城北新区廉租房二期工程建设项目可行性研究报告.docx
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城北新区廉租房二期工程建设项目可行性研究报告
城北新区廉租房二期工程建设项目
可行性研究报告
附件…………………………………………………………………….62
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某县城北新区廉租房二期工程建设项目
1.1.2建设性质
新建项目
1.1.3项目建设单位
建设单位名称：
某县住房保障管理中心
建设单位地址：
某镇安汉大道北段
1.1.4项目建设地点
某县城北新区
1.2建设内容与规模
根据某县城北新区建设规划和国家关于廉租住房保障办法，为解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房保障工作，拟建设某县城北新区廉租房二期工程。
本项目规划占地面积6.353亩，总建筑面积8080.92平方米，共156户；配套小区内道路、给排水、消防、供电及绿化等。
1.3投资估算与资金筹措
1.3.1建设总投资
项目建设总投资为1200万元，包括工程费用1091.9万元，工程建设其他费用85.7万元，预备费22.4万元。
1.3.2资金筹措
国家专项资金补助405万，县财政配套795万元。
1.4主要财务经济指标
表1-1
序号
科目
单位
数据
备注
1
项目规模总投资
万元
1200
1.1
占地面积
亩
6.353
1.2
建筑面积
平方米
8080.92
2
建设期
月
10
3
资金筹措
万元
120
3.1
国家专项资金
万元
405
3.2
县财政配套
万元
795
1.5可行性研究依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》；
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
（2）中华人民共和国建设部《城市规划编制办法及实施细则》；
（3）《国家发展改革委员会关于印发〈中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法〉的通知》（发改投资〔2007〕3676号）；
（4）中华人民共和国建设部《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）；
（5）《四川省人民政府关于加强城镇住房保障制度建设的意见》（川府发〔2007〕24号）；
（6）《xx*市人民政府关于解决低收入家庭住房困难的意见》（*府发〔2007〕125号）；
（7）《某县城镇低收入家庭住房保障规划》；
（8）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
（9）《某镇总体规划》（2004）；
（10）《住宅设计规范》（GBJ96-86）；
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。
为促进房地产市场持续、稳定、健康发展，关注民生，平抑房价，切实解决城镇中低收入家庭住房困难，更好地落实县委、县政府住房保障计划，项目单位拟实施某县城北新区廉租房二期工程，全力以赴搞好住房保障工作，尤其是廉租房中的实物配租房的建设工作，进一步扩大城镇廉租房的保障覆盖面，对县城规划区内住房困难实行应保尽保。
2.2某县经济社会发展概况
某县幅员面积1108.6平方公里，耕地面积33565公顷，44乡镇，617村，5613村（居）民小组。
总人口65.18万人，其中农业人口53.79万人，非农业人口11.39万人。
农业人均耕地仅0.936亩。
粮食作物以水稻和小麦为主。
改革开放以来，西充经济社会取得了长足的发展，现代农业蓬勃兴起，工商经济异军突起，城乡面貌日新月异，县域经济综合实力得到极大提升。
2008年完成地方生产总值38.8亿元，同比增长13％，；三次产业比为38.9∶29.3:
∶31.8；实现地方一般预算收7791万元；城镇居民人均可支配收7913入和农民人均纯收入为3498元。
但由于西充发展基础差、底子薄、债务大、无资源、远离市场，总体经济发展水平仍然滞后，是典型的农业小县、财政穷县、经济欠发达县。
2.3项目区城镇低收入家庭现状
据调查统计，某县共有城镇户口居民19013户，总人口70457人，2008年城镇居民人均可支配收入7913元，人均住房面积34.5平方米。
人均可支配收入在2600元以下的城镇低收入家庭共有4361户，占总户数的23%，人口14930人，占总人口数的21%。
其中：
人均住房面积在10平方米以下的低收入家庭共有2243户，7435人，分别占低收入家庭总户数合总人口数的51%和50%。
人均住房面积在10平方米以下的最低收入家庭（人均可支配收入在1500元以下）共有512户，1721人，分别占低收入家庭总户数合总人口的11%和12%。
目前全县有意向租赁廉租住房的家庭有1200户。
2.4项目建设必要性
2.4.1解决城镇中低收入家庭住房困难的需要
住房问题是重要的民生问题，直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。
目前某县还有部分困难家庭人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。
解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
项目单位坚持以人为本，进一步建立健全廉租住房制度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善住房困难群体的居住条件。
2.4.2加快小城镇建设的需要
小城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历史阶段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。
小城镇的建设和发展，是我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分，也是构建和谐社会的一个重要环节。
2.4.3振兴县域经济的需要
从长远来看，县域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，带动地方经济的快速发展。
第三章项目区建设条件
3.1项目区概况
某县位于四川省东北部，东与xx*市xx*区相靠，南和xx*市xx*区相携，西同*某县、*某县接壤，北与*某县毗邻。
地跨东经105°36′4″至106°4′7″，北纬30°52′4″至31°15′7″，离川东北重镇xx*市32公里，距重庆市、成都市分别为200公里和250公里。
某县位幅沿面积1108.6平方公里，耕地面积33565公顷，44乡镇，617村，5613村（居）民小组。
总人口65.18万人，其中农业人口53.79万人，非农业人口11.39万人。
县人民政府驻xx镇，
3.1.3城市性质
某县政治、经济、文化中心，生态型工贸旅游城市
3.1.4县城规模
1、人口规模：
2008年7.05万人
2、用地规模：
2008年：
8.32平方公里
3.1.5自然环境
1、地质水文
某县属丘陵及低山区，平均海拔380米，地层岩性为砂页岩互层，是中生代陆相与湖相沉积的红色碎屑岩，地层属侏罗纪蓬莱镇组（J3P）和遂宁组（J3S）。
第四纪以来，由于地壳的间隙性上升，地貌呈现三级阶地。
一级阶地：
高山河床7—17米，阶地完整且较平坦；二级阶地：
高山河床30—45米，阶地面度切隔破坏；三级阶地：
高山河床60—70米，阶地平面己破坏，地形变化较大，地层、地表为耕植土和破，冲积粘性土，下层为中侏罗系砂泥岩，地质构造简单，地层倾角平缓。
某县多河流，全县流域面积在100平方公里以上河流有6条，最大的是发源于南部县伏虎的宝马河，全长41.6公里。
向西注入的是涪江水系，其余的均为嘉陵江水系。
某县城依山傍水，四周群峦环抱，虹溪河与象溪河在现场交汇，把县城分为三片，地势基本平坦，高差在3米之间，海拔高度361.2米。
2、地震效应
按国家地震局的有关文件及《中国地震系数区划图》（GB18306—2001）可知，项目区的基本地震烈度小于VI度区。
根据国家标准《建筑抗震设计规范》（2008年修订）附录A《我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》的规定，项目区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。
3、气候气象
某县大陆性季风气候显著。
日照时数年平均1445小时，一月均温6.3 ℃，七月均温27.5℃,年均温17.2℃，年均降水量970毫米，降雨大部分集中在七、八、九三个月。
3.2项目建设选址
3.2.1场址选择原则
本项目建设地址选择，遵循以下原则：
1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；
2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；
3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；
4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。
3.2.2场址选择
经过多方论证，本项目选址位于某县城城北新区，本项目东、北部是山，西部为建设预留用地南面临街道，环境优越。
第四章总体规划与平面设计
4.1总体规划
4.1.1设计依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》；
（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
（3）《某镇总体规划》
（4）《住宅设计规范》（GBJ96-86）；
（5）《城镇燃气设计规范》（GB50028-93）；
（6）其它相关政策法规和技术规范。
4.1.2设计原则
（1）人本——充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。
（2）自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。
将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。
（3）经济——作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量，利用原地形进行整体设计。
（4）文化——体现某县特有的文化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。
既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。
（5）融合——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合，建筑与绿化的融合。
（6）安全——针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。
加强物业管理，确保居住的安全性。
4.1.3设计理念
以“人本、自然、文化、经济、融合、安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美，舒适便捷，卫生安全的怡然栖息之地。
1、打造人、自然、文化、科技的共生与共创，营造诗情画意的现代人居环境。
2、强调全区建设的整体性，包括功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间分布与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。
3、在兼顾整体性的同时强化小区规划的相对独立性，包括：
功能、规模与组团景观。
4、以环境建设为重点，充分利用规划区块范围内自然环境，深厚的文化内涵和较大的开发规模，以小型广场、园林山地、绿带等内容为载体，点、线、面互为串联，全方位营造高品位居住环境。
5、规划、建筑及景观风格具有鲜明的文化与时代特色。
6、在整体风格协调的前提下，各类建筑具有清晰的可识别性，尤其是资源分享尽量均好。
7、尽量考虑经济性及可操作性，在此基础上尽量创造良好的空间及景观环境。
8、为更好体现住户的利益，尽量满足均好性，并在均好性的基础上做到适度的独好性。
4.1.4总体布局
项目规划根据地块情况安排了三栋、两排建筑。
右侧面设自行车停车场和垃圾收集点等配套设施，左侧面设化粪池。
在两排建筑间和后面位置两条绿化带，使公共绿地具有良好均好性。
本工程规划总总建筑面积8080.92平方米，共156户；配套小区内道路、给排水、消防、供电及绿化等。
该小区建筑密度31.7%，容积率为1.90，绿化率为30%。
表4-1主要用地指标
序号
名称
单位
规模
备注
1
总用地面积
M2
4235.64
2
总建筑面积
M2
8080.92
156户
2.3
自行车停车场
M2
300
3
建筑占地面积
M2
1346.82
5
绿地面积
M2
1270.69
6
广场面积
M2
1318.13
7
建筑容积率
1.90
8
建筑密度
%
31.7
9
绿化率
%
30
4.2平面设计
4.2.1平面布置原则
1、总平面布置，要功能分区明确，满足方便出入、居住、防火、防灾等要求；
2、根据生活区的特点确定各个功能区域建筑面积比例；
3、科学地组织人流和车流。
人流、车流及生活垃圾通道宜分开布置；
4、坚持科学合理、节约用地的原则；
5、遵循国家有关法规，满足环保、安全等技术规范要求。
6、充分考虑住房室内采光、通风良好。
7、力求做到建筑布局紧凑、交通便捷、管理方便、减少污染和能耗；
8、合理规划绿化率、建筑密度和容积率。
绿地率宜为30%—50%，建筑密度宜为25%—30%，建筑容积率宜控制在0.6—2.0之间。
4.2.2建筑布置方案
根据城北新区的地理特点并结合现有建筑布局，本项目规划为三幢，一幢为一梯两户型，共36套，两幢为一梯四户型，共120套，总面积8080.92平方米。
单套建筑面积控制在50平方米内；户型为两室一厅一厨一卫；建筑结构为砖混，室内作简装修，符合基本生活要求。
4.2.3交通组织
1、道路设计原则
（1）统一性原则：
遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。
（2）便捷性原则：
以主导性为主的道路尽量直达，达到环境的完整性。
（3）经济性原则：
坡地道路应尽量结合地形处理，尽量减少土方工程。
（4）合理性原则：
道路走向顺应地势，并避免住宅前后无路的不利局面。
（5）舒适性原则：
道路与环境相结合。
2、交通道路体系
前排建筑以街道带路，在两幢建筑间设主干路宽3.5～7.0米，作为进入后排建筑的的通道，在两排建筑间设狭长小型广场代路。
4.2.3空间构架
整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。
整体空间是以小区绿地的大空间逐渐渗通到宅前的绿化中，再向下逐渐过渡，形成一个主次分明的空间体系。
4.2.4活动空间
1、小区内部的活动空间连为一体。
2、公共活动空间分为两个层次：
小区公共活动空间和宅间活动区两者形成连贯的体系，相互渗透，满足不同的活动需要。
3、儿童及老年活动场地根据各自的特点，分开布置，满足一定的服务半径，内部布置活动器械和场地。
第五章建筑结构设计与公用工程
5.1建筑设计
5.1.1设计依据
（1）《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；
（2）《城镇燃气设计规范》（GB50028－93）；
（3）《公共建筑设计节能标准》（GB50189-2005）
（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）；
（5）《住宅设计规范》（GBJ96—86）；
（6）国家、省、部相关法令、法规。
5.1.2建筑功能布局
规划设计注重整个小区在建筑体量、空间尺度等方面的协调，对总体布局进一步优化，并充分利用自然景观资源。
本项目最大限度的利用自然资源，同时兼顾满足周边现状住宅的日照要求。
整个小区现代、简洁、大气、且内部空间经济实用，为小区创造整体的空间形象，各空间围而不合，自然过渡。
5.1.3无障碍，节能及环保设计
（1）小区出入口处设有消防坡道兼做无障碍坡道，在每栋住宅楼入口处都设有无障碍坡道。
（2）本项目在施工图阶段要进行节能设计，符合国家及地方节能要由。
要优先选用国家推广的环保节能建材。
（3）本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计，充分利用地形地貌，尽量不破坏生态环境；同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。
5.1.4建筑空间造型
本项目设计力求与周边建筑、环境协调，对项目周围环境做详细的调查研究，造型设计时力求创造一个曲折动人的立面效果。
空间设计上力求现代新颖、简洁美观，色彩上也与周围的色彩、及建筑相协调。
整体造型为简洁的现代风格；强调不同的体量高低前后退台及色彩构成，功能舒适而美观；建筑色彩以浅赭色为主色，整体以暖色调为主，色彩统一明快，立面丰富而挺拔、重点突出，具有非常浓的生活气息。
5.2结构设计
5.2.1设计依据
1、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准：
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；
（2）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2006）；
（3）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；
（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；
（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
（6）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；
（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
（8）《住宅设计规范》（GBJ96-86）；
2、本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。
3、本工程采用的主要活荷载标准值3.5KN/㎡。
4、自然条件
基本风压值W0=0.35KN/㎡（50年一遇）；W0=0.4KN/㎡（100年一遇）。
风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用，地面粗糙度为表C类。
5、地震作用
本工程场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组；抗震设防类别为丙类。
5.2.2结构设计
1、结构选型
（1）基础部分结构型式待地勘后确定。
（2）结构型式
采用钢筋混凝土框架结构，建筑结构抗震等级设为三级。
2、主要建筑材料材质
（1）钢材：
钢筋：
直径≤8mm，HPB235钢；8mm＜直径≤14mm，HPB335钢；直径≥16mm，HPB400钢或HPB335钢（或根据当地实际情况确定）
（2）砌块和砂浆：
采用页岩砖，强度等级不小于MV7.5，水泥砂浆强度等级不小于M7.5。
5.3给排水工程
5.3.1设计依据
（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006
（3）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005版）
（4）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005
（5）业主的设计要求及各工种提供的有关图纸及资料
5.3.2给水系统
（1）水源：
生活给水由市政管网引入一条DN200给水管接入。
（2）用水定额及用水量：
本工程设计共156户，最高日用水量约为126M3/d。
5.3.3排水系统
（1）最高日污水排水量101M3/d。
（2）雨污水采取分流制。
雨水排入河流，污水经化粪池处理后进入城市污水处理系统。
5.3.4消防给水
（1）消防水量：
室外消火栓用水量30L/s灭火时间2小时。
室内消火栓用水量40L/s灭火时间2小时。
（2）水源：
消防给水由市政给水供给。
（3）室内消火栓系统：
室内消火栓系统分不分区，消火栓出水水压大于50m时采用减压稳压消火栓。
（4）室外消火栓系统：
小区室外设室外消火栓给水。
室外消火栓由市政给水供给。
（5）住宅区内均设置手提式灭火器。
（7）消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。
5.4电气工程
5.4.1设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（3）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）
（4）建筑物防雷设计规范GB50057-94
（5）《供配电系统设计规范》（GB50052—95）
（6）《低压配电设计规范》（GB50054—95）
5.4.2设计范围
（1）供配电系统；
（2）电力设计；
（3）电气照明设计；
（4）自动控制与自动调节；
（5）建筑物防雷保护与接地及电气安全；
（6）本工程弱电内容（除了火灾自动报警和消防联动控制系统），在施工图阶段由建设方委托专业公司设计。
5.4.3负荷等级
主体工程供电负荷按二级设计，其余配套公建均为三级负荷。
5.4.4供配电设计
（1）供电电源及电压：
本工程由城市公变供电线路接入小区配电房然后接入各户。
（2）供电系统：
各单体电源就近接自设在小区内的变电所。
消防负荷、应急照明和高层的配套公用设施等均由引自不同的公用计量间（其电源接自两个不同的变压器出线回路）的两路低压电源供电，末端自动切换，备用电源自投自复。
5.4.5电力设计
本工程内全部为低压设备，电源从相关低压配电箱引来。
配电系统一般为放射式、树干式和混合式。
消防设备、重要负荷低压双回路供电，末端自动切换。
一般动力电源线选用阻燃型电力电缆，消防设备选用耐火电缆。
接地保护采用TT系统。
5.4.6电气照明设计
（1）照明电源：
均为单相220伏电源，电源从相关低压配电箱引来。
（2）导线选择及敷设：
室内照明采用铜芯线直埋或局部穿管敷设；小区道路照明供电电缆则沿路边绿化带穿管埋地敷设。
（3）应急照明设置：
主要通道、疏散楼梯设疏散用的应急照明，疏散通道、楼梯及出入口设疏散指示标志灯，应急照明电源为双回路末端自动切换，备用电源自投自复。
5.4.7建筑物防雷保护与接地及电气安全
本工程各楼建筑防雷按二级设计。
在各楼的屋顶上设置明装避雷带；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
接地电阻要求不大于1欧。
为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道与接地装置可靠连接。
本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。
为防人身触电，选用的电气设备均与使用环境相适应。
电气设备及线路的安装符合电气安全规定。
所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，漏电电流要求小于30mA。
所有电气设备的不带电金属外壳均应可靠接地，电气竖井内敷设专用的接地干线，配电箱至单相插座的接地极设一根专用的PE接地线，所有安装高度低于2.4m的灯具外壳都与专用PE线可靠连接。
5.4.8弱电设计
1、三表联网管理系统
主要指水表、电表、煤气表的远程自动抄表，由中心计算机传输控制器。
采集终端和水、电、煤气计量表组成三表联网管理系统。
可随时调用系统内任一水表、电表、煤气表的数据。
2、有线电视系统
本工程的电视信号源引自当地有线电视网，设置一有线电视机房。
楼内信号采用分配—分支方式传输网络。
每户设一根有线电视信号线，进户线缆敷设至室内的家庭信息箱，经户内的家庭信息箱再敷设至户内的用户插座。
每户设二只终端插，电平达735db。
3、电话通讯系统
在小区管理处设一间电话通讯交接间，由市政通讯网引入的电话中继电缆在此交接箱内进行交接，在每幢楼的底层设一电话配线箱，由配线箱向每户敷设一根二芯电话线。
电话线缆经户内的家庭信息箱再敷设至户内的终端插座。
5.5燃气工程
5.5.1设计依据
（1）建筑专业的图纸
（2）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）
（3）《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）
（4）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
5.5.2燃气系统设计
燃气由小区内管道接入各户。
第六章环境影响评价
6.1环境保护执行标准
（1）《地表水环境质量
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