商品房预售资金监管工作汇报三篇doc.docx

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商品房预售资金监管工作汇报三篇doc

商品房预售资金监管工作汇报三篇

第1条

　　商品房预售资金监管-商品房预售资金监管-房地产开发项目预售资金监管指引-1、房地产开发项目备案登记

（1）符合预售条件的建设时间，预售许可证办理前

（2）向市开发办办理本部门主城区项目，向项目所在地的项目建设委员会办理其他区县项目（3）提供材料

　　1、预售项目备案登记申请表（打印）2、项目土地使用规划许可证（原件及复印件加盖公章）3、项目手册原件4、联合建设项目需要重庆市房地产开发项目联合建设备案证明（原件及复印件加盖公章）（4）竣工期限3个工作日（5）竣工结果预售项目备案登记表（一式五份）2、办理房屋预售及银行监管手续

　　1、签订预售资金监管协议（需提交预售项目备案登记表，开发建设单位、监管银行与监管公司签订监管协议）2、商品房预售计划备案（需提交预售项目备案登记表）（交易中心）3、办理预售许可证（市房管局）4、设立监管子账户，银行出具账户确认材料。

内容包括项目监管账号和预售许可证对应的子账号（监管银行）3、批准的预售资金监管金额

（1）在取得预售许可证后10天内

（2）监管部门提供的材料（3）经办部门对项目进行登记备案确认

　　1、预售资金监管额度审批申请表（复印件）2、商品房预售许可证（原件及复印件加盖公章）3、与监理银行及监理公司的预售资金监管协议（原件及复印件加盖公章）4、监理银行出具的《房地产开发项目预售资金监管账户确认函》（原件）5、商品房预售计划（原件）6、施工许可证（原件及复印件加盖公章）7、子公司参照母公司监管政策需提供子公司参照母公司申请执行预售资金监管政策（标准格式）（4）完成期限5个工作日（5）预售资金监管额度审批表完成结果（一式三份）4、超高层完成主体2/3层监管额度调整申请

（1）预售许可证中包含的超高层已完成主体2/3层

（2）的材料，由监管部门提供，供项目在处理部门登记备案确认（3）

　　1、预售资金监管金额调整申请表（超高层已完成2/3层链接）（打印）2、监管银行出具的房地产开发项目预售资金收讫确认书（原件）（4）竣工期限5个工作日（5）成果预售资金监管金额调整完成通知书（超高层已完成2/3层链接）（一式三份）

　　五、顶层主体结构封顶申请调整监理金额

（1）处理时间预售许可证中的顶层已完成主体结构封顶

（2）处理部门已提交项目登记确认的监管部门（3）需提供的材料

　　1、预售资金监管额度调整申请表（顶层主体封顶环节）（打印）2、房地产开发项目预售资金收讫确认书（原件）（4）竣工期限5个工作日（5）预售资金监管额度调整成果完成通知书（顶层主体封顶环节）（一式三份）6、竣工验收备案监管额度调整申请

（1）处理时间预售许可证中包含的建筑均已取得竣工验收备案证明

（2）处理部门监管部门对项目进行登记备案确认（3）提供材料

　　1、预售资金监管额度调整申请表（竣工验收备案环节）（打印）2、预售许可证所含建筑物竣工验收备案证明（原件及复印件加盖公章）3、监管银行出具的房地产开发项目预售资金收讫确认书（原件）（4）竣工期限5个工作日（5）预售资金监管额度调整结果竣工通知（竣工验收备案环节）（一式三份）7、预售资金监管放松

（1）处理时间:

预售许可证包含的所有建筑物均已取得房屋产权初始登记证书

（2）监管部门提供的资料，由处理部门对项目进行登记、备案和确认（3）

　　1、解除预售资金监管申请表（房屋产权初始登记环节）（打印）2、房屋产权初始登记证（原件及复印件加盖公章）3、房屋符合交付条件通知报告申报表（原件及复印件加盖公章）4、监管银行出具的房地产开发项目预售资金收讫确认书（原件）2新住房预售资金监管制度2新住房预售资金监管制度1.项目背景自从我国商品房预售制度实施以来，由于对商品房预售资金缺乏有效的监管，一些城市出现了“烂尾楼”，一些城市出现了因建设资金不同程度的挪用而造成的房屋交付延误。

　　虽然《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定商品房预售资金应当用于商品房建设，但由于缺乏明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给开发企业留下了随意使用预售资金的空间。

由此可能带来的风险和后果是:

重复预售或抵押贷款后的再销售；二是挪用预售资金造成资金短缺和停工，使项目无法按期完成；第三是资金和“烂尾楼”的流失。

　　因此，为了保护买家的利益，防范金融风险。

　　要建立一套完善的预售资金监管体系，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护正常的房地产交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金的监督管理，确保预售资金用于商品房项目建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业健康发展。

　　2.现状分析通过对我国几个实施预售资金监管较好的城市的分析，总结出当前的资金监管方式及存在的问题，为淄博市新建商品房预售资金监管体系的更好发展奠定坚实的基础。

　　XX市发布的《XX经济特区房地产转让条例》第36、37条明确规定了商品房预售的问题。

　　目前，XX的商品房预售监管工作主要是基于这一规定。

　　XX市的预售资金由第三方监管，由房地产开发商委托的金融机构收取。

　　收取预付款的金融机构是预付款的监管机构。

　　预售资金应当专款专用。

项目监理机构应根据建设工程合同约定的进度和工程实际进度，书面通知预售资金监理机构将资金划拨给转让方。

　　未经项目监理单位书面通知，预售款支付机构不得将款项直接转让给转让方。

　　项目监理机构和预售款监理机构监管不力，给受让人造成损失的，应当与房地产开发商承担连带赔偿责任。

　　房地产开发企业申请房地产预售批准时，应提交由银行与开发企业共同签署的由XX市房屋管理局制定的房地产预售监管协议。

　　同时，在销售现场公示的预售许可证和预售合同示范文本中，对消费者商品房预售款的监管也做了专门规定，促使消费者将购房款转到指定的代收银行。

　　从目前取得的实际效果来看，XX在商品房预售资金监管方面已经比较成功，但仍存在一些不足。

例如，对商品房预售资金使用的具体规定相对简单，只是泛泛而谈，不利于完全避免预售资金被挪用。

　　XX市商品房预售资金监管XX市商品房预售资金监管于XXXX9月正式实施。

从开始到现在，商品房预售资金监管基本实现了规范房地产市场秩序、保护广大购房者合法权益的目标。

　　在为房地产开发企业办理预售许可证时，房管局需要核对房地产开发企业与银行签订的交易资金监管协议，确定监管账号，并允许房地产开发企业根据其贷款申请在多家银行设立相应的监管账户。

　　从9月XXXX开始，房产局推出新的“商品房网上签约交易资金监管系统”，通过互联网与银行和房地产开发企业同时联网，将银行的交易资金监管和按揭审批业务纳入“商品房网上签约交易资金监管系统”统一管理。

　　存在的问题

　　1、银行未能及时确认收到资金，影响了合同备案登记的进度。

由于银行对公众的业务是第五天，银行工作人员将无法在系统上确认购买资金，直到工作日购房者在休息日将购买资金转入监管账户。

有时，由于银行工作人员工作繁忙，收到资金后无法及时确认房款，影响了后续业务合同备案登记的录入。

房地产开发企业对此有一些看法。

　　2、不同的银行对营运资金的监管程度不同，这导致一些开发企业在规避资金紧张的情况时比较松懈。

一些银行为了改善与开发企业的关系，在监管方面也很严格和宽松。

　　3、交易资金监管覆盖面不够，存量房交易资金监管尚未落实。

　　XX市商品房预售资金监管9月，XXXX市制定了XX市商品房预售资金监管办法，并下发了商品房预售资金监管操作细则等配套文件。

　　XX市的监管措施主要基于“全程监控、有限监管”的理念。

商业银行作为预售监管的主体，充分发挥银行的作用，房地产部门履行监管和担保职责。

　　在房地产部门搭建的平台上，各商业银行将充分发挥各自优势，统一操作规范，确保商品房预售监管到位。

　　1、设立监管账户、确定监管资金总额所有获准上市销售的商品房项目与银行签订专项账户监管协议，设立商品房预售监管账户。

　　商品房预售专用账户监管协议签订前，应根据需要确定监管资金总额（即监管目标建设资金总额的两倍，其中20%为不可预见费用）。

　　建设资金总额的计算依据是

　　1、投标文件、中标通知书；

　　2、各类设备采购合同；

　　3、各种配套工程的建设成本。

　　2、商品房预售专用账户备案监管协议未经房管部门备案，监管协议无效。

　　除监管协议外，开发企业还应提交建设项目形象进度、建设资金使用进度和商品房预售监管合同备案表，备案时由监管银行盖章确认。

　　监管协议中的监管对象可以是一个或多个建筑物；对于一个项目，开发企业还可以签订一个或多个监理协议。

　　3、监管商品房预售的房地产开发企业或房地产中介销售机构在商品房预售时，收取商品房预付款，直接存入监管银行的专用账户。

　　买家可以使用监管银行提供的pos机刷卡或直接向监管银行付款。

他们也可以利用开发企业和销售机构代表他们付款，但他们必须直接进入监管银行的监管账户。

　　如果不是通过银行的监管，对于抵押贷款也应转入监管账户，实行封闭管理。

　　4、监理项目使用商品房预售资金所需的建设资金。

开发企业应根据项目进度和资金使用进度填写商品房预售资金使用申请表，经项目监理单位核实（项目进度）并签字后，向监理银行提出申请。

开发企业可根据子项目完成情况分阶段或按月提取资金。

　　经审计后，监理行应及时（在三天内）支付监理项目各阶段的建设资金。

　　在保证建设项目资金使用的情况下，超出监管指标的预售资金可以用于还款或转让。

　　这既保证了后续项目资金监管的需要，又不影响开发企业的正常运营和发展。

　　5、商品房预售收支监管商品房预售收支监管我局要求开发企业每月按时申报商品房预售收支月报表（以下简称月报表），并提交受监管月份的银行对账单。

建设工程竣工形象进度证书由项目监理盖章认可；开发企业当月销售清单。

　　月报表是我局对商品房预售实施动态监管的依据。

　　月报表分为两部分。

第一部分是关于预售资金的监管对象的收集。

第二部分是监督资金的使用。

　　6、商品房预售监管账户销户。

　　商品房建设项目竣工交付后，开发企业取得《建筑安装工程竣工验收备案表》，可以向监管银行申请撤销监管账户，结清监管账户余额，并相应撤销账户。

　　第三章商品房预售资金监管第三章商品房预售资金监管第一部分签署资金监管协议1、开发企业预售流程

　　1、在宜昌崇信房地产测绘有限公司办理房屋预售。

表2、办理在建工程抵押（在三楼大厅办理贷款项目）3、签订商品房预售监管协议（在一楼资金监管部）4、办理商品房预售许可证（在宜昌市房产局房管局5号楼）5、办理房屋备案（在三楼大厅）6、资金监管部门赴现场谈预售监管知识，信息中心联系人名单7、信息中心将预售相关信息带出网络，资金监管部门填写预售资金监管信息8、开发商与购房者签订预售商品房销售合同2、注意事项

　　1、网上下载提交的预售资金监管材料（宜昌住房网下载中心），每份内容加盖开发企业公章。

　　监督银行的选择。

　　开发企业可以选择使用具有相应金融许可证的银行和与信息中心对接的口岸作为监管银行，如中国建设银行、工商银行、三峡农业银行、等。

　　2、填写每个项目。

（1）项目总投资为NDRC批准的项目总投资，复合项目单项投资计算为项目总投资/复合项目总建筑面积*单项规划许可证批准的建筑面积；

（2）建筑面积为规划许可证批准的建筑面积；

　　（3）预售面积为:

　　（4）预售区位类别为住宅类，如住宅、商业、写字楼等。

；

　　（五）预售房数是指已取得预售许可证的房屋数。

　　（6）公寓数量是预售房屋中的公寓总数，房间数量是预售房屋中的非住宅房间总数；

　　（七）银行利率为开发企业与监管银行约定的利率，非约定利率为现行利率；

　　（8）其他协议为三方达成的特别协议。

如果没有特别约定，就用斜线表示。

　　（9）签字时，应在经办人处记录经办人的联系电话。

　　甲方（开发企业）经理是处理预售资金使用的工作人员或负责人，丙方（监管银行）经理是为开发企业、监管部门提供银行数据并协助监管部门收取预售资金的银行工作人员或负责人。

　　使用3、协议。

　　开发企业应认真阅读协议内容，认真执行宜昌市商品房预售资金管理办法，执行监管协议；该协议一式四份，由开发企业保存，一份交给监管银行，一份送房产局房地产部门办理预售许可证，一份由资金监管部门保存，用于4、预售款的收取。

　　对于首付款，要求每个买方直接存入监管账户的开发企业不得收取房价款。

开发企业应在收到票据或POS机后签订合同。

对于买方贷款，应与办理个人贷款的贷款银行签订承诺书，并将所有预售资金转入监管账户。

　　5、项目资金预算和使用计划表应认真如实填写、并为大额资金提供依据。

　　第二部分预售资金的使用预售资金的使用包括两种方式。

65%的销售基金是非关键监管基金，通过备案批准使用。

35%的销售基金是重点监管基金，必须拨付后才能使用，同时必须提供相关票据。

　　此外，项目总投资的10%为项目保证金，在监理撤销前不得使用。

　　1、预售资金使用流程1、开发企业填写商品房预售资金使用备案表及相关材料2、监理公司填写相关内容3、监理银行填写监理银行意见及账户资金使用情况4、资金监管部受理备案表5、资金监管部根据现场调查及相关材料审核办理6、部门负责人审核（非重点部门审核）7、中心主管领导审核8、局领导审批（重点需局审批）9。

监管银行根据监管部门备案表（审批表）中的批准金额分配2、的资金。

预售资金使用注意事项

（1）准备资料1，包括监管账户明细（由银行办公室打印并加盖银行柜台印鉴）2、填写预售房屋明细清单，开发企业填写清楚后与监管银行核对，监管银行核对签字或盖章后交监管部3份，并填写预售资金使用申请表（审批表）；对于施工材料、设备，监理单位对施工进度款应填写相关内容；监管银行应填写相关意见并对账户进行监管。

　　应注意填写内容的真实性、和准确性。

各单位应加盖公章，经办人员应签字并报送监管部门。

　　4.申请资金审批时，申请人应提供申请资金的合同等证明材料，使用资金后应提供发票等材料。

（二）预售资金备案或审批的计算方法。

　　1.根据NDRC的投资规模，项目10的总投资为监管协议的10%。

　　如果预售资金未达到项目总投资的10%，则不能使用。

　　2.65%的销售基金是非关键监管基金，并通过备案批准使用。

　　35%的销售基金是关键的监管基金。

　　封顶前只能使用申报资金。

　　3.例如，如果项目总投资为1.03亿元人民币，第一次销售资金为1000万元人民币，则第一次创纪录资金高达650万元人民币。

如果计划为600万元，如果计划同意使用600万元，账户余额为400万元，如果第二次使用1000万元，第二次记录资金将达到（1000-1000）*6500-6007万元。

　　第三部分预售资金监管账户注销预售资金监管项目完成后、为初始登记可以办理预售资金监管注销手续。

　　具体步骤是:

开发企业办理初始登记后，将产权初始登记证明（包括项目所有房屋）和湖北省建设工程竣工验收备案证明以及商品房预售资金注销监管申请审批表报监管部门审批。

监管部门应当完成审批并取消监管。