XX市XX旧城改造公寓楼开发项目 可行性研究报告.docx
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XX市XX旧城改造公寓楼开发项目可行性研究报告
XX市XX旧城改造公寓楼开发项目可行性研究报告
第一章总论……………………………………………3
第二章项目业主与法定代表人……………………8
第三章项目的提出和建设的必要性………………12
第四章项目建设条件………………………………17
第五章工程设计……………………………………18
第六章市场分析与预测……………………………24
第七章建设进度……………………………………28
第八章投资估算与资金筹措………………………30
第九章财务效益评价………………………………33
第十章结论…………………………………………37
附表目录
附表一《经济评价指标汇总表》……………………39
附表二《固定资产投资估算表》……………………40
附表三《投资使用计划与资金筹措表》……………42
附表四《借款还本付息计算表》……………………43
附表五《营业收入、税金及附加估算表》…………44
附表六《总成本费用估算表》………………………45
附表七《损益表》……………………………………46
附表八《现金流量表》………………………………47
第一章总论
一、项目名称：
XX花园公寓楼建设项目
二、项目性质：
XX市城市形象重点基础设施建设
三、项目地点：
XX市XX区大西街与红旗桥交汇处的XX
四、项目规划及开发面积：
项目总占地25249平方米（37.87亩），其中：
XX花园楼工程占地20358平方米（30.54亩），拆迁安置房占地4891平方米（7.34亩）。
建筑总面积：
135832平方米，其中：
XX花园楼建筑面积109154平方米，XX花园楼商业建筑面积36402平方米，住宅面积62974平方米，设备用房面积2556平方米，物业管理用房面积964平方米，地下车库面积6258平方米，合计109154平方米；拆迁安置楼建筑面积26678平方米，其中：
商业建筑面积5130平方米，住宅面积21548平方米。
五、项目法人概况
（一）单位名称：
四川省XX四方房地产开发有限公司
（二）法定地址：
XX市XX区朝阳东路15号
（三）经济性质：
国有
（四）法定代表人：
（五）注册资本金：
2000万元（资质证注册资本）
（六）企业类型：
有限责任公司
（七）经营范围：
房地产开发；五金、交电、化工产品；建筑材料批发、零售；
（七）企业资质：
房地产开发二级资质证
六、项目承建：
七、可研报告的编制依据和研究范围
四川威权财讯项目管理咨询有限公司受XX市四川省XX四方房地产开发有限公司（以下简称：
四方公司）的委托，负责对其开发的XX市XX区XX旧城改造兴建XX花园公寓楼开发项目进行可行性研究，其主要研究内容为项目提出背景及建设的必要性、XX市房地产开发市场分析、建设内容和规模、工程建设方案、投资估算与资金筹措、借款偿还能力分析、风险分析等。
八、可研报告概要及结论意见
（一）项目建设的必要性
XX市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西、南临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。
中共中央提出的“实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。
”花园公寓楼项目的建设正是朝着这个目标奋斗前进的。
花园公寓楼项目的建设和实施具有十分的重要意义，主要反映在：
1、XX花园公寓楼开发项目是城市建设快速发展的需要，2、城市现有街道狭窄亟待改善和改造的需要，3、城市人口急剧增长逼切需要加大城市规划建设力度，4、城市改造和基础设施建设是西部开发战略部署的需要，因此，确立本项目的建设，既是十分必要的也是非常紧迫的，该项目的建设是完全必要的。
（二）建设内容及规模
XX花园公寓楼开发项目是集商业、居住为一体的城市综合建筑群体，该工程的开发建设应兼顾社会效益、经济效益、环境效益，充分发挥黄金地块的社会和经济价值，拓展城市空间，提升XX市的城市形象，方案设计遵循以下原则：
1、合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地，2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力，3、加强广场、绿化的建设，形成有特点的绿化体系和广场空间，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。
XX花园楼的功能分布：
负一层、一至三层为商业用房，负二层为设备用房，23层为物业管理用房，负三层为地下停车场，2号塔楼5—26层、1、3号塔楼5—23层为住宅房；拆迁安置楼的功能分布：
一、二层商业用房，三至十二层住宅房。
（三）投资估算及资金来源
本项目为四方公司投资建设，其建设投资范围包括土建工程、装饰工程、安装工程，室外工程，给水及生活污水排水等工程的投资。
1.项目总投资
经测算、项目总投资27728.7万元，其中建筑工程安装费用18461.6万元，总平面配套设施费4350.3万元，土地购置费2690万元，建设工程其他费用557万元，基本预备费553.8万元，建设期利息1116万元。
2.资金筹措
业主自筹资金:
7728.7万元,其中:
自有资金7500万元（购买土地、材料费等），销售转入228.7万元；申请银行贷款20000万元。
（五）结论意见
通过对该项目的分析研究，我们认为项目符合总体规划，有利于加快XX市城市现代化的建设步伐。
项目计划申请银行贷款20000万元，3年左右即可偿还银行贷款。
项目在整个经营期可实现税后利润9091.2万元，投资利润率为48.93%，投资利税率为57.81%，税后财务内部收益率25.79%，财务净现值5229.63万元，投资回收期3.72年（含建设期），财务评价指标较好，该项目具有较好的开发前景和良好的投资回报，项目的建设是可行的。
XX市处于我国西部大开发的前沿部位，北临陕西、南临重庆，是四川省重要的交通枢纽，贸易集散地。
受成都经济圈、重庆经济圈和长江经济带的影响，在川东经济发展中具有明显的区位优势。
XX市的地理位置、人口状况、人气和商气仅次于绵阳、德阳，从消费水平来看，在中等城市处于前列，城市经济和城市建设等方面的发展成绩十分显著。
随着XX撤地建市，经济得以进一步的发展，人口急剧增多，目前XX市常驻人口超过50万人，流动人口超过20万人，随着XX花园公寓楼开发项目的建成，必将促进XX市城市经济和城市建设快速发展。
承建公司也可从中获得合理的投资回报，具有“双赢”的效果。
项目的建设是可行的。
第二章项目业主与法定代表人
一、企业概况
四川省XX四方房地产开发有限公司（简称：
四方公司），其前身为XX市广厦房地产开发有限公司，是1986年9月成立的有限责任公司，具有独立的企业法人资格，公司注册资金2000万元，注册号：
5130001800132，公司地址：
XX市XX区朝阳东路15号。
四方公司的经营范围：
房地产开发；五金、交电、化工产品；建筑材料批发、零售；
公司现有员工400人，其中：
高级管理人员4人，高级工程师2人，工程师13人，会计师6人，经济师7人，其它有职称的技术人员10人，公司有大专以上学历员工占26%。
四方公司以“诚信、务实、创新、竞争、高效”的经营理念和“依法经营，互利互惠，共谋发展”的企业形象。
全力投入XX市现代化城市建设，改善人民居住环境、生活环境的开发与经营活动、取得了良好的开端和社会效益。
四方公司是较早进入XX市房地产行业的企业，在坚持“以质量求生存，靠信誉求发展，向管理要效益”进取发展中，取得了较好的开发业绩。
XX花园公寓楼项目的开发，在XX市已创出了较高的品牌知名度，在XX市房地产行业具有一定的竞争力。
公司严格按照股份制企业和《公司法》规范运作，经营范围和开发项目符合国家有关规定，具备房地产开发资质，公司现有管理和技术人员配备，能满足该项目开发经营要求。
XX花园公寓楼前期工作已具规模，具备持续发展的条件。
财务状况逐年趋好，资产结构合理，具备一定的贷款偿还能力。
在XX花园公寓楼的开发中，公司主要采取自筹方式筹措开发资金，实行分期预收房款滚动开发的原则。
鉴于目前房地产开发形式逐年向规模化经营发展，公司充分重视加强与银行的合作，采取银行贷款解决部分开发启动资金，以增大项目开发规模，缩短开发周期，尽快使企业发展壮大，适应房地产行业的竞争要求。
房地产市场竞争的必然趋势是向高度社会专业分工方向发展，也就是从目前房地产企业全程开发向专业策划、销售、设计监理、物业管理方向过渡。
公司在争取银行合作快速扩大开发规模的同时，还将选择专业策划、销售公司介入开发项目，以开发项目、提高项目的开发业绩。
二、财务及信用状况：
1、财务状况：
2000年末，四方公司总资产5695万元，其中：
流动资产4849万元，固定资产846万元；负债总额2278万元，其中：
长期负债2800万元，资产负债率46.97%。
2、公司与银行之间一直保持着良好的银企关系，相互配合、相互支持。
公司根据XX花园公寓楼开发项目的实际情况，在董事会下，设有总经理和综合部、财务部、工程部、售房部、拆迁部等五个职能部门，公司遵循“重合同、守信誉、求发展、增效益”的宗旨，建立了清晰、高效的企业内部组织机构。
农业银行AAA级信用等级。
三、企业法定代表人和项目责任人基本情况：
公司法定代表人董事长王兴财，男，汉族，现年40岁，文化程度大专，技术职称经济师，从1986年开始一直从事房地产开发经营工作，具有丰富的房地产开发经验，曾先后成功开发广安“洪都花园”（规模8万平方米，总投资4000万元）、成XX“小天竺”住宅小区（规模5.5万平方米，总投资6000万元）、渠县南大街、胜利街旧城改造（规模5万平方米，总投资3500万元）等，取得了可观的经济效益和社会效益，经过短短的五年时间，已使公司资产达5695万元，累计实现利润1103万元，上交税金920万元。
已具备相当的经济实力，是XX市同行业中的姣姣者。
综上所述，公司管理层具有较高的企业经营管理能力和房地产开发经验，开发业绩显著，有较丰富的项目策划、建设经验，开发成绩显著，具有聚集资金的能力和贷款偿还意识，无拖欠借款资金的记录。
有能力主持该项目的开发和建设，实现预期的开发目标。
第三章项目的提出和建设的必要性
一、项目的提出
XX市地处四川省东部，大巴山南麓。
地理位置介于北纬30020—32033′，东径106040′一108030′之间，处于北温带，属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑是较为理想的居住地。
XX城历史悠久，从东汉皇帝建治起，历经县、州、府等建制，距今约1900余年。
因“地处四达之地”而得名，历史上便是川东北的物资集散地，辐射合川、广安、重庆、遂宁、万县及长江流域的其他省、市。
XX市处于我国西部大开发的前沿部位，其地理位置北界陕西、南临重庆，在川、渝、陕、鄂四省、市交界处，是四川省“东出西进”的桥头堡，是山区经济与平原经济的结合部，是秦巴地区物资集散、商贸中心。
襄渝铁路横贯境内，达成铁路在此始发，成万铁路、达渝高速公路和达南（南充）高速已在全面建设。
以国道为主体的公路网络四通八达，河市机场可直飞成都、西安、武汉、重庆等地（目前河市机场拟将扩建成为可容纳波音飞机的大型机场）。
邮电通讯设施极为先进，通讯网络覆盖全市城乡。
另一方面，XX临近长江，又是我国九十年代以浦东为龙头的长江三角洲地区、沿长江流域的“T”字型区域经济发展战略的重要城市之一。
同时受成都经济圈、重庆经济圈和长江经济带的影响，在川东经济发展中具有明显的区位优势。
综上所述，XX市的地理位置、人口状况、人气和商气仅次于绵阳、德阳，从消费水平来看，在中等城市处于前列。
基于上述，XX花园公寓楼项目的申请很快得到市规划局的批准。
二、项目建设的必要性
中共中央提出的“实施西部大开发战略，加快中西部地区发展，关系经济发展民族团结社会稳定关系地区协调发展和最终实现共同富裕是实现第三步战略目标的重大举措。
”花园公寓楼项目的建设正是朝着这个目标奋斗前进的。
花园公寓楼项目的建设和实施具有十分的重要意义，主要反映在：
一、XX花园公寓楼开发项目是城市建设快速发展的需要
近年来，XX市随着新城建设和旧城改造发展规划的进行，旧城区规划范围内的一些城市新区相继建设，城市建设范围不断扩大，城市人口随之逐年增多，目前XX市常驻人口已超过50万人，流动人口业已超过20万人，城镇居民住宅需求量大幅度增长。
一是城区旧城改造必须适应当前形势的发展；二是城市化水平的提高带来了消费观念的转变，人们对居住条件提出了更高的要求，三是旧城中心正在控制占地面积，作为XX市第一个高层电梯公寓，占地少、空间大，必将推动和促进城市建设和居住条件的改善。
因此，本项目的开发建设加大了城市规划建设发展的力度，将为人们提供具有现代气息更完善的居住条件，以适应XX市城市建设快速发展的需要。
二、城市现有街道狭窄亟待改善和改造的需要
XX市现有城区面积18.42平方公里（其中：
老城区4.77平方公里，西区7.9平方公里，南外区5.75平方公里），常住人口70万人，人均用地仅26平方米。
远低于四川省设市城市人均用地83.1平方米的平均水平。
现城市用地己极大地限制了城市社会经济的发展，难以适应城区人口增长的需要。
XX市老城区更是建筑物密集，街道狭窄，交通拥挤，脏、乱、差突出。
因此，XX市委、市政府在重视规划XX城市向西外、南外发展的同时，也加快了老城区的旧城改造和向高层电梯公寓发展的步伐。
XX市红旗桥XX旧城危房片区，是XX市城区内现有唯一大面积危旧房区。
该片区地处城区要地，房屋破旧、脏乱、排列错杂，严重影响了XX市的市貌，给市区居民带来诸多不便，亟待规划改造。
三、城市人口急剧增长迫切需要加大城市规划建设力度
随着达川撤地建市，进一步促进了经济的发展，人口急剧增多，各区、县向市内人口移动速度进一步加快，市区内住房紧张的问题明显加剧。
人口的增加还带来商业的兴旺，市区内门市租金价格涨幅巨大，这也反映出闹市区商业网点不足的压力也进一步加大。
为解决这些矛盾和美化城市面貌，给市民营造一个健康、舒适的工作生活环境，从根本上解决XX一带旧城区的脏乱差现状，确定开发该项目已迫在眉捷。
四、城市改造和基础设施建设是西部开发战略部署的需要
XX市地处天府之国的东部，是四川省“东出西进”的东大门，也是公路、铁路的交通枢纽区域。
由于地域位置优势和交通发达条件，给XX市带来了经济发展的机遇和有利前景。
城市改造和基础设施建设是我国的一项基本国策。
近年来，国家对城市改造和基础设施建设的要求力度不断加大。
特别是当前国家实施西部大开发，生态环境、城市建设、基础设施建设被列为西部开发的重中之重。
要让XX市发展进入四川省乃至全国中等城市的前茅，成为西部开发的重点城市，加强城市规划和基础设施建设是优先发展的目标。
为此市政府确定了“强工业、兴市场、建城市、奔小康”的工作重点，并统一协调以一系列优惠政策，全面推进XX市城市建设的发展。
该项目立项批文、土地使用证、建设规划许可证、施工许可证、预售许可证已办理完毕（预售许可证政府已答应准予颁发）审批手续齐全。
综上所述，我们认为XX花园公寓楼项目有效地推动了城市规划建设步伐，对促进XX市人民居住消费水平的提高，节约用地，改善城市面貌、改善环境和交通拥挤、堵塞，完善市政基础设施，增加城市发展动力具有重要的作用，同时还增加了就业机会。
项目建成对XX市社会、经济发-展和四川西部大开发影响重大。
因此，确立本项目的建设，既是十分必要的也是非常紧迫的，该项目的建设是完全必要的。
第四章项目建设条件
XX市在改革中，与时俱进、开拓创新，历经改革开放20年来的建设发展，已经发生了历史性的巨大变化，也为XX进一步发展积聚了能量，城市功能日益增强，环境质量不断提高，一座新兴的城市已初具规模。
XX市抓住机遇，深化改革、扩大开放。
经济建设、科技、社会事业持续快速健康发展，XX市气候宜人，资源丰富、得天独厚，境内属处于北温带，属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑是较为理想的居住地。
通过旧城改造为中心的城市建设步伐的加快，提高了城市综合能力，XX正焕发出现代化城市的灿烂风采，市政府确定了“强工业、兴市场、建城市、奔小康”的工作重点，并统一协调以一系列优惠政策，全面推进XX市城市建设的发展。
第五章工程设计
一、设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、XX市计委文件
3、XX市规划局定点文件及1/1000红线图
4、四方公司提供的设计要求
5、国家各有关专业技术规范
二、协作单位：
重庆钢铁设计院
三、用地现状
XX花园公寓楼位于XX市XX区大西街与红旗桥交汇处的XX，XX花园公寓楼由裙楼与3幢塔楼组成，四层立体绿化，商住两用，为XX市高品质观景花园住宅小区。
该楼位于XX市市中心，四周交通网络发达，商业环境良好。
其地理位置：
楼盘东与本项目拆迁安置楼相望，南临拟建的滨江路和洲河，西邻红旗路接红旗桥，北邻大西街。
该楼盘建筑用地呈矩形，东西长90米，南北宽88米。
项目总占地25249平方米（37.87亩），其中XX花园项目占地20358平方米（30.54亩征用），拆迁安置楼4891平方米（7.34亩政府划拨）。
四、设计原则
XX花园公寓楼开发项目是集商业、居住为一体的城市综合建筑群体，该工程的开发建设应兼顾社会效益、经济效益、环境效益，充分发挥黄金地块的社会和经济价值，拓展城市空间，提升XX市的城市形象，为此，本方案设计遵循以下原则：
1、合理组织外部空间，做到布局合理，节约用地。
2、交通组织顺畅便捷，减少人流、车流的相互干扰，减轻城市交通压力。
3、加强广场、绿化的建设，形成有特点的绿化体系和广场空间，使之成为城市的有机组成部分，并能进一步提高该地区的城市环境质量。
五、总体设计及布局
建筑总面积为135832平方米。
XX花园楼建筑面积109154平方米，功能分布：
负一层、一至三层为商业用房建筑面积36402平方米，负二层为设备用房面积2556平方米，23层物业管理用房面积964平方米，负三层为地下停车场面积6258平方米，2号塔楼5—26层、1、3号塔楼5—23层为住宅房62974平方米。
拆迁安置楼建筑面积26678平方米，功能分布：
一、二层商业用房5130平方米，三至十二层住宅房21548平方米。
本项目建设的内容如下：
——拆迁安置楼，框架结构12层；
——XX花园公寓楼，框架剪力墙结构，2号塔楼29层，1、3号塔楼26层（含地下室3层）；
——引桥花园（长90米，宽40米）；
——沱江河钢筋砼护坝（长200米，高28米）；
——滨江路（长200米，宽37米）；
——绿化工程，约7575平方米。
项目地理位置优越，是进入XX市的门户，地势北高南低，高差约为2米，交通方便，XX花园公寓以其独特造型和商业位置设施，为XX市的XX建筑增加新的形象，成为XX市的标志性建筑之一。
六、水电气、道路、通讯系统及环境保护：
供水：
本项目工程建设及住户均由XX市供水公司统一供水，目前完全能保证项目建设和投入使用需要。
供电：
项目建设地有热电厂和国家供电火网，其电力供应充足，能保证项目建设及居住需要。
供气：
市区供气能力完全能保证住户的需求。
道路、通讯系统：
本项目四面临街，交通十分方便。
XX市已开通10万门程控通讯系统，能保证项目的需要。
环境保护：
项目绿化面积大于30%，生活污水采用先进工艺进行净化处理后排放，拟由XX市城镇污水处理站承担污水处理工程。
大楼外装修采用柔性调材质，不会对周边环境形成污染。
七、建设工程设计
1、户型设计：
1、3号塔楼为23层，每层8户；2号塔楼为26层，每层4户；户型从二室二厅一卫至七室四厅三卫，面积从70．9平方米到246．7平方米近20种不同类型、不同面积的住宅，户型面积搭配合理，适应不同的消费群体。
2、XX花园公寓楼立面及剖面设计：
采用欧式风格，塔楼部门以深棕色为基调，配以丰富的凹凸线条，在整体的光影效果上丰富色彩，并利用弧形阳台上的铁花形式形成竖向观景要素与横向线条对比，整个立面庄重灵活，裙楼以青色为主基调，力图与周边环境共融，采用凸柱、条形窗，以达到与塔楼的协调，整个建筑与环境水乳交融，既有现代建筑的结构，又体现欧式的风格。
房屋层高：
底层3.9米，一、二、三层门市高4.2米，住宅层高为3米。
1、3号塔楼为23层；2号塔楼为26层，裙楼共4层，其中：
全地下一层，主要为停车库；半地下室一层；另外两层均为地上层，主要是商场、商铺和设备用房。
3、结构设计：
采用全现浇框架——剪力结构，剪力墙抗震等级二级，框架抗震等级三级，楼盖采用现浇梁板系统，基础为全开挖箱型基础。
4、给排水设计：
地上一至四层由城市自来水管网直接供水，五层以上采用水泵和层顶水箱联合供水，最高日用500立方米。
商场内设置防排烟系统，公共场所均设置自动报警及应急消防系统。
污废水采用先进工艺进行净化处理后排入城市污水管道；屋面以及阳台雨水排入城市雨水系统。
5、电气设计：
电源由花园公寓变压器采用电缆引至地下室配电房，配电方式为放射式。
消防负荷包括消防电梯、消防水泵、消防控制室、正压风机、排烟机等采用二路供电。
按二级防护设防，电气安全系统采用TN—C—S接地系统。
采用火警集中报警系统。
每产电话线两对，户内设有线光纤电视网用户。
6、暖通设计：
地下车库、设备用户、电梯机房及无外窗的卫生间设机械通风系统；楼梯间及其合用前室设机械加压道通风系统；楼前设楼栋调压箱、低压天然气管道进户。
XX花园公寓的平面布置注意了周边间距，满足通风、采光、日照及消防间距要求。
个性突出，造型独特，高低错落，色彩鲜明，建筑形体与外形塑造表明了现代城市高层住宅楼的气息。
总平面布置做到了人员分流，人车分流。
电梯井采用剪刀墙，其它为框架结构基本合适。
空中花园连接建筑群，空透有臻，虚实对比强烈，增强建筑吸引力，该项目水、电、气、路、通讯等基础设施完善。
第六章市场分析与预测
一、XX市房地产市场
在国家以住宅产业拉动国民经济增长的战略方针引导下，房地产开发己走出低谷，呈现出良好的发展态势。
据国家统计局统计显示：
2000年全国房地产开发比上年增长12.1%。
近期出台的一系列政策措施将有利于激活房地产消费，市场前景良好。
XX市区内拥有常住人口50余万人，其流动人口超过20万人，但市区仅18平方公里，人均占有土地面积仅仅26平方米，人均住房1.87平方米。
随着社会的发展，人们对居住环境要求越来越高，居住的空间和面积要求越来越大，目前市场需求量大于100万平方米，而市场供应量为14.97万平方米，占需求量14.97%。
本项目建筑面积仅13.58万平方米，占市场需求量的13.58%，远远不能满足市场的需求。
二、项目区域房地产开发市场
XX市XX区及达县南外镇目前在建房地产项目12个，总面积为54270平方米，其中：
老城区的房地产项目6个，面积约为30000平方米。
己完工项目7个，面积为37000平方米，已全部售出。
XX市2001年在老城区建设单位报批房地产开发建设项目只有2个，一个为本公司的红旗桥旧城改造项目，为10万平方米；另一个为西城区旧城改造项目4万平方米。
根据XX市市府发[2000]65号文规定，XX市老城区旧城改造项目从2001年起一律停止，凡拆建单位一律要到新区去建设，因此，在老城区开发的电梯公寓项目只此一家，使项目获得了旧城商业中心区域的垄断性，从而为销售提供了保障。
三、市场定位
XX花园公寓楼是以商业为主的商住楼（含公寓的综合性商业建筑），根据本项目所处的地理优势和商场规模大的优势，商场应是XX市最大的、最具知名度与美誉度的购物中心，确定为XX第一商城。
电梯公寓运用现代景观，结合欧式建筑以欧洲艺园为参照，体现“精彩、时尚、休闲”的
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