商业地产销售反租回报案例分析.doc
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商业地产销售反租回报案例分析
（好百年合作方式分析）
一、背景：
项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。
好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。
好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。
二、好百年租用方式
商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。
发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。
三、制定经济分析假设条件的原则
1、与好百年签定的租期时间不超过10年。
2、给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。
四、制定经济分析的假设条件
（注：
由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。
）
1、假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
五、租金试算
1、计算方法说明：
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：
实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额
其中：
实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；
好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益；
不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；
纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000
（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。
）
2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格
（具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分）
一层
二层
销售均价
2.4万元/㎡
1.2万元/㎡
整体均价
1.8万元/㎡
此整体均价为公式中的已知均价。
3、计算数据说明
l按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
l前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议按照每年12%递增，具体递增多少还需与好百年协商确定。
l租金从第四年开始递增的原因：
前三年利用比较低的租金吸引好百年经营，凭借好百年的品牌效应与号召力，三年经营下来，经济效益及知名度都将有大幅度的提高。
为保证发展商能有良好的租金收益，建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。
4、计算过程
8年租期
将已知数据带入到公式中，得到：
销售均价×7000－销售均价×7000×8%×8＋月租金×7000×12×3＋{月租金×12×7000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]}/[1－（1＋12%）]－销售均价×7000×2.5%＝18000×7000
得出销售均价与月租金的关系方程式：
销售均价＝53731－361×月租金
按照月租金从60元/㎡到120元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
一、二层均价按照2：
1的比例计算。
计算结果为：
月租金
整体均价
一层均价
二层均价
租金收益
（万元）
回报金额
（万元）
需贴补的金额
（万元）
50
35681
47575
23787
4235
15985
11750
60
32071
42761
21381
5082
14368
9286
70
28461
37948
18974
5929
12751
6822
80
24851
33135
16567
6776
11133
4357
90
21241
28321
14161
7623
9516
1893
100
17631
23508
11754
8470
7899
-571
纯销售额
12950
说明：
表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。
每年租金表（元/㎡）
前三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
70
78
88
98
110
123
80
90
100
112
126
141
90
101
113
126
142
159
100
112
125
140
157
176
10年租期
计算方法同上，则计算结果为：
月租金
整体均价
一层均价
二层均价
租金收益
（万元）
回报金额
（万元）
需贴补的金额
（万元）
50
55332
73776
36888
5985
30986
25001
60
45222
60296
30148
7182
25324
18142
70
35112
46816
23408
8379
19663
11284
80
25002
33336
16668
9576
14001
4425
18000
24000
12000
9576
10080
504
19500
26000
13000
9576
10920
1344
90
14892
19856
9928
10773
8340
-2433
18000
24000
12000
10773
10080
-693
19500
26000
13000
10773
10920
147
100
4782
6376
3188
11970
2678
-9292
纯销售额
12950
说明：
l表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。
l当租金达到80元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加。
l当租金达到90元/㎡，商场整体销售均价在18000元/㎡时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。
每年租金表（元/㎡）
前三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
70
78
88
98
110
123
138
155
80
90
100
112
126
141
158
177
90
101
113
126
142
159
178
199
100
112
125
140
157
176
197
221
结论：
从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/㎡时，销售价格比较接近目前的市场水平。
说明：
l租期越长，发展商要返还给客户的金额越多，即发展商要贴补的钱要增加，这样必定要提供商场的销售价格来填补，则对销售的压力就很大。
l好百年的租金水平低，则发展商要返还给客户的金额增加，也会提供商场的销售价格，增大销售压力。
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