苏州城车坊镇地块营销策划报告.docx

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苏州城车坊镇地块营销策划报告

苏州城车坊镇地块营销策划报告

第一局部市场篇

一、车坊概略

1、天文位置

车坊镇位于苏州城西北部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。

全体区位处于园区的南面，吴中区的最东角上。

虽离园区较近，但天文位置相对还是较偏。

2、面积人口状况

镇域总面积64平方公里，耕空中积7万亩，现总人口4.8万人，活动人口1~2万人，乃原吴县市第三大镇。

3、历史人文

境内有〝六湖一江〞，浜娄纵横，河港交织，是典型的江南水乡。

车坊镇人民政府驻地车坊集镇，始建于清末，南靠镬底潭，东枕吴淞江，是个〝开门见水、出门登舟〞的水乡集镇。

相传镇区原来东有油车，西有糟坊，故名车坊。

街道原沿河而建，70年代起始建新街，从90年代末尾有方案地逐渐建成环境优美、温馨，具有水乡景观特征的现代化苏南小城镇。

车坊文物遗址众多，有始建于宋代的大觉寺桥，位于车坊大姚村，梁式修建，至今已有一千多年，主梁两侧精巧绝伦的龙纹雕琢，令人蔚为大观，现已列入省级文物维护单位。

还有为纪念抗战牺牲的美国飞行员---肖特烈士纪念馆、瑶城遗址、绿杏桥。

3、经济状况

工业经济

车坊镇已有一千七百多年席草种植、加工的悠久历史，从七十年代引进日本蔺草种植和自动织席技术以来，全镇构成了国际较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的消费基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化路途。

现有蔺草种植基地1000亩，织席机600余台的消费规模，消费的榻榻米、双目、提花席以及座布团等蔺草制品，以其共同的工艺、牢靠的质量先后取得省优、部优、农业部出口创汇〝飞龙奖〞、〝金龙奖〞，九三年到九七年延续被国度农业部、经贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称号。

车坊镇现有各类工业企业300余家，外资企业20余家，已建成镇经济技术开发区和两个民营工业区，构成电子项目配套群体和轻纺工业群体，区内功用完全，设备配套，路途钢性化，通讯方便，已建成装机容量一万门的邮电局，电力资源

充足，输变电所53.5万千伏，电力供应保证。

农业经济

车坊全镇目前主要消费茨菇、荸荠、藕、芹菜、茭白，搭配种植芡实、菱角、莼菜，被誉为〝水八仙〞，现已构成水生蔬菜、水产养殖、家禽牲畜三个类别的农副产种类养基地，种养面积达4.5万亩。

多种运营产值达2亿元。

〝春季荸荠夏时藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鲜，水生四季有蔬菜〞。

这是车坊镇水生蔬菜的真实写照。

  水生蔬菜不但质量新颖，细嫩可口，富含人体所需的各种营养，而且以其无公害而倍受城乡人民的喜欢。

美国、日本及西北亚地域的客商屡次来镇洽谈投资，市场前景宽广。

车坊镇2003年的国民消费总值〔GDP〕9亿元人民币，人均可支配支出5000~6000元/人。

与周边乡镇相比，经济实力略弱。

4、交通状况

车坊对外交通主要为公路和水运。

目前，集镇经过车斜公路、车郭公路、机场路，汽车不到20分钟就可中转苏州古城区、吴县市新区，1小时多就可抵达上海虹桥机场、无锡硕放机场及苏州光福联航机场，经过贯串镇域的国度级航道---吴淞江，可径抵上海口岸〔相距105公里〕、张家港港口〔相距90公里〕。

交通状况较便捷。

5、镇区主要配套设备

1、供电：

全镇电力资源充足，在已有3.5万伏变电所的基础上，华东电网50万千伏输变电工程在车坊完工投入运转，电力供应保证。

2、供水：

全镇直接饮用太湖水，日供水才干10000吨。

3、排水：

镇区、各工业区均有下水道。

4、供热、供气：

现由工厂以锅炉供热供气，热电联供中心----江远热电厂输汽工程已完成设计，估量2002年底完工运转。

5、通讯：

特快专递每日往复，国际国际及，直通全国和世界各地。

6、排污：

已建成投产日处置5000吨的污水处置中心第一期工程。

第二期为30000吨正在规划设计之中。

二00二年底完成10000吨，二00三年底完成15000吨。

7、土地：

本镇规划三个工业小区，区域面积2平方公里，已完成五通一对等基础设备供客商选择。

8、学校：

车坊中心小学、车坊成人教育学校、车坊职业学校等。

9、医院：

车坊镇卫生院

6、周边企业

名 称

与车坊距离

企 业

苏州新区

20公里

宏基、华硕、佳能、索尼、爱普生、罗礼、国巨、新宝、力捷、敬鹏、摩托罗拉、罗技、金像、飞利浦、中化、日本电波、富士胶片等200多家三资企业

苏州

工业园区

接壤

诺基亚、旭电、日东、旺宏、三星、住友、日立、中天、纳贝斯克、百德、狮王、AMD、欧莱雅、大将、友达、天虹、虹光等200多家三资企业

昆山开发区

30公里

南亚、仁宝、沪士、鸿海、东隆、鼎鑫、正新、一致、捷安特、远见、浮法等100多家三资企业

吴江开发区

20公里

中达、华宇、全友、诚洲、大毅、高创、精元巨丰等100多家三资企业

本镇区

康瑞照相材、顺达水产、松友服饰、地仪光电、均品电器、联大饰品、志得利电子、格康电子、高针电子、铧龙电子、台邑电子

7.研讨生城

天文位置

　　研讨生城位于苏州工业园区南部，基地内地势平整，河网纵横，具有江南水乡地貌特征，东部和南部为规划的城市干道，西临独墅湖，北部的新机场路为城市快速路，其西南角，新机场路北侧为规划城市交通枢纽，有城市轻轨经过，可中转上海。

研讨生城概略

苏州研讨生城是苏州市开展初等教育，鼎力培育创新人才，增强城市综合竞争力的重要树立项目，是苏州经济强市和科技强市严重举措。

研讨生城位于苏州工业园区南部，苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的严重协作项目，开展目的是以高新技术为先导，现代工业为主体，第三产业和社会公益事业相配套的现代化工业园区。

　　苏州研讨生城总占空中积10平方公里，其中3平方公里辟为研讨生教育基地，将吸引8到10所国际外著名大学在城内设立研讨生院或分支机构，主要从事研讨生教育；3平方公里树立创业园地，吸引研发机构，探求创新人才培育形式以及产、学、研一体化新机制；2平方公里为苏州大学的新校区，树立苏大理工学院；其他树立教学科研和生活效劳配套设备。

开展目的

成为一个具有国际水准的初等教育资源集聚地。

具有储藏和培育高素质复合型创新人才的两大功用。

成为苏州的高科技人才、初等教育资源和高校科技研发等三个中心。

成为融学、研、产、住四位于一体的现代化区域。

成为探求和开展我国初等教育，停止多种办学体制、多种办学方式、多种运转机制、多种资金投入以及多种培育形式的实验基地。

科研开展战略

　　与苏州市及工业园区主导产业严密结合，优先引进与信息技术、电子工程、精细机械、生物工程、医学制药等相关的初等教育、科研机构。

产业开展战略

　　注重教育产业化开展的趋向，发扬教育与高新技术产业、文明产业、旅游效劳业等结合开展的带动效应，完成多元化的产业开展。

空间开展战略

　　对硬件资源停止分级配置，在空间上将整个研讨生城分配为城市综合开发区和教育区，应用交通干道滚动开展，推进城市空间的构成。

功用定位

　　以初等教育为主体，构成科研消费、生活寓居、文明休闲于一体的现代化城市新区。

规划特点

　　网络组织功用、生态与弹性景观设计的数字化虚拟城市。

协作项目

中国迷信技术大学苏州研讨生学院、西北大学软件学院、南京大学与美国戴顿大学协作办学项目、苏州大学新校区〔理工学院〕和苏州大学与新加坡国立大学合办的苏州大学中新研讨生院以及中美工商管理学院等研讨生教育机构已相继签约并预备入驻。

上述资料说明，车坊镇经济运转颠簸，社会各项事业、基础设备等协调跟进，人民生活及消费水平逐渐提高，研讨生城的牵举措用等，为房地产业的开展打下了良好的社会基础。

二车坊镇房地产市场剖析

房地产市场剖析

由于车坊镇房地产业起步较晚，开发进度缓慢，因此房地产项目规模相对较小、散布较为集中。

1、车坊镇房地产区域散布

依据车坊镇天文特征及规划开发特征，现今车坊镇房产散布主要在镇区的中心肠段、街道的两侧；随着城镇化树立的推进，未来车坊镇的住宅主要散布在镇区的西北部；镇中心区域将向扩展，车坊镇将构成三大功用明白的区域——住宅区域、工业区域、商贸区域。

2、车坊镇房地产开展现状

车坊镇房地产市场正处在一个逐渐培育开展的进程中，同时出现出以下特征：

一〕、市场起步，房产开展

纵观车坊镇楼盘，老式公房和私房是居民主要寓居载体，但在市政府关于树立全体镇区环境的相关政策召唤下，车坊镇的房地产业结合苏州的大好行情显示出蓬勃的开展生机，一批重生代楼盘应运而生，如车坊新地带和近期地下拍卖了几块地块，为车坊镇房地产市场的开展打响了第一炮。

二〕、上市量小，市场需求量大

市场调查说明，2003年的推盘量只要车坊新地带〔7500平方余米〕，2004年3月在高垫路南侧有15000方量投放市场，但总体市场推量及少；同时，在未来几年中车镇的动迁房面积有60万方量，2004年上半年有5万方动迁房量。

由于车坊镇面积不大，各新开楼盘基本近在天涯，从大的格式上看没有地段优势，由此不难判别，楼盘间的竞争情势还是十分剧烈；但市场因上市量小，市场清楚出现供不应求的情势。

三〕、购置才干强，销售情势红火

目前在售楼盘销售状况说明，楼盘一推出，很快被市场吸纳，销售周期十分短。

而正是市场需求旺盛、购置力强等缘由招致车坊镇房地产市场销售情势红火现象的发生。

四〕、修建以现代式为主、与周边环境吻合

观察车坊镇修建，现代式作风恰与车坊镇绿水的优美环境和不失古朴感的人文相映称，共同修养了一个具有鲜明特征的城镇格式。

修建多以4层半〔4层送5层〕为主，绿化普通在30%以上，农民自盖的3层住宅居多。

五〕、房型差、质量低

车坊镇房屋目前以自建房和公房为主，有少局部的商品房问世，其房屋修建还谈不上考究房型、质量，对空间的需求是他们最关注的中央，因此现今的房屋房型差、质量低。

六〕、物管、配套十分缺乏

目前小区物业管理、智能化、电信化等相当缺乏；住宅质量的提升，与其关联。

未来小区的开发，应注重物管和配套。

3、车坊镇地产市场前景展望

一〕.新兴市场，具有潜力

由于车坊镇地产市场起步较晚，目前市场需求很旺盛，因此如今房地产销售状况红火也属于正常现象。

随同着2004年高速公路的开建以及研讨生城的落成等，车坊镇经济将进一步开展。

如今车坊镇有1万左右的活动人口，随同经济园区的开发，将会有更多的人投入车坊镇的开发树立中，各种投资也会增多。

经济增长、支出增多将会给房地产市场带来更多的潜在客户。

再从目前房产销售情势看，整个市场销售红火，已建成楼盘的销售率都到达了100%，说明车坊镇场还是具有购置力，房地产市场具有开展潜力。

二〕.短期红火，久远照旧看好

车坊镇房地产市场短期内会火爆的缘由，主要是供求比例的失调，市场供应量小于需求量。

目前车坊镇土地曾经进入拍卖阶段，未来会有几十万方的拍卖量，而在近两年中10多万方的盘量也会投放市场，但总体市场供应量依然较小，供不应求的情势将继续一段时间。

而如今车坊镇经济颠簸上升、人民生活闲适的情势来说，思索购房的市民将越来越多，从而构成了供小于求的比例结构。

从而形成了房地产市场供不应求、销售事态红火的局面。

随着车坊镇城市化进程的减速，路途等基础设备的进一步完善，车坊镇经济将片面接受周边城市的辐射。

而房地产市场也会在逐渐开展中日趋成熟。

经济开展、行业成熟将会带给房地产业更宽广的空间。

因此久远趋向照旧看好。

三〕.质量提高，土地本钱添加，价钱将大幅上扬

新开楼盘资料显示，普通住宅价钱在2300元/平方米左右，产品力的塑造曾经越来越被开发商所认可和推崇。

就明年3月园区化纤纺织在高垫路南侧推出的楼盘而言，不论全体规划、产质量量，还是社区环境、生活配套等在外地都上升到一个新台阶。

与此同时，随着车坊镇土地拍卖制度的实施、产品质量的提高，楼盘的开发本钱也相应降低，加上苏州房地产热潮的影响，车坊镇的房价必将出现稳步上扬的形势。

4、车坊镇购房消费者研讨

一.消费人群

依据对车坊镇现有小区的局部售楼人员与购置群体的走访、了解，我们可以看出车坊镇房产购置人群大致状况：

〔1〕区域剖析：

◆本地为主

◆外地〔在车坊镇投资经商或任务〕

〔2〕职业剖析

◆车坊镇的动迁居民

◆外地公务员

◆私企老板及管理层

◆医生、教员

◆其它

〔3〕购房动机

◆动迁户需求

◆二次置业

◆外地年轻人结婚用

◆工厂做宿舍

◆其它

$他们的数量目前在车坊镇购房市场中占有较大的比例；

$他们的身家不算高，普通为所购房产总价的1-2倍，难以接受

郊区房价购房，会思索按揭存款；

$他们的年龄普通在25-50岁之间，年龄层次日趋年轻化；

$因生活或任务需寓居在车坊镇

二、消费特征：

⏹本板块的消费群在经济上比拟富有，购置缘由多为改善型和安家型；

⏹这局部消费群年龄层次相对较近，经商或有较动摇不错的任务；

⏹这局部人向往温馨的生活，末尾考究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套设备

由此我们不美观出：

年龄25—50岁之间，月薪2000元以上的中等支出者为本案的目的客源层。

总结：

随着城镇化树立的加快，车坊镇房地产业处在高终点、快节拍、大开展的良好情势下，目前车坊镇房地产情势：

⏹在修建形状上，多层为相对主力；

⏹在修建质量上，以往的房屋多是农民自建房，谈不上

质量；最近推出的车坊新地带的房型、修建质量均很低；

⏹市场严重供不应求；

⏹在价钱上，车坊人不再吝啬于用2200元买一平方米普通住宅，可以预测高于3000元/M2的具有优秀性价比的住宅存在较大的需求市场；

⏹在购房的客户群上，年轻人是生力军。

随着研讨生城的落成，经济的进一步开展，车坊镇房地产市场需求量大；在寓居的质量上，人们对自建的房型将不再满意；修建质量高、生活机能完备、环境优美、物管到家的中高档社区占据主力市场。

车坊镇的房地产市场因刚起步，市场供求存在不合理形势；但可以预见，在未来的几年中，车坊镇的房地产将逐渐进入安康的开展轨道。

三、车坊镇周边地域房地产市场剖析

1、甪直镇房地产市场剖析

位置

甪直镇位于苏州市东郊，距上海虹桥机场48公里，距苏州火车站25公里，距沪宁高速公路和苏嘉杭高速道口区分为8公里和12公里。

镇北有吴凇江，与长江相连。

全体环境

甪直镇土地平整，河流纵横，总面积50平方公里，规划有古镇区、经济开发区、别墅区、度假区等4个区域。

目前拥有人口10万；

房地产市场剖析

●产品散布：

普通公寓住宅产品集中在镇区中心，别墅产

品集中在金澄湖边

●产品形状：

镇区主要以六层多层公寓楼为主

别墅主要是独幢别墅，大批联体别墅；

●价钱：

公寓：

1800-2000元/m2

别墅：

5500-6100元/m2

●主力面积：

公寓85-126平米

别墅256-500平米

综述：

甪直镇相对周边其它乡镇的房地产市场要成熟，共同的环境培育了一些很有特征的楼盘。

水景和古镇特征是甪直镇楼盘最大的卖点，价钱也相对周边乡镇楼盘较高。

2.胜浦镇房地产市场剖析

胜浦镇是个年轻的新城镇，正逐渐由农业型向工业型的新城镇转变，随同城镇性质的转变，房地产市场开展处于待起步阶段，旧镇改造力度很大。

对真正的商品住宅房市场而言，胜浦镇还是一块处女地，目前仅有的几个楼盘为动迁房或政府单位自建的宿舍，楼盘的总体质量相对较差。

社区的环境绿化、物业管理、智能配套、网络配套等都有待增强。

目前，胜浦镇在售的房屋以二手房转让为主，有大批动迁房和政府单位修建的新房。

要准确掌握胜浦镇的房地产市场状况，得追本朔源，从动迁房入手，以现有的二手房买卖为依托，停止市场剖析。

1、修建形状剖析

修建形状：

●早期以4层的多层修建为主，底层为车库；

●大批三层修建〔如嘉兴苑〕；

●在建的项目逐渐以6层的多层修建为主。

2、现有房型剖析

胜浦镇经济开展尚处起步阶段，寓居质量的要求还停留在经济型阶段，人们以往寓居的房型面积偏小。

但随着经济的开展，人均支出的稳步提升，温馨、豪华的房型正逐渐成为消费主流。

外地居民现有公寓房型分为四种类型：

◆大户型〔面积在35-59平方米之间〕

◆中户型〔面积在60-84平方米之间〕

◆大户型〔面积在85-110平方米之间〕

◆超大户型〔面积在110—140平方米之间〕

3、价钱剖析

胜浦镇镇中心面积不大，在以往动迁房的销售定价中，对地段、环境、配套等要素思索的较少，定价的主要依据是质量、楼层、朝向等，楼层间相差100元左右。

●动迁房均价1850元/平方米；

●商品住宅房〔嘉兴苑除商铺〕2650元/平方米；

沿街商铺：

7300元/平方米；

3、园区房地产市场剖析

1〕价钱剖析

园区中心房地产市场价钱将继续引领苏州市场，总体增长出现每季度上一台阶的势头。

园区中心房价高，从而涉及郊镇的房价，使整个房价上升。

2〕销售状况剖析〔普通住宅〕

园区房地产市场销售势态继续火爆，先前收盘的个案交房之前都基本结案，早先收盘的个案在较短的时间内大多销售近半，快速去化的态势滋长了开发商接上去开发的决计。

同时，园区高涨的开发销售态势将对园区周边郊镇房产开发、销售起到十分大的促进作用。

而坐落于园区北部、吴中区东部的车坊镇将收获颇丰。

综述：

苏州全体房地产市场、园区房地产市场的快速、安康开展，给郊镇房地产的开展提供了空间，同时指明了明白的开展方向，也是郊镇房地产商学习、效仿的模板。

⏹目前车坊相邻的镇区，房地产的情势相差不大，都呈微弱的上升的事态。

⏹在价钱上，园区屡屡刷新苏州最高房价记载，这种势态，率领了郊镇房价的上升。

⏹在销售速度上，园区快速的去化情势，使客户发生无房可买的觉得。

从而给郊镇个案发明了时机。

⏹郊镇的低价产品与园区的高房价有清楚的距离，这给不同层次的购房者提供了较好的选择时机。

⏹到工薪阶级无法接受郊区高房价时分，只能到近郊购房，这时本案与郊区存在的距离才会被接受。

四、市场竞争剖析

地块座落：

吴中区车坊镇高垫路南侧

吴中区车坊镇吴淞路北侧

吴中区车坊镇长江路南侧、永庆路东侧

编号：

2002-G-7

2002-G-15

2003-B-33

面积〔平方米〕：

13320

2550〔1830〕

4024.9

可建面积

14652

3825〔3660〕

7244.8

用途：

寓居

商业寓居（商业寓居）

商业

出让年限：

70年

50年（50年）

40年

溶积率：

≤1.1

≤1.5（2.0）

≤1.8

修建密度：

≤30%

≤50%（50%）

≤50%

绿化率：

≥30%

≥30%（25%）

≥20%

起报价：

357/平方米

400元/平方米

555元/平方米

中标价：

〔万元〕

477

480

1620

楼面价〔￥/㎡〕

326

642〔平均〕

2236

中标单位：

园区海宜化纤纺织

苏州市长城房地产开发公司

苏州市雄师房地产开发

成交时间：

2002年6月14日

2002年12月17日

2003年10月26日

车坊从2002年6月起实行土地拍卖制度以来，共拍卖土地4块，总量46000平方米，可建面积6万余方，其中纯住宅面积4.5万余方，商业面积1.2余万。

往年年中推出的车坊新地带7500余方的量已市场吸纳。

短期内，住宅的市场竞争主要来自位于高垫路南侧地块，另外有5万方的动迁小区〔珠江花园〕，无论规模、层次、质量，本案都有一定的优势，所以剖析以为，本案所处的区域市场竞争不剧烈，本案的开发前景市场十分看好；但前次的土地拍卖楼面价低，价钱上势必对本案的价钱构成一定的冲击。

【车坊镇拍卖地块一览表】

五、本案立地剖析

1.本案概略

位置

本案位于车坊镇镇中心的西南部，永顺小区西面，详细四至范围如下：

东至：

退用永顺小区西面的用地界限不低于3米，距现有住宅不低于6米；

南至：

退用用地界限不低于1/2日照间距，且不低于5米；

西至：

退用路途红线不低于5米；

北至：

退用地界限满足日照间距，退河道驳岸不低于20米。

地块面积

21514.7平方米

用地性质

寓居用地

主要技术经济目的：

Ø容积率：

«1.2

Ø绿地率：

»30%

Ø人均公共绿地：

»1.0平方米/人

Ø修建密度：

«30%

Ø日照间距：

1：

1.25以上

Ø修建南北净间距：

满足«江苏省城市规划管理技术规则»要求

Ø修建东西净间距：

满足«江苏省城市规划管理技术规则»要求

Ø机动车停车位：

0.5个/户，摩托车1辆/户，自行车2辆/户以上，并思索非机动车停放及过量临机遇动车停车泊位

Ø主要出入口：

主出入口小区的西侧，次出入口小区的西北侧。

Ø修建作风及颜色：

现代的修建作风并与周围环境相协调

Ø檐口高度：

«12米

2.本案地块价值研判

地块

结论：

◆从本案所处的区域而言，完善的生活机能与成熟的住宅区域使本案占据了后天上的优势。

◆但假定仅从本案的地块来看，外形的不规那么与相邻关系成为了本案的最大优势点，需求在今后的产品详细设计规划中停止最大水平上的补偿转化。

资源剖析

本案北面邻水，但水资源不丰厚，有用资源少。

交通

公交18路、59路可达。

路途开阔、车行迟滞，公交线路延伸到位，交通较为便利。

生活机能

本案周边商铺林立，市场临近左右。

至车坊中心小学步行5分钟即可，商场、农贸市场、车坊医院等生活配套均在天涯，生活配套相对完善。

3.本案S.W.O.T剖析

优势剖析〔strength〕

B大体区位好——本案所在的车坊镇位于苏州中心城区与上海市之间，属于吴中区，周边交通相对便利，抵达上海30分钟车程，苏州郊区车程在20分钟左右不到，大体区位好。

B车坊镇中心肠段——本案地块位于镇区西南面，在镇中心的生活圈中，与前期规划的住宅相比，属于中心肠段。

B生活机能较完备——周边商铺林立、学校、医院等配套设备完善

B有水景资源——小区的北面、西面有丰厚的水资源，加以运用，可以提高的小区的质量。

优势剖析（weaknesses）

Æ综合环境不佳——目前车坊镇的寓居环境、寓居层次远远落后于郊区，居民以外地人为主，人口素质不高。

人文环境近期难以提高。

Æ购房观念有待提高——外地商品住宅市场尚未启动，外地居民仍习气于动迁或单位一致分房，对未来产品的去化有一定的抗性。

Æ地形不规那么，规划难度大——本案地形混乱，严重的不规那么，在小区的全体的规划中，合理规划和有效应用资源存在难度。

Æ规模小，要形成车坊首席有难度——车坊目前的商品房没什么规模，质量也低，本案的出现必将改动这种局面，但因自身资源的效果，要完成车坊首席的品牌效应，要规避的难题大。

时机点（opportunites）：

B市场情势好——目前整个苏州市场处于上升的阶段，售价最近两年内不时在下跌，全体市场行情看好。

B市场存在空白点——目前车坊镇场尚没有成熟的商品房小区，曾经在建的各种小区质量、外部配套都远未到达成熟小区的规范。

市场的空白点为本案未来的介入提供了良好的切入点。

B未来需求大——随着车坊镇的规划完成以及周边少量工厂的进入，将为车坊镇带来少量的外来人口，发生少量的寓居需求，而目前的车坊房地产市场供应较小，很难满足这些需求。

要挟点（treats）：

✂消费力不确定因子多——车坊镇目前常住人口只要4.8万人，相对周边的乡镇规模较小，并且相对其它乡镇招商任务也只是刚刚铺开；目前大局部的工厂厂房仍在树立之中，内外部环境尚有待于进一步改善。

潜在客群仍在培育之中。

✂动迁房对本案的冲击力大——从车坊镇土地局得知，未来的几年中，车坊镇将有60万的动迁量，虽少量的动迁对房地产的