买二手房注意事项.docx

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买二手房注意事项

购买二手房注意事项

购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

   首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。

如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

   其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。

一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

   与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。

所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。

此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。

最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。

二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

   挑选“二手房”四大技巧

   住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。

目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。

查明产权状况

   “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。

购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。

另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。

   特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。

看清房屋结构

   “二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

   选购时，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。

为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。

考察环境和配套

   旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。

要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。

对房屋配套设施的考察主要有：

水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。

走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

   了解物业管理状况

   对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。

还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。

许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。

   二手房砍价技巧

   目前，旧房交易日趋活跃，消费者在买房过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。

   旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。

要想在砍价时居于有利地位，购买者应事先把握住宅的情况。

要充分了解该住宅的弱点，弄清楚该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，是否是分期付款，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处以及当年买进房屋时的真实价格。

掌握上述信息，就可以酌情提出杀价的理由来。

砍价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。

对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的自信心。

如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。

也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。

为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应价，要坚持不到最后关头不应价的原则。

   另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

   装修二手房需周全考虑的几个问题

   1、为洗手间做闭水试验

方法是：

堵住地漏，在洗手间放5CM的水，观察24小时，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防水处理做的很好；如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后，要等地面完全干透，再帖瓷砖，否则地面会开裂。

   2、水、电路改造的处理

   水、电路改造是旧房改造最复杂的项目之一。

装修前要仔细检查原有水路、暖气管线是否锈蚀、老化。

旧房子的上水管可能是已被淘汰的镀锌管，因为镀锌管有害人体健康已被建设部明令禁止使用，如果原有的管线是镀锌管，最好更换成铜管、铝塑复合管或pp-r管。

如今，水路改造，人们使用更多的是具有50年质量保证的日丰管。

在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、连接紧密、无跑冒滴漏、无违章拆移。

电路的改造方面，如果旧房子使用的是铝线，一定要拆掉，现代家庭电器很多，按照国家标准，装修中必须使用2.5毫米铜线，而对于安装空调等大功率电器的线路则应单独走一路4平方毫米的线路。

在往墙中埋线时必须使用PVC绝缘管。

   3、粉刷墙面，打底是关键

   老房子的墙面会出现开裂、脱皮的现象，所以在装修墙面的时候，一定要注意做好基层处理，一般好的装饰公司在把墙面铲平之后，会涂上界面剂，界面剂具有防潮的作用，还能够起到保护乳胶漆的作用，接下来是刮腻子，腻子膏要选用防水的油腻子，腻子一般要刮三遍，最后是刷乳胶漆。

如果墙面想刷成带颜色的，那么，要相应的涂上底漆。

   4、更换铝合金或塑钢门窗

   木质的门窗，如果没有变形或者开裂，说明材质很好，可以在装修时，贴上饰面板材，再涂上油漆，继续使用；如果木门窗已经变形，那么就要拆掉，重新制作。

铁制的门窗，如果表面的油漆已经脱落或者主体开裂，建议大家拆掉，换成铝合金或者塑钢的材质。

因为这两种材质的门窗可以起到密封、隔音、隔热的作用。

   5、增加必不可少的开关和插座

   现如今，随着家庭使用的电器越来越多，灯光照明设备也日渐丰富多彩，所以有很多地方需要放置开关和插座。

那么，在装修前，要提前做好布线工作，哪些地方日后需要放置什么东西，要提前做好规划，而老房子的预留开关和插座一般不够用。

一般来说，一个房间至少要设置3个插座，一套两居室住宅内插座数量不少于15个，开关不少于8个。

同一房间的开关高度应该一致，一般开关距离地面1.4米、插座距离地面0.3米为宜，悬关和客厅的开关应该设置在主人容易够得着的地方。

   6、做好消毒工作，保持室内空气流通

   在装修的整个过程中，尤其是在打胶、刷油漆以后，一定要勤开窗，保持室内的空气流通，卫生间如果没有窗户，要打开排风扇。

装修过程要定期进行彻底消毒，可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。

喷洒后关闭门窗1小时

买二手房注意事项

1.售价是否合理 二手房买卖由于是零星交易，其价格的行情不容易把握，因此买卖双方应先参考附近二手房成交案例，以衡量价格是否公平。

目前二手房通过中介销售的方式非常盛行，少数不正规的中介在受理二手房出售时，常常提高售价，哄抬市场行情，赚取差额利润，甚至欺骗买房者，因此要格外小心。

2.产权是否清晰 在付出定金前，应先到房屋产权管理部门申请查阅房屋产权证是否真实有效、房屋所有权人是谁（注意共有人）、有无设定抵押或查封等事情，如果是央产权还要考察是否进行了备案等。

3.了解房屋详细面积 一般房屋产权证上，除主建筑物面积外还有附属建筑物和公用部分如：

阳台、露台、公共设施等。

卖方或中介，常需报面积，将阳台（算一般面积）、露台（不算面积）都按全部面积计算，以增加面积，使每平米单价显得很便宜，买方在付定金之前，应先查看其产权证上的面积，并测量一下实际使用面积，以免签约后发生纠纷。

4.房屋是否有问题 看房子时要冷静，并注意看墙壁是否有漏水的痕迹？

附近环境如何，有没有公害？

决定购买时，最好有一段缓冲的时间，多看几次做多方面比较，免得贸然付出定金后才发现房屋有问题，或不合自己的需要，而蒙受损失。

5.签约 签约时，要与房屋所有权人签订，如果与代理人签署，要注意是否有授权书，对于房屋的面积、价格以及内部现状设备都要书写清楚。

另外，首付款最好由银行进行监管，以免在贷款不能进行时，能够顺利要回首付款，也能避免不法中介的卷款风险 

房屋过户应准备哪些材料？

1）《房屋所有权证》；

（2）《国有土地使用权证》（审原件，收复印件）；

（3）交易评估报告；

（4）存量房合同；

（5）房屋交易登记申请表；

（6）土地纳税登记簿；

（7）卖方资料：

夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（审原件，收复印件）；若为单身的，需到派出所或民政局开具单身证明，或到公证处公证；若为离婚的，需离婚证或民事判决书，并提供财产分割协议及至今仍单身的证明；

（8）买方资料：

身份证（审原件，收复印件）；外地人口需提供流动人口婚育证明；

（9）《房屋所有权证》图纸页若为电脑打印的，需复印两份，一份留房地局存档，一份附在新《房屋所有权证》后，可免测丈费。

领取房产证时需在公司权证人员的陪同下，本人带身份证原件、交易收件单领取（收件担保方保管）。

房屋过户应准备哪些材料？

1）《房屋所有权证》；

（2）《国有土地使用权证》（审原件，收复印件）；

（3）交易评估报告；

（4）存量房合同；

（5）房屋交易登记申请表；

（6）土地纳税登记簿；

（7）卖方资料：

夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（审原件，收复印件）；若为单身的，需到派出所或民政局开具单身证明，或到公证处公证；若为离婚的，需离婚证或民事判决书，并提供财产分割协议及至今仍单身的证明；

（8）买方资料：

身份证（审原件，收复印件）；外地人口需提供流动人口婚育证明；

（9）《房屋所有权证》图纸页若为电脑打印的，需复印两份，一份留房地局存档，一份附在新《房屋所有权证》后，可免测丈费。

领取房产证时需在公司权证人员的陪同下，本人带身份证原件、交易收件单领取（收件担保方保管）。

买二手房注意事项1.必须确认房主真实身份。

买卖双方在签订合同前首先须检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。

因此对于房产证的真实性和其与房主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，

 尤其是在买卖双方自行交易的情况下，更须引起消费者注意。

鉴定房产证真实性的方法是，与房主一起携带身份证、户口本、房产证到发证机关核实；身份证的核实方法是，登陆身份网查询（注意查询一次收费5元）。

切忌，不要怕麻烦。

2.必须明确双方违约责任

 尊循的原则是双方权利对等，目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）?

?

日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3.必须标明付款过户时间

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分，在不同阶段打给房主。

因此，卖方应明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此，买方有权利知道房产的过户时间。

如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项的违约责任。

4.必须明确费用交接时间

 这是买方所应关注的的房屋本身附属问题，属于房屋交付中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标注，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5.必须有代理费明细单

目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，这中间会存在信息的不对等，最终会损害消费者的利益，因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6.买方必须见房主

 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约，理由常常是房产不卖等。

这样经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。

在此网房网提醒消费者，如果此时能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7.必须学会使用补充条款

 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中双方的意思书写清楚，这样会减少后续阶段因意思含糊而造成的不便与麻烦。

8.必须明确有关房屋附属设备

 在房屋交接中，必须详细列明有关包括在房款中的设备，如水电煤、有线电视、维修基金、电话、空调、电视等设备的明细。

在其中最容易出现问题的是有关固定装修部分。

根据实践操作，固定装修包括房屋墙面、门窗及无法移动的与墙面交接的壁柜、洗手间马桶、浴盆等，不包括煤气灶、热水器、排油烟机、灯具等。

所以在签订合同时，建议买方将自己想要的现有房屋中的设备详细地写在合同上，避免以后出现麻烦。

9.买卖双方必须注意安全交接

 为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。

由于现在大多数购房者都使用贷款购房，往往由于银行贷款发放比较慢，双方约定在贷款发放前就先行交房或由于卖方的原因在买方付清全款后才交房，就会导致交房和付款分开，最终会造成交房中的一系列问题无法解决。

为安全起见，建议买卖双方约定交房当场支付最后一笔房款。

如交付中出现问题，则该笔房款先不交接，只有交房中的一切事宜完成，双方签订房屋交接书，才交付最后一笔房款。

10.房屋设备变更必须约定清楚

 在二手房买卖中买卖双方约定的一些包含在房价中的设备，由于合同中的设备品牌没有确定，有些卖家在交房前将房屋内的一些设备更换。

为了防止这种现象，建议双方在签订合同时将设备的品牌甚至新旧程度写清楚或将相关设备拍照，双方签字认可就可以了。

购买二手房注意事项

　　　眼下，二手房市场很红火。

随着购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。

很多人一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房要便宜的二手房是不错的居住和投资方式。

但如何买到称心如意的二手房呢？

我总结了一下，该注意的方面还真不少，打算买二手房的人不妨参考。

一、产权清晰　产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所售房屋的性质；产权证所确认的面积与实际面积是否不符；验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。

二、房屋结构　是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构；如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。

三、居住空间观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？

墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

                 　　四、房屋配套打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况；煤气的接通情况；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。

五、装修状况原房屋是否带装修，装修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

六、物业管理　水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

七、居住费用水、电、气、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

八、旧房历史　哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱，或者发生过盗窃案，是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气、暖的费用。

九、邻里情况好邻居会让你生活愉快；在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。

十、房屋价值自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

十一、贷款条件手房按揭的条件是：

满18岁，有城镇户口，本市、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所购的房子作为抵押，或者能提供其他符合条件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。

十二、产权的完整性确认产权的完整性，有没有抵押？

包括私下抵押等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十三、产权交接　找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

十四、产权的过户　必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

十五、应不应该找中介公司　公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作；中介公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介公司之前应该了解：

中介公司提供的服务有哪几项？

是否可以帮助申请二手房按揭？

买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少？

是否能保证买到称心的二手房？

十六、了解中介公司诚信　中介公司应该提供两证：

有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书。

资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。

二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和上家打交道，还要和中介打交道，特别是在上家有抵押贷款或下家办理要抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。

笔者结合自己所承办的案件，介绍一下购买二手房常见的欺诈手段及应对方法。

本文中的案例均来自于真实的案件。

　　第一招：

核实上家身份是首要

　　案例：

刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。

中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。

可后来到交房的时候却找不到张先生了，后来才得知张先生根本就不是产权人，房屋只是他租借的，产证也是伪造的。

刘先生只好到公安报案，至今张先生仍未找到。

　　对策：

现在什么都有假，文凭有假，身份证有假，房产证当然也有假。

现在到处可见的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了极大方便，花个二三百元，假的身份证，假的房产证就可以办出来了。

二手房和一手房不同，一手房是和开发商做交易，一般不存在这个问题。

所以买二手房的第一步就要核实与你交易的对方的身份。

最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的权属情况，只要凭自己的身份证花三十元，交易中心就会给你一张房屋基本信息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。

如果怕对方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。

做好这两样工作，你就可以放心地和对方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。

　　第二招：

审核贷款合同要仔细

　　案例：

李先生和上家订了一份五十万元的购房合同，因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续。

担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。

李先生到了银行后，担保公司的人告诉他，说这是银行提供的格式合同，不会有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了，李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金额就签了字。

一个星期以后，到了银行答应的放贷时间，可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问，银行告诉他说贷款已按贷款合同的约定划到担保公司帐户上去了。

李先生再去找担保公司，担保公司的人叫他放心，说这是公司规定，贷款要到第二个月就会直接划到上家帐户去。

以后李先生又多次找担保公司，担保公司一直拖着，最后竟然人去楼空。

李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债，就动歪脑筋，挪用了客户贷款。

他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户，然后利用客户的疏忽骗客户签订合同，再将贷款非法挪用，最后无力偿还就“人间蒸发”了。

虽然李先生马上报了案，后来也将担保公司主要负责人抓捕，但钱款却已挥霍一空，李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。

　　对策：

在下家贷款的情况下，交易程序一般是这样的：

　　步骤一：

下家支付首期房款。

　　步骤二：

上家拿到首付后将房屋过户给下家。

　　步骤三：

下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。

　　步骤四：

银行向下家发放贷款。

　　步骤五：

双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。

　　下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求下家找一家担保公司进行担保，而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司。

少数不良的担保公司会钻购房人的空子，谋求非法利益。

　　李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧，因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认真核对，就容易被钻了空子。

　　第三招首付交到贷款银行

　　案例：

吴小姐看中了一套房屋，但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。

中介说上家要先取消抵押才能过户，不过由于上家拿不出30万元偿还贷款，所以希望吴小姐多付一点首付，然后上家再去注销。

于是，吴小姐在签约后就付了20万元的首付给上家，但是上家迟迟没有去银行取消抵押。

最后上家却说因为做生意发生了亏空，将吴小姐付给他的20万元去还了债。

吴小姐听了这气得发抖，不过现在也没办法了，只能去打官司。

　　对策：

如果上家有抵押贷款，那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户（有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几