泉州市城市规划管理技术规定.docx
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泉州市城市规划管理技术规定
泉
州
市
城
市
规
划
管
理
技
术
规
定
试
行
第一章总则
第二章建设用地分类与适建范围
第三章建筑容量控制指标
第四章建筑间距与建筑退让红线控制
第五章建筑物的高度控制
第六章城市建筑景观控制
第七章市政工程设施控制
第八章建设工程竣工规划验收
第九章特别地区的补充规定
第十章附则
第一章总则
1.1为强化城市规划管理工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《福建省
实施<城市规划法>办法》、《泉州市城市总体规划》、《泉州市古城控制性详细规划》
等有关法律、法规、规范，结合我市实际情况制定本规定。
1.2在泉州市城市规划区范围内制定和实施城市规划，进行各项建设，除应满足
国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定的要求。
1.3在泉州市城市规划区范围内的各类建设工程项目，其控制性详细规划和修建
性详细规划、城市设计已经上报批准的，按已批准的详细规划和城市设计执行，未经
上报批准的，应执行本规定的要求。
建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文
件编制应按照附录表一要求执行。
设计方案会审后，应按会审纪要修改意见要求进行
调整修改，并上报调整方案，经市城乡规划局审定，下达设计方案审定通知书。
1.4本市规划范围的临时建设、村镇建设和私有房屋修建按其它有关规定执行。
1.5本规定由泉州市人民政府批准之日起生效。
1.6本规定由泉州市城乡规划局负责具体解释工作。
第二章建设用地分类与适建范围
2.1本市建设用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
国家标准，按土地使用的主要性质划分为10大类：
（一）居住用地（R）；
（二）公共设施用地（C）；
（三）工业用地（M）；
（四）仓储用地（W）；
（五）对外交通用地（T）；
（六）道路广场用地（S）；
（七）市政公用设施用地（U）；
（八）绿地（G）；
（九）特殊用地（D）；
（十）水域和其它用地（E）。
2.2城市用地性质的确定必须与经批准的城市总体规划、分区规划和详细规划相
符合，在符合土地使用相容性的原则下，允许对土地使用性质作适当的调整，土地使
用相容性按《表2.1土地使用相容性规定表》规定执行，凡需要变更规划用地性质超
出表中规定范围的须报市政府批准。
2.3根据泉州市现状，按照《泉州市城市总体规划》，将泉州市城市规划区划分
为四类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下：
A类建设控制区：
古城区，即鲤城区东门环城河、温陵路（不含北段）、乌岸头以
西，南门水巷尾以北，破腹沟以东，北环城路以南的规划区域，以及文物古迹的保护
区。
B类建设控制区：
即新建市区，其范围为《泉州市城市总体规划》2020年城市建设
用地中除A类区和C类区涉及的面积之外的建设用地。
C类建设控制区：
即"四山两江"保护区，其范围包括清源山、紫帽山、大坪山、桃
花山和晋江、洛阳江下游沿岸保护区，具体范围详见《关于加强"四山两江"保护管
理的通告》。
D类建设控制区：
即除上述A、B、C类区之外的城市规划区内的其他地区。
第三章建筑容量控制指标
3.1泉州市城市规划区范围内新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑容量控制
指标（含建筑容积率、建筑密度和绿地率，下同）应按本章有关规定执行。
3.2建筑用地面积大于一万平方米的成片开发区，应先确定建筑容量控制指标；
在不超过建筑总容量控制指标，并且符合城市空间、景观要求的前提下，成片开发
城区内各类建设用地的建筑容量指标：
A类建设控制区按《古城控规》规定执行，
B、C、D建设控制区均按相应片区控规的规定执行，其中C类建设控制区的建设需同
时符合《关于加强"四山两江"保护管理的通告》、《清源山风景名胜区总体规划》
和有关详细规划的规定。
3.3建筑用地面积小于或等于1万平方米的用地，其建筑容量控制指标在已批
准的有关规划设计中已确定的，应按已批准的规划执行（此规划设计指控规、修规
、城市设计及总平面设计等）。
3.4对于城市特殊地段及城市标志性公共建筑，其建筑容量可根据城市规划的
具体实情按同类控制指标适当调整。
城市特殊地段指B类或D类区24米以上道路的交叉口。
城市标志性公共建筑指区
级以上行政办公建筑、市级以上公共图书馆、文化娱乐中心、金融中心、科技交流
中心、会展中心、青少年、老年活动中心、建筑面积在2万平方米以上的商业中心
（不含商住楼或其它带有商业服务的综合楼）。
3.5沿城市生活性、综合性主、次干道两侧，其用地进深在50米之内的建筑，
建筑密度不能高于60％，基地内绿化和异地绿化总量按30％控制用地内，绿地率不
能低于20％，其余10％应进行同街区街头绿地的异地建设，异地建设项目的配套绿
地建设单位应在征用其建设项目用地时一并征用。
3.6用地内原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有
建筑用地范围内进行扩建、加层。
3.7泉州市规划区内建设用地为社会公众提供以绿化为主，绿地率不低于70％
（作为广场，集中绿地不少于25％）的开放空间面积超过500平方米（不含500平方
米），在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，提供的开放空间每
超过1平方米（不含正常道路红线退让），可给予3.0平方米建筑面积的奖励，但增
加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑用地面积乘以核定建筑容积率）的
百分之二十。
3.8泉州市城市规划区内公共建筑建设项目停车面积（包括室外停车场和室内
停车库）须按表3.1规定执行。
住宅建筑建设项目停车面积标准按表3.1执行。
本规
定中停车面积指各类建设项目必须满足的最小车辆停放面积。
3.9建筑用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：
（一）多层居住建筑、多层公共建筑为800平方米；
（二）高层居住建筑为2000平方米（建筑高度为9层至15层）；
高层居住建筑为3000平方米（建筑高度为16层以上）；
（三）高层公共建筑为3000平方米（建筑高度大于或等于24米，小于50米）；
高层公共建筑为4000平方米（建筑高度大于或等于50米）；
建筑用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不防碍城市
规划实施的，城市规划管理部门可调整建筑容量指标后核准建设：
（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调
整、合并的；
（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；
（3）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。
表3.1
公共建筑、住宅停车场（库）设置指标规定建筑类型
计算单位
标准车位数（小型汽车）
标准车位数（自行车）
备注
旅馆
一类
每套客房
0.3
1
星级宾馆
二类
同上
0.2
1
一般旅馆
饭店
车位/100平方米建筑面积
1.5
3.6
办公楼
一类
车位/100㎡建筑面积
0.8
4
机关、主要外贸、金融合资企业办公楼
二类
同上
0.5
2.0
普通办公楼
商店
车位/100平方米建筑面积
0.5
7.5
体育馆
一类
车位/百座
4
30
体育场≥15000座，体育馆≥4000座
二类
同上
2.5
20
体育场<15000座，体育馆<4000座
影剧院
一类
车位/百座
4.0
40
省市级影（剧）院
二类
同上
2.5
50
一般影（剧）院
展览馆
车位/100平方米建筑面积
0.5
5.0
医院
车位/100平方米建筑面积
0.5
5
游览场所
一类
市区
车位/100平方米用地面积
0.08-1
0.5
古典园林风景名胜区
郊区
同上
0.12-1
0.2
二类
同上
0.05
0.2
一般城市公园
火车站
车位/高峰日千旅客
2.0
4.0
码头
车位/高峰日百旅客
2.0
2.0
住宅
别墅
车位/户
1.5
高级商住
车位/户
1.0
1
一般住宅
车位/户
0.75
2
注：
1.停车场的用地面积，小型汽车按每车位25㎡计算，自行车按每车位1.2㎡计算。
停车库的建筑面积，小型汽车按每车位35㎡计算，摩托车面积按1/3小车位计算，自
行车按每车位1.8㎡计算。
2.车辆当量换算系数：
车型
机动车
非机动车
微型汽车
小型汽车
中型汽车
大型汽车
铰接汽车
自行车
三轮车
换算系数
0.7
1.0
2.0
2.5
3.5
1.0
2.5
3.10建筑绿地控制
3.10.1计算绿地率的绿地面积包括：
建设用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务
设施所属绿地和道路绿地，以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。
建设用地内的绿地规划宜采用集中与分散相结合方式布置，宜保留和利用用地范
围内的已有树木和绿地，古树名木应予绝对保护。
建设用地的绿地率，A类建设控制区不少于25％，B类建设控制区不少于30％，C、
D类建设控制区不少于35％。
居住区的公共绿地，根据不同的规划组织结构类型，应设置相应的中心公共绿地
，包括居住公园（居住区级）小游园（小区级）和组团绿地（组团级）及其他公共绿
地，公共绿地的设置应符合下列规定：
（一）应符合下表规定，表内"设置内容"可视具体条件选用
中心绿地名称
设置内容
要求
最小规模（ha）
居住区公园
花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座、老幼设施、停车场地和铺装地面等
园内布局应有明确的功能划分
1.0
小游园
花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等
园内布局应有一定功能划分
0.4
组团绿地
花木草坪、卓椅、简易儿童设施等
灵活布局
0.04
（二）至少应有一个边与相应级别的道路相邻。
（三）绿地面积（含水面）不得少于70％。
（四）宜采用开敞式分隔。
（五）组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围
之外的要求。
（六）沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为公共绿地计算。
（七）块状、带状公共绿地应同时满足宽度不小于8M，面积不少于400M2。
（八）组团绿地面积不少于0.5M2/人，小区（含组团）不少于1M2/人，居住区（
含小区与组团）不少于2M2/人。
3.10.2居住小区的公共绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、
综合平衡。
在符合整个小区集中绿地指标的前提下可不在每块建设用地内平均分布。
第四章建筑间距与建筑退让红线控制
4.1各类建筑建筑间距除必须符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线、建
筑安全保护和强制性条文等方面的要求外，应同时符合本章的规定（具体计算办法
详见附录13、14）。
4.2多层及多层以下居住建筑的间距控制
4.2.1多层、低层住宅长边向阳、朝南且平行布置时，其最小间距在A类建设控制
区不得小于南向建筑的北向外墙从地面至女儿墙顶部高度的1.0倍，且不小于6米；
在B类、D类建设控制区不得小于1.1倍，且不小于9m；在C类建设控制区不得小于
1.2倍。
当南向住宅为点式住宅（面宽小于25米）时，B类、D类建设控制区可按0.9
倍控制。
4.2.2多层居住建筑的山墙间距不小于6米，同时需满足消防间距或通道要求，最小
间距内山墙原则上不得有外露楼梯和任何形式的窗洞，若有卧室和客厅等重要房间
在山墙开启窗洞，则其间距应视情况适当增加。
若设有出挑阳台，应按阳台外边计
算建筑间距。
4.2.3不规则平面多层建筑，按建筑的最凸出的外围线和周围的建筑关系计算建筑
间距。
不平行的多层建筑之间的间距，按相互间最小的距离计算房屋间距。
4.2.4住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算，应包含底层的高度。
但同一裙房（不论裙房为若干层）之上的几栋建筑之间间距计算，可不计裙房高度。
4.2.5与A类建设控制区的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距，不得小于其南侧
建筑高度的1.3倍，在B类、D类建设控制区不得小于1.4倍，在C类建设控制区不得小
于1.5倍，并应满足防火间距的要求。
4.2.6住宅建筑出挑阳台最大出挑距离为1.8M。
高、中高、多、低层住宅建筑南阳台或东西向主阳台连续长度不得大于8M，北阳台
或东西向次阳台连续长度不得大于4M，阳台总长度不宜超过建筑面宽总长度的60％。
封闭阳台，阳台出挑距离、连续长度或阳台总长度超出以上规定值的，应从阳台外
边缘计算建筑间距。
4.3中高层住宅与低多层住宅间距应按下列规定控制：
4.3.1中高层住宅南北向布置时，应按图4.1及表4.2所示控制。
表4.2
高层建筑
与北侧低多层住宅间距
与南侧低多层住宅间距
与东西侧低多层住宅间距
板式高层
0.5H1+0.5H2
12+0.5H3
满足消防控制要求≥9M
塔式高层
0.33H1+0.5H2
12+0.5H3
4.3.2中高层住宅东西向布置时，应按表4.3及图4.2所示控制。
表4.3
高层建筑
与东侧低多层住宅间距
与西侧低多层住宅间距
与南北侧低多层住宅间距
板式高层
12M+0.4H3
0.4H1+0.4H2
参见图4.1
塔式高层
12M+0.4H3
0.25H1+0.4H2
4.4中高层居住建筑，沿东西向并立布置时间距应大于13米。
中高层居住建筑应避
免南北向遮挡布置，最小间距应满足图4.3要求。
4.5非居住建筑间距
非居住建筑的间距（沿城市主次干道除外），须在相同类型的布置方式时的居住建
筑间距的要求上，同时须满足各专业规范要求。
4.6非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：
4.6.1非居住建筑位于居住建筑南侧的，其间距按第4.1-4.4条控制。
4.6.2非居住建筑（文、教、卫建筑除外）位于居住建筑北侧的，按第4.5条控制；
位于居住建筑东西侧时（含山墙），按第4.1-4.4条控制。
4.6.3居住建筑和非居住建筑相邻布置时，按其中最大建筑间距指标控制。
4.7沿建设用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路
两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须
符合消防、防汛、水源保护和交通安全、景观、环保、电力等方面的要求外，应同
时符合本章的规定。
建筑红线退让指标分为退让用地红线、退让道路规划红线，退让绿地规划绿线、河
道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等。
4.8建筑红线退让用地红线的距离按以下规定控制，但退让红线距离小于消防间距
时，应按消防间距的规定控制。
4.8.1各类建筑退让用地红线距离不得小于表4.4规定的距离，且应满足消防通道
及各专业规范要求，沿道路一侧建筑退让按表4.5执行。
建筑长边及开窗面积超过
该边墙面面积25％的短边应退用地红线的1/2h（h为檐口高度）。
表4.4
建筑后退用地红线距离控制指标
建筑类别退红线距离朝向
居住建筑及文教卫建筑
其它建筑
最小距离（M）
最小距离（M）
短边
低层、多层
3.5
5
中高层
6.5
9
高层
13
消防间距
4.8.2各类建筑应在其建设用地范围内满足消防、防爆、环境保护、抗震以及其它
特殊退让用地红线的要求。
4.8.3地下建筑物退让用地红线的距离，其最小值为5m。
4.9沿城市道路两侧布置的建筑物，其建筑红线后退道路红线的最小距离应符合表
4.5的控制指标。
表4.5
建筑后退城市道路规划红线控制指标
类别
道路后退性质距离（M）建筑高度（M）及层数
城市景观道路
城市快速路
城市主干道
城市次干道
城市支路
小区道路
低层（一层三层）
25
20
12
10
6
3
多层（三至七层）
30
25
15
12
8
3
一般高层（24-50米）
35
28
20
15
12
5
50米以上高层建筑
50
30
25
20
18
5
4.10有下列情况之一的，经泉州市城乡规划局核定，其退让距离可适当调整。
4.10.1经审定后的重要地段的详细规划、城市景观设计要求以及文物保护或一些重
要标志等。
4.10.2传统建筑街道上的扩建或改建工程。
4.11新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层
建筑（含高层建筑的裙房）；其面临城市道路的主要出入口方向的建筑红线后退道
路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于15m，并应留有临时
停车或回车场地，且与城市道路相连。
4.12道路交叉口四周的建筑红线退让道路规划红线距离，在表4.5规定的基础上，
中高、多、低层建筑增加4M，高层建筑增加10M（均自道路规划红线直线与曲线的连
接点算起）。
4.13建筑物的围墙、基础、台阶、平台、窗台和除用地范围内连接城市管线以外的
其它地下管线（包括管沟、管井等构筑物），均应在划定的建筑控制线范围内建设。
建筑物的阳台、雨蓬、挑檐、凸形封窗，不得突出建筑控制线。
在规划区内，建设工程项目需修建围墙或临时围墙（时限不超过一年）的，应符合下
列规定：
4.13.1建筑物的临街面一般不得修建围墙。
确属保密、安全需要须建围墙的，原则
上应为透空型式围墙。
在建设用地边界修建围墙的，其围墙型式也应为透空型围墙。
4.13.2在A类建设控制地区的建设项目，可利用原有围墙作为临时围墙。
如市政建
设需要，可按市政建设要求改建。
4.13.3在B类、D类建设控制地区的建设项目，其临时围墙一般可允许压道路规划
红线建设。
临时围墙的建设须经泉州市城市规划局审批，在其使用期结束后，应立即无偿拆除。
4.14沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建建筑工程，应按村镇、城镇规划进行管理，
但建筑控制线退让公路规划红线的距离不得小于10M，并应符合国道、省道建筑物退
让和绿化隔离的具体规定。
4.15沿河道规划蓝线（经泉州市城乡规划局审定按城市总体规划确定的河道规划线
）两侧所建建筑物，其建筑控制线后退河道规划蓝线的距离，除有关的规定外，不
得小于15M。
建筑控制线退让道路隔离带控制线、绿地绿线的距离不得小于3m（不包括居住小区
级及以下的绿地）。
其中退让行道树绿带及边缘种植乔木的绿地绿线的距离不得小
于5米。
建筑控制线退让轻轨控制线与距离不得小于10M。
建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部份不得突入电力规划黑线范
围内。
4.16沿铁路两侧建筑工程应符合以下规定（铁路内部的轨道车管理、配套用房除外）。
4.16.1铁路干线两侧的建设工程，其用地红线与规划（含现有）的轨道线最外股道
中心线的距离，应退离禁建区，并不得小于20m，路基高于3m以上的，再增加退距1.5H
，（H=路基高度-3m）。
4.16.2铁路支线、专用线两侧的建设工程，其用地红线与规划的（含现有）轨道线
最外股道中心线的距离20M，路基高于3m以上的再增加的退距同上款。
4.16.3铁路车站附近的城市建设工程，其退让铁路轨道的距离由城乡规划局依总平
规划的实际确定，但其用地红线距铁路路基肩或坡脚不得小于20M。
4.16.4在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。
4.16.5上述情况中建筑物的建筑红线退让用地红线控制指标按本章第4.7条---第
4.15条执行。
4.17沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线5M设置。
建筑退城市防洪
堤，除有关专业规定外，退让城市防洪堤堤脚不得小于30M。
第五章建筑物的高度控制
5.1建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，应同时
符合本章的规定。
5.2在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通
讯）设施周围的新建改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
5.3在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物
其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。
尚无
经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控
制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后，由市城乡规划局会同有关
部门进行具体核定（视线分析方法参见附录5.1、附图5.1）。
5.4在市区进行建设的新建、改建建筑物应符合《泉州市古城控规》和《泉州
市城市总体规划》的要求，具体规定如下：
5.4.1古城区按市政府有关规定进行控制，禁建中高层以上建筑。
5.4.2北峰组团以建设低层为主多层为辅，严格控制中高层以上建筑。
5.5风景区及城市景观控制地段的高度控制原则：
5.5.1避免视觉遮挡（附图5.2）。
能供公众观赏的城市重要景观的视域通廊
不允许被遮挡。
5.5.2保护轮廓线的完美
城市中自然的山景及建筑物的轮廓线已十分完美应予以保护，其背景不允许出
现任何建筑物或其他构筑物。
5.5.3实体与空间尺度对比适当（附图5.3）。
新建筑与山景或现状建筑（群）的尺度关系需要进行
景面分析判断适当。
5.6沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列公式的规定：
H≤W+2S
沿街高层组合建筑的高度按下述公式控制：
A≤L（W+2S）
式中：
H-沿街建筑高度；
W-规划道路红线宽度；
S-建筑后退红线距离；
L-一幢建筑基地沿街的长度；
A-沿街高层组合建筑以1:
1（即45°）的高度角在地面上投影的总面积。
沿道路交叉口的建筑高度控制应按较宽的道路计算，但当建筑物沿窄路部分的
长度超过30米时，其超过部分的建筑高度应按窄路宽度计算。
5.7建筑物临接两条以上道路的，可接较宽的道路规划红线计算其控制高度。
建筑物直接临接或其面前道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高
度时，可将广场、河道、电力线保护区的1/2宽度计为道路规划红线宽度。
附录5.1附图5.1
建筑高度控制视线分析方法
根据建筑文物保护单位的周围环境，选择适当视点确定视线走廊，进行视线分
析。
视点的距离应大于或等于3H。
因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的，
视点距离可适当偏小，但不得小于2H（见图5.1），[A类区按古城区有关规定实行]。
第六章城市建筑景观控制
6.1泉州市规划区内新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑造型及立面设计、
装饰装修等必须与已确定的城市总体规划、控制性规划、分区规划和详细规划中城
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