北京南三环区域房地产市场调研报告董英兰.docx
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北京南三环区域房地产市场调研报告董英兰
北京南三环区域房地产市场调研报告
引子：
本项目概况
位置：
丰台区贾家花园三号（光彩体育馆对面）；
地块范围：
A、B两块地，东至雪花电冰厂西墙，南至规划中的晨光路，西至光彩路，北至沙子口路；
总规模：
20万平方米，其中：
住宅138554平方米，共529套房；写字楼、商业：
共约60000平方米
规划情况：
13栋板楼、1栋塔楼、3座商住塔楼、会所及底商
入住时间：
预计2007年年底
绿化率：
30%
容积率：
总容积率2.1板楼部分容积率：
1.85公建部分：
2.5
使用率：
84%以下
层高：
3米，3.2米
户型：
三居：
142套；四居：
198套；下跃：
58套；云顶：
29套。
至少三间正房朝南，南向开间11.5米-28米，进深约16米。
一、北京市房地产发展宏观经济状况
1、房地产经济的相关性很强，据相关方面的统计，我国的房地产带动了大约81个行业的发展。
因此，我们应当明确：
国家政策目的在于保持房地产市场平稳、健康发展；国民经济需要房地产经济作为强大推动力；政策并非要打压房价，而是希望房价能够在平缓的上升轨道当中健康发展；土地政策会规范房地产市场，完善市场游戏规则，淘汰无序竞争者；住宅需求市场相对刚性，能够承受短期内较强烈的政策影响，继续保持平缓增长的趋势；
2、从北京市整体房地产发展的势头来看，2005——2008年，北京房地产市场将成为全国的焦点，这可以从以下几方面来看：
（1）2000－2005年的发展奠定了良好的市场基础，市场健康发展并且相对理性，投机成分很少；
（2）北京市场的投资空间居全国之首，部分投资乃至投机的热钱将“趋利而来”，包括海外投资基金及REITs；
（3）2008年之前、奥运场馆的建立、拆迁量的增大、相关的奥运效应等因素将继续拉动北京住宅需求增长，北京整体住宅价格不会下跌，以稳定增长为其主要趋势；
（4）2008年将达阶段性高点，但并非顶点，奥运的热情将拉动全国消费力对于北京市场的投资速度，北京将日渐成为“全国人民的房地产市场”，举全国之力进一步推高北京市场；
二、北京南城的房地产市场发展状况及趋势分析
从政策层面来看，“十一”五期间，国家全力实施和打造“环渤海经济圈”的战略构想，将“国际物流港”定位在京南，主要是在丰台区。
相应地，会发挥出一系列经济、文化等方面的效应，这无疑将提升北京南城的地段价值，为南城区域的房地产发展加温。
此外，南城作为北京国际化大都市的战略重心之一，被定位为北京市的“绿色生态居住区”，政府在这方面的政策引导也将使南城区域的居住价值不断深化。
据北京市发改委的资料显示，2006年政府将安排投资200亿元左右，将确保四个重点：
奥运相关设施及重点急需基础设施建设、公共服务体系建设、社区功能完善和新农村建设、经济增长方式转变等重点领域建设。
此外，北京市政府将继续加大对郊区的投资力度，明年郊区与城区的投资比例将提高到51：
49.城区投资继续向南城转移，增幅高于城区平均水平。
从商业基础来看，北京南城形成了以经营服装产业为主流的木樨园市场群，该区域被称为北京的“第五商圈”，该商圈商业氛围浓厚，是北京批发贸易最活跃的地区。
木樨园面对的客户不仅包括北京地区批发和零售的消费者，而且覆盖了整个华北地区，成为服装、布艺、文化办公用品、玩具等商品集散的物流基地。
我们知道一个成熟的商圈必然形成对周边区域住宅、商业极强的辐射力和吸引力。
从历史沿革来看，随着北京城市经济的发展，南城的交通条件、市政设施以及各种配套都在逐步完善，尤其是交通条件的改善，近期刚刚动工改建的北京南站，将市郊铁路S4（黄村）、S5（房山）线和地铁4号线、14号线引入到车站内，把普速列车、京津城际和京沪客运专线三种不同的运输标准组合在同一个车场里面，使北京南站成为集国有铁路、地铁、市郊铁路和公交、出租等市政交通设施为一体的大型综合交通枢纽，极大程度地促进了南城区域房地产市场的发展，形成了一个个较为集中的居住区，如目前房地产新项目比较集中的马家堡板块，产品结构逐步升级，户型结构多样化，更加注重对园林景观的设计等。
可以说，北京南城的房地产正处于大踏步升级换代的转型过程中。
2002年至今，高档公寓平均供给增长率保持在17%以上。
2004年后，超过8000元/平米的高端产品新增供给累计超过300万平米，供应量巨大，市场竞争较为激烈。
受新政影响，04年、05年供量略有下滑，客户群体持观望态度。
2005年区域供应量约为120万平米。
2005年区域成交量75万平米，存量为45万平方米。
成交量加速说明区域效应开始升温。
2006年区域内供量预计为140万平方米（包括上一年存量、老盘开新期和新开盘的项目）。
三、北京南三环区域内房地产市场状况
南三环区域市场整体供给量列表
细分区域
项目名称
规划总规模（万平米）
已批准销售面积（万平米）
销售率
待批准销售面积（万平米）
南苑路以西区域
京品
327.41
210.32
86.60%
117.09
未来上层
珠江骏景
首座绿洲
瑞丽江畔
西马金润家园
星河城
恋日花都
名都家苑
和园居
南苑路以东区域
远中悦麟会馆
54.40
54.40
92.98%
0
彩虹城
跃城UP365
嘉业大厦Ⅱ
安乐林区域
新奥洋房
26.78
23.47
77.06%
3.31
圣陶沙
天创公馆
悦璟轩
南四环以南区域
阳光左右间
31.00
17.97
52.42%
13.03
大城小镇
至2006年4月，区域内项目大约20个，项目总规模439.59万平方米。
区域已批准销售面积为306.16万平方米，待批准销售面积133.43万平方米。
区域内的城南嘉园、鼎源和天天家园项目基本销售完毕。
新增三个住宅项目：
即嘉业大厦II、悦璟轩和大城小镇项目。
（一）在售项目整体价格变化
区域整体销售成交均价为6,380元/平方米。
从细分区域来看，2006年1-4月南苑路以东地区和安乐林区域销售成交均价涨幅较大，均比上季度增长了5.9％左右。
其中南苑路以东地区主要是由于靠近南三环销售均价较高的远中悦麒会馆和嘉业大厦II销售量较大，带动了区域的平均价格的快速提升。
安乐林区域由于距离南二环较近的悦璟轩项目进入市场，其他项目销售价格也有一定增幅，使得区域成交均价提升较快。
南四环以南区域由于新项目大城小镇低价入市，使得区域成交均价下降较大，下降幅度达到11.42％。
南苑路以西区域本季度成交均价比上季度增长了174元/平方米，涨幅较小。
（二）销售情况
2006年1-4月区域市场的整体销售成交面积为17.41万平方米，比上季度下降了20.63%。
本季度销售成交套数2,267套，比上季度下降了24.48%。
本季度销售成交金额11.11亿元，比上季度下降了18.61%。
本季度主要受春节假期的影响，整体销售面积、销售套数和销售金额均出现了较大幅度的下降。
四、南城竞争区域内重点项目概况
竞争区域的界定：
这里将竞争区域的范围界定为：
以项目所在地北京南三环中路赵公口桥为中心，周边邻近的区域。
大致为东到十里河桥，西至万柳桥。
1、悦璟轩
项目位置
丰台区右安门外西三条一号
建筑类型
板楼高层
占地面积
0.3591万平方米
建筑面积
1.5425万平方米
总套数
9层板楼，90套
开盘时间
2006年2月16日
入住时间
2006年10月31日
起价
7880元/平方米
均价
8400元/平方米
最高价
8570元/平方米
历史价格
时间起价均价最高价
2006.05.12-至今7880.008400.008570.00
2006.03.06-2006.05.127880.008290.008570.00
2006.02.20-2006.03.067880.008207.008570.00
销售动态
2006/02/28悦璟轩,二环边十层纯板楼，封顶开盘，起价7880元/建筑平米
2006/02/12该项目2006年2月16日开盘销售，9层电梯板楼，共90套房屋，其中两居80套，三居为10套.
2、远洋自然
项目位置
丰台区南三环洋桥往南万客隆超市南侧
建筑类型
板楼，板塔结合
占地面积
12万平方米
建筑面积
37万平方米 ，其中住宅24万平米
总套数
1700套
均为南北向,1号楼16层,2号楼20层,3号楼20层,4号楼为2层的商业配套,5号楼13层,6号楼10层,7号楼11层,8号楼10层,9号楼16-18层,20号楼10层
开盘时间
远洋自然2005年4月23日开始认购，2005年11月开盘，首批推出5、8（板楼）、9、10（板塔结合）号楼
9号楼、10号楼和5号楼的部分单元2006年2月19日开盘
入住时间
远洋自然2007年3月
起价
——元/平方米
均价
7100元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
均价
2006.03.24-至今7100.00
2005.10.26-2006.03.245700.00
2005.05.12-2005.10.265300.00
销售动态
2006/03/232006年3月23日推出6号楼1、2单元和10号楼的6单元，户型面积62平方米一居、114平方米两居和144平方米三居，均价7100元/平方米.
2006/02/18远洋自然2006年2月19日正式开盘，此次推出9号楼、10号楼和5号楼的部分单元，户型范围从65平方米的一居至160平方米的三居不等，其中主力户型为100平方米左右的两居和130平方米左右的三居。
2005/10/11项目首批已推出5、8、9、10号楼，其中5号、8号楼为板楼，9号、10号楼为塔板，现正进行房号保留。
板楼均价6200元/平方米，塔板均价5700元/平方米.
3、时代紫芳
项目位置
丰台区左安门桥东南角南二、三环之间
建筑类型
板楼，板塔结合，高层
占地面积
37.00公顷，其中二区3.8万平方米
建筑面积
100万，其中二区14.7万平方米
总套数
690套
竹园802套房子，由4栋高低错落的板塔结合楼组成，2梯6户
开盘时间
时代紫芳（紫芳园）竹园4号楼2006年5月20日开盘
竹园2号楼2005年11月
入住时间
时代紫芳（紫芳园）竹园2007年9月入住
馨园2004-8-30
起价
8200元/平方米
均价
8600元/平方米
最高价
9300元/平方米
历史价格
时间起价均价最高价
2006.05.12-至今8200.008600.009300.00
2006.03.15-2006.05.127600.007900.008100.00
2006.02.27-2006.03.157500.007900.008100.00
销售动态
2006/05/12竹园4号楼2006年5月20日开盘销售,户型面积68平方米一居至130平方米三居,均价8600元/平方米.
2006/02/11竹园1、2号楼热销中，户型面积62平方米一居至150平方米三居，4号楼预计2006年6月开盘销售.
2005/09/11竹园2005年9月24日正式开盘，首先开出1号楼,户型面积60平方米一居至150平方米三居.
4、右安雅邻
项目位置
丰台区南二环右安门桥南
建筑类型
板楼
占地面积
1.08万平米
建筑面积
2.7万平方米
总套数
两栋楼,分别为8层和16层
开盘时间
预计2006年5月底
入住时间
2007年下半年
起价
——元/平方米
均价
7800元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
均价
2006.04.25-至今7800.00
销售动态
2006/05/08右安雅邻预计2006年5月开盘销售，以90平方米以上两居为主力户型.
2006/04/25项目案名最终敲定，名叫右安雅邻.
2006/03/15本色（暂定名）预计2006年5月开盘销售，以90平方米以上两居为主力户型
5、万年花城
项目位置
丰台区万柳桥西南
建筑类型
板楼，塔楼，板塔结合
占地面积
81.8万公顷
建筑面积
200万平方米
总套数
11000套，其中一二期2500套，三期2251套
三期1号楼为16层板楼，1梯3户
四期待统计,社区当前拥有近5000户.
开盘时间
万年花城预计2006年5月底推出4期
2006年3月12日三期2、11号楼开
入住时间
万年花城四期2007年12月15日
三期10、11号楼2006年12月25日
起价
——元/平方米
均价
7100元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
均价
2006.05.12-至今7100.00
2006.03.03-2006.05.126600.00
2006.03.02-2006.03.036450.00
销售动态
2006/05/12三期尾房销售中，均价7100元/平方米.
万年花城2006年4月23日四期VIP卡开始发售，预计2006年5月20日开盘,总建筑规模约28万平方米。
四期户型面积63平方米一居至150平方米三居，主力户型为100平方米左右两居.
2006/04/06万年花城2006年4月23日四期VIP卡开始发售，预计2006年5月20日开盘,总建筑规模约28万平方米。
2006/03/102、11号楼3月开盘
6、东方斯特拉福德小镇（晶城秀府）（已售完）
项目位置
丰台区南三环方庄桥向南900码路东
建筑类型
板楼
占地面积
5万平方米
建筑面积
13万平方米
总套数
约890套
开盘时间
东方斯特拉福德小镇（晶城秀府）2004年6月18日
1、6号楼2005年3月20日
入住时间
东方斯特拉福德小镇（晶城秀府）2、4、6号楼2005-6-30
1、3号楼2005-9-30
起价
7700元/平方米
均价
8329元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
时间起价均价最高价
2005.09.06-至今7200.007700.008329.00
2005.08.12-2005.09.067200.007700.008320.00
2005.08.10-2005.08.126900.007700.008300.00
销售动态
已售完
7、圣淘沙
项目位置
丰台区南三环中路77号（南三环与沙子口路交汇处）
建筑类型
板楼，塔楼，高层
占地面积
18830平方米
建筑面积
90420平方米
总套数
476户
5号楼为16层塔楼，3梯12户
2号楼为17层板楼，2梯3户
3号楼为13层板楼，2梯4户
开盘时间
圣淘沙2005年9月22日开盘销售，首批推出5号楼
4号楼2005年10月1日开盘
入住时间
2007年9月30日
起价
——元/平方米
均价
7300元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
时间起价均价最高价
2006.04.21-至今7300.00
2005.10.12-2006.04.215780.006500.00
2005.09.27-2005.10.125280.006000.00
销售动态
圣淘沙2005年9月22日开盘销售，首批推出5号塔楼，均价6000元/平方米.
2、3号楼2005年10月20日开盘销售，户型面积48平方米一居至355平方米跃层，主力户型为95、111平方米两居.
8、嘉业大厦
项目位置
丰台区南三环刘家窑桥往东200米，嘉业大厦的南侧；紧邻地铁5号线
建筑类型
板楼，塔楼
占地面积
2公顷
建筑面积
7万平米
总套数
522套,二期1、2号楼为办公楼，三号楼为住宅楼，南北的板楼，9－12层，100平方米以上为1梯2户，100平方米以下为1梯4户
开盘时间
嘉业大厦二期1号楼、2号楼2005年9月9日
二期3号楼2005年11月3日开盘
入住时间
嘉业大厦二期1号楼、2号楼2006年10月
二期3号楼2006年10月
起价
7000元/平方米
均价
7900元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
时间起价均价最高价
2006.05.09-至今7000.007900.00
2006.03.23-2006.05.097000.007400.00
2005.11.15-2006.03.235995.006779.007450.00
销售动态
2006/03/231、2号楼2005年9月9日开盘销售，为商住办公楼，价格在7400元/平方米左右.
3号住宅楼2005年11月3日开盘销售，均价在7000元/平方米.
2005/11/12该项目二期共3栋楼.1、2号楼2005年9月9日开盘销售，为商住办公楼，价格在7200元/平方米左右.3号住宅楼2005年11月3日开盘销售，均价在6779元/平方米.
9、华凯花园
项目位置
丰台区六里桥与京石高速交汇处
建筑类型
板楼，塔楼
占地面积
7.04万平方米
建筑面积
24万平方米
总套数
1300户左右，包括14幢住宅楼、配套设施和一个十二班幼儿园
6、7、11、12号楼为板楼，11层，1梯2户
8、15、16号楼为塔楼，18层，2梯7户
开盘时间
华凯花园从2004年开始陆续开盘,目前在售的楼为3、6、7、11、12、15、16号楼
二期2005年10月，首先推出8、9、13、14号楼
入住时间
华凯花园一期2006年4月
二期2006年12月31日
起价
——元/平方米
均价
8900元/平方米，一期塔楼均价：
6500元/平方米、板楼均价：
7500元/平方米；二期板楼均价8900元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
均价
2006.03.23-至今8900.00
2005.10.31-2006.03.238700.00
2005.03.28-2005.10.316500.00
销售动态
2005/10/12项目一期已经售罄,二期2005年10月开始销售,户型面积150平方米三居至320平方米跃层,主力户型为150平方米三居.
2005/03/28一期已经开始销售，塔楼均价6500元/平方米，板楼均价7500元/平方米，2006年4月份入住，二期开盘时间未定.
10、远中悦麟会馆（尾房）
项目位置
丰台区南三环中路赵公口桥西南200米
建筑类型
塔楼
占地面积
0.244万平方米
建筑面积
29496.85平方米
总套数
459套
开盘时间
远中悦麒会馆2005年10月8日开始认购，2005年10月29日正式开盘
入住时间
2007年5月
起价
——元/平方米
均价
6800元/平方米
最高价
——元/平方米
历史价格
均价
2006.04.24-至今6800.00
2005.11.04-2006.04.246600.00
2005.07.25-2005.11.046500.00
销售动态
2005年10月8日推出，精装小户型，户型面积从37平方米一居至130平方米三居，其中以一居小户型为主，三居户型仅2套.
小结：
根据该项目所处的位置以及开发商对项目的预期，有针对性地调查了以上所述的南城竞争区域的重点项目，从中，我们可以发现，价格区间为6000-9000元/平方米。
户型面积多样化，有小一居，也有大三居。
新上市的项目相对来说，规模相对较小。
五、北京南城住宅市场研究
本司针对南城主要的购买者及一些潜在的购买者进行调研，得出以下结论：
南城住宅消费客群分类——普通住宅
Ø主要客户来自于本地居民、区域经商人士和企事业单位；
Ø主要购买单价在5500元以下的住宅，承受总价基本在45万及以下；
Ø对本地居民、拆迁户而言，居住是第一要素，对项目品质、配套的追求都受制于购买力，这部分人大多买不起高档项目，能承受房款在40万以下，如果居住的太远，也承担不起相对较高的交通成本。
这部分很重要的特点是看重实实在在的价格优惠；
南城住宅消费客群分类——高档住宅
Ø西四环沿线对南城认可或有过南城居住经历的高收入阶层，如海淀中关村地区，宣武、丰台西四环沿线的军队、国企、医院员工，以及西城区金融街人士；这些人年龄在40-50岁之间，多为二次置业，有车，能承受的房价在100万左右，存在购买舒适的低密度住宅的需求；
Ø南部丰台的国家机关工作人员、本地生意人和南城部分企事业主；这部分人由于工作地点和居住习惯，会在南城购买高档住宅项目，但是其文化层次会较西部客户低，产品偏好上也可能存在一定的地域性，买房更多的出于综合因素如老人方便、子女上学、便于生意往来等考虑；
Ø其他区域客户，方庄老住户，东南三环企业高层等；总体而言，只要项目有特色或具投资前景，完全能吸引东部、西部的客户；
南城区域购房者的教育程度
南城区域购房者的职业
主要购买客群
Ø企业管理人员
Ø科研教师医生技术人员
Ø离退休人员
Ø私营/民营业主/个体
Ø一般办事员/职员
南城区域购房者主要工作区域
Ø60％购买者工作区域在南城；
Ø20％购买者工作区域在东部。
南城区域潜在客群目前居住区域
Ø50％客户居住南城；
Ø15％客户居住在东部；
南城区域总体客群购房原因
南城客户的主要购房原因：
南城区域总体客群购房年龄——40-50岁
南城区域总体客群购房用途——以自住为主
南城区域总体客群购房看重因素
南城区域总体客群住宅户型、面积需求
Ø近55％的购房者希望购买两室一厅；
Ø40％的购房者希望购买80-100平米面积的户型；
南城区域总体客群购买力
Ø38％的客户单价承受力在5000-6000元/平米；
Ø接近50％的客户单价承受力在4000-5000元/平米；
Ø15％左右的客户单价承受力在6000-8000元/平米。
南城区域总体客群购房总价承受力
Ø60％的客户总价承受力集中在40-60万之间；
Ø25％左右的客户总价承受力集中在60-80万之间；
Ø10％左右的客户总价承受力集中在80万以上；
南城区域高档住宅范围界定
根据市场调研的结论可知：
对南城区域（重点是南三环附近）高档住宅项目界定为：
单价6500元/平米（毛坯）以上或总价80万以上的住宅。
南城区域高档住宅客群年龄层次
主要潜在客群年龄层次：
Ø40岁以上年龄层次占有比例最大；
Ø其次是30-35岁年龄层次；
南城区域高档住宅购房者教育程度
相对比于区域总体客群的教育程度，总价80-120万之间的客户有很大变化，主要以本科及以上学历的购房者为主；
南城区域高档
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