白沟市场调研报告.docx
《白沟市场调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《白沟市场调研报告.docx（20页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
白沟市场调研报告
第一章投资环境分析ﻩ2
一、国际宏观经济运行状况ﻩ2
（一）重要的支柱产业ﻩ3
（二）２007年房地产宏观调控ﻩ3
总结:
ﻩ4
第二章区域房地产市场分析ﻩ４
一、河北省乡镇主要规划内容4
二、城镇规划建设对白沟的影响ﻩ5
三、白沟房地产市场分析5
（一）白沟镇简介ﻩ５
（二）白沟镇特色及城镇建设6
（三）白沟镇经济建设ﻩ7
（四）白沟房地产市场分析９
一级市场情况：
9
总体供应量１０
产品情况ﻩ1０
价格走势ﻩ１１
销售情况1２
（五）竞品分析总结:
1３
四、客户群分析ﻩ1４
（一）成交客户情况14
（二）本案的目标客户选取14
第三章本案分析１6
一、项目概述16
二、项目SWＯT分析17
第四章营销推广策略ﻩ１８
一、推广主轴线18
二、项目营销策略ﻩ19
（一）项目优势1９
（二）营销策略ﻩ1９
白沟市场调研报告
第一章投资环境分析
一、国际宏观经济运行状况
２00７年世界总产出增长率预计为3.2％。
联合国发布的《2０07年世界经济形势与展望》报告,预测2007年世界经济增
长将减缓,但发展中国家的经济增长仍将保持强劲势头。
联合国的这份年度报告说，世界经济在经历了三年历史性的强劲而普遍的增长之后，预计在２007年将减速，世界总产出增长率预计将从２００5年的4．0%和2006年的约3。
8％,下降到200７年的3.２％.
1、报告指出，美国房地产市场的减弱是世界经济增长减速的主要原因。
美国房地产繁荣的降温预计将降低消费者的需求，导致美国经济增长率在2０07年将减弱到2。
２％.日本与欧洲的经济复苏不足以强劲到取代美国成为世界经济增长的动力。
但报告同时也指出,美国公司财务状况是健康的，仍有放松银根的空间，因此，目前的经济形势不至于导致衰退。
2、报告指出,东亚经济将继续带领发展中国家经济增长的势头，维持2006
年7。
6％的增长率。
中国的经济增长率超过10％。
以印度带领的南亚，2０06年的经济增长率为6.7％强。
预计未来的增长势头仍很强劲，东亚经济将以平均７.0％的增长率持续扩张，而南亚在20０7年将稍有放慢。
3、报告指出，２006年美国经常账户赤字增加到接近90０0亿美元，美国经济增长减缓的主要原因是其房地产行业的衰退,美国房地产价格下降如果失控，将导致进口减少,影响中国经济。
二、中国经济运行状况
（一）200６年全年GDP增长10.７%,GDP增长率连续四年超过10%。
（二）2０06年下半年，投资随着一系列政策措施而降温。
（三）贸易顺差创历史新高，净出口增长对ＧDP增长的贡献度从上半年的2个百分点上升到下半年的３。
３个百分点。
（四）消费继续强劲增长，但增速仍然低于总体ＧＤＰ增长。
以消费价格表示的通货膨胀率上升。
2006年1２月份的消费价格指数同比增长了2。
8个百分点。
非食品消费价格指数保持在１％的较低水平。
20０6年第四季度的生产价格指数约为3%，原材料价格同比上升了５个百分点，全年原材料价格上涨有所放缓。
（五）从2００6年年中,中国的股票市场大幅攀升。
股价的攀升再次激发了公众投资股票市场的热情，并且将直接导致对房地产投资热情的降低。
三、国内房地产业
（一）重要的支柱产业
我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高,带动性强,与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
进入2007年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏,人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。
2007年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。
（二）2００7年房地产宏观调控
1、２０06年涉及房地产各方面的调控政策已基本到位，2007年的主要任务是落实既有政策。
从20０5年算起,今年已经是房地产宏观调控的第三年，在过去的二年中国家出台了涉及房地产各环节的调控政策,但效果不尽如人意。
在调控的第三个年头国家主要应该重点落实好这些已经出台的政策，达到当初政策设计时候的预期目标，诸如70/９0这些比较严厉的政策将在今年得到进一步细化和落实。
2０07年,是政策落实年,将房地产宏观调控进行到底。
2、困难群众的住房保障水平是一个社会和谐水平的体现，2007年重点落实经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求,加快构建多层次的住房保障体系，在所有城市和县城镇都要建立廉租房制度。
2007年国家在住房保障政策方面是新的亮点。
3、把好土地和信贷两大“闸门"，是今年房地产宏观调控的基调。
土地方面，从“国六条"指出要发挥土地政策的调节作用开始，国家有关土地方面的政策就接二连三地出台,中央政府对土地的监管力度逐渐加大，在今年，利率上调，存款准备金率上调都会提高宏观调控的效果。
总结：
（一）近几年内国际及国内宏观经济将会保持平稳运行。
（二）亚洲尤其是中国仍是国际房地产投资者关注的热点。
（三）目前政府大力挤压房地产泡沫，国内房地产开发将更趋于理性,从而保证平稳运行,从周期上讲，国内房地产市场仍处于稳定上升的繁荣阶段。
（四）国内房地产投机行为越发难行其道,开发商以及投资机构持有商用物业追求中长期利益将逐步成为趋势。
（五）今年，国家将加大力度监督各个宏观调控政策的落实情况，2007年是宏观调控的落实年.
第二章区域房地产市场分析
一、河北省乡镇主要规划内容
１、充分利用环京津和环渤海的区位优势，注意与周边地区优势互补、相互促进、共同发展.要增强石家庄和唐山的省域中心城市作用，带动省内各级城镇积极参与京津冀、环渤海地区的区域协作和城镇分工。
要坚持大中小城市和小城镇协调发展,引导产业和人口向各级城镇合理集聚,提高城镇综合承载能力。
２、重视小城镇建设和发展.要加强对小城镇建设的分类引导，以县城、中心镇为重点抓好规划建设。
小城镇发展要特别注意因地制宜、规模适度，严格控制沿公路两侧的开发建设。
要加强对产业布局的合理引导,立足当地优势,发展特色经济和农产品加工业、农村服务业,壮大县域经济.要加强小城镇基础设施和生态环境建设，逐步健全和完善服务功能。
3、改善生态环境。
要按照可持续发展的要求，依据《规划》提出的全省和省内各城市工业固体废物综合利用、生活垃圾无害化处理，以及大气、水体、声环境保护等目标，切实落实省内各地区、各流域的环境保护和污染防治措施。
要加强白洋淀、永定河等重点地区的生态环境保护工作,严格控制水源涵养区、城市地表水源地、基本农田保护区、自然保护区、风景名胜区内的开发建设。
二、城镇规划建设对白沟的影响
1、提高了白沟镇的人口聚集密度，提升了整体的综合承载能力.
２、有助于提高白沟镇的基础设施配套和生态环境建设。
3、由于对重点城镇的综合改造，有利于提升白沟镇的经济发展水平,从而促进房地产业的快速发展。
4、由于要加强对产业布局的合理引导,发展特色经济，促进了白沟地区商业的蓬勃发展,使白沟镇的“十城"的商业发展目标得以快速实现,带动了房地产行业的进一步发展。
三、白沟房地产市场分析
白沟位置图：
（一）白沟镇简介
白沟,中国北方著名的商镇，河北省高碑店市所辖副县级建制镇。
地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京10２公里,东至天津10８公里,南到保定６2公里。
紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇,京开公路、京广公路、京深高速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过。
白沟辖33个村街,总面积5４。
5平方公里,镇区面积16平方公里，人口１1万多人。
（二）白沟镇特色及城镇建设
1、目前，白沟建起了白沟箱包交易城、皮革市场、五金饰件及箱包辅料等几大特色专业配套市场，成立了箱包企业集团、箱包研究所。
２、白沟政府实施“名牌带动”战略，对全国知名商标的“玉兔”品牌予以重点扶持。
制定“名牌战略规划",从资金拆借、技术开发、人才引进、信息引导等方面扶优限劣,对名牌产品的开发和发展实行持久的优惠政策。
３、白沟镇以商业、商贸为主，制定了“大商贸”的战略，确立了“十城”的发展目标，具体为电子商贸城、五金机电灯饰城、箱包交易城、鞋帽城、工业城、服饰城、小商品城、汽贸汽配城、五金皮革城、食品药品保健品城，目前白沟镇已经进入了品牌经营的时代.
白沟“十城”分布图如下：
（三）白沟镇经济建设
２006年，全镇财政收入完成1.1亿元,农民人均纯收入达8800元，目前,白沟建有两所中学,20所小学，有110千伏变电站一座，日供水能力1。
2万吨的自来水厂一座，大型污水处理场一座,有５万门装机容量的程控机房，两家较有规模的医院,有２00多条运输线路，日800辆次的货运和客运车辆通往全国1000多个县级以上城市，投资２850万元的物流中心即将投入运营,有投资6000万元建起的白沟四星级坤源大酒店、投资120０万元建起的贵宾楼和众多服务水准较高的宾馆饭店。
１、市场成交额
年度
市场总成交额
２0０3年
９9。
6亿
2004年
１30亿
２00５年
1７1亿
20０6年
1８8亿
2、年人均纯收入
年度
人均纯收入
20０3年
580０元
２0０4年
６090元
20０5年
６7８０元
200６年
88００元
分析：
商贸市场的成交总额在快速的增长，２006年已经达到188亿元，预计今年要达到200亿元，白沟镇的人均收入也在不断的增长，预计今年人均收入过万元，占到天津人均年收入的50％以上，购买力的不断增强,会对房价的拉升起到促进作用.
（四）白沟房地产市场分析
一级市场情况:
获取方式
白沟的土地市场基本是与当地的政府合作取得,基本没有招牌挂的形式
价格
10—１２万／亩
分析：
按照10/亩计算，容积率在1.５左右，楼面价在100元／平米,加上建安成本及大小配套,预计成本价要在1５０0-1６０0元/平米，这只是最低推算,若为高层，成本价格还要高,故成本的增加,也会带动房地产市场价格的上升，预计白沟的市场均价会在短期突破20０0元/平米.
多层建安成本:
700元/平米
17层小高层建安成本:
1２０0元/平米
高层建安成本：
150０元/平米
二级市场情况：
１、竞品项目分析
住宅及商业分布图具体如下:
住宅产品：
总体供应量
项目名称
建筑规模
位置
建筑形式
盛景国际
77000
北外环路与富强路交口
高层
凤凰城
70００0
涿白路与五一路交口
7层带电梯
阳光凯旋城
70０00
团结路与政府街交口
小高层
现代城市花园
１０００00
富民路于五一路交口
砖混
仁和家园
5００00
富民路与津保路北500米
6层带电梯
合计
３67０００
-－—－—
-－-—-
产品情况
项目名称
销售均价
楼层情况
盛景国际
2100元／平米
２9层
凤凰城
1600元/平米
小高层
阳光凯旋城
1700元/平米
多层、小高层
现代城市花园
１400元/平米
多层
仁和家园
1380元／平米
6层
分析：
目前,白沟市场总体供应量在３6７000平米,均价在1500元/平米左右，在售住宅中以多层和高层建筑相结合，大部分为6—7层，29层的高度目前只有盛景国际；目前的住宅项目主要集中在团结路以北,以砖混结构为主。
价格走势
项目名称
开盘时间
开盘价格
当前价格
凤凰城
２0０7。
6
14００元/平米
1６0０元／平米
阳光凯旋城
2007．5
1600元/平米
170０元/平米
现代城市花园
三期暂定07。
１０
1１00元／平米
140０元/平米
仁和家园
2007.4
12００元/平米
1３80元／平米
分析:
从上表可以看出,虽然开盘时间不长,但各个项目单价都上涨100-200之间,预计后期整体市场价格要突破２00０元/平米。
户型情况
项目名称
主力户型
盛景国际
10０二室12０－1３０三室
凤凰城
1２０—1４６三室
阳光凯旋城
80-100二室
现代城市花园
105-130三室
仁和家园
１2０—１4７三室
分析：
从上表可以看出，目前白沟房地产市场上的主力户型以10０二室和1２0—13０三室为主。
销售情况
项目名称
销售率
成交户型比例
盛景国际
10%
一室28％二室２8%三室40％四室占4％
凤凰城
二期30％
二室6２%三室38％
阳光凯旋城
二期80％三期开始认购
二室50%
现代城市花园
95％以上
二室5５％
仁和家园
４0%
二室50％
分析：
从销售情况看，大部分项目销售没有过半，处在项目持续期内，成交户型主要以二室和三室为主，可以看出，市场上对二室和三室的需求较大.
项目进度
项目名称
项目进度
阳光凯旋城
１期已经销售结束，2期开始销售接近尾声,３期开始认购
现代城市花园
1期2期已经销售结束,３期预计2007年底启动
分析:
可以看出,在今年的下半年,以阳光凯旋城为代表的项目开始销售，后期会对当地市场上的客户造成一定的分流。
（五）竞品分析总结：
目前,白沟的房地产市场主要以商业形态为主，主要为政府大力建设的“十城"，具体明细为:
电子商贸城、五金机电灯饰城、箱包交易城、鞋帽城、工业城、服饰城、小商品城、汽贸汽配城、五金皮革城、食品药品保健品城。
住宅市场起步较晚，建筑形式已多层住宅为主，目前建设中的住宅以7层或11层的板式小高层为主，配有电梯；当地最知名的开发商是隆基泰合实业公司，在白沟当地发展4年,已建成多个项目,例如：
商业有箱包城、鞋帽城（8月19日开业）,住宅有阳光凯旋城,在当地已经创出品牌，客户对其开发的项目认可度较高。
目前，白沟政府已经颁布公告将对南大街以北、富强路以西、北环路以南的区域作为07年重点规划的区域，涉及十个村街,这种大规模的改造，将会带动当地房地产市场的飞速发展.
1、市场价格：
：
目前白沟住宅市场平均价格在15０0元／平米,最高价在18００元／平米，盛景国际的均价在2１00元/平米，已经创出白沟最高价格。
２、户型产品：
主力户型以二室１00平米、三室1２０—1３0平米主。
3、客户情况：
客户对多层住宅喜好1－4层,对带电梯的住宅偏好为中间以上的楼层,需求户型以2—3室为主,对于带电梯的高层认为越高越高好,大部分在白沟购房的客户在周边乡镇都有房产，有一定的经济实力，而且很多购房客户都有攀比的心理,朋友介绍的途径还是占一定的比例,当地的客户传播效应还是相当巨大的.
４、宣传途径：
当地的报纸广告传播效力较弱,基本上没有正式的报纸，当地发行量最大的是《白沟时报》但信息量很小,基本没有房产广告。
当地宣传主要有以下几种方式：
（1）户外路牌广告
（2）条幅（３）宣传车（4）DM投递（５）易码短信（6）户外灯箱
四、客户群分析
（一）成交客户情况
项目名称
购房目的
客户相关情况
凤凰城
投资、改善、为子女购房
白沟本地人群、白沟周边如高碑店，以私营业主合做小商品生意的人群为主，经济实力较强
阳光凯旋城
投资、改善、为子女购房
以白沟本地人群、白沟周边如高碑店,以私营业主和本地做生意的商人为主，经济实力很大。
现代城市花园
投资、改善、为子女购房
白沟本地人群、白沟周边如高碑店，以私营业主为主，还是有一定的经济实力
仁和家园
改善、为子女购房
白沟以及周边乡镇人群，经济实力一般，有一小部分私营业主，以镇下乡里农民居多
分析：
在白沟购买商品房的以外地的人群为主。
其中包括在白沟进行箱包、服装、小商品生意的人群；另外还包括白沟镇管辖区域33个村镇以外的人群，比如高碑店等县级地区。
另外在白沟附近的三大城市，北京、天津、保定也有不少的购买者。
购买的人群多在3０—4５岁之间，大部分客户为投资性购买。
（二）本案的目标客户选取
1、按客户特征分类：
职业
购房目的
特征
目标层级
在白沟做生意的商人
投资、改善、子女购房
经济能力很强，追求项目品质,周边配套,对价格不太敏感。
A
本地小商品生意人
投资、改善、子女购房
经济实力较强,对项目的品质要求较高,注重项目的性价比
B
私营企业主
投资、改善、子女购房
经济能力很强，追求项目品质，周边配套, 对价格不太敏感。
A
政府机关人员
投资、改善、子女购房
有一定的经济能力，对项目的品质配套看重。
Ｂ
外地投资者
投资
经济实力强，看重项目品质、周边配套服务以及未来周边地段的发展趋势.
B
本地打工人员
改善
经济能力很小，对价格很敏感，满足居住就可以了.
C
镇下农民
改善、子女购房
经济能力很小,对价格很敏感，对项目品质要求一般
C
2、本案客户的选取
第三章 本案分析
本案位置示意图
表示本案的位置
一、项目概述
本案位于白沟镇北外环路与富强路交口东行50米,地理位置优越，紧邻政府07年重点规划区域，距离繁华中心仅5分钟车程，距离高碑店市仅30分钟车程，四至为北邻北外环路,南临五一路、东邻富民路、西邻五金机电灯饰城。
目前是白沟第一高层,总高度为95米,建成后将为白沟地标性建筑,总建筑面积约为１2万平米,住宅约为6万平米，北楼为29层，1－3层为商业,南楼21层住宅，南北楼之间独有的50０0平米屋顶花园（目前是白沟唯一），也是本案的亮点。
二、项目SWＯT分析
SWOT分析矩阵
S项目优势
１、地段优势:
位于北外环路与十白路交口,靠近政府的0７年重点规划的区域.
2、交通优势：
项目处于两条干路的交口，出行方便，而且距离白沟汽车南站仅5分钟的车程，交通十分便利。
3、产品优势:
整体建筑建成后将成为白沟第一高度，是白沟的地标性建筑，南北楼之间独有的超大屋顶花园;户型种类齐全,满足不同客群的需求。
４、配套优势：
物业管理是政府管理,后期物业管理得以保障，完善的智能配套系统，使业主居住更加安全舒适；周遍将配有大型超市、娱乐中心、家政等，形成成熟的生活区。
W项目劣势
1、项目进度：
目前项目属于期房阶段，工程进度还未出地面,客户对期房有所抵触。
2、开发商：
开放商在当地的知名度不高，造成客户在选择时有所顾忌。
3、环境：
住宅下为商业,如果动静分区不合理，商业经营会给住宅带来影响。
如噪音干扰、安全、车道等。
O市场机会
1、整体城镇经济水平的提升,带动房地产业的快速发展
2、白沟镇的大力规划,城镇的环境、配套设施得到改善，进一步促进房地产市场的发展
3、人均收入从2０03年的５8００元达到2０06年的８８00元，收入的不断增长，人均购买力也在随之渐强.
Ｔ威胁
1、周遍凤凰城、阳光凯旋城等性价比相同的楼盘目前在售，且隆基泰和开发商在当地的知名度很高，其项目已经开始认购,会对客户造成一定的分流。
２、超高层的形式目前在白沟还是空白点,客户对这种建筑形式存在一定的抗性.
SＯ优化进取型战略
1、利用地段的优势,结合政府规划区域，提升本案将来的投资回报。
2、突出项目的白沟地标性建筑这一亮点，以及独有的超大屋顶花园的设计,提升项目品质，扩大项目的影响力.
3、突出周遍完善的生活配套设施和物业的后期保障，形成集休闲、娱乐、生活于一体的成熟社区。
ＷT回避型战略
1、突出项目是与政府合作开发建设,资金得以保障，弱化开发商知名度低的劣势.
2、利用项目自身的优势强化白沟最高品质，弱化价格差距。
3、后期完善的物业管理和智能配套，与周遍同类产品形成差别，提升项目竞争力。
４、突出本案的购物、休闲、娱乐为一体的成熟社区弱化由于商业带来的不利影响。
5、由于当地客户对高层有一定的抗性,所以要强化本案高品质的特征，如独有的超大屋顶花园、白沟第一高度，传递本案是身份的象征,给客户尊贵的感觉。
第四章营销推广策略
一、推广主轴线
二、项目营销策略
（一）项目优势
1、地段优势：
位于北外环路与十白路交口,靠近政府的０7年重点规划的区域。
2、交通优势：
项目处于两条干路的交口,出行方便，而且距离白沟汽车南站仅5分钟的车程，交通十分便利。
3、产品优势：
整体建筑建成后将成为白沟第一高度，是白沟的地标性建筑，南北楼之间独有的5０00平米超大屋顶花园;户型种类齐全,功能划分合理,设计理念先进，满足不同客群的需求。
4、配套优势：
物业管理是政府管理,后期物业管理得以保障，完善的智能配套系统，使业主居住更加安全舒适；周遍将配有大型超市、娱乐中心、家政等,形成成熟的生活区。
（二）营销策略
主导思路:
在项目的不同时期以及根据周边竞品的销售进度,促销手段、推广方式、产品情况、价格的走势、工程进度制定出不同时期的营销策略。
1、价格策略：
利用销控的制定,拉大高中低楼层之间的价差，同层不同位置的价格要有差别,利用价格引导客户去化相对滞销的楼层，把控好整体资源,为项目后期的价格上调提供有利的上升空间。
不同时期的价格上涨幅度要根据当时市场、剩余资源情况、工程进度等因素进行调整。
2、现场SP策略:
阶段性的组织促销活动，如:
开盘、样板间完工、楼盘封顶等时期；现场销售人员紧密配合,发挥团队合力，营造现场热销气氛.
3、产品策略:
根据市场的需求情况,以及周边竞品的产品销售情况适时的开封资源,形成优势化和差异化产品竞争策略。
4、媒体推广策略：
根据项目工程进度、销售情况等制定不同时期的推广主题，让本案的高品质形象和尊贵身份的象征深入人心,在宣传推广中，始终要注重开发商的品牌形象的宣传。
以上是我公司针对本案的白沟市场调研报告,部分数据摘自白沟政务网。
2007－１1－3１
升级会员 