土增值税清算操作指南.doc

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土地增值税清算操作指南（试行稿）

第一部分土地增值税清算工作流程

一、纳税人主动申请清算的

纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定；税务管理员对受理的清算项目清算调查核实，提出清算审核意见，由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。

流程：

纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税

二、税务机关认为有必要进行清算的

税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实，提出清算审核意见，由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。

流程：

确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税

第二部分土地增值税清算具体操作

第一节清算前准备工作

一、清算对象的确定

1、政策规定

土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号文）

2、相关因素分析

根据国税发[2006]187号文件的规定，土地增值税清算分纳税人主动进行清算和主管税务机关要求纳税人进行清算两种情况。

无论是哪种情况启动清算程序，都要求主管税务机关加强房地产项目管理，在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注以下因素：

①房地产开发项目已进行竣工结算，是否已进行了工程竣工结算审计。

②房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。

③房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地（如政府划拨等，政府补贴等）。

④项目是否分期开发（对项目的分期可以参考房地产企业提供的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来确定，原则上按项目为清算单位）。

⑤对于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算时应重点核实其实际已销售面积是否已占可销售面积之间的比例，是否达到85%的比例，如果没有达到85%的部分，是否转为自用或者出租。

二、清算资料的收集

税务人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：

1、纳税人应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税申请审批表、土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；

②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料（详见下一条）等。

如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。

2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料

①开发项目立项批复（发改委文件）；

②规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：

规划局）；

③土地使用权证（发证机关：

国土局）；

④建筑工程施工许可证（发证机关：

建设局）；

⑤建设工程施工图设计文件审查批准书（建设局核发）；

⑥预售价格核准批复（物价局核发）

⑦商品房销（预）售许可证（房产管理局核发）；

⑧工程竣工备案表（备案机关：

质监局牵头、相关部门确认）；

⑨房屋分户（室）面积对照表（房屋产权监理处面积复核专用章）；

⑩销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：

销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

其他补充资料：

当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。

3、税务机关应掌握的内部资料

税款入库资料：

从征管系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

三、案头审核

税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。

①项目用地面积：

了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积，（主要以土地使用权证中登记土地面积确认），对分期开发的项目还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期的土地成本；

②房屋开发面积：

建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积（与房产局复测的面积会有小额差异），注意公司在项目开发后，将其中部分面积用于经营或转作固定资产的部分（如高层住宅的底部裙楼），审核过程中也要取得其备案表；（备案表中列示的项目）

③公共配套设施开发面积：

重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况；

④可销售房屋面积（含地下室）：

商品房销（预）售许可证、建设工程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下人防面积（A）与销售许可证中地下车库面积（B）以及建设工程规划许可证中地下建筑面积（C）之间的关系，应该是：

A＋B＝C，销售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户（室）面积对照表上登记的面积；

⑤实际已销售面积：

房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处理，确认实际已销售面积；

⑥未销售面积：

房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售窗口表，确认未销售面积。

第二节土地增值税清算的审核工作

一、转让房地产收入

1、政策规定

（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》）

条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

（摘自财法字（1995）6号《土地增值税暂行条例实施细则》）

（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

“赠与”是指如下情况：

　　①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

　　②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定）

（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。

如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。

具体的建筑物和附着物如下：

地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。

（4）非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（摘自国家税务总局2006年国税发[2006]187号规定）

（5）对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

（摘自财政部、国家税务总局1995年财税[1995]48号规定）

（6）隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

根据评估价格确定转让房地产的收入。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

（摘自江苏省地税局1995年苏地税三发[1995]198号规定）

（7）纳税人之间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋交易价（或评估价）。

（摘自江苏省地税局1999年苏地税发[1999]087号规定）

2、审核要点

（1）审核收入确认的完整性

按照相关财务制度的规定，对于尚未结转销售收入的，应记入“预收账款”科目，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目。

因此，应当结合企业提供的商品房销（预）售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。

对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收账款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收