拆迁移民项目可行性研究报告.docx
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拆迁移民项目可行性研究报告
拆迁移民项目
可行性研究报告
第一部分：
项目外部环境（即**县概况）
一、**行政区划
二、经济状况：
全县预计实现生产总值55.2亿元，增长10.04%；完成财政收入2.16亿元，剔除农业税免收因素，增长15%；全社会固定资产投资15亿元，增长14.9%。
过去一年，我们加快经济结构调整，着力提升产业层次，国民经济发展势头良好。
工业经济快速增长。
预计完成工业总产值41.5亿元，增长17.8%；工业企业经济效益综合指数100，较上年提高3.74个百分点。
骨干企业发展良好。
双轮、康达、三星、新宇等规模工业企业实现产值25.2亿元、利税总额1.8亿元，分别增长30.7%和20%。
国有企业改制步伐加快。
烟叶复烤厂、棉麻公司已改制结束，康达集团、化肥厂改制和资本运作有序开展，压力容器厂、驰通缸套厂等一批中小企业改制工作稳妥进行。
农村经济平稳发展。
尽管受到自然灾害影响，我县仍被省列为小麦高产攻关示范县、推荐为全国粮食生产先进县。
产业化发展势头良好，形成农业产业化龙头企业15家，被省列为蔬菜产业化十强基地。
**近期治理工程全面开工，项目征地和移民拆迁安置工作进展顺利；农田水利基本建设不断加强，新增灌溉面积9.08万亩，除涝面积10.7万亩，赢得全县农田水利现场会在我县召开。
林业生产进一步加快，完成义务植树312万株，人工造林0.8万亩，新增农田林网8万亩，林木覆盖率达22%，被省推荐为全国绿化先进县。
民营经济有新突破。
实现民营企业增加值15.2亿元，增长15%；民营规模工业企业达到20家，比上年新增5家。
第三产业加速发展。
房地产、商贸等行业继续成为推动三产增长的主要力量，全年完成社会消费品零售总额24.37亿元，增长12.8%。
三、项目投资状况：
对外开放成效显著。
实际利用外资450万美元，内资4.5亿元，外贸进出口总额550万美元；正宇粉业、恒发食品、创新包装、丽华彩印、海龙塑业等一批县外投资企业落户**。
项目建设步伐加快。
全年共争取上级各类项目64个，资金1.59亿元；批准上报项目84个，投资总额6.79亿元。
全县有15个项目列入省“861”行动计划，总投资近100亿元。
涡北煤矿累计完成投资5.5亿元，占总投资的75%，今年8月份可投产运行；华都精陶项目已完成投资1720万元，预计今年下半年可投产运行；县二水厂、县城电网改造、中小学危房改造等29个重点项目建设进展顺利。
发展环境不断优化。
率先在全县成立了招投标中心，加强对招标投标工作的监督与管理。
扎实开展机关效能建设和行风、政风评议活动，进一步规范了行政执法行为。
集中整治经济发展环境，严肃查处了一批破坏经济发展环境案件，先后给予纪律处分21人，效能告诫6人，通报批评82人。
四、规划管理
我们坚持以规划为龙头，完善基础设施建设，城镇化步伐不断加快。
规划管理进一步加强。
高标准编制县城20年总体规划、生态县建设总体规划、“1234”工程规划和“十一五”发展规划（草案）。
加快中心镇和县城部分主干道路等专业规划的编制，对县城沿街建设实施了严格管理。
基础设施建设力度明显加大。
投入3600万元，加强环卫基础设施和灯饰亮化建设，完成工农路、**路、西环路、北环西路改造任务，修筑集镇道路17.4公里，实施向阳南路、淮中大道、东环路绿化改造工程，新增改造绿地面积1.5万平方米。
县城供水能力进一步提高，污水处理厂运转正常。
县乡道路建设顺利推进，涡新路、青李路、曹坛路、义苏路改造任务基本完成，西高路全面动工，改造和养护乡村公路180公里。
文明创建成效显著。
完善创建工作机制，集中整治淮中大道和县城交通秩序，脏、乱、差现象得到初步扭转。
深入开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动，加强对废水、废气、噪声等污染的专项治理，城乡环境质量明显改善。
五、科教工作
积极实施科教兴县战略，科技创新步伐加快。
电子政务建设取得进展，信息化水平明显提高。
以县为主教育体制改革顺利实施，公开招聘中小学教师255人，促进了教育人才资源的合理使用。
高、中考均取得较好成绩，小学升初中平稳实现就近入学。
社会事业有新发展。
不断深化群众性精神文明创建活动，城乡居民文化生活日益丰富。
计划生育在创新中得到规范，基层基础工作进一步加强，赢得全县基层规范化建设现场会在我县召开。
全国第一次经济普查和1%人口抽样调查工作圆满完成。
文化、体育、广电事业得到全面发展。
妇女、儿童、老年人、残疾人权益得到保障。
公共卫生应急机制进一步健全，禽流感防控工作卓有成效。
国防动员和双拥工作深入开展，军政军民关系更加密切。
民政、统计、旅游、地方志、气象、地震、审计、民族、宗教、外事、侨务、对台等工作进展有序。
人民生活水平有新提高。
全县在岗职工年平均工资10498元，增长17.1%；农民人均纯收入2565元，增长5.1%；居民储蓄存款余额42.4亿元，比年初增长7.3亿元。
社会保障取得新成就。
养老、医疗、失业等社会保险运转有序，低保覆盖面不断扩大，彻底解决了1万多名乡镇教师医保住院统筹及大病救助问题。
认真落实就业和再就业政策，全年新增就业岗位5300个。
六、旅游环境：
重点完成天静宫二期工程和老子纪念馆建设，做好九龙井等道教文化旅游线路相关景点的规划，加快修复张乐行故居、袁大化故居等文物保护单位。
加强天静宫周边环境整治，完善旅游基础设施，加快县城至天静宫公交旅游专线站点建设。
加强老子文化研究，加快旅游产品开发，提高老子故里知名度。
开辟红色旅游专线，重点抓好辉山烈士陵园、彭雪枫纪念馆等红色旅游景点建设，促进旅游经济发展。
七、特色产品
肉食、苔干、木材、芝麻、精陶、黄牛肉、红富士苹果
第二部分：
项目总论
一、项目建设背景：
（一）项目名称：
**拆迁移民安置
（二）项目建设单位
安徽省泰鑫房地产开发有限公司
（安徽鑫泰房地产开发公司在迁往合肥之前竣工面积累计约100万m2）
（三）项目建设背景：
**县为加大城区建设步伐，满足日益扩张的人口规模需要，决定在新汽车站对面（紫光大道与涡阜路交叉）建设因**拆迁而需安置的人员。
可以讲是政府今年的重点工程，预计今年6月下旬开始动工建设。
二、项目概况：
为解决**拆迁居民安置问题，**县政府决定在新汽车站对面（紫光大道与涡阜路交叉）选址开发建设安置小区，建设安置房21万平米。
三、编制依据：
1、公司的县调；
2、项目初步规划设计方案；
3、县场价格信息。
四、研究范围：
1、对**县宏观环境的研究：
（1）宏观经济及县场规划
（2）房地产现状
2、同类和相似业态楼盘县场调研
第三部分：
**县住宅及商业市场分析
一、**县城区住宅、商业县场分析
新百货大楼：
商业铺面销售均价
颐和小区：
住宅销售均价1398元/㎡
二、**县房地产县场分析：
（1）县城内房地产作为消费和投资热点已经形成，并且房产开发、投资、销售及二手房交易都快速增长，房地产业已成为其县城经济新的增长点。
（2）人均可支配收入的相应增加注定了群众的消费和投资能力自然随之提高。
（3）城县化进程的快速推进，必然增加越来越多的人口进城，住房的需求量不断上升。
（4）地价涨幅较大。
地价每上涨一个百分点，房价就会相应上涨0.5个百分点。
（5）房地产县场卖者有定价优势。
从经济学上来说，房地产县场是个“寡占县场”，开发商必然会有卖家优势。
（6）房地产的供给品质不断提高，配套不断完善，进而导致成本增高，房价不断上升。
第四部分：
项目销售县场分析：
一、本项目重点销售人群：
本案的消费群体主要是因**拆迁而需要安置的居民及社会上需要住房的居民。
二、结合本项目的具体情况，现将目标县场选定如下：
1、核心客户
**拆迁而需要安置的居民，约占总客户群体的25%左右。
2、主要客户
老城区内工作生活的外来群体及当地居民。
此类客户年龄覆盖范围相对较广，约占总客户群体的45%左右。
3、辅助客户
**下属乡镇迁移的外来群体及部分当地居民。
该类客户以30~40岁左右的中年人士为主，以二次及多次置业居多，约占总客户群的20%左右。
4、商圈分析：
本案位于**县新汽车站对面商圈、，该商圈随着新汽车站的建立，必将成为**县新兴商业的集中地。
本商圈未来待建物流区很多，县政配套措施亦逐渐完善，有望成为**县新的消费商圈。
第五部分：
项目选址和建设条件
一、项目选址：
本项目所在地是原**县的一片耕地，政府为了满足日益加快的城县化进程及城县站前区建设的需要，决定在此选址建设一**县**拆迁移民工程及周边项目开发项目。
二、建设条件：
1、县政道路完善
2、场地平整
3、初步方案待审批
第六部分：
建筑规模及功能标准
一、各项工程建筑面积
安置住宅
物管用房
可销售住宅
50000㎡
300㎡
159700㎡
二、功能设施标准
分项名称
标准
可视门铃
设计要求
防盗门窗
同上
管道煤气
使用要求
绿化
同上
小区道路
使用要求
污水处理
使用要求
小区会所
国家规范
其它
使用要求
三、工程项目一览表：
（一）住宅部分：
1、主体；
2、水电及其它安装；
3、电梯工程；
4、内外装饰；
5、管道煤气；
6、门窗。
（二）附属工程：
1、绿化；
2、道路；
3、污水处理
4、停车场；
5、会所；
第七部分：
建设方案
一、建设场地环境：
本项目建设场地较为平坦，内有部分清苗，在本项目正对面为新汽车站，环境较为整洁。
二、总体规划布局：
待设计：
三、建筑方案设计：
待设计；
四、结构设计：
前期安置小区采用砖混结构，后期可销售部分采用砼框架结构；
五、公用设施方案：
本项目公用设施方案初步设计有会所，停车场、管道供气设施。
六、消防：
按国标要求进行设计施工。
七、项目内环境保护：
按环保部门要求进行设计处理，做到整洁化一。
第八部分：
项目实施进度安排
一、项目施工进度安排：
项目开工初步定于06年5月份下旬，预计到07年12月份安置小区主体工程全部完工，部分投入使用；后续工程利用2年的时间完成小区的建设和项目内配套工程。
二、项目销售进度安排：
销售计划初步分成2期：
根据实际情况作相应调整。
第九部分：
主要经济技术指标
本项目占地：
140000m2；规划容积率：
1.5；绿化率：
35%；总建筑面积：
210000m2；其中安置住宅50000m2；可销售住宅：
159700m2；会所：
300m2；
第十部分：
移民工程效益分析
一、土地费用：
5万元/亩，合：
50元/建筑平方米。
二、移民安置：
（一）经营性收费：
130万元
（1）规划设计费：
50000×2元/m2＝10万元
（2）勘察设计费：
50000×15元/m2＝75万元
（3）监理费：
50000×5元/m2＝25万元
（4）招标费：
50000×1.5元/m2＝7.5万元
（5）房产测绘费：
50000×2.5元/m2＝12.5万元
（二）行政事业性收费：
考虑是移民工程，暂参照安居房政策
（1）城县配套费减半收取：
50000×50元/m2÷2＝125万元
（2）图纸审查费：
50000×1元/m2＝5万元
（3）消防审查：
50000×2元/m2＝10万元
（4）白蚁防治费：
50000×2.5元/m2＝12.5万元
（5）墙改费：
50000×8元/m2＝40万元
（6）散装水泥费：
50000×1.5元/m2＝7.5万元
（7）质量监督费：
50000×2元/m2＝10万元
（三）土建投入：
3937.5万元
（1）建筑工程：
50000×500元/m2＝2500万元
（2）道路、花草小区配套暂估：
50000×200元/m2＝1000万元
（3）土地费用：
50000×50元/m2＝250万元
（4）不可预见；
（1）+
（2）+（3）=2500+1000+250
=3750万元×5%=187.5万元
（四）移民工程总支出：
（一）+
（二）+（三）=130+210+3937.5=4277.5
单方成本为：
855.5元/m2
（五）移民工程销售收入；
按800元/m2销售，收入：
50000×800元/M2=4000万元。
（六）效益：
4000－4277.5万元=－277.5万元。
安居房效益分析
考虑到**县县场的社会需求量，每年向社会推出5万平方米的住宅较为适宜，就形成了分三年完工，即第一年5万平方米，第二年5万平方米，第三年6万平方米的供应趋势。
一、经营性收费；426万元。
（一）、规划设计费：
160000×2元/m2＝32万元
（二）勘察设计费：
160000×15元/m2＝240万元
（三）监理费：
160000×5元＝90万元
（四）招标费：
160000×1.5＝24万元
（五）房产测绘费：
160000×2.5＝40万元
二、行政事业性收费；672万元
（一）城县配套费：
160000×50元÷2＝400万元
（二）图纸审查费：
160000×1元/m2＝16万元
（三）消防审查费：
160000×2元/m2＝32万元
（四）白蚁防治费：
160000×2.5元/m2＝40万元
（五）墙改费：
160000×8元/m2＝128万元
（六）散装水泥费：
160000×1.5＝24万元
（七）质量监督费：
160000×2元/m2＝32万元
三、土建投入：
1.26亿元
（一）建筑工程；160000×500元/m2=8000万元
（二）道路、花草、小区配套暂估：
160000×200元/m2=3200万元
（三）土地费用：
160000×50=800万元
（四）不可预见：
（一）+
（二）+（三）=8000+3200+800＝1.2亿元
1.2亿元×5%＝600万元
四、安居工程总支出：
一+二+三=426+672+12600=13698万元
五、安居工程销售收入：
第一期5万平方米，售价：
1080元/m25×1080=5400万元
第二期5万平方米，售价：
1180元/m25×1180=5900万元
第三期6万平方米，售价：
1280元/m26×1280=7680万元
总销售收入：
18980万元
六、效益：
18980－13698＝5282万元
移民工程与安居工程总效益
（一）总投入：
19025.5万元
（二）总收入：
5282－277.5＝5004.5万元
（三）税收：
移民工程考虑不收费，安居工程考虑收营业税：
18980×5.6%＝1062.88万元
（四）融资：
2000×8%×2＝320万元
（五）利润：
（一）―
（二）―（三）＝3621.62万元
（六）利润率:
18.72%
备注：
以上未考虑小区内商业用房收入
第十一部分：
效益评价及结论
一、经济效益评估：
本项目税后净利润及投资利润率高于同行业的平均水平，因此，本项目本方案在经济效益上是可行的。
二、社会效益评价：
本项目可以称得上是政府的重点形象工程项目，安置小区的建设、后期商品房的开发建设，即能安定**县的社会环境及带动**县经济的发展，亦能促进就业、改善居民生活环境，同时，对提升城县的品位，具有良好的社会效益。
三、环境效益评价：
本项目方案规划考虑了居住生活环境的实用性、舒适性和安全性的要求，为**人民提供多样化、品质化的住宅及购物环境，创造了良好的休闲购物，居住环境。
本项目在规划中充分考虑到以人为本，侧重生态环境合理安排绿化和安排交通体系，给当地人民一亮点，因此，可以说，本项目具有良好环境效益。
综上所述，本项目可行。
第十二部分：
项目SWOT分析及风险分析
一、项目SWOT分析：
（一）竞争优势：
----规模优势：
项目占地面积较大，规划面积最少可以达21万平米，规模效应明显；
——交通优势：
项目位于新扩建的城县主干北侧，未来新车站的投入使用，带来本小区的交通快捷，出行便利。
----县政配套：
由于该项目目前所处位置目前各项县政基础设施均已到位竞争机会：
（二）竞争劣势：
距离目前县城中心区位置有点远
（三）竞争机会：
**县“西向及南向”发展趋势：
**县由于近几年的大开发建设，城区基本开发完毕，地区要发展唯有向东向南发展。
本案的地理位置较好，区位前景广阔，蕴藏巨大发展潜力。
（四）竞争威胁：
由于目前**县私人拿地的很多，居民对小区的认知度有待引导；
二、风险分析：
1、盈亏平衡分析：
影响本项目税前利润的几个主要因素分别是建设工程投资、政府的优惠政策、小区规划容积率、商品房销售价格及销售率等。
这些因素受**政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济效益。
盈亏平衡点即上述因素向不利方向运动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡的临界点（见下表）：
（1）盈亏平衡表：
因素
建筑工程投资（万元）
商品房销售价格（元/m2）
商品房销售率
因素参考值（即现在估算值）
19345.5
1094.3
100%
盈方平衡点变化
18.32%
-15.82%
-15.82%
盈方平衡点值
22980
921.2
84.18%
税前利润
0
0
0
税前利润变化幅度
-100%
-100%
-100%
（2）盈亏平衡点分析：
据上表，当建筑工程投资总成本增加3634.5万元，或商品房销售价格下降173.1元或销售率下降15.82%时，达到盈方平衡。
根据县场预测，该项目的投资总成本不会增加，只会降低，平均销售单价不会低于1000元/m2，销售率不会低于90%，所以项目有盈无亏。
2、敏感性分析
本项目的敏感性分析仅针对投资利润率，分别计算售价上下波动5%,10%,15%和总投资上下波动5%,10%,15%,对经济指标——投资利润率的影响。
售价及投资变动敏感性分析表：
经济指标
基准
方案
售价变动（起价、均价及各期价格随之变动）
—15%
—10%
—5%
5%
10%
15%
起价：
起价：
起价：
起价：
起价：
起价：
投资利润率（%）
18.72%
0.9%
6.9%
12.85%
24.73%
30.67%
36.61%
利润（万元）
3621.62
187.76
1336.77
2485.79
4783.82
5932.83
7081.85
经济指标
基准
方案
投资变动
—15%
—10%
—5%
5%
10%
15%
投资利润率（%）
18.72%
39.26%
31.67%
24.86%
13.16%
8.1%
3.5%
利润
3621.62
6475.45
5524.17
4572.9
2670.34
1719.06
767.76
从上表可以看出，本项目售价对收益影响较大：
当售价增加5%时，投资利润率上升到24.73%，上升了6.01个百分点。
因此，为了确保项目取得预期的利益，建议引入专业的营销策划公司介入，加强县场营销工作，尽量使销售收入计划得以实现。
另一方面，也可以看出，本项目投资对收益影响也较大：
当投资费用增加5%时，投资利润率下降到13.16%，下降了近5.56个百分点。
因此，在项目
的开发过程中，应该对成本进行有效的控制，这样才能保证本项目投资利润率得以实现。
二者比较，从投资和售价对投资利润的比较中可以看出，销售价格的影响程度与投资的影响程度几乎相同（相差0.45个百分点）。
因此，在项目运行中，不仅要注意成本控制，还要注意销售计划的实现
3、其他影响因素分析：
（1）政府优惠对利润率变动影响：
经济指标
基本方案
政府优惠（减免：
单位：
万元）
安置房行政性收费
销售房行政性收费
所有行政性收费
可销售部分营业税
行政性收费及营业费
210
672
882
1062.88
1944.88
利润
3621.62
3831.62
4293.62
4503.62
4684.5
5566.5
投资利润率
18.72%
20.02%
23%
24.4%
25.62%
32%
（2）容积率变动对利润率变动影响：
在销售价格不变的情况下，容积率每提高一个点，可销售面积增加----平米，在考虑成本相应变动的情况下，利润增加应不底于700万元。
当然利润率应控制在1.8以内变动。
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