建筑业账务处理例子.docx
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建筑业账务处理例子
1、关于成本的账务处理：
分配工资奖金：
借：
工程施工-合同成本-人工费（生产工人工资奖金）
机械作业-工资与附加（机驾人员工资奖金）
工程施工-合同成本-间接费用-管理人员工资（项目部管理人员工资奖金）
贷：
应付职工薪酬
领用原材料
借：
工程施工-合同成本-材料费
贷：
原材料
台班费结算：
借：
工程施工-合同成本-机械使用费
贷：
应付账款（外部单位）机械作业（内部设备管理部门提供的台班）
甲供料的账务处理：
甲方拨付：
借：
原材料-甲供材料-XX贷：
应收账款-应收工程款-XX单位
领用时：
借：
工程施工-合同成本-材料费贷：
原材料-甲供材料XX
业主方代扣税金的账务处理：
借：
应交税金-应交XX税贷：
应收账款-应收工程款-XX单位
项目专门借款发生的利息：
借：
工程施工-合同成本-其他直接费贷：
银行存款（新准则新增内容）
委托加工物资的账务处理（适合钢结构制作等委托项目）
拨付物资时：
借：
委托加工物资贷：
原材料-XX材料
支付加工费时：
借：
委托加工物资贷：
银行存款（应付账款）
收回加工物资：
借：
原材料-XX贷：
委托加工物资
领用的账务处理同原材料。
2、分包核算专题
工程分包和劳务分包在施工企业都比较普遍，劳务分包比较单一，核算比较简单，不在此做具体介绍。
工程分包不仅涉与到工程成本，还涉与到与对方的往来的核算，以与与业主方的一些联系。
通常情况下，分包方是以总承包方的名义参与工程施工，但由于在工程中有很多具体的情况需要面对，也需要与总承包方与时结算。
通常情况下，总承包方会要求分包方根据工程形象进度编制工程形象进度报表，由总承包方对其进行审核后，扣减相关其他费用后再予以支付。
涉与到的主要账务处理如下：
1）、分包成本的确定
总承包方财务部门根据审定后的工程进度报表，列支工程成本。
平常工程进度报表一般要求不是很严格，只要不超过合同总金额，财务部门就可以根据审定后的工程进度报表做成本列支。
这时总承包方应当要求分包方出具建安发票。
借：
工程成本-合同成本-分包成本-XX项目
贷：
应付账款-应付分包款-XX单位
2）、分包方领取材料的核算
领取材料通常有两种方式，一种是直接抵分包单位工程款处理，另一种是分包方购买总承包方的原材料，总承包方做收入或者视同销售处理。
通常情况下，按第一种方式进行处理，有利于税收的筹划。
第二种方式不可取，除非总承包方的确存在该种原材料的销售，并且不能区分这些材料竟是构成工程实体还是销售。
这一点在税局的认可比较关键。
领用时：
借：
应付账款-应付分包款-XX单位
贷：
原材料-XX材料
分包单位领用甲供料的处理：
借：
应付账款-应付分包款-XX单位
贷：
原材料-甲供材料-XX材料
3）、支付的处理一般是：
借：
应付账款-应付分包款-XX单位
贷：
银行存款
4）、与分包单位的结算：
有很多朋友问与分包单位结算时，究竟以什么金额作为成本入账。
其实这个问题在一定程度上也可以做一些探讨，很多企业的处理方式也不尽相同。
通常情况下，总承包方应当列支分包成本的金额=结算总金额-分包单位承担的税金-应收分包单位管理等。
但在实际工程中要注意到，分包单位领用的材料不能再从上式中扣减，因为分包单位领用的原材料构成工程成本，而税金在总承包方确认收入的时候，已经确认了损益。
总承包方收取的管理费作为工程毛利的构成部分，不需要再在分包结算的最后金额中予以确认。
例：
某工程合同金额为1000万元，与业主结算1200万元，其中分包500万。
已审定的分包单位工程进度400万元，根据分包合同，总承包方收取分包方10%的管理费，不含营业税与附加3.30%。
这时，在实际处理时需要注意：
①、收取的管理费应当与分包单位结算时扣除，不在账务上反映。
②、分包单位的税应当在与分包单位结算时扣除。
即：
分包单位的结算金额应当=500×（1-10%-3.30%）=433.50万元
最后补充差额进成本：
借：
工程成本-合同成本-分包成本-XX项目33.50万元（433.50-400）
贷：
应付账款33.50万元
一、建筑行业涉与的税种：
营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税、车船使用税等。
1、营业税
应纳营业税税额=应纳税营业额*适用税率，税率：
3%
2、城市维护建设税：
应纳城市维护建设税=营业税税额*适用税率，税率：
7%、5%、1%
3、教育费附加：
应纳教育费附加=应纳营业税税额*适用税率，税率：
3%
4、印花税主要涉与范围包括：
借款合同、财产保险合同、财产租赁合同
借款合同应纳税额=借款金额*适用税率，税率：
0.005‰
财产保险合同应纳税额=保险费收入*适用税率，税率：
1‰
财产租赁合同应纳税额=租赁金额*适用税率，税率：
1‰
5、房产税：
（1）从价计征：
全年应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
（2）从租计征：
全年应纳税额=租金收入×12%
6、土地使用税：
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。
具体标准如下：
（1）大城市0.5元至10元。
（2）中等城市0.4元至8元。
（3）小城市0.3元至6元。
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（4）县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。
全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*适用税额
7、征税范围：
年度收入总额减去准予扣除项目金额后的余额。
年应纳所得税额=年应纳税所得额*适用税率
企业所得税税率25%
二
问】我建筑公司承包一项工程，工期10个月，总承包收入8000万元，其中装修工程2000万元，分包给甲公司承建。
我公司完成工程累计发生合同成本5500万元，项目在当年12月份如期完工。
如何进行账务处理？
【答】①乙公司完成项目发生成本费用时，
借：
工程施工——合同成本55000000
贷：
原材料等55000000
收到甲方一次性结算的总承包款时，
借：
银行存款80000000
贷：
工程结算80000000
②计提营业税金与代扣营业税时，
计提营业税金=（8000-2000）x3%=180（万元）
应代扣营业税=2000x3%=60（万元）
借：
营业税金与附加1800000
应付账款600000
贷：
应交税费——应交营业税2400000
③缴纳营业税时，
借：
应交税费——应交营业税2400000
贷：
银行存款2400000
④分包工程完工验工结算时，
借：
工程施工——合同成本20000000
贷：
应付账款20000000
⑤支付工程款时，
借：
应付账款19400000
贷：
银行存款19400000
⑥乙公司确认该项目收入与费用时，
借：
主营业务成本75000000
工程施工——合同毛利5000000
贷：
主营业务收入80000000
⑦工程结算与工程施工对冲结平时，
借：
工程结算80000000
贷：
工程施工——合同成本75000000
——合同毛利5000000
三
发生的成本
借：
工程施工—人工费（材料费、机械费、其他直接费）
贷：
银行存款
开出工程款时确认主营业务收入，
借：
银行存款
贷：
主营业务收入—工程结算收入
同时结转工程施工
借：
主营业务成本---工程结算成本
贷：
工程施工—人工费
材料费
机械费
月末结转损益
借：
本年利润
贷：
主营业务成本—工程结算成本
向银行贷款企业要把握好的14个财务指标：
（1）财务结构：
1、净资产与年末贷款余额比率必须大于100%（房地产企业可大于80%）；净资产与年末贷款余额比率=年末贷款余额/净资产*100%，净资产与年末贷款余额比率也称净资产负债率。
2、资产负债率必须小于70%，最好低于55%；资产负债率=负债总额/资产总额X100%。
（2）偿债能力：
3、流动比率在150%~200%较好；流动比率=流动资产额/流动负债*100%。
4、速动比率在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%；速动比率=速动资产额/流动负债*100%；速动资产=货币资金+交易性金融资产+应收账款+应收票据=流动资产—存货—预付账款—一年内到期的非流动资产—其它流动资产。
5、担保比例小于0.5为好。
6、现金比率大于30%。
现金比率=（现金+现金等价物）/流动负债。
（3）现金流量：
7、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。
8、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。
（4）经营能力：
9、主营业务收入增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期，如果该比率低于5%，说明该产品将进入生命末期了。
主营业务收入增长率=（本期主营业务收入-上期主营业务收入）/上期主营业务收入*100%
10、应收账款周转速度应大于六次。
一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。
应收账款周转速度（应收账款周转次数）=营业收入/平均应收账款余额=营业收入/（应收账款年初余额+应收账款年末初余额）/2=营业收入*2/（应收账款年初余额+应收账款年末初余额）。
11、存货周转速度中小企业应大于五次。
存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。
存货周转速度（次数）=营业成本/平均存货余额，其中存货平均余额=（期初存货+期末存货）÷2。
（5）经营效益：
12、营业利润率应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。
营业利润率=营业利润/营业收入（商品销售额）×100%=（销售收入-销货成本-管理费-销售费）/销售收入×100%。
13、净资产收益率中小企业应大于5%。
一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。
净资产收益率=总资产净利率×权益乘数=营业净利率×总资产周转率×权益乘数；其中营业净利率=净利润÷营业收入；总资产周转率（次）=营业收入÷平均资产总额；权益乘数=资产总额÷所有者权益总额=1÷（1-资产负债率）。
14、利息保障倍数应大于400%
利息保障倍数=息税前利润/利息费用=（利润总额+财务费用）/（财务费用中的利息支出+资本化利息）
新办单位时缴纳注册资金印花税，拿到土地后次月开始缴纳土地使用税、基建前订立基建合同缴纳建筑合同印花税，基建时你付款时要凭建筑方基建发票付账（这个税不是你直接负担，有帮控管的责任），基建完毕后自用房产缴纳房产税，商品房产每次售出进行不动产开票，同时缴纳营业税与附加、印花、土地增值税、企业所得税。
还有一些规费各地不一。
一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：
一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。
如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。
如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。
待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
（一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：
1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
（二）土地开发成本项目的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。
因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。
企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。
对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。
根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：
（1）土地征用与拆迁补偿费或土地批租费；
（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。
其中土地征用与拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，与有关地上、地下物拆迁补偿费等。
但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。
开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。
前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。
基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。
开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。
土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
三、土地开发成本的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。
为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。
对发生的土地征用与拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。
发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。
应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
现举例说明土地开发成本的核算如下；如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出：
301 351商品性土地 自用土地支付征地拆迁费78000元72000元支付承包设计单位前期工程款20000元18000元应付承包施工单位基础设施款25000元18000元分配开发间接费10000元合 计133000元108000元则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借；开发成本——商品性土地开发成本78000开发成本——自用土地开发成本72000贷；银行存款150000用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：
开发成本——商品性土地开发成本20000开发成本——自用土地开发成本18000贷：
银行存款38000将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：
开发成本——商品性土地开发成本25000开发成本——自用土地开发成本18000贷；应付账款——应付工程款43000分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：
借：
开发成本——商品性土地开发成本10000贷：
开发间接费用10000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
四、已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。
假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002000元，应作如下分录入账：
借：
开发产品——土地1002000贷：
开发成本——商品性土地开发成本1002000为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。
分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。
归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用与拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用与拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。
凡与土地征用与拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用与拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。
经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。
假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出540000元共648000元。
这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360000元（240元×1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：
借：
开发成本——房屋开发成本648000贷：
开发成本——自用土地开发成本648000如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方。
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