快发展环境下的工业园区控制性详细规划编制方法探讨.docx
《快发展环境下的工业园区控制性详细规划编制方法探讨.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《快发展环境下的工业园区控制性详细规划编制方法探讨.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
快发展环境下的工业园区控制性详细规划编制方法探讨
科学规划产业园区，实现“十二五”跨越式发展
——以《牛首工业园控制性详细规划》为例
摘要：
在对襄阳市近几年产业园区规划与建设综合分析的基础上，总结产业园区规划的经验教训，指出了增加我市产业园区规划弹性的必要性、可行性。
结合规划案例，阐述了在以下四个方面的尝试：
弹性的建设时序、弹性的规划结构、弹性的道路网络和弹性的土地利用模式。
关健词：
城市规划；产业园区；弹性
1、引言
伴随着襄阳市市场经济的快速发展，规划的适应性问题日益突出，增加规划的弹性成为规划理论和实践者的共同目标，且进行了一系列的探索。
科学技术发展带来思想观念的改变，城市发展的不确定性导致了规划的失控，不确定性的复杂的开放的城市巨系统必须将非确定性纳入城市规划思想，从规划方法上采取“刚性+弹性”模式加强路网的弹性，并设定“弹性发展单元”及增加土地相容性来增加土地使用的弹性。
控规作为直接面向市场的政府规划手段．它使产业园的规划有更强的针对性。
对用地有了明确的定性和定量，但是现实中控规在对产业园建设的控制和引导方面还没有达到预期效果，工业园区土地利用率依然低下。
一方面表现为土地的开发利用程度较低，另一方面则表现为土地的经济产出率较低。
由于实施管理不当造成了控规失效外，产业园区控规编制自身中还存在一些问题。
本文正是从这些问题出发，结合实际项目对产业园区控规编制方法的调整提出一些看法。
针对控规缺乏动态性的问题，在学界得到普遍赞同的观点是“将控规由‘终极蓝图’的规划调整为‘过程规划’，分区分期设计，将原来一次性完成的控规分解为若干次‘过程规划’”，以此适应市场的变化，对土地开发真正起到调控作用。
工业发展的多变性使控规内容需加强弹性和应变。
笔者认为可以建立一种与具有“分期”思想的总体规划相对应的“分期”控制性详细规划。
有区别的把握不同建设时序的控制深度，并从法律角度予以约束，使分期思想有宏观层面的指导性转化为微观层面的操作性。
鉴于此，本文将针对产业园区这一特殊类型，试图从规划管理的角度全面探索其在各个层面增加规划弹性的操作实践。
2、产业园控规编制中存在的问题
控规最根本的是直接界定了土地的发展权。
也就决定了土地的市场价值，因而对地产市场乃至经济发展起到举足轻重的作用。
由此决定了控规的主要内容是明晰土地性质和开发强度。
开发强度需要从空间、经济、土地资源利用等方面考虑。
而现行的产业园区控规编制中并没有完全反映以上内容。
2.1忽略不同类型产业用地的区别
确定土地的利用性质是控规的核心。
在控规编制中按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137一90）对地块进行用地划分，针对于工业用地标准中只划分到中类。
而根据《国民经济行业分类》（GB/T4754一2002）中工业部分的分类（包括30大类），不同类型产业对于投资强度、用地规模、空间布局有不同的要求。
如果仅仅按照建设标准中的用地分类进行编制无疑会导致控规缺乏科学性，也不利于完善与发展产业园区的产业链，从而影响了土地的高效利用。
2．2映乏对规划的动态性考虑
土地在由生地转变为熟地再到开发的过程中，包含现状价值、潜在价值、开发价值附加三大影响因素，其土地开发的综合价值会相应发生变化。
产业园区一般都位于城市边缘区，它的形成是一个循序渐进，分片区、分步骤的过程，而且随着外界环境的变化，会有不同的规划应对措施。
规划时以现状价值为依据进行控制，就会忽略其潜力价值和由于开发所带来的价值附加。
换句话说就是由于某产业园区刚刚起步入园标准不高，但随着园区的发展，新入驻企业就会有相对应的开发强度。
综上所述，出现上述问题是由于在控规中忽略了产业园区的用地特征和市场作用下土地经济价值以及动态规划，而仅仅依托于现有的编制体系是无力承担起园区土地资源合理配置任务的。
本文针对于上述问题，结合实例研究进行一些思考。
3、产业园区规划“弹性”模式的必要性及可行性
3．1园区发展具有模糊性
产业园区不同于城市建成区的重要特征之一是建设投资主体的市场化比例高，园区建设受市场影响大，特别是在目前世界经济关联度日益增加的条件下更趋明显。
制造业分工全球性、扁平化且金融资本与制造业相互渗透，制造业的全球性转移可以快速造就一个巨大产业制造园区，同样也可以很快使一个成熟的产业区空心化。
园区发展受市场影响程度高，不确定性增加。
规划的预测依靠规划师的知识经验，通过对当时社会发展条件、技术基础的分析，结合地区发展意愿，编制发展计划。
产业园区相对其他类型地区发展环境的变化更加剧烈，前景更加具有模糊性、不确定性。
3．2产业的配置需要多样化的选择
规划应为企业提供灵活性的选择。
产业园区发展的优势之一——产业的聚集效益也即由于同类或相似产业的集中、成组群布局有利于生产工艺的组织、资源的循环利用、基础设施的共享、信息的流通、员工的培训教育和节省交通费用等等。
且由于经济的前向后向效益．建立相对完整的产业链，从而全面激发市场潜力，完成突围。
面对竞争日益激烈的市场，企业的发展机会稍纵即逝，选址建厂只是繁杂事务的一部分，所以场地规划须对其选择提供灵活性。
由于本身工艺或规模的需要，企业建设需要灵活的用地规模可供选择。
不同的企业依据具体市场的需求确定建设规模，且不同企业的选择又具有机动性。
这要求城市规划提供多样化选择的用地，并且可以根据机动的位置确定合适的规模。
如同产品的定制一样，要满足客户的个性化要求。
这要求规划在产业园区的划分、用地规模及道路网络上必须更加注重灵活性，这样才可以满足产业化的多样需求。
3．3管理需要弹性的规划
城市规划的直接依据是从公共利益的角度出发．通过公权力赋予规划一种强制性的执行力。
这保证了规划实施力度，但同时要求规划必须符合经济社会发展，因为任何违反社会经济活动的强制性法律或计划的推行都会遭受巨大的社会阻力。
城市规划不仅仅要只求建设最优化的美好蓝图，同时务必考虑其灵活性弹性和可实施性。
4、产业园区规划“弹性”模式的可行性
4．1产业园区多为新建设地区，受限制条件少
目前襄阳处于快速城市化阶段，城市的发展也多以空间扩张为主，为谋求某一产业快速发展而设立的园区也多在新开发地区。
自农业用地转化而来，现状建设条件的约束力小，为规划的创新提供了广阔空间。
4．2用地功能相对单一，空间匀质化
产业园区的主要目的是发展经济，以产业用地为主，内部功能单一，呈匀质化状态，且人口密度小，主要是货运交通。
组织相对简单，这些都为灵活的道路网络和产业用地的划分创造了条件。
5、案例研究
5．1规划背景
工业的发展是根本性的发展。
一个地方要加快发展，关键靠工业。
研究表明，GDP每增长一个百分点，工业总产值就需要增长两个百分点。
襄阳市实现地区生产总值四年翻番目标，关键要靠工业做支撑。
近几年来，襄阳市大力招商，加快工业发展步伐，建设了深圳工业园、余家湖工业园、航空航天工业园等多门类、大规模的工业园区，为襄阳市的快速工业化提供了广阔的发展平台。
为促进樊城区经济发展，打造新的经济增长极，推动樊西城乡一体化，樊城区启动了牛首工业园规划建设。
规划区位于襄荆高速以西，316国道以南，竹条集镇以东，总规划用地约6.44平方公里。
起步区4平方公里已投入建设。
（图一）
图二规划区用地现状
图一规划区在襄阳市的位置
规划区总用地644.22ha，现状建设用地102.58ha，仅占规划总用地的15.92%。
现状用地主要以农田、工业、村庄、水体为主。
（图二）
5．2规划路径与框架内容
本次规划一开始便制定了各个阶段详细工作内容，从战略到实施的各个层面悉数列出要解决的问题。
分清不同阶段的目标，使每个层面的规划做到“有所为，有所不为”。
5．3实践探索
本次规划在转变设计思维的总体方针下，做了如下的探索：
5.3.1弹性的规划期限
一个规划的成功与否，不在其是否成功预测了社会经济发展规律和在此基础上制定了完备的空间规划，而在于对不确定的社会经济发展规模和速度的适应能力。
在于当其空间结构满足不可预测的发展规模和速度的情况下，仍然能持续地保持安全和健康的生态条件。
此次规划抛弃了传统静态，极终蓝图式思维，替代以动态的、开放的、持续滚动性思维模式，对规划蓝图采取模糊化处理，并不划定具体的规划期限。
在保证总体结构、发展方向的前提下，随着经济发展计划和资源配置情况将可做出及时的调整。
并确保规划在不同阶段的完整性以有利于生产生活。
规划对未来发展可能的阶段做了具体的分析．力求使规划在任何阶段都可以有较为完备的功能。
（图三）
第一阶段以重大基础设施建设为主，先期建设纵一号路、纵三号路、纵五号路、横七号路等园区内部的主干道系统，拉开园区整体建设的框架。
用地开发方面，主要是沿316国道及横七号路两侧用地开发为主，具体开发项目主要有：
园区服务中心、机械加工区、生活消费品制造区和一期村民安置小区的建设，以此促进周边土地升值，集聚人气，也为工业园开发的公共投资筹集资金，带动整个工业园发展。
第二阶段进一步完善新区内道路设施的建设，基本建设完成工业园的道路网系统，为园区建设的大力推进奠定基石。
同时基本完成园区的土地转征，加强城市开放空间的塑造，完成整个园区村民安置工作。
完善园区产业发展体系，形成经济循环发展模式，基本完成整个园区建设。
第三阶段道路网基本建设完成，开发的重点转移到园区创意产业、研发中心及高新产业的建设上，完善整个园区公共服务设施体系的建设，
重点建设绿地系统及公共空间环境，塑造园区景观形象。
图四规划空间结构图
图三规划实施时序图
5.3.2弹性的规划结构
规划结构采取“1十X”模式，一个确定的主中心加若干不确定的次中心。
从现状设施的利用、资源共享、建设时序及整个大区域的功能组合上来考虑。
主中心的设立是确定的，用地性质复合化。
按照从服务规模、道路阻隔因素来分析选择两个可能的次要服务点。
其规模需由未来状况确定，可能发展成较大的次级中心，亦可能是小的服务点。
规划在对产业类型进行分析的基础上，主要安排了工业用地、行政办公用地、城市公园用地、居住用地、商业服务设施用地和文化娱乐设施用地等，力求通过本规划区的建设改善规划区的环境，加强规划区的吸引力，创立一个现代化的高新技术产业园区的美好形象，为中期和远期的开发奠定基础。
规划结合路网和产业布局形成“一主、两副、三轴、七区”的城市构架。
形成三角支撑的公共服务设施布局结构，满足服务半径1公里，覆盖整个园区。
将公共服务与生活服务相结合，形成层级服务设施体系。
根据公共服务设施配套需要，在三个服务中心安排了行政办公、商务办公、商业金融、旅馆业、市场、停车场、环卫设施等服务设施用地。
在横八路以北安排二类工业用地，形成以食品加工、农产品加工、生活消费品制造、机械加工为主要的综合性二类产业园区。
在工业园区南部靠近滨江风情小镇的区域，规划安排一类工业用地，发展电子信息产业和创意文化产业，建设高科技无污染的现代科技园区，形成居住区与产业园之间环保屏障。
（图四）
5.3.3弹性的道路网络
为使道路网络可以调节形成不同的用地规模．适应不同企业的用地需求，本规划依据道路的交通重要性、可变更程度及建设时序将园区道路网络分成三级。
第一等级包括主干道和对城市空间具有重要影响的道路原则上不得变更，此等级道路的形成为园区空间结构和道路网络奠定了基础。
服务区的二维空间结构基本形成，产业区建设也可以依此开展。
第二等级的道路包括全区的次级道路，可以根据建设的具体情况作出调整。
在服务区中，可在详细规划层面依据塑造环境的需要而调整。
在产业区可以依据企业用地的大小，生产工艺的需要做出调整。
产业区依据目前的统计，相关产业的用地多在4ha（60亩）左右，规划将4家企业用地合到一个基准地块，即第二级道路划分的地块约16ha，当企业用地大于本规模可对道路做调整或取消。
第三等级道路为园区内建议性道路。
包括服务区内的支路和产业区内的建议性道路。
这类道路仅仅具有参考价值，特别是在产业用地中若
企业用地小于基本道路划分的4ha规模时，建议性的道路可以作为规划管理人员在细分地块时参考（图五）。
图五规划三级路网叠加过程
5.3.4弹性的土地使用模式
加强土地使用的弹性，规划对市场的应变能力。
主要采取两项措施：
（1）设置入园企业评估门槛，限制发展行业类型，灵活产业用地布局。
综合分析规划区在自然、环境、社会等方面的发展条件，设置入园企业选择门槛，建设生态环保的工业园区，发展循环经济，实现科学发展、可持续发展。
鼓励发展一类工业。
积极鼓励发展基本无污染和干扰的工业，如电子、服装、工艺品、生活消费品（文具、印刷品、体育用品等）等。
大力发展二类工业。
加大招商力度，积极引入污染低、干扰小的工业，如食品加工、农产品加工、轻纺加工、小型机械加工、金属制品加工等。
严格控制三类工业。
禁止大量排放废水、废气、废渣的工业入驻园区，如化工、印染、冶金、制革、石油、制药等。
严格限制噪音企业，如有特殊情况，必须设置完善的防噪设施，如机械加工、金属锻造、新型建材等。
（2）引入“白色地段”的概念。
特别是在结构中确定可能成长为次中心或服务点的区域，基本划分为此类用地。
具体用地性质由规划发展情况而定或者由2一3年后的滚动规划确定，另一类为可能发展成为商业用地的较小模块，主要发展除工业用地外的各类用地。
（3）加大土地使用复合化程度。
借鉴北京经济技术开发区的管理经验，编制大类的复合用地。
目前产业园区的功能相对单一，土地使用的外部不经济性不突出。
特别是形成组团式的生活区，复合的土地利用更利于带来生活的多样性，激发地区活力，鼓励二维和三维的土地复合利用，充分利用园区特有的规划自由裁量权，结合城市设计发挥规划管理的优势创造丰富的城市空间。
6、结论与启示
襄阳市正处于快速城市化时期和工业化的初中期阶段，城市还处于空间扩张阶段。
可以预见在一段时期内必定会有大量新开发的产业区，在激烈变化的市场经济条件下加强其规划的弹性，增强规划的灵活性和适应性事关规划的成败，将弹性的理念贯彻到产业园区规划的各个层面，并从规划管理的角度考虑其可实施性，力求在规划期限等四个方面有所突破是本文的出发点和立足点，具体效果如何有待实践检验。
相关术语解释：
产业区空心化：
如玩具加工制造业从香港向内地的转移造就了珠江三角洲产业园区快速的繁荣，美国汽车工业向海外的转移使底特律汽车城严重衰退。
②白色地段：
由新加坡市区重建局于1995年提出并开始试行的概念，发展商可以根据土地开发需要，灵活决定经政府许可的土地使用性质、土地其他相关混合用途，以及各种类用途用地所占比例。
只要开发建设符合经允许的建设要求就是许可的，发展商在“白色地段”租赁期间，可以按照招标合同要求，在任何时候根据需要自由改变混合各类用地的使用，性质和比例，而无需缴纳土地溢价。
参考文献：
1、夙永清，试论城市的动态规划【J】，城市规划汇刊，1994
（1）。
2、汤海孺，不确定性视角下的规划失效与改进【J】，城市规划学刊，2007（3）。
3、司马晓、邹兵，建立土地使用相容性管理规范体系的思考【J】，城市规划学刊，2003（4）。
4、盛科荣、王海，城市规划的弹性工作方法研究【J】，重庆建筑大学学报，2006（12）。
5、邓毛栩、蒋万芳，城市规划中的弹性问题研究【J】山西建筑，2007（12）。
升级会员 