兰州万达广场项目可研报告.docx
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兰州万达广场项目可研报告
兰州万达广场项目
可行性研究报告
兰州群英策划顾问有限公司
兰州群英房地产代理有限公司
兰州群英广告有限公司
兰州交大房地产研究所
2010年10月
调查人员声明
本次调研本着“严谨求实”的工作作风，对大连万达集团旗下兰州万达广场投资有限公司拟开发项目进行市场调研和可行性研究，从宏观经济客观分析及预测评估，到区域板块市场经济发展和产业运行情况进行空间预测，同时根据开发企业提供的财务数据和调研实得可参考数据对项目财务情况进行评估，并对项目抗风险能力及偿债能力进行评估，最终形成本项目可行性结论。
兰州群英策划作为本土房地产策划顾问领军机构，在此声明本次可行性研究报告所涉内容均真实有效，并所涉测算内容均依据国家相关建设标准规定和财务管理制度规定内容进行，可行性评估结果可作为开发企业及相关合作单位参考评估依据。
第一部分项目总论
一、项目背景
兰州是甘肃省省会，位于祖国西部三大高原交汇处，是全省的政治、文化、经济中心，地处黄河上游、甘肃省中部及我国陆域版图的几何中心，是西陇海兰新线经济带的主要支撑点和辐射源，也是新亚欧大陆桥通往中亚、西亚和欧洲的国际大通道和陆路口岸，总面积1.31万平方公里，市区面积1631.6平方公里。
兰州深居大陆腹地，地处黄河上游，市区东西黄河穿城而过，南北群山环抱，属中温带大陆性气候，具有带状盆地城市的特征，冬无严寒，夏无酷暑，年平均降水量360mm，年平均气温10℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期180天以上。
兰州是黄河流域唯一黄河穿城而过的城市，市区依山傍水，山静水动，形成了独特而美丽的城市景观。
兰州市近年来经济发展速度很快，2010年上半年兰州市生产总值达498.70亿元，同比增长13.04%。
全社会固定资产投资完成额达203.18亿元，同比增长18.18%。
社会消费品零售总额达256.37亿元，同比增长16.88%。
人均可支配收入达7008.4元，同比增长9.99%。
兰州市作为西部重要的交通枢纽和西部大开发的前沿城市，其房地产的发展已进入了高速发展的阶段。
从2004年开始，兰州市主城区楼盘的价格进入快速上涨阶段，部分楼盘价格年涨幅超过了15%。
万达集团抓住兰州社会经济快速发展的有利时机，进军兰州市场，建设兰州市规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目——兰州万达广场，项目位于兰州市城关区雁滩片区，占地面积100.5亩，汇集大型购物中心、高级酒店、高档写字楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。
二、项目概况
（一）项目名称：
称兰州万达广场项目
（二）项目地址：
位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。
（三）总用地面积：
6.70万平方米。
（四）总建筑面积：
43.37万平方米，其中地上建筑面积34.77万平方米，地下建筑面积万8.60平方米。
（五）建设内容：
大型购物中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。
（六）投资与收益概况：
该项目投资总额为310,558.86万元；
该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。
经测算，主要技术经济指标见表1-2-1。
指标值
指标值
销售
部分
指标
投资利润率
62.85%
全部投资
（税前）
财务净现值
213790.40万元
投资利税率
83.31%
财务内部收益率
28.85%
资本金净利润率
135.35%
投资回收期
2年11个月
全部投资
（税后）
财务净现值
132485.82万元
自有资金
（税后）
财务净现值
145909.53万元
财务内部收益率
20.01%
财务内部收益率
29.28%
投资回收期
4年3个月
偿债
指标
年份
1
2
3
利息备付率
4.80
12.37
14.67
偿债备付率
1.66
1.66
表1-2-1主要技术经济指标表
三、开发商概况
大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。
经过20多年的发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。
总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。
商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。
万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。
计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。
文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。
万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。
万达院线是中国排名第一的院线，目标到2010年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。
连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。
计划到2012年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额120亿元，成为中国一流的连锁百货企业。
大连万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。
该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。
兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。
公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。
截至2009年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店，公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。
作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。
四、编制依据与研究范围
（一）编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
1．国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
2．国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；
3．工程建设相关法律法规及设计规范；
4．开发商提供的其他有关材料。
（二）研究范围
本可行性研究报告的研究范围包括：
总论
项目市场分析
建设条件分析
项目的建设内容和规模
投资估算与资金筹措
财务基础数据估算
财务效益分析
不确定性分析
项目风险分析
结论等
在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。
第二部分项目市场分析
一、宏观市场分析
（一）整体经济运行状况
2010年前三季度，面对复杂多变的国内外环境和各种重大挑战，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的2010年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近26.8万亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。
固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。
全社会固定资产投资近19.2万亿元，同比增长24.0%。
其中，房地产开发投资3.3万亿元，增长36.4%。
城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入1.4万元，同比增长10.5%，扣除价格因素，实际增长7.5%。
从前三季度的经济运行数据可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进一步巩固。
从实体经济的表现和投资、消费、出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。
基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数（PMI）在一度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。
（二）房地产业发展状况
2010年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长36.4%，销售面积和销售额分别同比增长8.2%和35.2%，其中写字楼销售增长27%，商业经营性用房增长33.2%，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到49.9和48.2%。
从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。
（三）房地产产业调整状况及趋势分析
1．政策调整
2010年1月国务院出台《促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国11条”，二套房贷首付不低于40%的房贷政策明确提出；到保障性住房用地供应量的保障，专项整治囤地炒地行为，进一步抑制房价；“新国十条”《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于90平米以上的家庭，首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍的政策。
2010年9月30日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。
2.趋势分析及前景预测——商业地产将迅猛发展
商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。
国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。
城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。
受2010年一系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。
小结：
国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大的机遇。
二、区域市场分析
（一）区域整体经济运行状况
1．兰州市整体经济运行情况
图2-2-1-1兰州市2005-2010年GDP增量图
兰州市近年来经济发展速度较快，到2010年，兰州市国内生产总值年均增长12%，达到990亿元，力争突破1000亿元。
人均国内生产总值年均增长10．6%，达到30000元；工业增加值年均增长13.5%，达到460亿元；全社会固定资产投资年均增长14%，达到490亿元；一般预算收入年均增长13%，达到51亿元；全社会商品零售总额年均增长11%，达到430亿元。
三大产业增加比重调整到2.7：
56.3：
41。
依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。
2．雁滩板块整体经济运行情况
雁滩是兰州城市的北大门，现有人口11.9万余人，其中常住人口10万余人，居住半年以上的外来人口1.6万余人。
雁滩由早期的黄河中的滩地转变为“蔬菜、水果、家庭副业（养猪）”经济体，再到“新技术产业开发区”的确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场。
而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进一步加快城市化步伐。
小结：
从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快；在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大，雁滩区域作为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念的提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展的地位。
（二）区域商业发展状况
1．兰州市商业发展状况
兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设、住宅市场活跃度明显趋同。
从市场起始看，以专业市场开发为主的雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场、旧货市场、日杂市场、古玩市场、瓷砖市场、灯具市场、三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动的兰州市最先的住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展的城中新城区。
从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早的商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城、西北品牌鞋城、新东部品牌服装城、新世纪商贸中心、开宸名品基地、锦绣鞋城、易都摩尔综合商业区以及新近开发的万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合的保有式开发模式是此片区市场的重大特点。
从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动的开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发的以商业经营和商务服务为一体的项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有的交通环境、商业构成、消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场的带动作用。
除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主、住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现：
图2-2-4-1兰州市主要商圈分布图
兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式、综合式的开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。
西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高的区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广场1层的租金比商业街内部价格稍高一些，约为416元/㎡·月。
4—5层商业整体2000㎡销售单价1.3万/㎡。
而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度、是否临主街、周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均100-130元/㎡•月。
2．雁滩商业发展状况
随着雁滩区域性经济的发展，雁滩大桥、良志汽车、万佳家居、省政协、良志·嘉年华、中广·宜景湾、御景东方、银垠大厦各自大气优雅的建筑风格和错落有致的布局，在极大提升了区域形象的基础上，房地产开发空前热情，在兰州城建历史上一直处于引领先锋位置。
受区域特性、居住氛围浓厚以及地理等因素影响，项目区域内商业氛围较为浓厚，但无成熟上规模商圈。
从调研数据分析，雁滩区域商业呈如下分布特征：
（1）天水路什字至高速路口区域，主要以建材、家居销售为主，分布有雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等。
（2）以华孚泰购物广场为主要大型成型的商业体，集西餐、影院休闲、服饰化妆品百货为一体的多业态组合商场。
（3）黄河风情线的雁滩公园、儿童公园、体育公园等为主，南滨河路分布有户外运动设备销售、汽车服务等经营业者。
（4）雁宁路主要分布一些与居住生活相关的少量餐饮、美发业和一家兰州银行的生活配套商业。
（5）而附近电子商贸城及农民巷的餐饮业也是附近商圈的最大亮点。
从调研的情况来看，项目所在区域内，除了一些零散小商业外，并没有形成成规模的商业氛围。
这一状况和该区域内密集的人口密度、大量的高档住宅小区是不相吻合的。
小结：
兰州商业发展已经逐步摆脱了传统百货购物时期，各类商品品牌化发展引导消费品牌化，以高端品牌提升形象，以高附加值提升经营收益的综合互动经营模式越来越普遍，以张掖路为参照，发展成为以亚欧商厦为品牌形象、以地上地下步行街林立品牌带动人气商潮、以大型品牌餐饮娱乐场所提高人流互动。
其间以综合发展模式的亚欧商厦，以高端品牌定位的高附加值卖场联动高档餐饮、娱乐会所以及四星级宾馆，成为兰州市出具规模的本土综合性商业代表，其十余年成功运营，成功带动了西关至南关商业片区的繁荣发展，以印证此类商业形态对区域商业的带动和整合力量的庞大，目前亚欧商厦成功蜕变为兰州市国际一二线品牌经营场所，吸引了省内大部分高端客户的消费，在兰州市零售业超8亿元的市场份额中独占鳌头，在经营方式上也逐步摆脱依赖租赁和招商进场的模式，自持性经营利润空间日渐庞大从区域内的居住人口状况来看，购物中心及中、高端消费服务业态十分短缺，更谈不上标志着城市商业发展规模化、现代化的城市综合体。
纵观雁滩板块在业态分布当中，大型餐饮、娱乐会所、时尚服装、传媒影视等消费场所商业建筑供应不足，商业方式原始，个体自由经济成分所占比例过大，商业规划缺乏统一组织，商业硬件设施缺乏大体量供应，市场存在巨大机遇。
本项目规划建设的综合性商业，在万达集团成功运营经验的前提下，以更为成熟的品牌带动和经营互动理念带动下，加之地处兰州“睡城”的高端住宅集中区域，必然成为兰州市又一高定位、高附加值投资和经营场所。
（三）区域远景规划
1．兰州市远景规划
兰州市是甘肃省省会，西北地区重要的中心城市。
兰州市的城市建设与发展要遵循经济、社会、人口、资源和环境相协调的可持续发展战略，调整产业结构，完善城市功能。
在城市规划区内，实行统一的规划管理。
主城区要按照“带状组团分布，分区平衡发展”的布局原则，逐步形成“一河、两城、七组团”的城市结构。
“一河两城七组团”的城市用地布局结构、“一水两山三绿廊”的城市风貌建设原则，城市从偏于东市区、以东方红广场—三台阁为轴线，向以黄河为轴线的转变；以单中心结构，向双中心城市结构演变。
以黄河为轴，两山为翼，完善跨河形态，构筑昼夜山水城市整体空间新形象。
联系外围三个拓展区域，构成都市区的四个主要发展空间，形成“两带三城三轴九片”。
一河：
指黄河。
两城：
以黄河为轴线，南北整体为两个城市布局结构。
七组团：
沿黄河为轴线，通过滨河公路将安宁、七里河、西固、城关中心区、东岗、雁滩、盐场等七个功能区联为一体，使之快速形成滨河经济走廊。
兰州市规划遵循“高起点、高标准、高层次、高水平”的现代城市发展理念，充分利用兰州独特的生态环境和历史人文景观风貌，构筑“一河贯城、两山环城、水链织城”的山水城市景观。
兰州城市未来发展目标为：
经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。
规划远期到2020年，在此期间，预计2012年兰州市域总共有355万人。
城市定位“黄河明珠”展黄河文化，兰州的定位可以说是西北中心城市，综合枢纽和“黄河明珠”非常准确。
他建议，把兰州定位为“黄河明珠”,并围绕这一定位作《黄河文化旅游产业规划》，将5000年灿烂的黄河文化以各种艺术手法，展现在黄河两岸。
2．雁滩板块远景规划
2006年5月18日，兰州市政府第七次常务会议审定并原则通过了《兰州市雁滩地区控制性详细规划》（简称《详规》），这意味着雁滩将作为重要的城市组团之一，需要在原有的基础上进一步提升，并为雁滩城市化进程，及发展方向有了进一步明确。
（1）规划用地：
1518.06公顷；2010年，雁滩常住人口规模将控制在16万人左右。
《详规》的范围由黄河和南河围合而成，东西长约7公里，南北宽约3．5公里，规划总用地1518．06公顷，其中建设用地1451．55公顷。
（2）结构：
一心、两区、三河
根据用地条件及功能定位，《详规》将雁滩地区的结构概括为“一心、两区、三河”。
“一心”指中心公园，布置在606号路两侧地块内，是雁滩地区城市公共活动中心。
“两区”指以606号路、606—1号路为界分为东、西两区。
西区以居住、商业贸易、休闲娱乐为主导功能；东区以高新技术产业、科技研发、高等教育等为主导职能。
“三河”是指黄河雁滩段、南河、中河。
南河将被营造成溶自然景观和人文景观于一体的生态河；中河将成为雁滩中心区最重要的绿色开放空间。
（3）布局：
八大功能区域
《详规》将雁滩地区的布局分为居住生活、高新技术产业区、高科技生产服务区、商业金融、文化娱乐、体育运动、休闲游乐、市政用地八大功能区域。
其中商业金融区域主要布置在606号路、606—1号路、603号路两侧，位于雁滩的核心地段，以商业、金融保险和专业市场用地为主，辅以服务业。
（4）交通：
十大出口畅通新雁滩，为了使雁滩地区对外形成便捷的交通体系，《详规》中沿城市主干道设置十个对外出口。
雁滩将依托高新开发区全面发展，档次上全方位提升。
后期部分政府部门机关单位及企事业单位的相继进入，版快功能将会向多样化转变，在高品质居住环境基础上，版块从业办公人员将不断增加，变身高档商务区和白领聚集地；功能多样化将产生大型商业中心及综合性建筑商业体是板块发展的必然性。
小结：
在兰州市“东展西扩”的整体规划思路下，雁滩作为东城规划核心片区，将成为兰州文化、现代时尚的体验之都（新城区），人文融合、平和有序的宜居之地（新生活），高新开发核和高档商住核心区。
（四）区域房地产市场运行状况
1．土地市场运行状况
2010年上半年兰州整体土地供应明显少于2009年，并且地块多集中于七里河及安宁区，2010年上半年兰州市房地产用地供应总量达432320.6㎡，成功出让9宗土地，面积276449.2㎡，在全部成功出让建设用地中，以拍卖出让方式供地4宗，面积71728.6㎡，以挂牌出让方式供地5宗,面积204720.6㎡。
上半年兰州市土地总收益为101340万元,其中在全部供应建设用地中，以拍卖方式出让土地成交价款为58200万元；以挂牌方式出让土地成交价款为43140万元。
上半年成交的9宗地块中，3宗为居住用地，2宗为居住兼容商业用地，1宗为商业居住用地、1宗为商业用地，1宗为商业、居住、办公用地，1宗为其他公共设施用地。
到目前为止，雁滩土地出让公告供应为四块（包括万达广场项目所处地块），全部为商住性质。
宗地
编号
宗地位置
用地
面积
土地
用途
容积率
建筑
密度
竞买
保证金
（万元）
起始价
（万元）
G1005
城关区T604号规划路（雁西路）以东、兰州居正房地产有限公司（原兰州雁滩工业城实业总公司）用地以南、S631号规划路以北
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