惠州市新型产业用地M0管理暂行办法讨论稿七稿征求意见稿.docx
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惠州市新型产业用地M0管理暂行办法讨论稿七稿征求意见稿
惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法
（征求意见稿）
第一章总则
第一条为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、
推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以
高品质空间吸引创新要素加快集聚，根据国家及广东省关于支持新型
产业发展的相关文件精神，结合惠州实际，制定本办法。
第二条根据《城市用地分类与规划建设用地标准》
（GB50137-2011），在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设
“新型产业用地（M0）”。
在办理用地手续和不动产登记时，土地用途
表述为“工业用地（M0）”。
第三条新型产业用地（M0）是指为了适应创新型企业发展和创
新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术
推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功
能以及相关配套服务的用地。
新型产业用地（M0）项目用房包括产业用房和配套用房。
本办法所称产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检
测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新
型产业功能用途的用房。
配套用房包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。
第四条新型产业用地（M0）按产业用房使用类型分为不可分割
转让的新型产业用地（以下简称“不可分割M0”）和可分割转让的新
型产业用地（以下简称“可分割M0”）。
配套用房不得分割转让。
第五条新型产业用地（M0）项目资格认定实行规划准入、产业
准入和主体准入制度。
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第六条市自然资源主管部门负责制定新型产业用地（M0）规划
准入、供地审查、供后监管及不动产分割转让审查等相关操作指引。
市商务局牵头，会同市发改局、工信局、科技局等行业主管部门
负责制定本市新型产业用地（M0）产业准入、主体准入的标准指引、
遴选方法及后期的用地项目评价考核办法及监管指引、可分割转让部
分产业用房的受让主体资格审查指引等操作指引；并负责市级产业项
目遴选及准入工作，有关用地选址事项依照法定程序报市建设用地领
导小组审议。
各县（区）人民政府（管委会）成立新型产业用地（M0）项目联
审小组（以下简称“M0联审小组”），负责本县（区）新型产业项目
产业准入、主体准入的遴选联审工作。
各县（区）自然资源部门负责辖区内新型产业用地（M0）的规划
准入、用地管理、不动产登记管理等工作。
市级产业项目的规划准入
工作由市自然资源部门负责。
新型产业项目用地（M0）的供后监管由属地镇（街）人民政府（办
事处）、园区负责。
第二章新型产业用地（M0）项目的认定及遴选
第七条新型产业用地（M0）的产业项目应当至少符合以下条件
之一：
（一）拟申请准入产业项目符合国科发火〔2016〕32号文规定
的国家重点支持的高新技术领域；
（二）拟申请准入产业项目属于《广东省发展改革委关于进一步
明确我省优先发展产业的通知》（粵发改产业函[2019]397号）
明确的优先发展产业。
第八条申请新型产业用地（M0）的意向单位，除申请的产业项
目需符合本办法第七条外，还需要符合下列条件：
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（一）用地单位为在惠州市登记注册的独立法人，企业注册资本
1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；
（二）生产研发类企业需具备较强的经济实力及行业影响力，项
目主导产业明确；
（三）意向用地单位在提出用地申请前，应当向当地M0联审小
组出具书面承诺书，承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产
出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要
求。
各县（区）应当结合自身的经济发展水平，从投资强度、单位产
值、税收贡献、单位能耗等方面规定当地新型产业用地（M0）项目达
产指标，研发类的新型产业用地（M0）项目的税收贡献指标可以适当
放宽。
第九条符合本办法产业准入、主体准入条件的项目，由意向用
地单位向当地M0联审小组提出申请，M0联审小组就所申请产业项目
的可行性、必要性和创新性等进行审查后出具书面审查意见。
第十条意向用地单位凭M0联审小组的书面遴选意见向当地自
然资源主管部门申请用地。
当地自然资源主管部门根据规划和土地情
况，结合M0联审小组的遴选意见做出用地安排。
第三章规划管理
第十一条新型产业用地（M0）的规划，应遵循以下原则：
（一）新型产业用地（M0）应当优先布局于交通便捷、配套完善
的区域，如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、高快
速公路出入口附近等。
（二）新型产业用地（M0）原则上在城市核心区、轨道交通站点
周边500米范围以外选址。
（三）鼓励集群集聚使用新型产业用地（M0）。
连片或相邻新型产
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业用地（M0）3公顷及以上的，允许规划为可分割M0；少于3公顷的，
优先规划为不可分割M0，限企业自用；科技企业孵化器项目确需规
划为可分割M0的，需报当地自然资源主管部门同意并备案；
（四）集体建设用地在符合规划的前提下可以规划为不可分割M0。
第十二条符合城市规划要求的新型产业用地（M0）项目选址意
向，由意向用地单位向当地自然资源部门提出规划准入申请，当地自
然资源部门依据相关规划，出具选址地块的规划条件。
项目选址不符合城市规划要求但确有必要规划为新型产业用地
（M0）的，应当按照法定程序进行城市规划调整后，由当地自然资源
部门出具选址地块的规划条件。
第十三条除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目
外，新型产业用地（M0）容积率原则上不低于3.0。
第十四条支持新型产业项目统一规划、功能适当混合。
可以在
新型产业用地（M0）基础上配置一定比例的配套商业办公（B2）、配
套型住宅用地（R2）和公共服务设施用地。
允许多个不同功能用途地
块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让控制上限），整
体办理规划、国土等手续。
其中：
产业用途的计容建筑面积不得低于
项目总计容建筑面积的50%；配套用房的计容建筑面积不得超过M0
项目总计容建筑面积的30%；配套商业办公（B2）的计容建筑面积不
得超过项目总计容建筑面积的10%；配套型住宅用地（R2）的计容建
筑面积不得超过项目总计容建筑面积的20%。
配套型住宅用地（R2）地块应适当集中、合理布局，与产业地块
既要联系便捷又要避免相互干扰，符合环境影响评价的要求。
第四章用地管理
第十五条新型产业用地（M0）按供地方式分为新增用地、“三旧”
用地改M0和已出让用地转M0三种方式。
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新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，履约监管协议
应当作为出让文件附件。
“三旧”用地、已出让用地转M0的，可以采
取协议方式出让，但政府收储后再次供地的除外。
其中已出让工业用
地转M0不视为改变土地用途，但须办理土地使用条件变更手续。
第十六条以新增用地方式供地的，土地出让年限最高不得超过
50年。
“三旧”用地改M0的，土地协议出让年限不超过50年。
已出
让用地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。
第十七条以新增用地方式供地的，可以参照《广东省人民政府
关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措
施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）的规定，实行弹性年
期出让，也可以选择出让、租赁、先租后让或租让结合等方式供地。
第十八条新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同
地段商服用地市场评估楼面地价的20％，乘以该地块的总计容建筑
面积（不含需贡献移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确
定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取
相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。
计价公式为：
P＝C×20％×S×（N/50）
其中：
P为新增M0用地的土地使用权出让价格，C为出让时点同
地段的商服用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不
含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实
际出让年限。
在新型产业用地（MO）基础上混合配置的配套商业办公（B2）、
配套住宅用地（R2）和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土
地出让价格应当分别评估新型产业用地（MO）、配套商业办公用地（B2）、
配套住宅用地（R2）的市场价后合并计算。
第十九条“三旧”用地改M0的，有关标图建库和改造主体、改
造方案的审批按照广东省及惠州市“三旧”改造的有关规定执行。
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“三旧”用地工改M0的，视为不改变土地用途，依据《惠州市
“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办[2017]36
号），项目土地出让金计收方式为：
（新设定规划建设条件下新型产业
用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格）×40%，
混合配置的商业办公用地（B2）、住宅用地（R2）土地出让金需按市
场评估价计收。
同一项目用地内不能纳入“三旧”改造范围的部分，按照已出让
用地转M0办理。
第二十条已出让用地转M0，因土地使用条件发生变更，需要办
理核收土地出让金的手续。
土地出让金计收方式为：
新设定规划建设
条件下新型产业用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用
权价格。
按前述计收方式计算后土地出让金出现负数的，政府不予补
偿。
第二十一条在符合规划、不改变用途的前提下，在新型产业地
块、产业用房上进行合法改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、
建筑密度的，不再征收土地出让金款差额。
第二十二条对于新型产业用地（M0）项目在承诺时间内达到了
各项考核指标，其中年平均税收贡献率超过50%的，县（区）人民政
府（管委会）可以用返拨不超过20%土地出让金的方式对产业项目主
体单位进行奖励。
第二十三条新型产业用地（MO）项目须在出让土地内按不同情
形无偿向政府贡献一定比例的土地、产业用房。
贡献比例在履约监管
协议中约定。
贡献的土地可以用于城市基础设施、公共服务设施建设
或者其他公益性项目建设；贡献的产业用房可以用于市、县（区）招
引优质项目。
第二十四条新型产业用地（MO）项目按以下原则贡献，贡献的
产业用房（产业用地）产权归县（区）人民政府（管委会）所有：
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（一）采用新增用地方式供应的新型产业用地（MO），实行“一
地一策”，由各县（区）人民政府（管委会）结合地块公开出让方案
明确贡献产业用房比例。
（二）采用已出让用地转M0、“三旧”用地改M0的方式供应的新
型产业用地（MO），按规划要求贡献土地或者产业用房，其中贡献土
地的比例不高于10%，贡献产业用房的不高于总计容建筑面积的5%，
贡献的土地、产业用房免缴该部分土地出让金。
用地单位申请，经各县（区）人民政府（管委会）审批后，可以
通过补缴与应贡献土地、产业用房等价的土地出让金的形式折抵贡
献产业用房。
贡献的产业用房面积不计入新型产业用地（M0）项目可分割转让
面积，不占用可分割转让比例。
第五章不动产登记与分割转让管理
第二十五条对于新型产业用地（M0）项目的不动产，住建部门
和不动产登记部门的全流程管理中，都应当在相关审批备案材料和不
动产权证书上注明“新型产业用地（M0）项目”等字样。
第二十六条新型产业用地（M0）项目中配置的配套商业办公用
地（B2）、配套住宅用地（R2）在新型产业用地（M0）项目产业用房
达产验收前，不得分割转让，也不得变相转让。
M0项目中配置的配套住宅用地（R2）上建设的住宅应当优先出
售给用地单位及其上下游产业链的员工，首次分割转让后，自办理不
动产权登记之日起10年内不得再次转让。
第二十七条新型产业用地（M0）项目建成完工后，可以统一办
理不动产登记，也可以分幢、分层办理不动产登记。
可分割M0项目的部分产业用房允许分拆进行转让，但只能转让
给用地单位所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设
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计等环节的工业企业或生产性服务企业。
第二十八条M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地
总计容建筑面积的50%。
第二十九条可分割转让的新型产业用地（M0）项目用地单位的
行业资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理
并办理不动产登记。
用地单位可自主选择采取预售或现售方式进行销
售。
采用预售方式的，参照商品房预售款管理的有关规定进行。
第三十条用地单位有义务向受让主体明示房屋的规划用途、土
地出让年限、契税、公共维修基金、物业服务费、水电费以及配套建
设指标等情况，告知受让主体应当严格按照规划用途经营使用不得擅
自改变用途，以及办理不动产权证书的具体前提条件，并在认购书和
购房合同中与购房人明确约定。
第三十一条产业用房受让主体（含再次转让）必须是转让方相
关产业链合作伙伴、通过监管部门的受让主体审查且符合以下条件：
（一）在惠州市内登记注册的独立法人机构；
（二）符合所入驻新型产业用地（M0）项目的可行性报告、规划
建设和招商项目投资人备案的相关要求；
（三）提供税收效益承诺保证，自进驻项目后年平均缴纳税收不
低于300元/平方米（土地面积）。
各县（区）可以结合自身的经济发
展水平调整各地新型产业用地（M0）项目税收贡献指标。
第三十二条符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑
面积不得少于2000平方米。
产业用房可以按基本单元分割，每个基
本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。
第三十三条符合分割转让条件的产业用房，依据规划核准文件，
以房屋基本单元进行不动产登记和核发不动产权证书。
具体包括：
（一）用地单位应当根据《商品房销售管理办法》在项目竣工后
按规定期限向市不动产登记部门申请办理国有建设用地使用权及房
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屋所有权首次登记。
（二）产业用房由用地单位通过预售或现售方式出让的，属首次
转让。
用地单位与受让主体签订认购书和购房合同后，且项目投资强
度或年产出比通过验收的，可以按规定申请办理首次转让登记。
（三）产业用房经首次转让后，由受让主体再次出让的，均属二
次转让。
通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二
次转让进行管理。
第三十四条新型产业用房分割转让后，自办理不动产权登记之
日起5年内不得再次转让。
5年后转让的，新的受让主体需符合本办
法第三十一条的规定。
第三十五条可分割M0项目办理预售手续后，土地不得进行抵押。
由用地单位自持的产业用房和配套用房允许整体打包抵押。
但根据物
权法属全体业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等除
外。
允许用地单位以自持的产业用房和配套用房租赁合同办理质押。
第六章监管机制和措施
第三十六条各职能部门应当在各自职权范围内，配合监管主体
对新型产业用地（M0）项目执行产业政策的情况、市场主体合法经营
情况、土地建设使用情况、分割转让情况、投资到位和纳税情况等，
进行多方位监管，并建立联动机制。
第三十七条建立准入前出具产业和投资承诺、供地前出具用地
承诺、签署履约监管协议和出具保函的全流程监管体系。
新型产业用地（M0）项目通过规划准入、产业准入与主体准入审
批后，在签订土地使用权出让合同前，用地单位需提供与监管部门签
订的履约监管协议，并提供不低于土地出让金总额10%的履约保函。
履约监管协议包括但不限于产业类型、分割转让、投产时间、投
资强度、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任、退出条款
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等内容。
第三十八条新型产业用地必须严格按照规划用途使用土地，产
业用房不得改变为商品住宅、商业等非产业用途。
凡擅自改变用途的,
依法进行查处。
第三十九条新型产业用地（M0）项目达产验收的具体规定由监
管部门制定，报各县（区）人民政府（管委会）备案。
达产验收的标
准应当满足以下条件：
1．投资强度（投资总额/占地面积）不低于5000元人民币/平方
米；
2．年单位产值平均不低于8000元/平方米；
3．年税收贡献率平均不低于380元人民币/平方米（土地面积）。
各县（区）可以结合自身的经济发展水平调整各地新型产业用地
（M0）项目达产指标，研发类的新型产业用地（M0）项目的税收贡献
指标可以适当放宽。
第四十条新型产业用地（MO）项目逾期未通过达产验收的，监
管部门可以按照履约监管协议有关约定追究运营单位的违约责任、支
付违约金（违约金可以直接通过履约保函兑付）、停止剩余未分割转
让部分进行分割转让和不动产权证书办理、列入失信“黑名单”不得
参与我市土地竞拍等惩罚措施，自然资源部门收回建设用地使用权，
地上建（构）筑物采取残值方式补偿。
监管验收中税收指标未达到的，经监管部门同意，可以允许项目
投资人按税收承诺补足差额，视为验收通过。
第四十一条监管部门应当将其监管的新型产业用地（M0）项目
的运营情况、达产情况整理成书面的报告文件，定期报所在的县（区）
人民政府（管委会）和M0联审小组备案。
第七章附则
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第四十二条本办法中援引的国家、省、市有关政策和规范性文
件在本办法施行期间有修改的，适用修改后的新规定。
第四十三条本办法由市自然资源局负责解释，自发布之日起实
施，有效期五年。
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