天津房地产市场分析报告54DOC.docx

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天津房地产市场分析报告54DOC

07年3季度及10-11月天津房地产市场分析报告

报告索引

第一部分宏观经济政策

一、产业政策法规

1、金融政策

◆国务院决定9月起将储蓄存款利息税降至5%

国务院决定自07年8月15日起，将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。

根据1999年修订的个人所得税法和对储蓄存款利息所得征收个人所得税的实施办法，中国自1999年11月1日起，对储蓄存款利息所得恢复征收个人所得税。

对储蓄存款利息所得恢复征收个人所得税8年来，在鼓励消费和投资、合理调节个人收入、增加财政收入等方面发挥了积极作用。

◆第三季度央行三次上调金融机构人民币存贷款基准利率

第三季度中国人民银行共三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。

体现了政府的调控力度和决心。

第三季度第一次调整，是在2007年7月21日。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

第二次调整在8月21日，基准利率达到7.56%，上调了0.18%。

第三次调整在2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

（注：

9月15日调整利率表明细见附件二）

◆市住房公积金管理中心公布公积金房贷新利率发布

个人住房公积金贷款利率上调后，2007年7月21日以后发放贷款，贷款利率按调整后的新利率执行；7月21日前已发放贷款，贷款期限在1年以内的，执行合同利率。

贷款期限一年以上的，于2008年1月1日，按调整后的新利率执行。

7月20日，中国人民银行宣布自21日起对个人住房公积金存贷款利率进行调整。

市住房公积金管理中心宣布2007年7月21日（含2007年7月21日，以借据放款日期为准）以后发放的个人住房公积金（组合）贷款，贷款利率按调整后的新利率执行；2007年7月21日前已发放的个人住房公积金（组合）贷款，贷款期限在1年以内（含1年）的，执行合同利率。

贷款期限在一年以上的，于2008年1月1日，按调整后的新利率执行。

此次个人住房公积金贷款利率上调幅度对借款人月还款额的影响有限，以贷款40万元、贷款期限30年为例，采用等额本息还款方式，利率调整后个人住房公积金贷款月还款额为2135.08元，调整前为2113.19元，仅多出了21.89元。

本次利率调整之后，个人住房公积金贷款与商业银行自营性个人住房贷款利差进一步加大，5年以上贷款利差达到了2.43个百分点，所以同样的贷款金额，同样的贷款年限，个人住房公积金贷款与商业银行自营性个人住房贷款相比能节省更多的利息。

调整后商业银行自营性个人住房贷款利率与个人住房公积金贷款年利率

贷款年限个人住房公积金贷款  商业银行自营性个人住房贷款

6个月（含）以内5年（含）以内均为4.5%6.03%

6个月-1年（含）6.84%

1-3年（含）7.02%

3-5年（含）7.20%

5年以上4.95%7.38%

◆央行连续上调存款准备金率

为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2007年8月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

在决定提高准备金率不足一个月，在9月中国人民银行又一次宣布在10月25日再次上调存款准备金率0.5个百分点。

由此普通存款类金融机构将执行１３％的存款准备金率标准，达到近十年来历史高点。

仅隔一个月，从2007年11月26日起，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（注：

存款准备金率历次调整明细见附件四）

市场观点：

三季度中央人民银行频出调控政策，其中在本季度2次上调存贷款利率和2次上调存款准备金率的政策引人关注。

提高贷款利率主要是针对目前不断升温的房地产市场，从06年4月开始至目前加息已达7次之多，但依然没有遏制房地产市场价格上涨的趋势。

市场面对不断的加息政策，似乎已经麻木，但加息政策的实施也使房地产市场潜藏着风险。

风险主要体现在2方面，一方面不断提高消费者的购房成本，抑制需求，打击投机。

另一方面加大开放商的融资成本，控制投资规模。

虽然每一次加息的幅度都不大，但加息累加后所带来的效果，将在未来的市场中得以体现。

对房地产市场有重大影响的另一政策就是央行不断提高准备金率。

提高准备金率主要针对流动性资产过剩、投资过热的趋势。

虽然该政策没有直接针对房地产市场，但由于准备金率的提高，银行的贷款规模将进一步压缩，房地产融资渠道和规模均受到较大影响，在一定程度上限制房地产投资规模。

此次上调存款准备金率０．５个百分点，将冻结银行体系资金超过１８００亿元。

８次上调后，存款准备金率比年初上涨４个百分点，冻结资金超过万亿元，累积效应显著。

央行上调存款准备金率抑制货币投放的频率正逐步加快。

这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，这对抑制目前流动性过快增长、信贷盲目投放将起到一定积极作用。

同时间接的限制了房地产市场融资的渠道和规模。

存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。

在企业有较强贷款冲动、银行有较强放贷冲动的情况下，通过存款准备金率的提高，能直接从银行手中收回资金，限制银行放贷能力。

预计此次上调存款准备金率０．５个百分点，将冻结银行体系资金超过１８００亿元。

８次上调后，存款准备金率比年初上涨４个百分点，冻结资金超过万亿元，累积效应显著。

频频上调存款准备金率，体现出央行加大调控力度的决心。

从目前我国的信贷增长情况来看，由于目前我国贸易顺差和外汇储备的过快增长，引发了外汇占款渠道投放的货币大量增加，这是导致我国目前流动性过剩的重要原因。

因此进一步上调存款准备金率的可能性依然存在。

2、房地产市场调控政策

◆中国建设部：

从政策上优先确保中低价位住房用地

继建设部在8月底就国务院24号文（即《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》）展开解读之后，9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠接受媒体采访介绍目前住房保障制度相关情况。

表示已从政策上明确优先保证廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房用地。

沈建忠称，解决城市低收入家庭住房问题将做到“五个落实”：

一是24号文件明确的各项经济政策、优惠政策要落实。

如免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造和旧住宅区整治，农民工居住条件的改善等政策都将落到实处。

为此，中央有关部门还在制定相应的配套政策，地方政府也在研究相应的实施措施。

二是建设用地落实。

从政策上已经明确，三类住房”用地将优先保证，即廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型的普通住房。

“这次明确要计划单列，就是对廉租房和经济适用住房要在土地供应计划中单列，对中低价位、中小套型普通住房的用地必须要达到70%以上。

三是资金落实。

廉租住房建设的四类资金渠道包括财政一般预算安排；土地出让净收益10%；公积金增值收益，扣除管理费用、风险准备金等之外，剩余部分全部要用于廉租房建设；最后为社会捐助。

四是落实相应的管理机构和实施主体。

五是落实相关计划。

“每个城市对低收入困难户数要摸底调查，然后制定规划，把项目定下来，把土地准备好，把资金落实好，每年按照计划来实施，而且要向社会公布。

”沈建忠称。

市场观点：

政府在调控房地产市场的过程中，出台了一系列的政策，但目前依然没有达到预期的效果，其中重要的原因就是房地产市场供应结构性矛盾一直没有得到很好地解决。

此次政府出台旨在加强保障住房体系供应的政策，在平抑房价，解决市场不合理结构方面将逐步发挥作用，促进房地产市场的健康发展。

◆央行银监会解读房贷新政

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会9月27日共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），对商业性房地产信贷政策进行了调整。

就如何界定《通知》中的“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”这一问题，有关负责人解释称，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。

“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

《通知》要求商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。

借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。

为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。

同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

《通知》以购房的套数和套型建筑面积为标准，设计了不同的最低首付款比例、利率水平。

为继续支持中低收入家庭通过信贷解决住房问题，引导居民形成资源节约型的住房消费观念、理性消费，《通知》重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。

为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。

同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

需要注意的是，随着借款人购房套数的增加，最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大，抑制效果会更加明显。

◆四大商业银行将统一第二套房认定标准

四大商业银行或将统一以户为单位界定“第二套房”。

10月17日中国工商银行上海市分行副行长张琪在上海召开的零售银行业论坛上透露，央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的“第二套房”认定标准。

而中国建设银行已经明确了“第二套房”的认定标准是以“户”为单位。

这也将是其他三大商业银行的选择。

今年9月27日，央行联合银监会发布通知，明确贷款购买第二套住房，首付款比例不得低于40%的，但通知没有明确究竟以何种方式认定“第二套”住房。

上周末，光大银行和华夏银行率先出台房贷细则，确认以个人为单位界定“第二套房”，这个标准很快引发其他中小银行“跟风”。

但作为中国最大的房贷银行，中国建设银行董事长郭树清10月13日在北京接受新华社采访时表示，建行已经明确了将第二套住房贷款人以“户”为单位的认定标准。

以“户”为单位，就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。

而在第二套房首付比例上，北京建行确定的50%首付比例，也高于目前多数银行执行的首付40%的标准。

央行确立的统一认定标准将在四大行强制执行，如果最终结果确定以户为认定单位，那么四大行可能面临以个人为认定单位的中小银行的竞争压力，但四大行只能全力支持。

另外，即便首套房产的贷款已经还清，也仍将被计算在内。

市场观点：

2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。

政府力图通过控制需求来达到调控的目的。

该政策主要从市场需求调控入手，重点调控房地产市场中投机行为，控制房地产市场过热的趋势。

进入07年下半年，政策的效果开始逐步显现。

从10月开始，部分一线城市已经出现了有价无市的市场局面，天津市场也面临成交量下滑的趋势。

该政策也显示了政府调控房地产市场的力度和决心，预计08年在各项政策的综合作用下，房地产市场过热的趋势，将有所缓解。

◆"新限外令"正式出台

继06年7月建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“限外令”），以及今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》之后，近日，国家发改委和商务部又公布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》（以下简称“目录”），与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始对外资收紧。

将于今年12月1日起施行的“新限外令”明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。

此外，还将“普通住宅用地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。

根据国家统计局消息，前三季度，房地产开发完成投资16814亿元，增长30.3%，其中外资增长15.5%，势头很猛。

同时，目前来自欧美等地的金融资本主要包括两种形式，私募投资和上市公司的资金，这些金融资本并没有在中国设立实体公司，只是通过在国内投资、合作开发、并购房地产项目进行经营，可以说是一种“快投资、快收益”的投资形式。

因此国家必然要对此做出限制。

目前只有政策出来，还没有具体执行细则，预计今后大宗的交易要通过特别审批。

市场观点：

新的规定刚刚出台，具体解释还不详细，比如政策是否会出现漏洞等等会影响政策的具体实施。

预计以后会有新的具体配套政策或者方案出台，届时可能会对业内有一定的影响。

限外令主要为了防止热钱对房地产市场产生不良的影响，此政策的出台，首先表明政府的一种姿态，国外投机的基金一个警告，根据未来形势的变化，对政策进行完善和补充。

外资的进入是有利于引进新的管理模式与观念的，限制外资将有可能降低中介行业的竞争,影响行业提高流通、降低成本的功能发挥。

因此，想要在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又能不打击行业发展，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。

该政策的出台对于三级市场也会产生相应的影响。

目前中国境内规模最大的具有外资背景的房地产经纪公司主要是中原地产、信义地产、21世纪不动产等，其中中原地产是港资背景，信义地产是台资背景，21世纪不动产则继2006年获得高盛2000万美元风险投资后，今年10月22日再次获得美国艾威基金5200万美元投资。

对于此类公司，在“新限外令”的影响下今后可能会受到更强的监管。

二、城市规划信息

生态城落户滨海新区

国务院总理温家宝11月18日在新加坡与新加坡总理李显龙举行会谈。

会谈后，两国总理共同签署了中新两国政府关于在天津建设生态城的框架协议。

至此，经过四个多月的会谈和实地考察，中新生态城正式选址天津滨海新区。

市委、市政府对生态城项目高度重视，组成专门班子，及时协调解决选址中的有关问题。

在国家有关部门的指导和帮助下，经多方案比选、专家论证，最终选址天津滨海新区。

中新生态城的规划建设，将运用生态经济、生态人居、生态文化、和谐社区、科学管理的新理念，建设“社会和谐、经济高效、生态良性循环的人类居住形式”，实现人与人的和谐，人与经济活动和谐，人与环境和谐。

中新天津生态城将把新加坡城市规划建设的先进理念、技术与天津的实际情况紧密结合，在建设节能、环保、宜居住宅的同时，发展教育培训、科技研发、文化创意、服务外包等现代服务业，配套建设一流的学校、医院、公园、文体设施和社区服务中心等公用建筑。

生态城具体选址在天津滨海新区的汉沽和塘沽两区之间，距滨海新区核心区只有15分钟车程，面积约为30平方公里。

滨海新区加快大交通体系建设定"六横四纵"框架

滨海新区深入贯彻市第九次党代会精神，加快大交通体系建设，完善对外通道，全面提升服务功能，将用5年时间基本建成区域一体化综合交通体系，为经济快速增长提供重要保证。

目前，滨海新区正在编制《滨海新区综合交通规划》，初步确定了六横四纵的快速路网框架。

六横指津汉快速路、津滨快速路、津塘快速路、津滨大道快速路、津港快速路和津淄快速路；四纵指中央大道快速路、西中环快速路、汉港快速路和津歧快速路。

作为滨海新区的中轴线，中央大道项目全长约53公里，连通汉沽、塘沽、开发区和大港。

随着新区干线路网的逐渐完善，滨海新区内各功能分区、组团与天津中心城区、主要港口、机场将用高速或快速路直接相连。

新区各功能分区、组团到达中心城区只需15至30分钟，新区内多功能分区、组团之间只需15至30分钟到达。

今年滨海新区预计投资260亿元，建设62项基础设施和环境建设项目。

“十一五”期间，新区将基本建成区域一体化综合交通体系。

市场观点：

经过建设，滨海新区将建设层次齐全、满足各种类型交通需求的铁路及轨道交通；建设面向东北亚、辐射中西亚的集装箱枢纽港和我国北方最大散货主干港及环渤海地区规模最大散货主干港；建成国内主要干线机场、国际定期航班机场及我国北方航空货运中心、东北亚航空货运集散地。

到“十一五”末，新区与市区、北京、环渤海等地的交通将更为方便快捷。

随着新区交通体系的完善,必将加快滨海新区的发展步伐。

临港工业区三大化工项目启建

从临港工业区获悉，总投资约780亿元人民币的三大石化项目——大沽化工项目、中石油项目、蓝星化工基地已全部启建，目前三大石化项目均已进入地基处理阶段。

根据现有规划，预计2011年天津临港工业区将形成集石油化工、海洋化工及其下游衍生品的材料化工、精细化工共同联合形成的化工产业集群。

临港工业区规划总面积约80平方公里，一期规划面积约22平方公里，主要规划为化工产业区。

截至9月底，已通过填海造地，开发土地18平方公里，并达到了“六通一平”的标准。

此外，为了方便驻区企业，临港工业区开辟了万吨级航道，建成2个万吨级以上码头泊位。

随着临港工业区的基础设施日益完善，众多大项目纷纷前来落户。

大沽化工项目是渤海化工集团重点项目，总投资173亿元人民币，其中一期石油化工类项目总投资额约102亿元人民币，预计将在2009年初步建成。

中石油项目是由中国石油天然气总公司投资建设，包括百万吨乙烯、千万吨炼油项目（和俄罗斯国家石油公司合资）和100万吨国家战略油储备库项目，该项目总投资约300亿元人民币，项目占地面积约5平方公里，预计2011年投产。

化工生产基地，项目总投资约306亿元人民币，一期投资约206亿元人民币，占地面积2平方公里左右，规划2011年建成投产。

三、重点城市房地产市场走势

10月70个大中城市房价同比上涨9.5％创两年新高

据国家发改委、国家统计局昨天发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比上月高0.6个百分点；再创2006年以来的新高。

分地区来看，同比涨幅较高的主要城市包括宁波、乌鲁木齐、北京、北海和深圳等；环比涨幅较高的主要城市包括重庆、宜昌、西宁、湛江和吉林等。

房价继续在涨。

昨天，国家发改委、国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比9月份又高出0.6个百分点，再创2006年以来的新高。

住宅涨幅超两位数

尽管10月份全国70个大中城市房屋销售价格1.6%的环比涨幅比9月份低了0.1个百分点，但今年以来，房价同比涨幅却呈逐月加快之势。

今年4至9月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%。

与此同时，10月份新建商品住房销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份高0.6个百分点；环比上涨1.9%，涨幅与9月份持平。

分类别来看，经济适用房、普通住房和高档住房的销售价格同比分别上涨3.3%、10.9%和12.3%；环比则分别上涨0.5%、2.1%和1.7%。

这也表明，10月份新建商品住房销售价格也创出新高，并同样呈逐月加快之势。

今年4至9月份，70个大中城市新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%、9.0%、10%。

而分地区来看，10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市包括：

宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海17.7%和深圳16.8%等；环比涨幅较高的城市则包括：

重庆6.1%、宜昌4.1%、西宁4.0%、湛江3.9%和吉林3.6%等。

非住宅涨幅回落

除了新建商品住房外，10月份70个大中城市二手住房销售价格也同比上涨8.7%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比9月份低0.2个百分点。

二手住房销售价格同比涨幅较高的城市包括：

深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%等；环比涨幅较高的城市包括：

西安4.4%、长春3.3%、杭州3.2%和吉林3.2%等。

非住宅价格涨幅有所回落。

10月份70个大中城市的非住宅商品房销售价格同比上涨6.7%，涨幅比9月份低0.3个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比9月份低0.6个百分点。

办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨8.7%、6.6%和4.5%。

面对依然“发烧”的房地产市场，央行和银监会于今年9月27日联合出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，以期运用差别化金融政策为房地产市场适当降温。

国家发改委有关负责人此前也表示，今后一个时期是房地产市场调控的关键期，要进一步加大供需双向调控力度，继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作，同时调整完善有区别的信贷、税收政策，形成合力，稳定房价。

楼市盘整或为期不远

转眼间2007年将步入尾声，在上半年，国内房地产市场就由盘整格局逐步转暖，而下半年来，供求关系吃紧、市场涨价预期不减等各方面因素促使诸多城市的房价形成不可逆转的新一轮涨势。

不过，三季度末政府又针对信贷、土地等出台一系列政策，业内人士认为，楼市盘整似为期不远。

根据国家发改委和国家统计局同在昨天发布的三季度全国房价情况，70个大中城市房屋销售价格在三季度同比上涨8.2%，涨幅比二季度高出1.9个百分点。

其中，涨幅较高的城市包括：

深圳20.2%，北海13.8%，乌鲁木齐12.3%和北京11.9%等。

同时，三季度70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，涨幅也比二季度高2.6个百分点。

其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.4%、9.3%和10.3%。

涨幅较高的城市则包括：

北海18.7%、深圳16.7%、乌鲁木齐16.2%、北京13.5%和宁波11.6%等。

另外，三季度70个大中城市二手住房销售价格同比上涨7.6%，涨幅比二季度高0.7个百分点。

非住宅商品房销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上季度高1.2个百分点；其中，办公楼、工业仓储用房和商业娱乐用房销售价格同比分别上涨8.1%、4.8%和7.1%。

土地交易价格同比上涨15%，涨幅比二季度高1.5个百分点；其中，居住用地、工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格同比分别上涨17.4%、6.6%和13.3%。

一线城市市场走势

⏹北京：

楼市11月成交继续下滑签约量暴跌24.22%

06年11月期间，有21天的期房住宅日签约量超过400套，而在07年11月，只有10天的期房住宅日签约量超过400套。

期房住宅新增供应的大幅减少，直接导致了11月的期房网上签约套数下跌。

今年11月期房住宅网上签约套数为10949套，