东泽盛海景花园度假村建设项目可行性研究报告.docx
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东泽盛海景花园度假村建设项目可行性研究报告
东泽盛海景花园度假村建设项目
可行性研究报告
附件：
财务评价表。
附图：
项目总平面布置示意图；
项目部分建筑效果图。
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
东泽盛海景花园度假村
1.1.2建设单位概况
海南天地通咨询服务有限公司
法定代表人：
***
单位住所：
**市人民大道33号黄山大厦1704房
1.1.3编制单位
海南**工程咨询有限公司；
资格证书编号：
工咨丙12620060005。
1.1.4编制依据
（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；
（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（3）《住宅建筑设计规范》（GB50096-1999）；
（4）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；
（5）《人防防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；
（6）《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）（2001年版）；
（7）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB60067-97）；
（9）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
（10）《居住建筑节能设计标准》（DB13（J）63-2007）；
（11）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；
（12）《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2002年版）；
（13）《海南省公共建筑节能设计标准》（DBJ03-2006）；
（14）国家、部委、省现行的其它设计规范、标准和定额；
（15）建设单位提供的其它意见、资料等；
（16）海南天地通咨询服务有限公司与海南华鹏工程咨询有限公司签定的《编制项目可研报告合同书》。
1.1.5可行性研究报告研究范围
本研究工作范围主要是市场分析及项目定位，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
1.2项目概况
1.2.1项目建设地点
项目选址位于**市盈滨半岛旅游度假区永庆大道东附近，规划地块面积为14.9444公顷。
1.2.2项目建设规模及内容
本项目为集商业、住宅为一体的综合商住小区。
本项目建设内容为建筑用地红线内的建筑、结构、给排水、消防、道路广场、景观绿化、篮球场、游泳池、会所、室外停车场等。
项目共由10栋9层的住宅楼、40栋联排别墅、60栋独栋别墅、1栋会所和1栋酒店组成。
总用地面积约为149443㎡（折算14.9444公顷），总建筑面积约125330㎡，其中地上建筑面积为119020㎡（住宅和别墅108820㎡，会所3000㎡，酒店7200㎡），地下室面积6310㎡。
共有停车位510个，其中地上302个，地下208个。
1.2.3主要建设条件
建设场地紧邻永庆大道东，交通条件便利。
水、电、等城市管网完备，能源供应情况良好。
1.2.4项目总投资及资金筹措
东泽盛海景花园度假村开发建设投资为43642.33万元。
所需资金来源为银行贷款20000万元，其余由企业自筹解决。
1.2.5主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总用地面积
m²
149443
14.9444公顷
2
总建筑面积
m²
125330
2.1
地上建筑
m²
119020
2.1.1
住宅
m²
67500
2.1.2
别墅
m²
41320
2.1.3
酒店
m²
7200
2.1.4
会所
m²
3000
2.2
地下建筑
m²
6310
不计入容积率
3
建筑占地面积
m²
25150
4
建筑密度
%
16.83
5
容积率
0.80
6
绿化面积
m²
59778
7
绿化率
%
40
8
道路及广场面积
m²
6500
9
机动车位
个
510
9.1
地下
个
208
9.2
地上
个
302
10
户数
户
680
11
酒店床位数
床
240
1.3研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地使用权已取得，现场建设条件具备。
本项目开发土地位于**市盈滨半岛旅游度假区，项目建成后将大大改善项目区域的面貌。
针对海南房地产项目建设逐步多元化，以及**市的房地产市场特点，本项目规划为中高档生态住宅，根据对**市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从现状来看，项目建设用地周围环境有待改善，建议建设单位争取地方政府的支持，加大改善周围环境，这有利于项目规划目标的实现。
从目前房地产市场分析，销售价格开始出现下滑，应加强营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
第二章项目建设背景及必要性
2.1国际旅游岛大背景下的**房地产市场
2009年，在国际金融危机背景下，海南房地产开发增长势头不减，房地产投资规模居20个投资行业之首。
2009年1-11月，全省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6％，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1％，增幅在各投资行业中也属快速增长水平。
2006年以来，海南房地产开发投资连续3年保持高位增长，年均增幅达30%以上，商品住房销售年均增幅38.1%以上，其中65%以上的商品房销往省外。
海南省房地产的快速发展直接带动了以旅游业为主的现代服务业的发展，推动了海南省经济社会平稳快速发展。
2009年前三季度，海南省房地产业销售势头强劲，区域经济活力明显增强，并且开发投资继续扩大。
前三季度，海南省房地产开发投资累计完成190.61亿元，同比增长46.7%，超过2008年全年189.33亿元的投资总量，房地产业总体上呈现稳定健康的发展态势。
2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。
这标志着海南国际旅游岛正式上升为国家战略，并且在意见中明确提出海南国际旅游岛建设发展的六个战略，包括要把海南建成我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地以及国家热带现代农业基地。
国际旅游岛获批的消息一经正式发布，立刻在海南楼市掀起了轩然大波，海南各地的房价也是水涨船高，海南一时之间成为全国瞩目的焦点，开发商跃跃欲试，投资客纷纷踏至海南，**房价仿佛在一夜之间上涨数千元，市场更出现购房如买“白菜”的局面，新盘推出即售罄，各个楼盘无房可售，出现了市场供不应求的紧张状况，既让岛内岛外人士对海南国际旅游岛纷纷看好，也让人们增加了对海南国际旅游岛是否会变成海南国际房产岛的担心。
面对这种房价暴涨的情况，1月16日海南省政府及时出台关于土地政策的两个暂停“暂停商业性经营土地出让和暂停审批新的项目”，更是加深了人们对海南的看好，纷纷投资海南，各楼盘也出现部分捂盘惜售现象，政府的这一举措旨在稳定房地产市场的正常秩序。
在国际旅游岛建设背景下，海南旅游房地产发展面临前所未有的机遇。
与全国内地部分大城市商品房成交量出现萎缩下滑的情况相反，**市场首月表现依然强劲，成交量和成交均价继续稳步提升，海南国际旅游岛的获批吸引了国内国外大批客户到访，**房地产市场火热，需求旺盛，强烈显现供不应求之状。
2月，**商品房市场供应量为10.88万平方米，商品房成交量为26.15万平方米，供应成交呈现双双下跌，但供应量与成交量相比略显不足，市场依然呈现房源紧张情况。
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确要求海南“积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。
加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。
稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。
鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营”。
2009年**60%、三亚80-85%商品房是由岛外来购买的，并且主要是购买二套房、三套房，这些人来海南买房最终是买海南的自然环境，由于海南是中国唯一的热带岛屿，所以海南房地产的资源在全国是有唯一性的，随着人们生活水平的提高，人们追求健康人居，所以海南房地产未来的需求肯定是越来越旺盛。
把海南建设成为“世界一流的海岛休闲度假旅游目的地”及“度假天堂”是建设国际旅游岛的重要战略定位之一。
可以说作为以“休闲度假”为内容的房地产开发投资成为今后海南地产的一个投资主题，据一项统计数据显示，2009年1至11月份全省房地产投资累计完成248.56亿元，超额完成年初200亿元投资目标的24.3%，同比增长48.1%。
据不完全统计，2009年以来，涌入海南投资房地产的资金超过1000亿元人民币。
面对巨大的岛外休闲度假房地产市场，“休闲度假地产”不仅是眼前，更将成为未来海南房地产资金聚集的行业。
2.2**城市规划和建设
《**市总体规划》（2005-2020）提出了“中强、西拓、东优、南控”的**主城区空间布局结构发展原则。
中强：
强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境。
西拓；鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。
东优：
选择恰当时机，择优开发项目，有选择性地开发江东组团。
江东组团的开发要注重开发品质而不是开发的规模。
要优先考虑人口密度低、土地开发价值高的项目，注重与环境相协调。
南控：
控制城市向南发展，保护城市生态屏障，确立生态发展底线，注重保护优良的生态环境。
城市发展总目标：
把**建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。
城市发展阶段性目标：
2010年，**市国内生产总值预计达到530亿元。
城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。
到2020年，**市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。
进一步强化**作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强**对全省的综合辐射与带动作用。
根据《**市总体规划》的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团将定位为：
重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。
近期发展建设重点为：
中心组团，启动大英山城市中心区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施；进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、城市安全等市政基础设施建设。
**市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展战略。
在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发展现代服务业和都市型农业，进一步加强**作为全省以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心的战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把**建设成为聚集能力和辐射带动能力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施“文化立市”、“科教兴市”和“人才强市”战略，加快发展社会事业，推进和谐**建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义市场经济体制，2010年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入全国先进城市行列。
根据**市总体规划确定的城市布局结构，**的旅游发展体系从空间上可以概括为“三带、一轴、一中心”的规划结构。
（1）三带
为**西海岸旅游带、东海岸旅游带和城市外围旅游带。
西海岸旅游带西至热带海洋世界，东至海甸岛，包括热带海洋世界旅游区、假日海滩旅游区和**核心滨水区旅游区。
其中西海岸旅游带和东海岸旅游带构成了**市滨海旅游的主要内容，城市外围旅游带将是**市旅游的有机补充以及发展腹地。
（2）一轴
指以南渡江风光游览带为主的城市水系旅游轴，包括南渡江森林公园和南渡江风光带，即是对**市城市景观的丰富，同时也是对**旅游特色的一大提升。
这将作为**市旅游近期建设的亮点。
（3）一中心
指的是以大英山城市中心区为主的都市旅游区和以琼山老城为主的历市史文化旅游区的结合，包括**中心区、**江东组团中心、南洋风情购物区和琼山历史文化区。
是**旅游服务的核心地带，集中体现了**的都市休闲旅游、历史文化旅游、商务购物旅游的内容。
2.3**黄金海岸线
绵长而优质的黄金海岸线是**最宝贵的和最自豪的资源，而富饶的滨海资源，无疑是催生休闲产业的温床。
南渡江及其支流的穿城而过，在城市中心形成江海汇流的自然奇观，使**的滨海特色无与伦比、天然成趣。
市区滨水地区经过多年的建设已经具备了成为“黄金旅游走廊”的条件，从新埠岛到西海岸（规划为“**核心区滨海区域”）沿途汇集了融汇佛教文化的永庆寺、亚洲最大的鸟语林公园——金鑫鸟语林公园、金鑫国家足球训练基地、**火车站、海南国际会展中心、热带海洋世界、假日海滩、印象·海南岛、国际轮滑赛场、西秀海滩、水上运动基地、观景台、游艇码头、万绿园、世纪公园、复兴城步行街区、高尔夫球练习场、新港码头、新埠岛水上美食城等多种景点和消费场所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高尔夫）、乐（休闲、娱乐）、观景（世纪大桥、城市轮廓线）等多种旅游要素。
这是一条充满**特色和风情海岸线，也是一条初具规模雏形的休闲海岸。
未来这里还将兴建海上娱乐园等众多大型设施。
若与此紧密关联的房地产尤其是别墅在此兴建，无疑会对国内富裕阶层及周边国家、地区的高端客群形成强大的吸引力与产生极大的震撼，在此度假消费与投资也将成为可预期的时尚和选择。
盈滨半岛位于**核心区滨海区域内，距**市中心仅18公里，距**美兰国际机场30公里。
东接**市滨海西路，紧临西线高速公路，及**环城公路，西、北、南三面濒临大海，阳光、沙滩、椰风、海浪、温泉等一应俱全，堪称世界旅游黄金地带。
距**火车站仅３公里，出入、观光都十分方便。
盈滨半岛作为**市规划中的新区，已被纳入2005—2020年“**市城市总体规划纲要”，无疑是**这顶海南岛皇冠上一颗璀璨的明珠。
随着国家一类口岸马村港的正式对外开放，**市滨海西延线的开通，盈滨半岛的开发前景非常看好。
当前海南正重点抓好**、三亚和博鳌特别规划区三大板块开发建设，启动一批高档次的旅游房地产项目。
进一步发挥海南人居环境优势，引进一批有实力的房地产开发商成片开发，提升海南房地产业品位和开发档次，把海南建设成亚洲高档休闲度假旅居基地。
可见，在如此良好的内外部条件下，海南天地通咨询服务有限公司提出建设“东泽盛海景花园度假村”项目，无疑突显了及时性和正确性。
项目建成后，将为美丽的海岸线增添一道独特、秀丽的风景线，有助于转变海南旅游中“南中北轻、东旺西衰”的发展格局，优化海南旅游结构，推进海南旅游升级转型。
同时对加快**城市化进程，改善城市面貌，繁荣城市经济，增加地方财政收入，扩大就业和再就业空间，提高人民收入，改善人们的居住条件和环境，发展**休闲经济，提高旅游效益，提高城市的综合服务功能都将产生重大影响。
从而带来社会的大开放，使信息流、物资流和资金流进一步的融合，生态环境也将进一步得到改善，带动相关产业的发展，完善相关基础设施和拉动周边经济的发展。
本项目的建设就是在上述背景下提出的。
2.4项目建设的必要性
2.4.1构建和谐社会的需要
构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。
我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。
处理好居民的住房住宿问题，有利于实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，提高现代改革决策的科学性、改革措施的协调性，使各项改革取得更大成效。
因此，建设该项目是解决居民住房问题，同时也是构建和谐社会的需要。
2.4.2项目的建设将带动**城市建设的高水平发展
由于历史的原因，**中心城区的城市建设水平不是很高，建筑杂而乱，市政配套设施不建全，道路网结构也不合理，城市的景观也不尽如人意，目前的城市中心区建设过密，综合建筑密度在45％左右，整个城市建设一度呈“中心聚集、遍地开花”的无序蔓延态势。
其中既有“见缝插针”的高楼，也有密集成片的城中村，整体上未能形成带状、组团式发展格局。
中心城的高密度、高容积率的建设直接后果就是导致城市环境质量的下降，调整改造的成本巨大。
**作为一个年轻的省会城市，肩负着统领海南、振兴海南的重任。
从省域经济、文化、交通中心的功能出发，本次规划编制应着重解决城市的产业空间布局与自然环境协调的发展关系，通过高水平的城市基础设施建设，为城市的产业发展和城市的空间拓展打下良好的基础。
作为一个地域条件优良的滨海城市，**有着与其他内陆城市所不同的特点，**地处热带，四季常绿，河湖密布，阳光沙滩，是适宜发展旅游的城市；气候适宜，雨量充沛，空气清新，有利健康，是适宜居住的城市。
这是**的环境特点赋予城市本身有别于其他城市的特殊性，也是**可以发挥特色功能的优势条件。
根据新**城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。
这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。
完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，将带动**城市建设的高水平发展，将成为**具有代表性的示范区域。
项目的实施对**市城市整体功能提升有促进作用。
2.4.3项目建设对增加项目公司的投资收益具有重要的意义
随着海南国际旅游岛的建设，大批外来资金涌入海南以及岛内购买力持续增强，宜居环境改善，海南房价呈现快速上涨态势，涨幅连续位居全国前列。
据海南省统计局发布的信息显示，今年1月份，海南省全省房屋销售129.67亿元，这个数字超过2009年全年销售额350.91亿元的1/3，达到2008年全年销售额171.12亿元的3/4。
从销售面积上看，2009年海南全省销售面积达到了560万平方米，达到了历史新高。
其中12月份的销售面积最多，达到124.69万平方米，销售价格达74.04亿元，几乎等于9月、10月、11月三个月的销售总额。
而2010年1月份，销售面积继续扩大，达到了131.48万平立米，销售面积比12月份增长了5.39%。
但从销售价格上看，却比12月增长了75.13%。
国家统计局**调查队调查资料显示，2月份**房价在1月飙升的基础上，继续走高。
据统计，2月份，全市房屋销售价格同比上涨50.5%，涨幅比1月份高18.7个百分点;环比上涨14%，涨幅比1月份低5.5个百分点。
其中，新建商品房同比上涨55.2%，涨幅比1月份高22.2个百分点;环比上涨16.3%，涨幅比1月份低1.7个百分点。
目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。
从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。
同时随着国际旅游岛的建设，海南四季如春的气候和巨大的发展潜力对于众多养老度假者和投资客具有致命的诱惑力。
在未来很长一段时间内，这种状态不会改变，只会加剧。
可以预计项目完成后，按目前**房地产的发展趋势，必然可以实现房产和地产的增值，这对于公司的投资收益具有重要的意义，由于项目的增值必然会带动周边土地的增值，将直接为项目公司带来巨大的投资性收入。
综上所述，本项目是一项利国强民的工程，项目建设是完全必要的。
第三章市场需求分析
3.1海南省和**市经济发展概况
3.1.1海南省经济发展概况
2009年，在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升。
初步核算，全年全省生产总值1646.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。
从动态变化看，一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年GDP增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势。
分产业看，第一产业增加值461.93亿元，增长7.2%；第二产业增加值443.43亿元，增长12.6%；第三产业增加值741.24亿元，增长14.1%。
按常住人口计算，人均生产总值19166元，增长10.5%；按当年平均汇率折算，人均生产总值达到2805美元，向着全面建设小康社会目标稳健迈进。
地方财政收入实现较快增长。
在经济加快增长的同时，地方财政收入也持续加快回升。
全年全省全口径一般预算收入376.4亿元，比上年增长18.7%，高于GDP增长7个百分点。
其中，地方一般预算收入178.21亿元，增长23.0%，比全国财政收入预计增长11.7%高11.3个百分点。
从动态看，一季度地方一般预算收入增长4.1%、上半年增长13.2%、全年增长23.0%，特别是9、10、11、12月份财政收入大增，分别增长23.4%、33.6%、66.5%和58.1%，呈加速上升趋势。
按各项税收分，营业税增长29.6%，契税增长27.6%，企业所得税增长25.5%，城市维护建设税增长20.6%，个人所得税增长10.1%，国内增值税下降1.1%。
重点项目投资规模明显扩大。
2009年全省105个重点项目完成投资486亿元，比上年增长33.6%。
电网跨海联网一期、华能东方电厂一期、**港二期、叉河一期100万吨水泥、国投三期200万吨水泥、海宇20万吨镀锡薄板等竣工投产或运营；东环铁路、大广坝二期、洋山地区土地整理与生态恢复、GSP网络建设、东方四更风电一期、神州半岛开发区、石梅湾旅游开发区、香水湾、清水湾、土福湾、永庆旅游区、三亚湾新城、马村港扩建一期等一批重点项目投资进展较快，完成进度达到90%以上；航天发射场、80万吨甲醇、**至屯昌高速公路、**国际会展中心、中海油精细化工等陆续开工建设。
基础设施日趋完善,20年来，全省全社会固定资产投资总额累计达4085.94亿元，是建省办经济特区前38年投资总和的34.8倍，交通、通讯、电力等基础设施不断完善，为大规模开发海南营造了良好的硬环境。
航空运输实现历史性跨越。
在全国率先开放第三、第四、第五航权，**美兰国际机场、三亚凤凰国际机场开通民用航线由1987年的5条增加到474条，旅客吞吐量在全国148个机场中分别位居第17位和20位，海南航空股份有限公司成为全国四大航空公司之一。
而海南省第三个国际机场——琼海博鳌机场，已获国家民航总局正式批准建设，计划于2010年动工。
现代港口体系基本建成。
全省有**港、洋浦港、八所港、三亚港、**新港等大小港口24个，万吨级泊位由1987年的3个增至2007年的31个；专营和兼营海洋运输的公司100多家，各类船舶712艘，总吨位达75.31万吨，其中远洋货轮10余艘。
2007年，主要港口货物吞吐量由1987年的770
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