物业管理师新教材实务精讲讲义.docx

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物业管理师新教材实务精讲讲义

第三节  共用设备管理

知识点一、共用设备的分类与组成

共同设备的分类与组成见表5-2。

（略）

知识点二、共用设备管理的内容、方法与要求

（一）共用设备的使用与运行管理

1．使用与运行管理概述

物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

2．合理使用设备

（1）合理配置设备

（2）合理配置人员

（3）为设备提供良好的工作条件

（4）建立健全管理制度

3．设备投入使用前的准备工作

管理制度、技术资料的编制；管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；能源、安全装置齐全；备件、附件、工具齐全；全面检查设备安装精度、性能完全达到标准；清理现场环境。

4．设备使用守则

定人、定岗、定机，凭证上岗操作；建立交接班制度，制定各项规程；建立设备的“三好”（管好、用好、维护好设备）、“四会”（会使用、会维护保养、会检查、会排除故障）、“五项纪律”（凭证使用设备，遵守安全规程；保持设备清洁，并按规定维护、润滑；遵守各项规章制度；管好工具、零、附件，不得丢失；发现异常，及时排除或报告）。

5．设施设备的巡检

（1）设备的日常巡检由操作人员随机检查、调整、维护。

（2）设备的计划巡检，一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。

（二）共用设备的润滑与诊断

1．设备的润滑管理

（1）润滑管理的意义。

机械设备在使用过程中，磨损是机械设备失效最主要的原因之一。

（2）润滑管理的任务。

（略）

2．设施设备的诊断

设备状态监测，指利用人的感官、简单工具和仪器，对设备工作中的温度、压力、电流、转速、振幅、声音、工作性能的变化进行观察和测定。

设备故障诊断技术，指在设备运行中或基本不拆卸的情况下，掌握设备运行状况，判定故障产生的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一门技术。

它是预防维修的基础。

（三）物业共用设备维修保养管理

设备维修养护的内容包括：

日常维护、定期维护、定期检查、精度检查、润滑和冷却系统的维护检查等。

日常维护保养，一般分为：

日保养和周保养，由操作工完成；

一级保养，以操作工为主，维修工协助；

二级保养，以维修工为主，操作工协助。

（四）物业共用设备的大、中修管理

1．设备维修方式

（1）事后维修。

（2）预防维修。

主要采取两种方式：

一是定期维修；二是状态监测维修。

（3）改善维修。

是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。

2．设备修理的类别

（1）大修。

大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。

（2）中修。

介于设备大修与小修之间的修理。

（3）项修。

项目修理是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。

（4）小修。

设备的小修是工作量最小的一种计划修理。

（五）共用设备更新改造管理

1．设备的磨损及其补偿

设备的有形磨损是指机器设备在使用（闲置）过程中发生的实质磨损或损失，称为有形磨损或物质磨损。

设备的无形磨损，也称经济磨损，是指设备在使用（闲置）过程中因技术进步而造成的价值降低、技术落后、高耗能污染等丧失使用价值的情况。

2．物业设备的更新

设备更新的原则：

应围绕物业的使用价值；应采用新技术、新工艺、新材料，符合节能、环保的要求；要进行经济论证，确保经济效益。

3．物业设备技术改造

更新改造是指应用现代科学技术成就和先进经验，改变现有设备的结构，装上或更换新部件、新装置，以补偿设备的无形和有形磨损。

（六）共用设备完好率评定

1．设备完好分类

（1）完好设施设备。

（2）基本完好设施设备。

（3）不完好设施设备。

2．设施设备完好率评定方法

物业管理处每半年对所辖设施设备进行自查和完好率进行统计，将统计结果填人《设备完好率评定表》，并依下列公式计算出管理处设施设备完好率：

设施设备完好率=（完好设施设备台数十基本完好设施设备台数）÷管理处设施设备总台数×100%

知识点三、几种典型共用设备管理的内容、方法、要求及注意事项

（一）强电系统设备管理的内容、方法、要求

强电系统设备管理分为：

高低压变配电设备管理、动力照明设备管理和避雷设备管理三个部分。

1．高低压变配电设备管理（略）

2．动力、照明设备管理（略）

3．避雷设施设备管理（略）

（二）电梯与升降系统设备管理的内容、方法、要求

1．电梯管理

（1）特种设备使用单位应当使用取得许可生产并经检验合格的特种设备。

禁止使用国家明令淘汰和已经报废的特种设备。

（2）特种设备使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后30日内，向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记，取得使用登记证书。

登记标志应当置于该特种设备的显著位置。

（3）特种设备使用单位应当建立岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度，制定操作规程，保证特种设备安全运行。

（4）特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。

安全技术档案应当包括以下内容：

①特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等相关技术资料和文件；

②特种设备的定期检验和定期自行检查记录；

③特种设备的日常使用状况记录；

④特种设备及其附属仪器仪表的维护保养记录；

⑤特种设备的运行故障和事故记录。

（5）电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依法取得许可的安装、改造、修理单位进行。

（6）特种设备进行改造、修理，按照规定需要变更使用登记的，应当办理变更登记，方可继续使用。

2．升降设备管理

升降设备包括：

高空作业设备、液压或机械升降平台。

其管理包括：

（1）使用前检查，包括：

设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；严格执行机电系统安全检查与运行状态的确认；吊篮、平台运行平稳，无倾斜；设备各部机械完好，各仪表指示准确，各类开关灵活，通信设备正常。

（2）使用中注意：

应严格按照设备安全操作规程作业，绝对不许违章作业；合理使用设备，绝不允许超范围使用；使用时必须有人监护，采取有效安全防护措施，确保安全；运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；作业完毕，及时收回，送回原地，不得任意存放。

（3）使用后做到：

设备使用后，需切断电源，锁好操作装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定；应有专业人员对设备进行管理、记录；对设备进行全面检查和保养，对提升系统进行全面测试，清洗灰尘、滴漏的液体及可能打滑的物质因素；检查和修理传动部位和装置，进行调整和润滑，保证安全、有效；检查修理电气和控制系统，确保灵敏、可靠；由有资质的检测机构检验合格，保证设备在有效期内完好安全运行。

（三）空调设备系统管理的内容、方法、要求及注意事项

空调系统设备管理分为：

中央空调系统的设备管理和用户分体空调管理两个部分。

1．中央空调设备管理

在空调管理中要特别注意以下几个问题：

①空调房间空气参数的设定一定要科学合理，在满足用户基本需求的前提下，要考虑能源的消耗；如：

夏季室内空气温度尽量设定在26℃以上，冬季设在18℃为宜。

②新回风比例的调节和运用，主要是：

在利用室外新风就能满足空调房间的冷热需求的情况下，一般就可以不开制冷机供冷或供热，只开风机送新风；在正常供冷（热）的空调期间，一定要关闭空调房间的外门窗，并一定要送新风。

2．分体空调的管理

对分体空调的管理，主要是在业主或用户安装分户空调时，提供技术支持或指导。

（1）用电负荷的计算和供电线路的匹配；

（2）安装位置和方式的选定，主要考虑空调效率、建筑物外观的美观统一，空调安装的安全性、噪音和冷凝水排放对环境的影响等内容；

（3）根据用户需求，向用户提供空调设备清洗、维修的有偿服务。

（四）供暖系统设备管理

供暖系统设备管理分为热源设备管理和用户热网系统设备管理两个部分。

1．热源设备管理

热源设备管理主要是锅炉、压力容器设备管理。

2．用户热网系统管理

用户热网系统设备管理主要是运行管理和季节性维修养护管理。

（五）给排水系统管理的内容、方法、要求及注意事项

1．综合管理

（1）组建给排水专业技术队伍，负责物业管理区域内室内外给排水设施设备的运行管理和维修保养工作；

（2）建立给排水设备运行管理、水质管理和维修保养管理制度及设备安全操作规程，并严格执行，确保设备、用水安全；

（3）完善给排水工程技术档案，特别是隐蔽管线和水质检验的管理资料，以便随时查阅；

（4）配备必要的工具、安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品；

（5）完善紧急情况的应急预案，及时有效处理紧急事件。

2．供水设备管理

（1）制订供水、用水计划，保证供水水压、水质符合标准，满足需求，如需限水、停水，必须提前通知用户；

（2）按规定巡检和记录供水设备运行情况，随时调整运行参数，排除设备、系统故障，避免事故发生，确保安全运行；

（3）做好供水设备日常保养，包括清扫、润滑、调整，保持设备、机房卫生、通风、照明、防火、防水淹、防污染措施完好；

（4）二次供水水箱、水池必须加盖、上锁，以防污染和投毒；按规定定期进行水池（水箱）进行清洗、消毒、水质化验，确保水质达到国家饮用水卫生标准；

（5）按计划对设备进行预防性维修保养，保证设备完好；

（6）做好节约用水工作，防止跑、冒、滴、漏，实现节约用水；

（7）对公共用水和保洁用水、绿化用水进行计量和测算，为物业管理成本测算提供数据。

3．中水设备管理

（1）严格按设备说明书进行运行操作，确保处理后的水质达到规定的标准，并保证设备安全；

（2）每次中水处理都要进行水质化验，并做好记录，归档保存；

（3）每次中水处理后都必须对设施设备进行彻底清洗，始终保持设施设备清洁；

（4）中水处理的污物要及时清理，以防污染环境；

（5）对中水处理设施设备按规定做好维修保养，确保设施设备完好。

4．排水设施设备管理

（1）对排水设施、设备、管道、井渠要定期巡检，发现堵塞或损坏，要及时安排维修、疏通，确保排水畅通；

（2）定期对排水系统进行疏通和清挖，雨季或冬季到来之前，要特别注意检查；

（3）对机械排水设备要按规定进行巡检，发现问题及时排除，定期对其进行清理，以防堵塞；

（4）对建筑屋面排水设施定期巡检、清扫、维护，确保排水设施完好、排水畅通。

5．注意事项

（1）应注意消防用水的基本储备；

（2）北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管冻裂爆管、漏水事故；

（3）餐饮厨房的排水必须加设隔油池，杜绝油污水直接排入排水管道，一定要定期清理隔油池和化粪池，防止污水排放管道堵塞；

（4）采用分流排放的排水系统要坚持雨水和污水分流排放，决不允许污水排入雨水系统。

（六）消防系统管理的内容、方法、要求及注意事项

1．消防设备的管理的基本要求

消防设备管理的方针是“预防为主，防消结合”。

2．消防设备管理的主要内容

（1）配备消防设备主管技术人员，要求其具有较强的安全防范意识和工作责任心，同时掌握机电设备基础知识和实际操作经验，又有必要的消防、灭火知识与技能，还要有培训和管理能力。

（2）建立健全严格的消防设备管理制度，并落实管理责任到人，消防监控中心设24小时值班，值班人员培训合格才能上岗。

（3）建立消防设施、设备技术档案，包括消防设备分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还包括每次试验、测试的结果和数据，更换与改造记录等。

（4）加强消防日常值班与巡检管理，做好值班、巡检、报警与处理、系统设备缺陷记录，并按规定上报。

（5）消防监控中心接到火情报警，必须立即通知消防员赶赴现场处理，确定火情立即向上级报告，同时报119火警，并组织实施扑救。

（6）建立消防设施设备检查、测试制度，具体内容按设备使用说明书和有关技术规范与标准编制，包括：

①每日检查项目：

消防水系统压力、水池、水箱水位是否达到标准，消防水泵、风机等灭火设备电源和启动控制在自动位置，消防通道畅通。

②每周检查项目：

各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；各处消防管道是否渗漏；各类灭火器是否完好；防火门、安全出口指示灯、疏散通道照明是否完好。

③每月检查项目：

消防水泵、风机每月试运行两次（15天一次），确保随时可远程启动；各类消防信号指示灯是否正常；各类水系统压力表是否完好；检查消防水泵、管道是否泄漏，消防备用电源是否正常，能否及时切换。

④每半年检查项目：

检查各处灭火器是否有效；检查感烟、感温是否正常工作；消火栓、自动喷淋水灭火系统防水试验一次；消防各种报警按钮、报警组阀、警铃及指示灯试验一次；检查消防广播系统；消防联动控制系统进行一次试验测试；自动喷淋系统管道和水池、水箱放水一次；气体灭火装置的检查测压。

每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次有效性检查，对消防各设备联动协调运行进行测试。

（7）对消防系统日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，必须在限期内整改完毕，并进行检查分析，采取措施避免问题再次发生。

（8）对消防设施设备日常运行、维修、更换的成本进行测算，为物业服务费的收取提供数据。

（七）弱电（智能化）系统设备管理的内容、方法、要求及注意事项

弱电（智能化）系统设备管理分为中央控制室设备工作站管理、末端设备管理和综合布线管理三个部分。

1．综合管理（略）

2．中央控制室各系统工作站设备管理

（1）设立24小时人员值班，及时发现各种隐患并迅速排除和报告，并做好记录；

（2）完善并认真执行中控室各项规章制度，严格按设备的安全操作过程进行操作，保证设备与人身安全；

（3）严格执行交接班制度，落实责任到人；

（4）搞好室内卫生，保持各类工具、器材、防护用品、消防设施完好；

（5）认真执行控制室出入各类规定，非工作人员不得进入，外来人员进入必须由管理人员带领，并认真登记。