得税应税收入不含增值税：

95.24万元-60万元

综上，营改增后少缴纳增值税2400元，相应的附加税（城建税、教育费附加等）也少缴纳，契税、个人所得税计税基础也减少。

（二）满两年（例同上　福建省，销售总价100万元，原价购买60万元，满两年住宅）

1.5月1日前免征营业税

5月1日后　免征增值税

2.免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

故，营改增前后免征政策一致。

计征契税的成交价格、计征个人所得税应税收入与营改增前保持一致。

简易征收计税备案需附资料

（一）文化体育服务　

营业税改征增值税一般纳税人提供文化体育服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

（3）一般纳税人从事文化体育服务的合同或资质证明（如营业执照）等原件及复印件。

（二）以清包工方式提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

（3）建筑工程承包合同原件及复印件。

（4）一般纳税人从事建筑服务的资质证明（如营业执照）等原件及复印件。

（三）为甲供工程提供的建筑服务

营业税改征增值税一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税。

【报送资料】

（