彭水县市场调研简报.docx

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彭水县市场调研简报

彭水县市场调研简报

彭水县房地产市场调研报告

第一部分彭水县概况

一、总体概况

彭水县位于重庆东南部，处乌江下游。

截止2016年末全县常住人口49.82万人，比上年减少0.82万人，其中城镇人口16.79万人，乡村人口33.03万人。

城镇化率33.70%（数据来源于彭水县人民政府官网）。

目前彭水县城主要向西发展，重点围绕靛水打造新城片区，是彭水县今后的政治、文化、教育、金融中心区域

二、新城概况

受地形及老城改造等原因影响，在当地政府的大力推进及当地人民的支持下，彭水县新城向西布局发展，目前新区规划10万人，新城与老城之间距离10公里左右，中间无过度地带，较老城水文环境优势不明显，但新城在整体规划和职能上要优于老城，所以将新城定位为“现代之城、未来之城、品质之城、魅力之城”。

彭水县公，检，法，党校，思源学校，体育中心等已入驻新城，彭水县廉租房已部分交付入驻，规划彭水高铁站将设置在新城区。

新城区规划蓝图如下：

三、调研地块概况

本次所调研地块位于彭水新城体育中心后方高地，距离新城廉租房1公里，距离政府职能部门3公里左右，具体地块位置如下图：

地块实景图如下：

第二部分彭水县房地产发展概况

一、在售/待售项目分布

区域

项目名称

物业形态

体量

面积区间

销售价格

推售情况

老城区

沃宸金河湾

高层

四栋高层

109㎡

均价3800元/㎡

现房销售，剩余约60套，底层为客运站

公园世界城

高层

约50万方

80-125㎡

待定

蓄客，预计10月开盘

御景江山

高层、洋房

约61万方

高层77-126㎡洋房105-240㎡

洋房4200-4300元/㎡高层3700-3800元/㎡

在售一期高层1#，洋房6#、7#、4#号楼

凯邦两江城

高层

商业

约80万

高层85-135㎡

高层4300元/㎡

前期商业租赁

7#\8#\9#号楼高层在售，2015年开盘，去化约560套

黔龙.阳光国际

高层

约90万方

高层

高层3800元/㎡

由于项目资金问题，后期开发停滞

新城区

鑫沃.世纪城

高层、洋房，商业

约100万方

洋房110-150㎡

高层78-124㎡

高层3600元/㎡

洋房4500元/㎡

商业统一运营管理

分四期开发，一期9栋公园洋房以及3栋阔景高层组成，2017年4月开盘销售约380套

彭水.新领域

高层、洋房

约50万方

高层81-105㎡

洋房129-228㎡

高层3700元/㎡洋房4500-4600元/㎡

一期高层在售8#、9#，洋房在售13#-20#

小结：

老城区：

1、客户来源：

当地或者近期调入的企事业单位员工，当地私营企业主和少量乡镇客户；

2、去化进度：

高层年均新推1栋楼，约200套房源，月均去化10套左右，洋房去化月均2套左右；

3、主力户型：

高层以90-110㎡三房为主，洋房以120㎡左右大三房为主；

4、项目除公园世界城外其余项目工程均处于停工状态，都以去库存为重点工作；

新城区：

1、客户来源：

在迁政府企事业单位公职人员；

2、推售进度：

新城因在前期开发阶段，房源去化速度缓慢于老城区；

3、主力户型：

高层以90-110㎡三房为主，洋房以130㎡左右大三房为主；

4、项目施工进度较慢，以去库存为重点工作。

彭水房地产项目实景图：

二、主力户型赏析

凯邦.两江城

三室两厅双卫建筑面积122.83㎡三室两厅双卫建筑面积106.95㎡

彭水.新领域

洋房顶跃：

五房两厅双卫建筑面积约175.41㎡

底跃洋房：

三房两厅双阳台带地下室建筑面积约223.59㎡

鑫沃.世纪城

三室两厅双卫建筑面积约112.11㎡三室两厅双卫建筑面积约120.38㎡

洋房：

三室两厅双卫建筑面积约135.2㎡洋房：

三室两厅双卫建筑面积约127.22㎡

御景江山

三室两厅单卫建筑面积约102.34㎡两室两厅单卫建筑面积约74.93㎡

洋房：

三室两厅双卫建筑面积约115.67㎡洋房：

四室两厅双卫建筑面积约236.21-258.36㎡

公园世界城

三室两厅双卫建筑面积约124.94㎡

产品小结：

高层：

1、品质高层均以2梯6户为主，高30层左右；

2、三房产品占比超60%，产品设计中规中矩；

3、阳台宽度保持在2m，客厅开间在4-4.2m之间，厨房偏小。

洋房：

1、大部分为7+1,9+1洋房，主力户型面积130㎡大三房，赠送率较高；

2、新城区域洋房整体品质较高，物业均引入金科物业作为品牌顾问企业；

3、阳台宽度保持在2m，客厅开间在4.2m以上，厨房仍然偏小。

商业：

凯邦两江城前期商业为统一运营管理，以招商为主，后期会推出特色独栋商业及社区商业；

鑫沃世纪城商业引进红星美凯龙统一招商运营管理。

第三部分地块项目预测分析

一、项目产品预测

1、总体规划：

项目规划建筑面积约32万方，容积率为1.8，其中洋房16万方，高层16万方，根据地形宜修建退台式洋房+高层。

2、产品预测：

洋房：

1、主力户型建筑面积约为120-130㎡，有效使用面积赠送率建议至少达到50%以上；

2、联排单元式设计，2单元、4单元居的7+1和9+1居多；

3、户型设计以三室两厅双卫双阳台为主，为凸显市场产品差异化可增加露台设计；

4、户型开间4.2m以上，阳台宽度2m以上。

高层：

1、中高端品质住宅以2梯4户，2梯6户，30层为宜；

2、主力户型为三室两厅双卫，面积区间约为90-110㎡，户型配比情况为2（70-90㎡）:

6（90-110㎡）:

1（110㎡以上）

3、户型开间4m，阳台宽度1.8m为宜；

4、在户型设计上可突破当地常规设计，增加2变3,3变4户型设计。

商业：

建议社区配套商业为主，少量大面积商铺适宜中小型超市，大量小面积社区底商。

二、项目价格预测

洋房：

根据新城在售产品及项目地块区位，均价约4500元/㎡为宜。

高层：

根据新城在售产品及项目地块区位，均价约3400元/㎡为宜。

商业：

县城商业空置率较高，无在售商业，且两江城和世纪城项目均有大型商业综合体是统一招商运营，试营业时间约为2018年年底，所以商业需根据后期新城发展情况而定。

三、项目去化预估

1、蓄客周期预判：

平均蓄客周期为6个月左右；

2、洋房去化速度预判：

年均去化约35套（约5000方左右）；

高层去化速度预判：

年均去化约220套（约2.5万方左右）；

商业去化速度预判：

前期可先招商再销售。

四、小结

彭水县房地产市场呈现如下特点：

市场饱和度高，城市消费水平低，蓄客周期长，去化速度慢，老城区以去库存为主，而新城成熟度低，常住居民地缘性生活习惯浓厚，市场客群以政企单位和私营老板为主。