全国房产经纪人协理操作实务重点问答考试必备.docx
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全国房产经纪人协理操作实务重点问答考试必备
第1章房地产经纪业务类型及流程
1、现阶段我国房地产经纪主要业务类型有哪些？
（1）存量房买卖居间业务
（2）存量房租赁经纪业务（存量房租赁居间业务、存量房居间代理服务）
（3）新建商品房销售代理业务
2、各种房地产经纪业务的服务内容主要有哪些？
（1）存量房买卖居间业务的服务内容
提供买卖信息，提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询，实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同等；代办抵押贷款（如有需要）、交易资金监管（如有需要），协助缴纳税费等（如有需要），产权过户等手续（如有需要），协助交验房屋等。
（2）存量房租赁居间业务的服务内容
提供租赁信息，提供市场行情和相关政策咨询，房地产实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同，代办房屋租赁合同备案手续，协助缴纳税费，协助交验房屋等。
（3）存量房租赁代理业务的服务内容
市场行情和交易政策咨询，房地产实地查看和权属调查，信息发布和广告宣传，装饰装修和家具家电配备，代收代付租金，代办租赁合同备案手续，代缴税费，房屋交验等。
（4）新建商品房销售代理的服务内容
市场调研，项目本体分析、竞争产品分析、客户定位等项目营销策划咨询。
项目宣传及推广，对商品房进项销售，协助商品房买卖合同的签订及房屋交验等。
3、存量房买卖居间业务的流程是怎样的？
（1）委托阶段：
搜集房源、客户等交易信息；接待客户，沟通、了解客户需求；签订房地产经纪服务合同。
（2）带看阶段：
实地查看房屋，发布房源、客源信息并进行配对，带客户看房，协助查验房屋使用状况，附属设备设施及产权情况。
（3）洽谈阶段：
帮助协商房屋买卖价格、税费、贷款等交易条件。
（4）签约阶段：
协助签订房屋买卖合同，结算经纪服务费用
（5）交割阶段：
代办贷款（如有需要），协助结算、划转房屋交易资金，协助办理缴税及房屋所有权转移登记（如有需要），房屋查验和交接
4、存量房买卖居间业务中需要查看哪些文件？
（1）房地产权属证书原件及复印件
（2）房屋所有权人的身份证明原价及复印件
（3）共有权人同意出售证明
（4）受委托人身份证明原件及复印件、授权委托书
（5）抵押权人同意出售的书面证明
5、存量房租赁居间业务的流程是怎样的？
（1）委托阶段：
搜集房地产交易信息、客户接待、签订房屋租赁经纪服务合同、实地查看房屋
（2）带看阶段：
发布房源信息、信息配对及带看
（3）洽谈阶段
（4）签约阶段：
协助签订房屋租赁合同、房屋租赁备案登记
（5）交割阶段：
支付租金及佣金、房屋查验和交接、
6、存量房租赁居间业务中需要查看哪些文件？
（1）房地产权属证书原件及复印件
（2）房屋所有权人身份证原件及复印件
（3）共有产权人同意出租证明
（4）手委托人身份证原价及复印件、授权委托书
7、新建商品房销售代理业务的流程如何？
（1）委托阶段：
获取代理项目、签订销售代理合同
（2）销售筹备阶段：
制定营销策划方案、准备好销售资料、布置销售环境及配备并培训销售人员
（3）销售阶段：
客户积累、现场接待、协商谈判
（4）签约阶段：
与客户签订认购协议书，协助签订商品房买卖合同及收款
（5）房屋交验阶段
（6）结算阶段
8、如何制定新建商品房营销策划方案？
（1）做好市场定位：
市场调研、分析、客户定位
（2）制定宣传推广营销策划：
项目形象展示、媒介策划、公关活动、现场包装建议
（3）制定销售计划
9、新建商品房营销代理业务中需要准备哪些材料？
（1）签订销售代理合同：
委托方基本证明资料、项目有关资料
（2）准备销售资料：
项目审批文件、销售文件、宣传资料、商品房销售委托书
（3）签约阶段：
确认客户购买资质贷款资质、购房人有效身份证件
............
10、房地产经纪执业规则的主要内容有哪些？
书P146附录1《房地产经纪人执业规则》（2013版）四十条
第2章房地产交易信息搜集与运用
1、什么是房源信息？
房源信息的搜集渠道和方法有哪些？
房源信息：
通常是指与委托出售房屋相关的信息，包括房屋的实物状况、权益情况、区位状况和物业管理状况以及委托人身份、价格等相关信息。
房源信息搜集渠道和方法
（1）被动搜集：
门店接待、互联网获取、电话获取、熟人推荐
（2）主动收集：
媒体获取、住宅小区获取、联系有关单位
2、如何对房源信息进行整理和分类？
（1）纸张载体
（2）计算器
（3）计算机联机系统
3、共享房源信息的途径有哪些？
（1）私盘制
（2）公盘制内部公盘制来实现房源信息的共享
（3）分区公盘制
4、发布房源信息的相关要求和渠道有哪些？
存量房源信息发布的相关要求
（1）保证房源的真实性
（2）保证房源具有交易资格
新建商品房源发布的相关要求
（1）房地产预售、销售广告必须载明以下事项：
房地产开发企业的名称、房地产经纪机构代理销售的，载明该机构的名称。
预售或者销售许可证书号，广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项
（2）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信的内容。
对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚
（3）房地产广告中涉及的所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是具有实际意义的完整生产、生活空间。
（4）房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
（5）房地产中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。
房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。
（6）房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
（7）房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积
（8）房地产广告中涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。
预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
（9）房地产广告中不得利用其它项目的形象、环境作为本项目的效果
（10）房地产广告中使用建筑涉及效果图或者模型照片的、应当在广告中注明
（11）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值投资回报的承诺
（12）房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行的名称及贷款额度、年限。
（13）房地产广告中不得含有广告发布人能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺
（14）房地产广告中涉及物业管理的内容的，应当符合国家有关规定，涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明
存量房房源信息发布的渠道：
（1）互联网
（2）经纪门店（3）宣传单
新建商品房房源信息发布渠道：
（1）报纸
（2）户外广告（3）互联网（4）电视
5、什么是客源信息？
客源信息搜集的渠道和方法有哪些？
客源信息：
是指客源自身包含的，有利于成交的，对房地产经纪机构和房地产经纪人员有利的信息。
搜集客源的渠道和方法：
（1）门店接待法
（2）广告法
（3）互联网开发网
（4）客户介绍法
（5）人际关系法
（6）驻守和挂红幅揽客法
（7）讲座揽客法
（8）会员揽客法
（9）团体揽客法
6、如何对客源信息进行整理和分类？
客源信息的整理：
人工方式和计算机来保存记录。
录入客户管理系统，保证客源的完整性、真实性、唯一性。
及时更新、保持联系、更新资料。
客源信息的分类：
根据客户的紧要程度进行分类。
7、共享客源信息的途径有哪些？
/
8、房地产价格信息有哪几类？
（1）新建商品房销售价格
（2）存量房买卖成交价格
（3）存量房买卖挂牌价格
（4）存量房租赁成交价格
（5）存量房租赁挂牌价格
9、如何对房地产价格信息进行整理和分类？
利用统一的表格对房屋的出售出租价格进行有效的记录
新建商品房价格信息表
序号
楼盘名称
位置
房地产类型
户型
面积
楼层
朝向
装修情况
周边配套
交通状况
开盘时间
入住时间
成交时间
成交价格
信息来源
备注
1
2
3
存量房价格信息表
序号
小区名称
户型
面积
楼层
朝向
装修情况
建成年代
周边配套
交通状况
成交时间
成交总价
成交单价
信息来源
备注
1
2
3
10、如何利用房地产价格信息？
（1）为制定房地产挂牌价格提供依据
（2）为房地产交易谈判提供价格参考
利用价格趋势促进房源和客源的开发诗歌是一种抒情言志的文学体裁。
《毛诗-大序》载:
"诗者，志之所之也。
在心为志，发言为诗"。
南宋严羽《沧浪诗话》云:
"诗者，吟咏性情也"。
只有一种用言语表达的艺术就是诗歌。
中国古代不合乐的称为诗，合乐的称为歌，现代一般统称为诗歌。
它按照一定的音节、韵律的要求，表现社会生活和人的精神世界。
诗的起源可以追溯到上古。
虞舜时期就有相关文献记载。
《诗经》是我国第一部诗歌总集，相传为孔子所整理，关于这个问题学术界尚有争论。
中国古代诗歌历经汉魏六朝乐府、唐诗、宋词、元曲之发展。
《汉书·礼乐志》:
"和亲之说难形，则发之於诗歌咏言，钟石筦弦。
"汉荀悦《汉纪·惠帝纪》作"诗謌"。
唐朝韩愈《郓州溪堂诗》序:
"虽然，斯堂之作，意其有谓，而喑无诗歌，是不考引公德而接邦人於道也。
"明王鏊《震泽长语·官制》:
"唐宋翰林，极为深严之地，见於诗歌者多矣。
"鲁迅《书信集·致窦隐夫》:
"诗歌虽有眼看的和嘴唱的两种，也究以后一种为好。
"孔羽《睢县文史资料·袁氏陆园》:
"袁氏（袁可立）陆园在鸣凤门内，……每逢佳日节期，州内文人名士在此聚会。
所吟诵的诗歌，后来荟为专集，名《蓬莱纪胜》。
"
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