土地估价案例与报告6真题含答案与解析交互.docx
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土地估价案例与报告6真题含答案与解析交互
土地估价案例与报告-6
（总分240,做题时间90分钟）
一、案例分析题
共2题，本题包括两个地价评估与土地资产管理的实例，请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。
其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业用地，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。
请根据以上情况，回答下列问题
1.
市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由。
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
该说法不正确．其补偿应包括土地的价格补偿。
（1）由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
（2）由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2.
为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：
如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路。
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
（1）划拔土地使用权的价格应为出让土地使用权价格．扣减土地出让金后的余额。
（2）划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3.
根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：
如何确定补偿价格?
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
（1）土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
（2）可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4.
根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据。
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
对于宗地D应由政府无偿收回。
根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满两年未动工开发的，可以无偿收回。
5.
该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点。
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
作为商业中心用地，属于经营性用地的，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下。
招标：
由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：
先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：
由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6.
市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
（1）该土地估价机构接受委托后，应按哪些程序进行评估?
（2）可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料?
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
（1）估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：
①确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等；
②拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等；
③资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等；
④相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析；
⑤按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格；
⑥试算价格调整，确定最后估价结果；
⑦撰写土地估价报告书；
⑧将土地估价报告提交给委托方。
（2）由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括以下内容。
①收益还原法应收集以下资料：
（a）开发后的房地产出租收益；
（b）房地产出租费用及有关税费等；
（c）房屋重置成本；
（d）土地还原率、房屋还原率等参数；
（e）当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
②市场比较法应收集以下资料：
（a）三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等比较实例；
（b）土地还原率等参数；
（c）当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
③基准地价系数修正法应收集以下资料：
（a）当地基准地价及修正体系：
（b）待估宗地所在土地级别；
（c）土地还原率等参数；
（d）当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
④剩余法应收集以下资料：
（a）开发后的不动产市场售价；
（b）开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用；
（c）土地还原率、年贷款利率等参数；
（d）当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200平方米，建筑容积率为2.4。
该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300平方米，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800平方米，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工．进行了房改。
请根据以上情况，回答下列问题
7.
企业甲为完善土地产权，于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?
在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
应按以下程序办理土地登记手续：
（1）土地登记申请：
（2）地籍调查；
（3）权属审核；
（4）注册登记；
（5）核发证书。
如企业甲按综合用途申请登记，这样不合理，主要理由如下：
（1）根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记；
（2）由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。
8.
该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅的单元住房，建筑面积为88平方米，房改时按成本价交纳了购房费用，2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某，对所涉及土地应办理哪些手续；如张某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
（1）对所涉及土地应办理如下手续：
①依法办理土地登记手续。
②应依法交纳土地出让金。
（2）对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应为以下内容。
①土地权利主体：
土地使用者为张某。
②土地权利客体如下：
（a）土地面积：
总土地面积为：
13200平方米/2.4=5500平方米；
按建筑面积分摊应为88/13200×5500平方米=36.67平方米。
（b）土地用途：
住宅。
③土地权利来源。
（a）权属性质：
国有出让。
（b）土地使用年限：
法定最高年限为70年。
9.
企业甲为融资需要，于2003年12月31日准备以该大楼的第三层作为抵押到银行乙进行抵押贷款，并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。
试问：
（1）土地估价机构A接受委托后，应首先明确哪些基本事项?
（2）为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容？
（3）现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?
（4）进行估价时，如何界定地价内涵?
可以选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格?
（5）请选择合适的估价原则和方法。
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
（1）土地估价机构接受委托后．应首先明确以下事项：
①评估目的；
②评估基准日；
③评估对象（包括位置、面积、权利状况等）；
④其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）。
（2）估价作业计划应包括：
①人员安排；
②时间安排；
③主要工作内容；
④工作程序；
⑤需要注意的其他事项。
（3）应现场勘察以下内容：
①估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等；
②地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容；
③周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。
（4）地价格确立。
①用途：
根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。
②土地使用年限：
按法定最高年限为40年。
③土地开发程度：
应按宗地外的土地开发程度予以设定。
④估价期日：
2003年12月31日。
⑤土地权利：
法定年期的出让土地使用权价格。
（5）选择合适的估价原则和方法。
①可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则：
最有效使用原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则等。
②可选择以下方法：
市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法、路线价估价法。
应至少选择两种以上的方法。
③确定估价结果的方法：
简单算术平均法、加权平均法、以一种方法结果为主，参考另一种方法结果进行适当修正。
10.
土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为以建筑面积计算3800元/平方米，剩余法评估结果为以建筑面积计算3100元/平方米，银行乙经综合分析。
决定贷款500万元。
银行乙要求估价机构的评估值最好能达到760万元。
试问：
（1）该估价机构A应如何处理?
（2）为保证贷款能按时回收．银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的。
并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求企业甲办理哪些手续?
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
（1）估价机构处理办法。
①根据题意，银行要求的估价结果为760万元，即760万元/1900平方米=4000元/平方米。
②经过对市场比较法和剩余法的分析，两种方法中最高结果为3800元/平方米，且市场比较法结果能够反映市场状况，所以．从估价结果来看，不能调整估价结果。
③如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。
（2）该要求不能达到目的，理由如下：
国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明．银行即使将国有土地使用证存放于自己处，也并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证栽内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。
按规定，银行按要求应办理以下手续：
①对所涉及土地应办理抵押登记手续；②银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。
二、土地估价报告改错
共2题，本题包括两个土地估价技术报告，其中存在多处错误，请认真阅读报告，并指出错误，每指出一处错误并能简述原因的。
1.
土地估价技术报告
第一部分总 述
一、估价项目名称
企业W改制上市所涉及的土地价格评估（A省B县）
二、委托估价方
企业W
三、受托估价方
（略）
四、估价目的
企业W拟进行股份制改造并上市，根据原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知”（[1994]国土[法]字第153号）、原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》等要求，企业w特委托土地估价机构C对此次改制上市所涉及的土地使用权价格进行评估，为其改制上市提供土地价格依据。
五、估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》。
（2）《中华人民共和国房地产管理法》。
（3）原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知（[1994]国土[法]字第153号）。
（4）原国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式（1996）》的通知（[1995]国土[籍]字第180号）。
（5）原国家土地管理局第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
（6）当地有关地价管理、土地资产管理和土地市场建设的地方性规定。
（7）估价人员市场调查与现场查勘收集的有关资料。
（8）委托方提供的有关资料。
六、估价基准日
二〇〇一年十二月三十一日
七、估价日期
二〇〇二年七月二十日至二〇〇二年九月二十日
八、地价定义
待估宗地的评估地价为委托方所使用的土地使用权价格现值。
九、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
（1）土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
（2）估价对象与其他生产要素相结合，能保证目前经营的正常进行，保证企业的持续发展。
（3）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（4）任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规。
（5）委托方提供的资料属实。
（二）使用说明
（1）本报告评估价格仅为企业W改制并上市提供土地价格依据，不作其他用途。
（2）待估宗地的土地面积、土地权利状况及土地使用权年限等以当地规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》为准。
（3）此次土地估价报告分“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用。
（4）评估报告有效期自评估基准日起一年内有效。
（5）本评估报告由土地估价机构C负责解释。
十、土地估价师签字
姓名 估价师资格证书号
十一、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：
（土地估价机构公章）
二〇〇二年九月二十日
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
待估宗地位于B县光明路××号，土地面积2200.8平方米，用途为工业用地，为国有划拨土地，有关土地登记状况详见表1。
表1 国有划拨土地使用权状况一览表
宗地编号
估价期日的土地使用者
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
用途
面积/平方米
地号
他项权利限制
1
W企业
库房
××国（1999）字第××号
B县光明路××号
工业
**
无
合计
**
2．土地权利状况待估宗地为国有划拨土地，估价期日的土地使用者为企业w，土地使用证编号为××国用（1999）字第××号。
无他项权利限制。
3．土地利用状况
待估宗地范围内现有仓库1座，建筑面积为1790.59平方米，建筑容积率为1.2。
二、地价影响因素分析
（略）
第三部分土地估价
一、估价原则
（略）
二、估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。
具体评估过程如下。
（一）成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=（土地取得费+土地开发费+税费十利息+利润）×土地增值收益
1．土地取得费及有关税费
根据《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗（含林木）补偿费和附着物补偿费；税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
（1）征地费：
通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0～3.0万元/亩。
此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。
（2）有关税费：
由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。
（3）土地管理费：
根据A省关于征收土地管理费有关规定：
土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。
上述三项合计。
土地取得费为58.1元/平方米。
2．土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）及宗地红线内“一平”（地面平整）。
通过调查，待估宗地所在区域“三通一平”的平均开发费用大致在40～60元／平方米之问，根据待估宗地的实际开发水平，得出待估宗地的开发费用为50元/平方米。
3．投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付．贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则：
投资利息=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×开发周期×5.85%
=（58.1+50）×1×5.85%
=6.32（元/平方米）
4．投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润，及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则：
投资利润=（土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息）×开发周期×12%
=（58.1+50+6.32）×1×12%
=13.7（元/平方米）
5．计算土地增值收益（土地所有权收益）
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，得出待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益=（征地费及有关税费十土地开发费十投资利润）×10%
=（58.1+50+13.7）×30%
=36.5（元/平方米）
6．计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36.5
=164.6（元/平方米）
（二）基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素的修正调整，即可得到待估宗地的土地价格。
由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业用地，根据《城镇土地估价规程》及《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下：
宗地地价一待估宗地所在区域基准地价×A1A2A3A4A5
式中A1——区域条件修正系数；
A2——容积率修正系数；
A3——土地使用权年期修正系数；
A4——基础设施开发程度修正系数；
A5——期日修正系数。
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下。
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析．待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2．确定区域条件修正系数（A1）
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3．确定容积率修正系数（A2）
待估宗地面积为2200.8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表（见表2），待估宗地容积率修正系数为1.16。
表2容积率修正系数表
容积率
＜1.0
2
3
4
5
＞5
容积率修正系数
**
**
**
**
**
4
4．确定土地使用权年限修正系数（A3）
待估宗地是企业w于1996年5月1日以出让方式获得，没定土地使用年限为40年，至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。
根据土地使用年限修正公式：
A3=[1-1/（1+8%）35.67]/[1-1/（1+8%）40]
=0.948017/0.995426
=0.95237
5．确定基础设施开发程度修正系数（A4）
根据此次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。
7．确定待估宗地的土地价格
根据公式：
宗地地价一基准地价×A1A2A3A4A5
=150×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05
=185.2（元/平方米）
三、地价的确定
1．地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为：
成本逼近法：
164.6元/平方米
基准地价系数修正法：
185.2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果的加权平均值来确定最终结果：
待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2
=162.6（元/平方米）
2．估价结果
待估宗地土地面积：
2200.8平方米
单位面积地价：
162.6元、平方米
总地价：
35.785万元
第四部分 附 件
1．委托估价函。
2．待估宗地区域位置图。
3．委托方营业执照复印件。
4．估价机构营业执照复印件。
5．土地估价师证书复印件。
该题您未回答:
х 该问题分值:
20
第一部分总 述
1．估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华
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