酒店说辞11大必杀技.docx

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酒店说辞11大必杀技

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一、（问：

泰安酒店的特点？

）

Xxxxx酒店的三大特点：

1、一个五星级会赚钱的家：

五星级酒店标准装修；40年商业产权；最大经营利润回报

2、一份游遍世界的家庭度假保障：

每年28天，总共四十年，通过cpe进行度假交换，畅游世界

3、一间做全球游客房东的旅游商铺：

山东旅游首推泰安，每年1300万，来自全球的中高端客人

二、（问：

为什么是营业额30%的回报办法？

）

投资回报：

高额、稳定、公开、透明：

1、具体分成计算办法：

凡办理完相关购房手续及签订全权委托经营协议的业主，自酒店营业起，每年客房租赁业务总营业额的70%归乙方所有，作为乙方的租赁管理收入。

房屋租赁业务营业额的30%归全体委托业主所有，全体委托业主之间按照下述分配计算公式分配，其税费由全体委托业主各自承担，并由乙方代扣代缴。

业主的收入分配计算公式如下：

甲方净收入=房屋租赁客房总营业额×30%×甲方房屋收益比-乙方为甲方代扣代缴税费

说明：

房屋租赁业务总营业额是仅指乙方所有受托房屋的租金总收入

（该收入不含乙方其他经营收入）

甲方房屋收益比=甲方房屋总面积/乙方所有集合租赁房屋总面积

（甲方房屋总面积以甲方原始购房合同中显示面积为准）

如果收益低于每年200元/㎡，则乙方按照每年租金保底200元/㎡返还甲方。

2、30%营业分成：

业主购买的酒店除自用和交换外，可委托蓬达酒店管理公司统一经营，每年享受客房营业额30%分成。

30%的营业额分成，相当于酒店把业主客房的毛利基本分配给了业主，业主收益实现了动态性最大化。

同时，酒店再综合其他收入，还能实现盈利性的持续经营，只有酒店的持续运营，才能让业主获得持续性的最大化回报，实现物业的增值保值功能。

3、回报大于日供：

泰安旅游五星级酒店，标间平均房价500元/天，年出租率最低70%，业主所得收益：

500*365*70%*30%=38250元，平均每日收益104元。

如购买总价40万房间，选择按揭方式，首付50%，平均每日供86元。

平均每日收益104元＞平均日供86元。

4、透明的财务监督：

酒店经营接受广大业主的监督，酒店每月公布财务报表，业主也可登陆蓬达度假网（cep.cc）的会员界面查询。

业主可组成业主委员会，聘请会计师事务所进驻酒店协同管理，并且我们设有两个账号，一个是业主共同账号，一个是酒店账号，当天客房营业额，当天就3/7开，分别存入两个账号。

年终统一分红。

5、抵御通胀，回报年年涨：

未来十年，中国经济的通货膨胀必然大过之前十年的速度，因为人民银行每年的货币增发速度是25%，中国有上万亿美圆的外汇储备，这一切都在带动着物价的快速上涨。

2010年，中国的居民日常物价上涨指数是5%，实际上，很多商品的物价上涨速度还要快很多，有“逗你玩”的绿豆，“算你狠”的大蒜，等等很多，当然还包括只涨不跌的房价。

既然通货膨胀是一定的，那么未来十年，酒店的房间价格水平也会出现总体100%以上的增长水平，假如，现在我们的酒店每晚600元，五年十年后，每晚的价格水平长到1000元，都会是很正常的情况。

那么，如果现在蓬达酒店每年每间房能回报3.6万元，5年10年后，随着物价攀升，每间房每年的回报4万元，甚至更高，都是合理的。

客房营业额30％,也就是说整个客房的毛利，业主都拿走了，之前我们也运营过很多这样的酒店，比如说乌镇、蓬莱、北京等，原来我们是用6个点的总房款作为业主的回报，但后期很多业主觉得这个回报是个固定回报没有增长，物价不断上涨而业主回报却始终停留在固定的数上，所以为了保证业主利益最大化，同时也为了保障酒店的正常运营，我们改成了客房营业额的30％，这也是我们经营多年摸索出来的。

三、（问：

什么叫旅游综合体，他的核心竞争力是什么？

）

项目总况：

旅游综合体引领趋势泰安旅游升级鼎力之作

1、超大体量综合体设计超强市场竞争能力：

改革开放近三十年来，中国的城市商业经济已经高度发达，出现了万达、绿地等专门做城市商业地产综合体的产业巨头。

他们把各种城市消费项目用商业综合体的模式进行整合，在万达的综合体里，购物、看电影、餐饮、娱乐、酒店住宿等多种需求均能得到满足，各种经营业态又能相得益彰，相互促进客流；运营商通过出售写字楼和住宅公寓实现资本平衡，从而对大量的商业物业进行长期持有运营，一方面，运营商赚得了大批固定商业资产，能长期收取巨额租金利润；另一方开发商持有物业并专注后期运营，能保证经营和盈利的持续性，对小业主非常有利。

2010年中国人均4400美元左右，国内生产总值397983万亿人民币，东部沿海发达省市已接近或超过6000美元，广州、上海、杭州等许多城市已达到7000-10000美元。

已经进入国际上公认的旅游休闲经济标准线，旅游休闲经济已经成为中国的战略性支柱产业和服务业第一先导产业，获得了各级政府的全力政策支持。

发展旅游，设施先行，蓬达旅业顺应经济消费潮流，在各地政府的大力支持下，兴建满足多方位旅游需求的旅游商业地产综合体，就像泰安项目规模的在建项目全国有多处，比如黄山、黄河口、重庆的项目体量还要超过这里。

酒店总建筑面积约15万平米，分三期进行开发。

一期五星级客房400余间，二期客房1100余间，三期拥有星级客房700余间，还有演艺、购物。

主体室内剧场部分能容纳观众2200人左右，另外地下一层和地上一层共2万平米，为旅游购物商场。

初步估算，主体室内剧场投资额度在1亿5千万元以上。

建成后，酒店共计2000余套精装客房，可容纳4000余人。

是泰安市近几年来重点的、大型的、以旅游为载体的综合工程。

也将是山东省内，第一个真正意义上的旅游要素最齐全、体量最大的旅游集散中心，填补了泰安产权式星级酒店的市场空白。

世界上旅游酒店经营的规律就是“体量越大越好经营，项目越全越好经营”。

澳门的威尼斯人酒店客房总量1万间，同时配套演艺、娱乐等众多设施，使得酒店的各种业态相得益彰，生意火爆，该酒店平均每天进出消费的客人有6万人。

泰安蓬达好客国际度假酒店结合整个瑞奥不夜城的其他配套，包括已经封顶的娱乐城，还有未来的商业步行街，这里综合了住宿、餐饮、演艺、购物、娱乐等众多要素，必将成为泰安的东部新城商业中心和全市旅游的集散中心，具备综合性的市场竞争优势。

四（问：

蓬达的产权酒店产品受不受房产调控政策影响？

）

旅游商业地产政策分析：

调控不影响渐受市场追捧前景看好

（1）调控不影响贷款不限制：

目前，日益严厉的房市投资调控制政策，主要是针对住宅市场的，针对城市商业地产和旅游商业地产则没有任何限制：

不限按揭贷款套数，不限购买套数，不限外地户口购买。

（2）房产投资转向旅游地产大热：

在业界，“2010年，被称为城市商业地产和旅游商业地产的元年”。

各大地产企业，如万达、今典等均将发展重点开始向旅游商业地产转向。

在北京、上海、海南等地，旅游地产均受到了市场的高度追捧。

2009年底，随着海南国际旅游岛政策即将获批的消息公布，海南旅游地产业经历了一次前所未有的暴涨行情。

房产单价由几千元一平米，很快蹿升到了每平米两三万元。

投资海南旅游地产的众多开发商也由此赚了个盆满钵满，其中三亚凤凰岛项目三个月实现50亿元的利润，而三亚市政府的当年财政收入也才不到40亿元。

暴涨的行情固然有一定的泡沫成分存在，但有两个不容忽视的基础因素是：

一市场对旅游地产的刚性需求巨大，旅游地产已经成为众多城市家庭第二套置业的必然选择；二市场的主流投资资金已经全面关注旅游地产这个投资品种，在这次海南行情中，较早进入的是浙江民间资本，最早于5、6年前已经潜伏海南市场，行情起来后，北京和上海的巨量房市资金又迅速进入，据估计有上千亿的规模。

如今，蓬达的旅游地产已进行了价值有效的积累和准备：

CPE平台的本土化坐庄优势；实体酒店布局的全国性战略出击；海量自有房源带来的交换优势；分时度假卡完整的研发、经销、服务体系。

可回报可交换度假的产权式酒店产品，设计成熟到位，又依托蓬达自身的CPE平台进行交换，服务可靠有保证，市场正在大卖。

（3）蓬达度假产权酒店最优商铺投资品类：

蓬达的产权酒店均属商业地产用地性质，主要用于客房经营，属于商铺类的产品，和城市商铺的区别就是：

城市商铺卖商品蓬达度假产权酒店卖客房。

但蓬达度假产权酒店的价格远低于城市商铺动辄数万元每平米的单价水平，一般万元左右的价格。

而蓬达度假产权酒店的现金回报能力却相当出色。

与投资海景房相比较，泰安市旅游市场全年无淡季，五星级酒店客房平均门市价880元/间，四星级平均门市价720元/间。

全年酒店入住率高达85%。

在经营收益方面，该项目更具投资价值和无风险回报的特点。

蓬达旅业集团与国内300余家旅行社、会议公司建立了长期战略合作，保证了酒店客源的稳定性，有效保障了客房的入住率。

五、（京沪高铁的开通能给泰安的旅游市场带来什么好处？

）

京沪高铁开通：

千年一遇的巨大商机，旅游市场将爆棚。

泰安的交通四通八达，京沪高铁将在山东设泰安、济南、德州三个大站，高铁每5分钟发一趟车，每次输客量1.6亿人次，京沪高铁开通后，从北京到泰安仅需1个半小时，从上海到泰安需要2个半小时，济南和泰安将成为北京的近郊，就像从济南到南部山区一样方便。

随着经济的发展，高铁将成为人们出行的主要代步工具，京沪高铁连接“环渤海”和“长三角”两大经济圈，沿线四省三市人口占全国的四分之一，是一个需求旺盛的中高端旅游市场。

京沪高铁的开通是一把双刃剑，既是给旅游业带来了无限发展机遇和空间，同时对于高铁旅游城市的“旅游承受能力”也是一个巨大的考验，而蓬达产权式公寓酒店建成后共计2000余套精装客房，总共可容纳4000余人，成为山东省内真正意义上休闲娱乐要素最全，体量最大的旅游集散中心，填补了泰安市产权星级酒店的空缺，大大提高了泰安的整体接待能力。

还有十二五期间，即将建设从济南到泰安的城际高铁，28分钟直达，站点就设在项目东边很近的地方。

京沪、京福、城际铁路将会为泰安输送大量的游客，这样的发展趋势，泰安将会成为一个大型的旅游城市。

因为，古今中外，一个地方的交通优势决定着他的兴衰存亡：

丝绸之路的消亡，把多少古国带走了；还有100多年前，青岛是个小渔港，随着近代海洋经济的崛起才成就了青岛；还有郑州，在建国前，是个很小的城市，建国后，随着众多铁路的修建落地，才成为省会和政治经济中心！

六、（项目的产业集群优势听说很不错，周边有哪些配套景区？

）：

瑞奥不夜城——京沪高铁沿线最大旅游综合体，泰山东部欢乐谷中心枢钮

目前整个项目叫瑞奥不夜城，将建立起室内演艺剧场、大型的洗浴中心、旅游购物广场，能容纳近5000人的住宿，使整个项目担负起到泰安的游客的住宿、餐饮、娱乐、购物的任务，是泰安最大的旅游、会议接待设施。

大家也知道泰安的泰山是五岳之首，是国家级重点风景名胜区。

咱们对面去年5月1日刚刚开业的方特欢乐世界每年的游客接待量也在200万人次左右，并且从5月1日开业一直到10月1日这段时间方特的门票收入已经超过泰山同期收入，每个周末方特这边都会停着上千辆车。

泰山每年接待游客量400多万人次。

泰安方特欢乐世界建成后，将与泰山旅游风景区形成呼应，让大量的游客在泰安停留过夜，延长泰安旅游产业链，大大促进泰安的旅游和文化产业发展。

但是大部分的游客都很难住下，因为泰安市场床位严重缺乏，整个泰安每年的床位数缺乏3-5万。

项目旁边的方特风景区占地300亩，是大型的体验式景区，具备很强的市场竞争力，是泰安政府重点开发的一个项目，泰安政府下一步打算将方特扩大一倍。

项目北边天烛峰下是泰安的“封禅大典”，也是与我们酒店相互配套的，“封禅大典”都是在夜间举行，客人都是要入住酒店的，酒店的入住客人多了，也能给封禅大典带去更多客人。

第一年“中华泰山·封禅大典”将演出180场左右，吸引15万名游客；第二年，观众人数翻番，达30万左右；随后几年的游客数会按20%-30%的速度递增。

中华泰山·封禅大典’会发展成为泰安的另一张旅游名片，越来越多的客人会停留入住泰安，酒店的客户入住率会同步激增。

项目附近，还有一个大型的生态文化旅游景区“花样年华”，对面还将建成泰安旅游集散中心“快乐驿站”，碧霞湖高尔夫社区，这些都是与酒店相配套的。

旅游景点会吸引大量的游客观光旅游，蓬达产权式公寓酒店作为基础设施配套成为主要的游客接待场所，酒店的建成同时也将推动泰安旅游的发展。

七、（这么大的酒店，蓬达如何保障好的入住率？

）

两大优势——蓬达的专业运营项目的巨大容纳力

（1）除了之前给您介绍的泰安现在自身的区位优势和便利交通给泰安带来的巨大的旅游市场外。

山东旅游主要是六大市场：

泰安、蓬莱、曲阜、烟台、威海、青岛，在烟台、蓬莱市场，蓬达的酒店床位能占到当地旅游星级酒店市场份额的五成以上，我们蓬达旅业集团和几百家做山东团的旅行社合作。

泰安这个酒店建成后，我们又将是泰安曲阜旅游酒店市场份额的第一名，目前，整个曲阜的旅游床位数才四千个，我们会很轻松地把集团的旅行社市场优势嫁接过来。

（2）泰安还是省内很重要的会议市场，便利的交通、悠久的名胜使泰安成为山东省最大的会议基地。

您可以到泰安景区周围了解一下，这里有很多的会议度假村，每年各个公司、企业，到泰安来举办会议的非常多，酒店入住率很高，每年年底，济南、青岛的酒店开始空闲下来，由于会议市场的推动，泰安的酒店入住率依旧很高，一般散客不预定，很难住到房，可以说是一床难求。

泰安中高端旅游酒店市场全年入住率可达80%。

同时京沪高铁的开通，将会为泰安带来更多的会议团队。

集团成立专门的策划公司，进一步加强蓬达泰安酒店的会议团队市场营销。

（3）随着旅游市场的发展，自驾游的人越来越多，酒店都需要提前预定，蓬达酒店配套全、价格低、性价比高，以及便利的交通，使得他的散客市场竞争力很强。

蓬达与携程网、艺龙网等众多国内旅游预定网站都有长期的良好合作关系。

×老师，您也知道世界上旅游酒店是越大越好经营，澳门的威尼斯人酒店有1万间客房和全面的娱乐配套，那里每天来旅游、住宿、赌博、娱乐的人有五六万人，生意非常火爆！

瑞奥不夜城是山东最大的旅游综合体，在泰安这个一流的旅游市场，必将火爆，蓬达酒店的经营根本不是问题。

八、价格优势：

蓬达酒店开盘定价为10500元，开盘前购买价格为8500元。

目前泰安的住宅市场价格很高，均价在8000元左右，志高国际开盘最高到了12000元。

蓬达酒店的价格不高，且为五星级酒店房间，全部装修和家私家电都包含在内，真正达到拎包入住。

用购买毛坯住宅的价格，拥有五星级配套设施，升值潜力巨大。

九、蓬达位置偏：

无论是到泰安旅游还是开会的游客，都会选择到泰安的景区。

蓬达酒店在泰安旅游的位置得天独厚。

北面是国家级AAAAA级旅游胜地泰山，每年的旅游人次达到1600万；酒店对面是大型室外游乐场方特欢乐世界，目前日可接待游客7000人。

国家级AAAA级景区花样年华离酒店不到5公里。

还有，大型的实景演艺，泰山封禅大典离酒店3公里。

如此密集的大型国家级景区，在全国也是绝无仅有的。

八、（买蓬达泰安的酒店，和买海景房有什么优劣吗？

）

1、投资海景住宅房的弊端

●自己不度假居住时，也不能有效地出租经营，得不到经济回报；

●几十万买的海景房和其他房产，一年只住十多天，利用率太低；

●高价买的旅游地产，锁死在一个地方，想去别的地方度假，又得重新掏钱；

●自己住的时间少，不住的时候房屋既不安全，又没人养护，几年下来新房变成了破烂不堪的旧房；

●房屋的经营性状态太差，因此房屋增值慢，想转让也很难。

2、买蓬达泰安酒店，可交换入住到多个海景酒店：

我们的产品也可以当海景房，您不但可以在这里住，您还可以免费交换到蓬达在海边的酒店去入住，光在山东海边就有蓬莱、长岛、威海、青岛等多个海景酒店去住。

您要单纯买个海景房的话，还得花钱装修，只能每年都去同一个地方地方度假，去其它地方，还得花高额的住宿费用；再说，您这一年也不可能天天出去旅游，那您那个房子不就闲置下来了吗，咱这个房子，您不住的时候，还能为您赚钱！

一房两用，您说哪个更实惠。

九、（买蓬达泰安的酒店，十年的总回报能有多少？

）

回报、度假加增值：

除去成本，十年赚两倍

以投资一套50平米酒店为例，购买总价40万元，每间客房年收入约8万元起

1、委托经营十年：

每年30%分成

8万元*30%=2.4万元（不计通货膨胀）2.4万元*10年=24万元

2、度假卡用十年：

28天*500元/晚=1.4万元1.4万元*10年=14万元

3、十年房产增值一倍：

40万元*1=40万元，

24+14+40=78万元

回报、度假和增值：

十年合计增收78万元

十年的投资回报率：

200%

十、（跑泰安去买房子没大用处，不如在买个商铺？

）

一房顶三用：

泰山一线景观居所+可流动的海景房+京沪高铁旅游商铺

答：

济南到泰安的城际高铁开通后，从济南到泰安也就28分钟。

现在，从黄巢水库那边开车过来也就四五十分钟，在泰安买，就相当于在南部山区买套度假房，南部山区现在想买还买不到，这里的风光风水也远比南部山区好！

同时，也相当于在泰安买了个旅游商铺，价格比济南的商铺写字楼便宜多了，济南那里还有每平米万元以下的，但每年的收益不比济南差！

也相当于为您和家人在全国度假，安置了好多流动的家，因为您可以每年28天免费到蓬达在全国其他的酒店去度家。

买一套房子，却能当郊区度假房、商业投资房、全国度假房用，可以说是一房三用，一箭三雕！

在山东，也只有这个项目能如此。

十一、（泰安好客酒店的售房价格有什么优势？

）

能度假、高回报的高端房产大众价格

蓬达酒店开盘定价为10500元，开盘前购买价格为8500元，有2000元每平米的投资收益空间。

目前泰安的住宅市场价格很高，均价在8000元左右，志高国际开盘最高到了12000元，泰安西边的别墅项目：

国山墅，毛坯房起价1.3万元每平米。

天平湖的海外华人中心，已经开始在全球认购，业主资格起点是资产5千万元。

蓬达酒店为五星级酒店房间，全部装修和家私家电都包含在内，真正达到拎包入住。

用购买一般毛坯住宅的价格，拥有五星级配套客房。

能度假，有回报，可交换。

从价格到功能都是独一无二的。