无锡市建筑项目报建程序.docx

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无锡市建筑项目报建程序

建设项目

报

建

手

册

关于编制房地产项目“报建手册”的说明

房地产前期开发工作是繁重而复杂的，当企业和项目开发均达到一定规模（分期开发、多项目同时开发）时，建立和制定“前期工作标准化体系”就显得尤为重要，“报建手册”作为其中重要一环，宗旨是系统的对前期工作进行报建流程、主要内容、作业时限和收费标准上的指引，从而使前期从业人员能够迅速的掌握工作相关面，有利于前期工作的有序开展。

此次编制分为图、表、册：

1、开发报建流程图

2、开发报建流程表

3、房地产项目报建手册（内含部分报建费用统计表格、主要部门通讯录）

此次编制的范围包括：

（1）行政审批

（2）收费标准

（3）通讯录

编制工作的依据：

（1）主管部门的书面、网络核发材料（政策文件、流程单、示意图）

（2）主管部门窗口受理人员的核实结果

（3）以往签署的合同及取得的成果

（4）绿城、朗诗、灵山元一等知名机构（前期人员沟通结果）

（5）无锡前期部属地核实的结果

最终递交成果：

房地产项目报建手册（修正稿）

第一部分项目开发报建流程表--------------------------见附件

第二部分前期（土地）阶段----------------------------（08）

1、土地招拍挂--------------------------------------（08）

2、土地出让合同------------------------------------（08）

3、土地证------------------------------------------（09）

第三部分项目开发阶段--------------------------------（11）

（一）立项环节（11）

1、环评批复----------------------------------------（11）

2、能评批复（公建）--------------------------------（12）

3、项目申请报告------------------------------------（12）

4、综合管线排查------------------------------------（13）

5、立项批复----------------------------------------（13）

（二）用地许可证环节（14）

1、方案论证----------------------------------------（14）

2、建设用地规划许可证------------------------------（14）

（三）规划方案环节（15）

1、开发资质:

由行政部负责---------------------------（15）

1、水利批文----------------------------------------（15）

2、日照分析报告------------------------------------（15）

3、地名命名----------------------------------------（16）

4、规划方案审查意见书------------------------------（16）

（四）扩初环节（18）

1、公建配套立项------------------------------------（18）

2、临时用水----------------------------------------（18）

3、临时排污----------------------------------------（19）

4、临时用电----------------------------------------（19）

5、人防立项----------------------------------------（19）

6、交通影响分析报告--------------------------------（20）

7、交评影响分析审核意见----------------------------（21）

8、管线综合设计方案审查意见-------------------------（21）

9、绿化工程设计方案审查----------------------------（22）

10、建筑节能专项设计评审---------------------------（22）

11、临时占用城市绿地核准----------------------------见表

12、抗震安全性评估报告（超高层）-------------------（23）

13、抗震安全性批文（超高层）-----------------------（23）

14、抗震设防专项审查（高层、超高层）---------------（24）

15、施工图初步设计审批意见书、扩初设计批复---------（25）

（五）规划许可证环节（27）

1、交评批复----------------------------------------（27）

2、人防工程设计审查合格证--------------------------（27）

3、人防工程平站审核（平战转换图-验收时）------------（28）

4、规划面积核验------------------------------------（28）

5、规划许可证（副本）------------------------------（29）

（六）招投标环节（30）

1、招标报建（招标立项）----------------------------（30）

2、施工直接发包手续--------------------------------（30）

3、监理直接发包手续--------------------------------（31）

4、施工合同备案------------------------------------（32）

5、监理合同备案------------------------------------（33）

6、勘查合同备案------------------------------------（33）

7、设计合同备案------------------------------------（34）

8、招标情况备案（中标通知书）----------------------（34）

（七）施工许可环节（35）

1、用水计划----------------------------------------（35）

2、有线/自来水/电/雨污水/燃气/电信的施工图设计-----（35）

3、白蚁防治合同------------------------------------（36）

4、深基坑方案评审----------------------------------（36）

5、深基坑施工许可证--------------------------------（36）

6、施工图审查合格证--------------------------------（37）

7、开工验线----------------------------------------（38）

8、建设工程质量监督通知书--------------------------（38）

9、建设工程安全质量通知书--------------------------（39）

10、工程款支付履约保函-----------------------------（39）

11、档案报送责任书---------------------------------（40）

12、城市基础设施配套费-----------------------------（40）

13、防雷设计审查合格证-----------------------------（40）

14、消防审核备案-----------------------------------（41）

15、人防工程质监备案-------------------------------（42）

16、小区门牌编制证明-------------------------------（42）

17、建设工程施工许可证-----------------------------（43）

18、建设工程规划许可证（管线）---------------------（44）

19、管线施工质监手续------------------（并入市政质监备案）

20、临时排水许可证---------------------------------（45）

21、路灯、亮化方案审查意见--------------------（先于审图）

22、城市道路、小区照明设施建设、改造计划批复-------（46）

（八）预售环节（47）

1、商品房面积预测----------------------------------（47）

2、规划验线----------------------------------------（48）

3、绿化方案审批------------------------------------（48）

4、绿化工程开工登记办理----------------------------（49）

5、物业管理批复、协议------------------------------（50）

6、商品房预售许可证--------------------------------（50）

（九）市政配套环节（52）

1、市政工程审图------------------------------------（52）

2、市政工程质监备案--------------------------------（52）

3、绿化工程质监备案--------------------------------（53）

4、绿化工程开工备案--------------------------------（53）

第四部分项目验收阶段

1、市政配套验收------------------------------------（55）

2、房屋面积实测和变更------------------------------（55）

3、小区公建配套验收--------------------------------（56）

4、地形图实测--------------------------------------（57）

5、规划核实合格证----------------------------------（57）

6、白蚁防治合格证----------------------------------（58）

7、一户一验手续------------------------------------（58）

8、电梯运行合格证----------------------------------（59）

9、资料存档预验收证明------------------------------（59）

10、防雷验收合格证---------------------------------（60）

11、消防验收---------------------------------------（60）

12、排水验收---------------------------------------（61）

13、节水验收---------------------------------------（62）

14、环保验收---------------------------------------（62）

15、人防验收---------------------------------------（63）

16、技防验收---------------------------------------（64）

17、防雷验收---------------------------------------（65）

18、绿化园林验收-----------------------------------（65）

19、水土保持设施竣工验收---------------------------（66）

20、环卫设施验收-----------------------------------（66）

21、建设工程竣工物业管理单项验收表-----------------（67）

22、消防设备检测（竣工验收备案）-------------------（67）

23、通邮验收---------------------------------------（68）

24、属地接收---------------------------------------（68）

25、房屋建筑工程竣工验收备案表---------------------（68）

26、档案接收证明-----------------------------------（70）

27、两书-------------------------------------------（71）

28、综合验收备案-----------------------------------（71）

第五部分小产权阶段----------------------------------（73）

1、初始登记证--------------------------------------（73）

2、土地分割证--------------------------------------（74）

3、垃圾退费----------------------------------------（74）

4、农民工工资退费----------------------------------（75）

5、墙改退费----------------------------------------（75）

6、散装水泥退费------------------------------------（76）

第六部分报建收费项目及标准--------------------------（77）

第七部分主要部门经办/窗口电话-----------------------（82）

前期（土地）阶段

■土地招拍挂（超链接）

◆主管部门：

无锡市国土资源局·土地资源交易中心

◆公司关联部门：

总经理办公室、财务部

◆需要材料：

1、竞买申请书

2、授权委托书

3、委托人的身份证复印件

4、意向协议书

5、营业执照副本复印件

6、法人身份证复印件

7、开户银行出具的资信证明及最近一年银行存款年日均数证明

◆受理条件：

申请人符合竞买资格、申请文件齐全符合规定

◆收费依据及标准：

1、据土地评估价定保证金金额

2、土地交易服务费1.5元/㎡

◆办理流程及期限：

约25个工作日

编制出让文件、出让公告→发布出让公告、发放出让文件→接受咨询、答疑→受理申请→资格审查→组织实施拍卖挂牌出让交易活动，签订《成交确认书》

■土地出让合同

◆主管部门：

无锡市国土资源局·土地利用处

◆受理部门：

市土地利用处（重大项目或市属区域的）；土地利用科（区）

◆公司关联部门：

总经理办公室

◆需要材料

1、成交确认书

2、交易服务费收据

3、国有建设用地使用权出让合同

◆受理条件：

1、经交易结果公示无异议

2、在“江苏省建设用地全称跟踪管理系统”中填报《国有建设用地使用权出让合同》并经审核确认

◆收费依据及标准：

不收费

◆办理流程及期限：

国土局签署后的7个工作日

网上填报→打印合同→受让人核对、签字盖章（法人）→报局长签字、盖章→送达受让人

■土地证（可延办）

◆主管部门：

无锡市国土资源局·地籍处

◆受理部门：

市地籍处、区地籍科或属地土管所

◆发证部门：

市发证中心

◆公司关联部门：

总经理办公室、财务部

◆申报材料

1、土地变更登记申请书、审批表

2、国有土地使用权出让合同（复印件）

3、营业执照副本（复印件）

4、组织机构代码证（复印件）

5、土地登记委托书

6、土地登记法人代表证明书

7、法人代表身份证（复印件）

8、代理人身份证（复印件）

9、契税收据（复印件）

10、土地出让金收据（复印件）

11、用地纪要（属地土管所）

◆受理条件：

取得土地出让合同

◆收费依据及标准：

土地登记费0.08-0.1元/平米；全额缴清土地出让金收据

◆办理流程及期限：

约7个工作日

属地土管所受理→区地籍科审核→领导签字（综合体项目需市地籍处复核或直接报市一级审批）→核发证件

项目开发阶段【立项环节】

■环评报告书/表

◆主管部门：

无锡市、区环保局

◆协办单位：

具备资质的环评企业或市环科所

◆公司关联部门：

财务部、规划设计部

◆需要材料

1、规划设计方案

2、项目所在地政府对环境防护距离内居民的搬迁计划（30米以内）

3、锅炉、发电机等设备的型号、数量和安装位置

4、小区雨、污管网图及接管口位置

5、前期工作联系单

6、规划设计要点

7、建设项目环境影响评价委托书

8、县级环保部门的预审意见

9、凭发改委前期工作联系单至规划部门领取地形图

10、污水接管单

◆办理条件：

前期工作联系单、污水接管单

◆收费依据及标准：

见第六部分

◆办理流程及期限：

约15工作日

前期工作联系单→环保局窗口受理→街道环保办盖章→环评报告（报审）→核准

◆注：

10万平米以上需做书，并附“专家意见”；视项目状况，有时需实地勘察和放样；完成后需网上公示

■环评批复（超链接）

◆主管部门：

无锡市环保局·开发管理处；分局

◆申报材料

1、环境影响分析报告表（书）

2、《建设项目排放污染物指标申请表》

3、《建设项目环境影响审批备案表》2份（仅指报告书项目）

◆受理条件：

环评报告书

◆收费依据及标准：

不收费

◆办理流程及期限：

15工作日

接件→受理→现场踏勘→经办人审查材料→经办人起草审批意见→行政许可服务处负责人审核→分管局长审阅、签发→打印审批意见→通知建设单位取件

■能评批复（公建）

◆主管部门：

无锡市发改委能源处

◆协办单位：

拥有资质的报告编制单位

◆公司关联部门：

规划设计部、财务部

◆申报材料

1、固定资产投资项目节能评估审查请示

2、项目可行性研究报告或项目申请报告

3、固定资产投资项目节能评估报告书或节能评估报告表；

4、国家法律、法规和相关部门规定的其它材料；

◆受理条件：

材料齐全

◆收费依据及标准：

不收费。

◆办理流程及期限：

10个工作日

窗口受理→审核→批复

■项目申请报告

◆主管部门：

无锡市发改委投资处

◆受理部门：

市发改委投资处评审中心

◆协办单位：

拥有资质的报告编制单位

◆公司关联部门：

规划设计部、财务部

◆申报材料

1、项目可行性研究报告（自编）

2、财务估算

3、环评批复

4、项目设计方案及效果图

◆受理条件：

方案、可行性研究报告

◆收费依据及标准：

见第六部分

◆办理流程及期限：

10个工作日

窗口受理→审核→批复

■综合管线排查

◆自检

■立项批复（超链接）

◆主管部门：

无锡市发改委行政许可处、投资处

◆受理部门：

区发改局或经发局

◆协办单位：

拥有资质的项目申请报告编制机构

◆申报材料

（一）项目所在地区发改局或主管部门请示

（二）项目申请报告（由相应资质的机构编制）

（三）城乡规划行政主管部门出具的选址意见书（仅指以划拨方式提供国有土地使用权的项目）；

（四）国土资源行政主管部门出具的用地预审意见（不涉及新增用地，在已批准的建设用地范围内进行改扩建的项目，可以不进行用地预审，须提供地方政府颁发的土地使用权属证明复印件）；

（五）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价审批文件；

（六）节能审查机关出具的节能审查意见；

（七）市、市（县）、区人民政府（新区管委会）或其指定的部门、单位出具的社会稳定风险评估报告和市或区维稳办审核意见。

（八）根据项目性质和法律、法规、规章规定应提交的其他资料。

（九）企业投资项目核准前期咨询联系单

◆受理条件：

材料齐全

◆收费依据及标准：

不收费。

◆办理流程及期限：

法定20个工作日;承诺7个工作日

区发改局申请→材料初审→受理登记→批阅→签发

项目开发阶段【用地许可证环节】

■方案论证

◆主管部门：

无锡市规划局；分局

◆协办单位：

设计院、建设、交通、消防、市政等部门

◆公司关联部门：

规划设计部

◆申报材料：

设计方案

◆收费依据及标准：

不收费

◆办理流程及期限：

预约，即办

规划局安排→会审论证→形成意见纪要→签发意见

■建设用地规划许可证

◆主管部门：

无锡市规划局·行政许可处；分局

◆公司关联部门：

规划设计部

◆申报材料

1、立项批复

2、《建设用地规划许可证申请表》（加盖建设单位公章）

3、环评批复

4、方案及效果图

5、国有土地使用权出让合同

一、《建设用地规划许可证申请表》（须盖申请单位公章）；

二、建设项目批准、核准或者备案文件；

三、以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，提供建设项目选址意见书和国土资源行政管理部门出具的国有建设用地证明材料；以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，提供国有土地使用权出让合同；

四、对环境有影响的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见；

五、位于水源保护区、风景名胜区、历史文化保护和控制范围的建设项目，提供有关主管部门的审查意见；

六、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见；

七、与原有（自有）用地接壤的新增土地的建设项目，改变原有（自有）土地使用性质或者提高容积率的建设项目，提交原有（自有）用地土地使用权权属证件；

八、应当提交的其他材料。

◆受理条件：

取得立项批