旅游线路规划设计方案商业规划设计方案范文.docx
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旅游线路规划设计方案商业规划设计方案范文
篇一商业规划方案
皓月集团长春项目商业布局规划提案
方案2
愚谷智业商业管理顾问有限公司
20XX年7月6日
方案二的开发规划设计是依据皓月集团董事长及张总的指示，在深度挖掘本项目可形成的开发效益最大化前提下，通过集团与城市规划及土地部门的沟通及争取，扩大本项目容积率，突破项目原有建筑的规模，实现地区标志性建筑的目标。
使本项目在商业形态和业态组合上更加丰满，竞争实力更强。
达到开发小以及持续经营利润的最大化。
一、项目规划说明
将本项目调整为地上高层写字楼部分局部18层；总建筑面积达到24521平方米，容积率4。
（写字楼部分增加7层、4392平方米）
目的通过高层部分的加层，给建筑设计更大的空间，实现标志性建筑的可能。
突出表现皓月集团的企业形象和项目市场影响。
意义最大化项目开发的经济价值和高层写字楼的物业体量，实现长期持有物业的价值。
3F—18F星级时尚商务酒店+写字楼
2500平米酒店式公寓+8700平米商务写字间，以小户型为主，首先满足办公需求，其次适合整体经营需求，并考虑该部分后期可销售、或转换概念以住宅推向市场。
二、项目规划经济效益分析
1、基础数据表
2、项目成本投资估算表
单位万元
3、投资情况分解
具体成本如下
1、集中式商业建筑安装及配套成本27070万元=集中式商业面积×单位平方米造价=9109㎡×3000元/㎡=27370万元
2、公寓酒店、写字楼建筑安装及配套成本1303万元=公寓酒店面积×单位平方米造价=10715㎡×2000元/㎡=21400万元
3、停车场及设备间建筑安装及配套成本808万元=停车场及设备间面积×单位平方米造价=4348㎡×2000元/㎡=8660万元
合计项目建筑安装及配套成本为57430万元。
（建安及配套成本追加840万）
项目总体投资为88376万元。
二、租赁物业总收入预测
篇二商业规划方案
商业规划方案
酒吧一条街是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业
业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。
酒吧一条街的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。
管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。
针对酒吧一条街的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。
本项目的核心定位为以娱乐为主的综合性商业中心，室外酒吧街及天桥作为项目的内部
空间骨架，将本项目内各主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。
各类业态店铺在围绕室外酒吧街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。
一、酒吧
（一）品牌酒吧
1、经营方式引进多家国际著名的酒吧品牌店
2、区域位臵和规划面积
（1）分布在酒吧街上，面积约100-300m2不等；
（2）依据
A、项目业态定位要求。
本项目的业态定位为酒吧一条街，著名品牌酒吧是其不可
缺少的一个业态组成,能最大提升本项目的商务价值。
B、品牌酒吧能为项目吸引来众多的消费者，带动整个酒吧街的人气。
另一方面也可为本项目带来稳定的收益。
C、品牌酒吧的选址要求。
著名酒吧在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境等因素。
本项目符合其选址条件。
D、项目整体运营的要求。
各个品牌酒吧对项目内位臵的要求不尽相同，有些要求有独立的门面，而有些品牌侧重要求面积足够大，操作间设备齐全就可，对楼层没有特别要求。
因此将各类品牌酒吧根据整体项目运营情况，将其分布于不同位臵。
这样也可以使与其他酒吧的人流共享。
对整个项目的人气提升有很大作用。
3、物业产权出售以利于整个项目的资金回笼。
4、收益方式销售直接变现，进行资本运作。
5、目标客层高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客，本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员。
对于有车一族更是一个极大的诱惑。
（二）特色酒吧
1、经营方式引进国内、外知名的各种特色酒吧。
2、区域位臵和规划面积
（1）分布在酒吧街上，面积约100-300m2不等。
（2）依据项目业态定位要求。
本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体为全客层，高、中、低档消费都不可缺少。
3、物业产权出售以利于整个项目的资金回笼。
4、收益方式销售直接变现，进行资本运作。
5、目标客层高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，周边学校学生、旅游观光客、周边居民家庭、进入本项目的每一位顾客、本项目内工作人员、营业员、进场经营的经营者及业务人员，对于有车一族更是一个极大的诱惑。
（三）玩吧
1、经营方式引进10-21家国内中、高档玩吧
2、区域位臵和规划面积
（1）分布在酒吧街上，面积约100——300m2不等；
（2）依据项目业态定位要求。
本项目的业态定位为酒吧一条街，消费群体所追求的时尚元素不可缺少，因此玩吧在业态组合上不可缺少。
3、经营定位
（1）功能类陶吧、画吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、时装吧。
（2）手工类布吧、染吧、玻璃吧。
（3）求知类书吧、网吧。
（4）童趣类玩具吧、菇吧。
（5）健身类击剑吧、跆拳道吧、壁球吧。
（6）啜饮类茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。
（7）美食类果吧、汤吧。
（8）回归自然类氧吧、树吧、泥吧。
4、物业产权出售以利于整个项目的资金回笼。
5、收益方式销售直接变现，进行资本运作。
6、目标客层白领、成功人士、政府公务员和中高收入、中高消费的中青年消费群体。
二、主题娱乐主力店
（一）经营方式引进1或2家国内知名品牌娱乐主力店，独立经营。
如引进名门会所、钱柜KTV、好乐迪等。
（二）区域位臵及面积规划
1、娱乐主力店规划在14号楼的1-6层（临街除外），面积10493m2左右。
2、依据
（1）知名品牌娱乐店的进场，是整个酒吧一条街的主打业态，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定税收资源以及提升酒吧一条街形象都有积极的作用。
（2）主题娱乐店作为本项目的核心主力店。
主题娱乐店强大的聚客功能能极大的带动项目整体人气和客流的合理流动。
（3）娱乐店作为一个商业业态，标准规模面积应在8000m2以上。
国内大部分知名娱乐店均在8000m2--12000m2之间。
本项目规划10493m2的主题娱乐，有利于成功招商。
（4）14号楼地理位臵优越，高端顾客的私密性得以保护。
（三）物业产权物业自行持有，整体租赁给国内外知名品牌娱乐经营，亦可销售。
（四）收益方式
A、收取固定租金/销售直接变现。
B、通过娱乐经营带动物业价值，实现物业升值。
（五）定位
1、经营定位中、高档品牌。
2、定位依据
（1）充分利用本项目规模大、功能全的优势，科学处理与项目中各种酒吧、玩吧的错位经营，全面提升主题娱乐与市内现有同业态商业的综合竞争力。
（2）以中、高档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。
给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。
（3）提升本项目酒吧街各种酒吧、玩吧的经营定位，带动各种酒吧、玩吧的经营，确保本项目整体运营成功。
（4）是本项目主要的娱乐功能倡导者。
（六）目标客层高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，对于有车一族更是一个极大的诱惑。
（七）根据目前掌握的资料看，14号楼特别是1-2层使用的难度比较大，根据情况，可以尝试引导。
三、餐饮区
（一）经营方式引进1家或几家国际、国内知名餐饮品牌和特色餐饮品牌。
（二）区域位臵及面积规划
1、设臵在3号楼1-4层和4号楼的3-5层，面积9704m2。
2、依据
（1）项目业态定位要求。
本项目的业态定位为是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，餐饮是项目主要服务功能之一。
（2）餐饮区能为项目带来极旺盛的客流，将其设臵在3、4号楼能很好的将顾客吸引至项目的中央位臵，使本项目形成淋浴式顾客流动线。
（3）餐饮区选址的要求。
餐饮区在选址上比较注重项目的易达性、通透性、环境以及经营者自身品牌因素。
餐饮区作为项目功能的补充和延伸，满足消费者对品牌餐饮的消费需求，二是消费者的消费理念和习惯不同于其他商品消费，三是环境需要相对独立，四是消费者多属随机消费。
（4）项目整体运营的要求。
将其设臵在本项目中端位，作为本项目餐饮功能的主要组成部分，与酒吧街的各种酒吧、玩吧设臵相互对应，与休闲娱乐项目相辅相成，极大提升和丰富项目服务功能的齐全性，并在本项目的中部形成主题鲜明的餐饮主题，满足消费者在购物、休闲、娱乐时的饮食需求，带动项目整体的人气。
（三）物业产权物业自留
（四）收益方式
A、收取固定租金。
B、通过经营提升物业价值，实现物业升值。
C、进行资本运作。
（五）参考目标品牌雅园、天悦、海港等。
（六）目标客层所有进入本项目的每一位顾客、本项目内每一位工作人员、营业员、进场经营的所有经营者及业务人员、周边居民家庭、政府公务员、旅游观光客及大小喜宴等。
四、社区型综合卖场
（一）经营方式引进1家国内知名品牌卖场，独立经营。
如引进沃尔玛、家乐福、华联、重百等。
（二）区域位臵及面积规划
1、卖场主力店规划在酒吧街入口（现招商部及部分停车场）地下1层，面积约2000-3000m2左右。
2、依据
（1）知名卖场进入，作为娱乐为主的商业中心的有效配套，对周围社区居民强大客流形成有效的拉动，增加项目品牌推广的炒作点。
（2）卖场作为项目的核心主力店。
能够使得综合商业的整体人气和客流合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。
（3）卖场作为一个商业业态，标准规模面积应在1万m2左右。
社区卖场均在2000m2-3000m2之间。
本项目的商业用房受原设计限制只能规划做2000-3000m2的卖场，比较利于品牌卖场社区店规模选择，有助于招商谈判中的主动权。
（4）酒吧街入口属于本项目的形象区域，且临主干道海尔大道。
（三）物业产权物业为自行持有，整体租赁给国内外知名品牌卖场；若遇有合适的商家，亦可以考虑按照相对合理的价位出售，以利于整个项目的资金回笼。
（四）收益方式
A、收取固定租金/销售直接变现。
B、通过卖场经营提升物业价值，实现其他物业升值。
（五）定位
1、经营定位社区型综合卖场，中档。
2、定位依据
（1）充分利用本项目规模、功能齐全的优势，科学处理与项目中各品牌、专业店的错位经营，全面凸显卖场作为遵义地区新业态的作用。
（2）以中档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。
给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。
（3）提升本项目的经营定位，带动经营，确保本项目整体运营成功。
（4）是本项目主要的购物功能的需要。
（六）目标客层白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体，对于有车一族形成有力的拉动（利用我项目处的众多停车位、方便的交通环境、宽敞舒适的购物空间）。
同时对项目周边1—3公里范围内的居民形成有效辐射，解决遵义南部新城城商业配套的民生问题。
五、水疗中心
（一）经营方式引进大型品牌水疗、桑拿、洗浴等运营商运营。
（二）区域位臵和规划面积
1、设臵在17号楼负1层（中空部分作入口）和16号楼的1-4层（临街门面除外），面积3909m2。
2、依据
（1）是整个项目的主力业态。
（2）项目地理位臵优越，高端顾客的私密性得以保护。
（3）有效地与其它业态共享人流。
（三）物业产权物业自留/品牌娱乐公司出售
（四）收益方式
A、收取固定租金/直接销售变现。
B、通过经营提升物业价值，实现整体物业升值。
C、进行资本运作。
（五）项目组合洗浴、沐足、保健等功能作为项目的主力功能功能。
（六）目标客层旅游观光客、区内高端消费人群、本市其他区县高端消费人群、业务人员、
政府公务员等。
六、专业店
（一）搜酷店年轻时尚产品店
1、经营方式引进1家搜酷店。
2、区域位臵及面积规划
（1）设臵在17号楼1-2层（半边）面积7926m2。
（2）依据
A、项目业态定位要求。
本项目的业态定位以集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态为主，需要各种专业店的入驻。
作为搜酷店，定位于青少年群体，以服装、饰品、新奇玩具等为主要的销售商品，恰能分享娱乐、电玩等项目的有效客户群体。
B、项目整体运营的要求。
由于搜酷店专业性强，人气很旺，将其设臵在本项目的前端，和社区卖场相互照应，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。
C、是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权物业整体销售或自留，用于整体租赁。
4、收益方式
A、产权销售，实现房地产收益。
B、租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。
5、参考目标品牌搜酷城等。
6、目标客层年龄在18——28的青少年群体。
（二）运动用品区
1、经营方式引进1家国际、国内知名运动店
2、区域位臵及面积规划
（1）设臵在17号楼1-2层（半边）面积7926m2。
（2）依据
A、项目业态定位要求。
本项目的业态定位为是集购物、休闲、餐饮、娱乐、时尚运动等多种商业业态为一体的新的商业业态，需要各种专业店的入驻。
作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。
B、运动用品店选址的要求。
作为专业店经营，运动用品店在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。
一是由于经营的商品属性统一，商品展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。
二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。
C、项目整体运营的要求。
由于运动用品的时尚属性、专业性因素，人气较旺，特别是学生、中青年、休闲人士喜欢光顾，将其设臵在本项目的前端位，和社区卖场相互照应，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。
D、是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权物业分零销售，经营权返租，10年后开发商回收产权。
4、收益方式
A、实现房地产收益。
B、收取固定租金。
5、参考目标品牌运动100、名品运动城等。
6、目标客层目标客层为学生、中青年、休闲人士。
运动服饰能充分展现青年人的蓬勃向上的青春气息，深受青年人的喜爱，同时也较符合青年人活泼的特性；运动器具、休闲器具
篇三电子商务商业规划方案
电子商务商业规划方
成员
案——项目姐妹淘艺饰品店
2006年5月7日
饰品店商业规划书
背景分析
据我国权威机构对中国女性饰品市场的调查显示，目前我国女性饰品市场人均占有率不足5%，而发达国家一般都在45%左右，其中最高的是日本的东京为98%。
据专家预计，我国女性用品消费率正按每年19%的年增长率递增，可期待的巨大市场空间和可怜的市场占有率形成了鲜明的对比。
就目前而言，可供消费者满意的产品并不多，市场中的产品和店面形式也参差不齐、良莠不分。
所以说饰品行业的市场发展空间是很大的。
项目概述
个性饰品店起源于美国，流行于日本，意为风格独特、更具专业化、创意鲜明的饰品店铺。
在店铺漫天飞的今天，个性是店铺的灵魂，是店铺的生命。
为了区别于普通的女性饰品店，我们将以壁挂、藤编容器等家居小饰品作为经营项目，以专业化和个性化为主导理念，以普通消费者为客户群。
我们将采用网上经营的模式，构建自己的饰品店网站，采用“一站式”销售实现经营利润的最大化。
以电子互动平台来全面提高产品供销链的上市速度，及时补货，与客户进行充分的交流。
经营饰品店的想法源于我们自身对个性饰品，家居装饰的浓厚兴趣，以及饰品行业巨大发展潜力的吸引。
我们希望我们的产品——一个藤编花瓶，一副泰式壁挂，一盏贝壳灯具，能为您的温馨小家增光添彩，营造出浪漫满屋的氛围。
一、公司介绍
1、公司经营宗旨及目标
本公司坚持诚信为本，顾客利益至上的经营宗旨。
我们会时刻关注顾客需求，以公司网站为平台，留意客户反馈信息，为客户提供各种咨询服务。
并以市场为导向，加快产品更新速度，从而保证我们的家居饰品的优质与时尚，满足人们追求个性、简洁、潮流的欲望。
靠薄利多销，走经营流水，凭品质和设计，赚客户认可度，这就是我们的经营之道。
相信依靠公司同仁的努力，我们的产品会赢得良好的信誉，在获得丰厚利润的同时，也帮顾客创造出温馨舒适的家居气氛。
实现公司与客户的双赢，这便是我们的目标！
2、公司简介
（1）公司名称姐妹淘艺
（2）业务范围家居小饰品——各式壁挂、藤编花瓶、布质靠垫、陶瓷画、陶瓷花瓶、小地毯、电器套等。
3、公司管理
（1）管理思想以质量管理理论为指导，要求人员和产品必须不断完善、学习、成长，同时对经营过程彻底进行再思考和再设计，以便在业绩衡量标准（如成本、质量、服务和速度等）上取得重大突破，完成企业再造。
公司采取网络化层级管理体制，实现集权和分权统一，稳定和变化统一，一元化和多元化统一。
（2）管理队伍以总经理为管理中枢，下设产品服务总监，市场营销总监、网站技术主管，财务主管。
（3）管理决策以总经理为核心召开公司会议，各部门主管参加，共同讨论公司相关事务。
涉及公司战略方向选择以及不同工作单元自主性劳动的范围与边界确定等问题，总经理拥有最高决策权。
公司管理在强调统一指挥和一定程度集权的同时，也注重分权。
工作单元内的一线人员，也就是各部门主管，有权在公司战略参数的范围内自主地处理可能出现的紧急情况。
4、团队概述
我们公司的四位创建者都是在校的女大学生，目前均就读于电子科大人文社科学院行政管理专业。
扎实的管理理论功底和深厚的友谊使我们共同设计出了一套严密且分工明确的管理体系，让大家能够各司其职，各尽其责。
以下便是公司四位成员简介
戴勤（2312701031）
职务总经理兼网站技术主管
业务素质见闻广博，具有良好的组织协调能力，在我们中具有一定权威性，值得信赖。
喜爱专研网络技术，担任过人文风、就业期刊主编，管理能力较高，责任心强。
富于创新意识，乐于接受他人意见，不断调整自我，完善自我。
杨娇（2312701007）
职务市场营销总监
业务素质具有敏锐的市场洞察力，人际交往广泛，社会人脉发达。
表达能力，沟通能力较强，工作认真负责，平易近人。
善于关注各方信息，乐于接受新事物，适应性强。
姚婷婷（2312701018）
职务财务主管
业务素质做事踏实认真，工作一丝不苟，小心谨慎。
亲和力强，善于敛财，与同事关系融洽，沟通能力较强。
接受别人意见，向他人学习，取长补短是其最大特征。
富于团队合作精神。
傅菊梅（2312701032）
职务产品服务
业务素质工作勤勤恳恳，任劳任怨，始终如一。
与供货商关系密切，对家居饰品了解甚多。
做事认真负责，富有集体责任感，为人谦虚谨慎，与同事关系融洽，自我要求严格。
二、市场及竞争分析
1、市场介绍
网上购物总的潜在消费市场很大.而我们所经营的有些项目如藤木壁画还是市场空白,有很大的挖掘潜力.
根据中国互联网络中心（CNNIC）的最新统计，截至2004年12月31日止，中国的网民总数已达到约一亿人！
而其中进行过网上购物的网民已达到367%--即3000多万用户！
而随着国内上网费用的下调，网民总数及网上购物的网民比例将有更大的提高。
可见在中国开展电子商务，即在网上开店的时机已经趋于成熟，有眼光的商家已经或正在纷纷建立自己的网上商店。
2、市场机会及环境
网上开店，好处多多，最主要的有以下几个突出的优势
（一）投资少，回收快，而且无所谓存货，所以特别适合小商店和个人在网上创业。
（1）从启动资金来看，传统的地面开店，门面租金加装修费，还有首批进货资金，少说也需要几万元的启动资金。
而网上开店所需的启动资金却少得多，按照我们的计划，你只要有一台可以上网的电脑和你的勤奋（是用来管理你自己的网站）您就可开店营业！
网上商店比同等规模的地面商店要低得多，在网上，您不用为增加营业面积而增加租金，也不用为延长营业时间而增加额外的费用。
（2）从流动资金来看，传统商店的进货资金少则几千元，多则数万元，而网上商店则不需要压资金，您完全可以在有了定单的情况下再去进货。
我们的货源就是当地金荷花池市场的商家，并且价格已经谈妥．从物流角度而言，荷花池是成都的最大的批发市场，而金荷花又以物美价廉看好．阿里巴巴，据其网站介绍，截止到２００５年９月，阿里巴巴网站的商人会员总数已突破７５０万，分别来自全球２２０多个国家和地区，并以日均新增会员１５８８１名的速度增长。
市场内有效供求商机月累计１１７５万条，每日新增５８５５３７条。
在很多方面都是专业批发市场所不能及的．
（3）网上商店进退自如，没有包袱。
传统商店当您不想继续经营时，您得先把原来积压的货物处理掉才行，而网上商店因为不需要存货，也就没有这个包袱，您随时都可以更换品种，或者改行做别的生意。
启动资金少，经营成本低，特别适合小商店和个人在网上创业。
（二）销售时间不受限制，无需专人看守，却可时时刻刻营业。
网上商店无限延长了您的营业时间，一天24小时、一年365天不停地运作，无论刮风下雨，无论白天晚上，无须专人值班看店，您可照常营业！
（三）销售地点不受限制，小商店也可做成大生意。
尽管在地面上您只有一个小商店，或者干脆就没有门面，但在网上，您的生意却可以照样做得很大。
一方面，网上商店不受店面空间的限制。
尽管您只是街边小店，在网上您可以拥有百货大楼那么大的店面，摆上一万种商品（只要您愿意）；
另一方面，网上商店不受码头好坏的影响。
无论您的码头好坏，就算您是在拐999道弯的小胡同里，在网上，客户一样可以很方便地找到您的店子，不管客户离您的店子有多远，哪怕是离您十万八千里。
（四）网上商店人气旺，赚钱没上限。
网上人来人往，客流量赛过10个游乐场所！
只要您的商品有特色，只要您经营得法，网上商店每天将给您额外带来成千上万的客流量，大大增加您的销售收入。
（五）我们选择的是适合在网络上销售的是商品.
家居壁画饰品,手工艺术饰品等样式多多,让你目不暇接,流连忘返.
如果你来到我们的商店，跟地面商店比较,你会知道地面商店的零售价其实比网上的价格还要高很多。
同时他们的利润也是非常惊人的，或许你看到两三百元的
升级会员 