理工睿府小区物业服务合同模板.docx

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理工睿府小区物业服务合同模板

理工睿府小区物业服务合同

甲方（业主委员会）：

理工睿府小区业主委员会

乙方（物业服务企业）：

北京方庄物业管理有限责任公司

XX市住房和城乡建设委员会

XX市工商行政管理局

二〇一五年十二月

理工睿府物业服务合同

甲方（业主委员会）：

XX市XX区理工睿府小区业主委员会

委托方登记号（身份证号）：

  ****************

通讯地址：

XX市XX区良乡镇书院南街11号院2号楼1层

联系人：

XXX联系电话：

********

邮政编码：

  102401  

物业服务企业（乙方）：

北京方庄物业管理有限责任公司

营业执照注册号：

  **********5  

企业资质证书号：

（建）101003

组织机构代码：

   ********-X 

委托代理人：

    张江涛  

联系电话：

   ********     

通讯地址：

XX市XX区芳群园二区12号楼

邮政编码：

    100078

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《XX市物业管理办法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务有关事宜,协商订立本合同。

第一章物业项目基本情况

第一条 本物业项目基本情况如下：

名称：

北京XX区良乡镇理工睿府小区

类型：

普通住宅楼、办公楼、商业楼

坐落位置:

 XX市房山区（县）良乡镇书院南街10、11号院。

建筑面积：

260330平方米。

其中商业约8556.95平方米，

办公约79788.68平方米，住宅约为：

130035.05平方米。

第二条物业管理区域四至:

东至：

学园北街；

西至：

阳光北大街；

南至：

 长虹东路 ；

北至：

 明理西路 。

规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二。

第三条物业服务用房主要用于物业服务企业开展日常办公、客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。

物业服务用房建筑面积为152.06平方米，其中地上建筑面积为152.06平方米，位于11号院2号楼1单元1层。

第二章物业服务事项、标准及有关约定

第四条乙方指定物业服务项目负责人为：

张江涛，联系电话：

********。

甲方对乙方派驻的物业服务项目负责人、工程项目经理（但限于乙方公司内部）有推荐权和否决权。

乙方要求更换项目负责人的，需提前30天与甲方协商，甲方同意后，于30日内在本物业管理区域内的显著位置公示。

甲方要求更换项目负责人的，乙方应当于30日内更换。

第五条物业服务期限为叁年，从合同签订之日开始计算，合同到期前3个月前，甲乙双方未书面提出终止合同，合同自动延期壹年，以后照此顺延。

第六条乙方应协助甲方共同与原建设单位完成物业承接验收手续，对物业共用部位、共用设备设施进行查验，并由双方签字确认。

乙方在甲方授权下，完成与原建设单位完成共用部分、共用设施的交接。

第七条乙方按照《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准提供物业服务，包括以下主要内容：

1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；

2.负责物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理以及相应设备、计量器具监测，水质监测避雷监测等。

物业共用部位、共用设备设施明细见附件三、附件四；

3.物业管理区域清洁卫生，包括垃圾的收集、清运等；　　

4.物业管理区域绿化养护；　　

5.物业管理区域秩序维护；　　

6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；　

7.双方商定的其他服务事项：

见附件五。

第八条乙方根据《住宅物业服务标准》，按照预算和制度执行，执行业主大会表决通过的服务标准。

住宅和非住宅的服务标准可以分别制定。

第九条经过甲方同意，乙方可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第十条乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用按照业委会通过的标准执行。

第十一条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托，未经业主大会同意不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第十二条如有业主或承租人侵害园区其他业主利益时，乙方应采取规劝、制止、上报相关管理部门等措施，经甲方授权同意可采取诉讼等相关措施。

第十三条物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

除约定收取【装修管理费】（两居室500元，三居室600元，三居室以上700元）、【装修保证金】2000元外，乙方不得另行收取其他任何费用。

如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后30日内将装修保证金全额退还业主。

第十四条业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。

业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。

第三章 物业服务收费与支出

第十五条本物业区域内物业服务收费方式为：

酬金制。

第十六条酬金制具体内容：

1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

[高层住宅]：

   2.41      元/平方米/月；

[商住物业]：

    3.15      元/平方米/月；

[底商物业]：

    2.69     元/平方米/月；

从第二年度开始，若经业主大会审查预算，表决变更物业费的标准的，则按照新的标准执行。

2.物业服务支出和乙方的酬金均由预收的物业服务费支付。

物业服务费为交纳的业主共同所有，存放于甲乙双方共管的银行账号。

物业服务支出包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测等费用；

（3）物业区域内清洁卫生费用；

（4）物业区域内绿化养护费用；

（5）物业区域内秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）固定资产折旧（固定资产见附件六）；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）业主委员会运行经费和经业主委员会同意的其他费用。

3.乙方采取以下方式提取酬金（仅限于住宅部分的酬金，商业及办公部分待收房比例达到90%后，双方针对商业及办公部分另行协商酬金提取标准）：

（1）首年度，乙方酬金为：

应收金额的10%元；

（2）第二年度起，乙方酬金标准：

按照当期物业费应收额提取。

以当前物业费应收额的收缴80%为例，酬金按照12%提取，超出5%，酬金增加1%，不得超过15%，收缴率减少5%，酬金减少1%，最低不得低于8%。

具体详见表格：

物业费应收额比例为A

乙方提取酬金比例

A≤60%

8%

60%＜A≤65%

9%

65%＜A≤70%

10%

70%＜A≤75%

11%

75%＜A≤80%

12%

80%＜A≤85%

13%

85%＜A≤90%

14%

90%＜A

15%

（3）收取的公共收益按照25%提取给乙方作为酬金；

（4）物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用。

如业主委员会另有决议的，可按照业主委员会决议执行或者另行分配。

年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行缴纳。

4.乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，公示内容需经甲方同意。

业主共同决定或业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当予以配合。

第十七条业主物业费缴纳实行预付制，按年交纳物业服务费，但最晚不能晚于当年的12月31日。

物业区域内已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。

物业区域内属于XX大学预留房产，乙方按规定向XX大学收取物业费。

第四章公用部位、公用设施收益及分配

第十八条乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销、停车管理服务等活动，应当在符合有关法律规定。

乙方与其他公司签订合同签前，需征得业主委员会的同意，并将签订的协议交至甲方备案。

第十九条乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行经营除去提取的酬金外的所得收益归业主所有，业主委员会根据业主大会授权进行保管和使用。

第五章双方权利与义务

第二十条甲方的权利义务

1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；

2.监督乙方履行本合同，并对乙方提供的物业服务有建议、督促、决定的权利；

3.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权、监督权及使用权；

4.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

5.按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；

6.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；

7.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；

8.有权拒绝接受乙方不符合本合同规定的管理或经营行为；

9.有权要求乙方调整委托事项的管理方法；

10.有权了解本合同中委托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求乙方做出说明；

11.有权查阅、抄录或者复制与本物业管理委托事项相关的全部资料及账目。

12.对园区物业管理的相关资金运用有决定权；

13.有权组建业委会领导的物业监督小组作为其常设机构，负责监督指导物业管理相关工作。

14.有权对发生在本物业管理区域内的一切对全体业主共同利益的侵权行为（包括业主个体和物业公司）或对本合同的违约等侵害行为提起民事诉讼；

15.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第二十一条乙方的权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。

2.经甲方同意，可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。

3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。

4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

5.对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。

6.不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当征得甲方同意，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

紧急维修情况，按照紧急处理有关规定办理。

7.本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。

8.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任。

9.以项目年度为周期，制定年度物业费预算。

10.乙方应开设专项账户存放物业费代管资金，使免征营业税得到保证。

乙方在经营中取得利润应自行交税，税金由其所取得利润中支付。

11.对管理区域内物业管理的相关资金应配合甲方管理，不得挪用、占用、拒付相关资金。

12.为业委会、任何单个业主查阅、抄录与本物业管理委托事项相关的全部资料提供便利条件（业委会另有提前约定的资料除外）。

13.乙方应建立并妥善保存所有与物业有关的资料，在办理交接手续时移交给业委会或者新聘受托人。

14.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

第六章 合同终止

第二十二条甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的均应当在期满3个月前书面通知对方。

第二十三条服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。

双方同意续签，应当在服务期限届满前90日内签订新的物业服务合同。

第二十四条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。

第二十五条经业主大会表决更换物业服务管理企业，甲方应及时书面通知乙方，自通知之日起3个月后本合同终止。

乙方决定在服务期限届满后不再提供物业管理服务的情况下，乙方应当在期满前3个月书面通知甲方，甲方应在90日内选聘新的物业服务企业，服务期限届满后乙方终止合同。

第二十六条本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利义务继续按本合同执行。

第二十七条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行及审计工作等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第七章违约责任

第二十八条业主违反本合同第十七条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照逾期每日按照所欠金额万分之五的标准承担相应的滞纳金。

乙方在服务期限内未经得甲方同意擅自撤出的，应当按照剩余期限物业服务费应收总额的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务费应收总额的标准向业主支付违约金。

前述行为给业主造成损失的，乙方应当另行承担相应的赔偿责任。

除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。

第二十九条除本合同第六章规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。

第三十条乙方违反本合同第十六条的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳。

第三十一条乙方在接到业主大会决议后，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，乙方拒不撤出本物业管理区域应当承担违约责任。

第三十二条 乙方违反本合同第二十一条第三款的约定，擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当承担相应责任。

第三十三条除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。

违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。

第三十四条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第三十五条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。

第三十六条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：

1.由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。

2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。

第三十七条因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且造成严重经济损失的，乙方有权解除合同。

造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第八章争议解决

第三十八条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第九章 附则

第三十九条对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。

第四十条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。

修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。

第四十一条本合同正本连同附件一式 肆 份，甲方、乙方各执两份，具有同等法律效力。

第四十二条本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。

第四十三条其他约定：

1.甲方和乙方在银行建立共管账户（即银行一般账户，财务章、法人章甲乙双方各执一枚）实行双章管理，其账户名称及账号等相关内容报业委会备案。

物业费收入存入联名账户物业公司账户，支出必须有乙方的签章和甲方的签章共同盖章方可生效。

2.对外合同管理：

甲方和乙方均可就小区建设需要提出外包项目，尽量采取招标或向三家以上企业询价优选方式提出方案及报价。

乙方履行本合同委托事项之内的专项服务合同或协议，均需与甲方协商一致后才能对外签署。

所有涉及小区利益的对外合同，包括宽带、有线电视、电力、燃气，自来水，移动信号等对外协议，必须事先报甲方批准后才能正式签署。

甲方（章）：

乙方（章）：

XX市XX区理工睿府小区业主委员会北京方庄物业管理有限责任公司

委托代理人：

委托代理人：

签订日期：

年月日年月日

附件一：

规划平面图

附件二：

物业构成明细

附件三：

物业公共部位明细

附件四：

物业共用设施设备明细

附件五：

双方约定其他的服务事项和标准（以下收益按照公共收益进行管理）

附件六：

固定资产明细

附件七：

2016年预算表

附件八：

移交资料清单

附件九：

图纸资料清单

附件十：

专业服务项目合同（拟签订合同样本）

1、清洁服务合同

甲方：

北京方庄物业管理有限责任公司（以下简称甲方）

乙方：

北京住友保洁有限责任公司（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及中华人民共和国国务院第379号《物业管理条例》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对实行专业化公共区域保洁工作订立本合同。

第一条清洁服务范围：

甲方聘用乙方在理工睿府住宅（书院南街10号院3、4、7、8号楼,11号院1—8号楼及住宅的公共区域）甲方规定范围内做卫生清扫、垃圾清倒工作等。

第二条甲方管理事项：

甲方聘用乙方以工料全包的方式进行清洁服务（包括用工、清扫、保洁垃圾清倒等所用工具）。

第三条清洁服务标准：

（见附件一）

第四条合同期限：

本合同期限为：

自年月日起至年月日止。

第五条甲方的权利和义务：

1、对乙方的管理实施监督检查。

如因乙方管理不善或管理失误，造成甲方经济损失，甲方有权终止合同或扣罚相应的服务酬金。

2、甲方有权对乙方的清洁工作及服务质量进行监督。

若发现问题应及时告知乙方，并有权要求乙方改善并处以相应服务酬金扣罚，直到达到甲方标准，经甲方两次书面告知，若不能达到标准，甲方有权终止本合同并扣除相应服务酬金。

3、甲方有权监督乙方员工的工作质量。

甲方不认可的乙方员工，可以要求乙方更换，由此产生的责甲方损失可要求进行赔偿。

4、甲方有义务教育甲方员工遵守清洁卫生要求，服从有关管理，共同维护环境卫生。

5、甲方有义务积极采纳乙方在保洁方面提出的合理化建议，协助乙方处理有关投诉。

6、法规政策规定由甲方承担的其他责任。

第六条乙方的权利和义务：

1、根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订保洁工作的各项管理办法、规章制度、实施细则，不得损害甲方的合法权益，获取不当利益。

2、乙方制订该清洁卫生管理的各项管理办法、规章制度、实施细则等制度条文须经甲方审验合格后方能贯彻实施。

乙方需向甲方提供企业经营许可执照等相关法定证照正本供甲方验证，复印副本交由甲方存档备案。

3、未经甲方书面同意，乙方不得将本合约议定项目直接或者间接方式转包或者分包给第三方及其他个人。

4、接受甲方和业主的监督。

甲方管理人员对乙方工作提出异议而乙方认为不合理时，乙方有权向甲方提出书面申诉。

5、乙方有义务按照本合同及附件约定的工作范围和执行标准，遵照甲方规定时限，保质保量完成工作任务。

6、根据现在小区保洁工作量，乙方向甲方派驻保洁员（包含管理人员、轮换休假人员）。

并须向甲方提供有关《人员、岗位编制表》、《班次表》、《岗位责任制度》及其他管理制度。

7、乙方负责清理绿地白色垃圾及落叶的清理工作。

8、乙方负责按甲方规定定期清理公共平台、雨棚及天井。

9、甲方如遇突击性工作，乙方应积极配合，保证服务质量。

10、乙方有责任按照本合同约定工作内容提供必要的人力、机具及充足的清洁药剂、材料。

11、乙方必须按照地方政府要求为员工办理所有证件。

乙方工作人员服装由乙方提供。

12、乙方人员培训：

乙方人员应定期进行服务规范的培训。

乙方应按期自行组织乙方员工进行职场技能、紧急状况处置技能、灾害事故救护、人员安全和自身安全防护等培训。

乙方有责任对乙方员工进行法制、卫生社会公德宣传和岗前及岗中培训，并进行有效的考核检查，并做好相关记录备甲方检查。

13、乙方员工在工作期间，若因乙方过错造成的甲方人员及第三方伤亡、财产损失和乙方人员伤亡、财产损失，均由乙方负责。

14、乙方员工在做好清洁服务的同时，必须遵守甲方有关服务规范和管理制度，乙方员工在工作时造成区域内人财物损失的，乙方管理人员和乙方有关当事人有义务配合甲方或政府执法部门进行相关调查工作，若查明损失原因为乙方工作人员所为，乙方应作出相应赔偿，甲方有权要求乙方将相关当事人移交政府执法部门处理。

15、乙方需按照国家和XX市的有关劳动法规为员工办理有关劳动雇佣手续和劳动保障手续及相关劳动保险。

第七条服务酬金：

1、外包保洁服务酬金按月计取，每月甲方应付费用为人民币元。

合同总额为人民币555118.8元，大写：

五十五万伍仟一百一十八元八角。

2、清洁服务酬金由甲方按统一于当月27日前支付费用。

3、为了提升服务质量，甲方暂扣合同总金额中的10%作为质量保证金，经过甲方检查，合格支付，不合格扣除。

第八条违约责任

1、如因乙方原因，造成甲方未完成规定管理目标或直接造成甲方经济、名誉损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

2、如因甲方原因，造成不能完成管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿。

3、因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担事故责任和赔偿并负责善后处理。

3、经甲方检查乙方有违约情况，酌情从每月甲方应付费用中扣除一部分。

（具体扣除办法及金额见附件二）

4、如双方中任何一方丧失合作意愿的，经双方协商一致后可书面解除本合同。

双方均不承担责任，协商不成，但任何一方违约的，应支付不超过一个月的服务酬金作为补偿。

第九条其他事项：

1、双方可对