房地产估价练习题汇集.docx
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房地产估价练习题汇集
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
（ ）
【答案】×
【解析】必须是专业人员的职业行为而为个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不在担法律责任
【2007年真题】
与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。
A．是一种专业意见
B．估计价格或价值
C．实行有偿服务
D．承担法律责任
E．估价作业日期长
【答案】ACD
【解析】专业估价与非专业估价的五大不同
【2006年真题】
（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。
（ ）
【答案】×
【解析】评估房地产的价值而不是价格
【2007年真题】
房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
A．发明
B．发现
C．创造
D．确定
【答案】B
【2007年真题】
不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。
A．掌握的有关信息不同
B．作出的估价师声明不同
C．估价对象状况不同
D．委托人不同
【答案】A
【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）
【2007年真题】
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。
（ ）
【答案】√
【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较
【2005年真题】
在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
【答案】D
【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较
【2005年真题】
房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值最大
D．不可移动和用途多样
【答案】B
【2007年真题】
下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（ ）。
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署
B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
【答案】C
【2004年真题】
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（ ）。
A．相应配套的基础设施
B．土地的形状
C．组合完成的功能
D．立体空间
【答案】C
【2005年真题】
房地产所有权可分为独有，共自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。
（ ）
【答案】√
【2004年真题】
建筑物区分所有权包括（ ）等。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共同部分持份权
E．长期使用租赁权
【答案】BCD
【2007年真题】
（判断题）房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。
自物权即所有权：
他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
（ ）
【答案】√
【典型例题】
以下权利（ ）属于自物权。
A．使用权
B．抵押权
C．所有权
D．租赁权
【答案】C
【2004年真题】
房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。
A．土地总量有限B．规划限制 C．房地产不可移动 D．价值量大
【答案】C
【2007年真题】
房地产的独一无二特性导致了（ ）。
A．难以出现相同房地产的大量供给
B．房地产市场不能实现完全竞争
C．房地产交易难以采取样品交易的方式
D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E．房地产价值量大
【答案】ABCD
【2005年真题】
房地产具有保值增殖特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
【答案】CE
【解析】三种自然增值原因
外部经济
需求增加导致稀缺性增加
房地产使用管制改变
AD属于投资增值而非自然增值
B属于保值而非自然增值
【典型例题】
房地产的特性包括（ ）。
A．独一无二
B．需求有限
C．流动性好
D．相互影响
E．保值增值
【答案】ADE
【典型例题】
形成房地产有效需求必须具备的条件有（ ）
A．消费者有购买房地产的意愿
B．消费者能够承受并支付得起房地产价格
C．城市经济高速发展
D．人口急剧增长
E．房地产供给大于房地产需求
【答案】AB
【2006年真题】
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。
A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
【答案】C
【解析】A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致
B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格
D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格
【2005年真题】
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。
（ ）
【答案】√
【解析】积算价格大大高于比准价格或收益价格，说明市场不景气
【2007年真题】
城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。
（ ）
【答案】×
【2006年真题】
公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。
A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
【答案】ABD
【2007年真题】
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ ）。
A．市场价值
B．清算价值
C．快速变现价值
D．投资价值
【答案】D
【2007年真题】
下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。
A．原始价值高于账面价值
B．投资价值高于市场价值
C．谨慎价值低于市场价值
D．快速变现价值低于市场价值
【答案】B
【2007年真题】
在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括（ ）。
A．划拨土地应补交的出让金
B．已抵押担保的债权数额
C．发包人拖欠承包人的建设工程价款
D．强制执行费用
E．估价费用
【答案】BC
【解析】法定优先受偿款包括已抵押担何的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金
【2007年真题】
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。
（ ）
【答案】×
【解析】再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－已抵押贷款余额/贷款成数，未设立法定优先受偿权利下的价值指抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，一般低于市场价值
【2007年真题】
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付l6万元，一年后支付8万元。
乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。
已知折现率l0％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。
（ ）
【答案】×
【解析】甲的实际价格＝[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1]/100
乙的实际价格＝[24+36/（1+10%）0.5]/120
丙的实际单价4700
丁的实际价格＝[20+32.36/（1+10%）]/110
【2007年真题】
某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。
假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为（ ）元/每平米。
A.3473B.4365C.4500D.4635
【答案】A
【2006年真题】
某房地产现房价格为4000元/㎡，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收到），出租运营费用为每年50元/㎡．假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（ ）元/㎡．
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573
【答案】C
【2006年真题】
某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%．假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（ ）万元。
A.96B.192C.240D.480
【答案】D
【解析】
建筑面积＝2000/5000=4000
土地总价＝土地单价×土地面积＝楼面地价×建筑面积=1200×4000=480（万元）
【2006年真题】
某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315
【答案】D
例1．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。
（）（2003年试题）
答案：
√
【2007年真题】
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。
（ ）
【答案】×
【解析】GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨
【2007年真题】
下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。
A．上调贷款利率 B．收紧房地产开发贷款C．开征房地产持有环节的税收D．增加土地供应
【答案】B
【解析】C增加税收增加房地产的使用成本，抵制投资和投机需求，导致价格下降
4.4社会因素
【典型例题】
某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250万人，则该省的城镇化率为（）。
A.30%
B.45%
C.50%
D.55%
【答案】B
【解析】一个区域内城镇人口占总人口的百分比2250/5000=45%
【2007年真题】
下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。
A．独立、客观、公正原则属于基本原则
B．合法原则属于一般性原则
C．最高最佳使用原则属于技木性原则
D．谨慎原则属于一般性原则
【答案】D
【解析】一般性原则就是普适技术性原则
除了最高行为准则以外的全部属于技术性原则
【2006年真题】
房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
【答案】C
【2005年真题】
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人B．估价报告预期使用者C．管理部门 D．中立
【答案】D
【2005年真题】
根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A．土地所有权
B．国有工业用地使用权
C．宅基地土地使用权
D．大型游乐场
E．乡镇企业用房
【答案】AC
【2007年真题】
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。
A．最佳规模
B．最佳经营手段
C．最佳集约度
D．最佳管理方式
E．最佳投资渠道
【答案】AC
【2006年真题】
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。
（ ）
【答案】x
【解析】均衡原理是以估价对象内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
均衡原理可以帮助确定最佳集约度和规模
【2006年真题】
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A．与外部环境最协调
B．达到规模递增
C．内部构成要素的组合最适当
D．外部环境与内部因素相关联
E．外部环境要素为最适当的组合
【答案】AC
某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
【答案】B
【2007年真题】
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。
A．签订估价委托合同之日
B．发放抵押贷款之日
C．完成估价对象实地查看之日
D．未来处置抵押房地产之日
【答案】C
•【2006年真题】
• 某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡．（ ）
• 【答案】√
• 【解析】不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。
但是如果在币种按算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价
• 500×（1-0.7%）∧8×7.95=3757.78
• 【典型例题】
• 某套住房建筑面积100平方米，单价每平方米建筑面积1600元。
假设该套住房套内建筑面积80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（ ）元。
• A.1280B.1600C.2000D.3200
• 【答案】C
• 【解析】核心是无论以何种面积计算的总价相等。
1600×100=80x，X=2000
•【2006年真题】
• 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/㎡．
• A.2593B.2619C.2727D.2862
• 【答案】A
• 第一步，统一付款方式，统一到成交日
• 第二步，统一面积内涵和单位
• 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建设面积，设建筑面积为x
• x＝100＋10%x
• x＝111.11
• 建筑面积单价＝28.81132万/111.11＝2593
• 【典型例题】
• 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6％和2％。
某宗房地产的成交价格为3000元／平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元／平方米。
• A.2830.19B.2941.18C.3061.22D.3191.49
• 【答案】D
• 【解析】首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际支出的。
3000元中，买方还要支付税费，所以他实得的一定比这个少，因此3000元是卖方的实际得到的。
• 【2006年真题】
• 某宗房地产交易，买卖双方约定：
买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/㎡．
• A.2139B.2146C.2651 D.2659
• 【答案】D
• 第一步，计算出正常的市场价格，买方付给卖方2385，税费由买方负担，因此2385是卖方实得
• 第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额
• 买方实际付出的价格＝正常成交价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559×（1＋3.9%）＝2659
• 【2006年真题】
• 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
• A．卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
• B．卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
• C．买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
• D．应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
• E．买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）
•【答案】ACD
• 【2006年真题】
• 某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：
99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/㎡．
• A.2700.8 B.2800.1C.2800.8D.2817.7
• 【答案】D
• 【解析】环比指数
• 9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×94.8×96.6×105.1×109.3×112.7×118.3=2817.7
• 注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数
•【2007年真题】
• 为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（ ）元每平米。
•A.3868.92B.4000．00C.4072.54D.4286.89
• 【答案】A
• 所以不增加付款
• 房屋总价4000×95×（1＋0.3%）∧6＝386892
•【2006年真题】
• 市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
• A．环境
• B．地形地势
• C．外部配套设施
• D．内部基础设施完备程度
• E．装饰装修
• 【答案】BDE
• AC属于区位状况调整
•【2006年真题】
• 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（ ）。
• A．0.95B．0.99C．1.01D．1.05
• 【答案】A
• 【2006年真题】
• 某宗地的面积为1000㎡：
采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/㎡．
• A.2160B.2175C.2181D.2205
• 【答案】C
• 【2006年真题】
• 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
• A．某标准厂房B．某酒厂厂房（或某军队营房）C．某待出让土地D．某写字楼
• 【答案】B
•【2006年真题】
• 在运用成本法时最主要的有（ ）。
• A．区分计划成本和实际成本
• B．区分实际成本和客观成本
• C．结合实际成本来确定评估价值
• D．结合实际开发利润来确定评估价值
• E．结合市场供求分析来确定评估价值
• 【答案】BE
•【2006年真题】
• 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（ ）元/㎡．
• A.1840B.2840C.2966D.3000
• 【答案】D
•【2006年真题】
• 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（
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