公寓促销方案.docx

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公寓促销方案

公寓促销方案

　　篇一：

单身公寓项目销售计划书　　单身公寓项目销售计划书　　前言：

　　房地产营销实质的内容就是销售控制，对于房地产开发和销售企业而言，设计动态的销售策略，几乎是经常要做的功课。

如何灵活运用销售阶段与价格杠杆，制定一套合理的销售计划，并根据推盘周期等实际情况进行调整，使价格与营销组合的其他因素一起有效推动全局。

动态的房地产策略往往是富于创造性的，淋漓尽致的销售周期体现已经成为房地产营销的核心。

以此为主轴，小心谨慎地把握市场需求与价格介定及调整过程中的微妙平衡将是本案操作成败的关键。

现实中面对买方市场，由于缺乏系统化的管理工具和全面的例案经验，决策者常常会犯“致命”的错误。

事实上，销售计划不仅需要技术性的专业知识，也需要创造性的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识。

从某种意义上而言，销售过程就是房地产的价值兑现过程。

　　操作原则：

　　期房销售价与其施工进度有关，由于发展投入的资金不同所引起的成本不同，因此，一个楼盘的市场价其实在不断变动之中。

这种价格变动与市场价格的合理变换一样，物业在市场销售中所处的状态会截然不同。

　　价格是营销组合中唯一产生销售收入的因素，其他因素则代表成本，定价和价格上的竞争进一步成为房地产营销所要面对的第一个问题。

所以本案在价格上基本原则就是：

逐步渐进提高和留有升值空间。

同时预先慎重安排价格的测定和有序设臵。

　　据此，我司为项目设臵出五个价格：

“开盘价”、“封顶价”、“竣工价”、“入住价”和“清盘价”，并要有与此价格相适应的销售比例。

价格上调时机合理的集中在封顶、竣工、入住三个主要时间段，在大价格基础上又设臵若干个调节点，每次调价的幅度既能给前期购房者产生信心，又能引导欲购未购者带来刺激，产生导购欲念。

　　当然，价格作为营销之纲，绝不能孤立对待，这与物业形象、进度、上市量有机控制有关。

最佳的价格体现，应注意空、满、虚、回四个禁忌。

即不能价格做空，任意折扣，不能做满，不留给客户升值空间，不能做虚，没有市场购买基础，不能回落，随意往下调。

　　时下，楼市流行的一房一价，其实是一种基价与系数的互相调节，拉开好坏关差价。

低价竞争不是唯一出路，以合　　理的价格调幅和调频，来调节楼盘在市场的动态适应性，是国商公司测定本案价格的主要策略之一。

　　针对衢州市场的特点，我们特别提醒南苑公司在项目运作过程中尽量避免出现　　以下四种情况：

　　1、定价与价格调整过分强调市场因素；　　2、没有配合销售变化作价格上的调整；　　3、调整在营销组合中往往单独考虑价格，而未考虑营销组合中的其他因素；　　４、阶段价格没有随产品项目及细分市场的变化而有所差异。

　　目标物化：

　　科学合理的价格需要创造性的判断力以及对购买者的动机有深刻的认识，有效定价的方法也能提高其它营销功能的效果：

了解购买者是谁，他们为何要买，他们如何做出购习决策。

认识购买者在上述方面的差异对有效定价，以及对有效促销或规划设计都一样重要。

　　根据本案的特殊性与房地产价格的固定成因，我司将本案价值形成过程分成以下七个步骤：

　　一、项目升值潜力必备要素。

根据项目发展目标，企业经济实力及所处的市场环境，选择符合企业战略的具体目标定位。

　　作为商铺与公寓同时运作的楼盘，本案在操作中必须做到分别设定、分开执行，在强调纯公寓项目的“时尚定位”和“内部文化”的同时，也要求有一流的产品与之相配。

　　居住是人类生存的基本要素之一，高尚、完美的居住环境应符合舒适、便利、安全、美观的要求，以充分解决人类活动中的居停、学习、休息。

　　人们对于居住小区的选择，不仅是对户型和房价的选择，更是对户型，价格，区域环境，社区规划，物业管理，配套设施等一系列要素的比较，选择的综合结果。

作为专业策划代理机构，国商公司通过对衢州地产市场的监控，对大量成熟社区分析认为，本案在强调“时尚单身公寓”概念和完成销售价格目标的前提是需具备的小区素质（物化为价值）要素，如下几个方面：

　　1、舒适：

　　户型主力户型在40-50平方米之间，针对特定客户群“量身订做”，周到细致的考虑使用者对于实际功能的需求，其次是　　满足心理的认同感。

装修提列装修菜单，免费设计，统一装修，负责维护。

服务设施小区文化，周边娱乐、购物场所设施齐全小区环境规划由绿化带，建筑小品，硬地，道路组成，环境成为居民获得心理感情休闲的空间小区智能化要达到星级标准；全天保安服务　　2、便利　　出行与停车方便距交通干道距离合适，足够停车位生活方便购物医疗，餐饮满足身份要求且方便子女接受教育方便幼儿园、小学、中学距离适中　　3、建筑材料：

外立面选材要做到时尚、高雅，有品位；　　无公害材料，烟尘、噪音、防水等的科学处理　　完美的供水、供电、煤气系统　　太阳能热水器预先配臵，选用优质器材　　保证楼间日照充足，通风良好　　4、物业管理　　为小区创造一个安全的居住环境防火，防盗，交通安全，各项措施周密选择物业管理公司，提供管家式服务物业公　　篇二：

XX公寓全程营销策划方案　　前言　　房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。

不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。

如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。

　　房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。

　　本案即是利用富可达置业公司的专业眼光及手段，通过对天津市河北区天沽公寓为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。

然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。

在此基础上，确立天沽公寓的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见。

　　富可达置业—（022）230401861　　全案共分六部分，其核心内容包括：

　　一、区域市场个案调查分析　　二、项目的投资分析　　三、项目规划设计营销　　四、项目形象营销　　五、营销推广策划　　六、项目服务营销　　富可达置业—（022）230401862　　——目录——　　引子　　项目背景　　第一部分：

区域市场个案调查分析　　一、项目邻近地段住宅市场分析　　

（一）区域内商品房供应量及空置率统计　　

（二）商品房销售个案分析　　二、项目周边环境分析　　

（一）本项目土地性质调查　　

（二）本项目周边环境调查　　（三）本案交通条件调查　　（四）周边市政配套设施调查　　（五）周边人文环境调查　　第二部分：

项目的投资分析　　一、天沽公寓项目的概况　　二、项目所在区域市场现状及其趋势判断　　

（一）项目所在地的历史状况及规划前景　　

（二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势　　（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析　　三、本项目的可行性研究　　富可达置业—（022）230401863　　四、项目土地SWOT分析　　

（一）本案区位的优势　　

（二）本案区位的劣势　　（三）本案区位的机会点　　（四）本案区位的威胁及困难点　　五、本案市场定位　　六、本案价值分析　　第三部分：

项目规划设计营销　　一、建筑风格定位、色彩计划　　二、主力户型选择　　三、环艺设计定位　　四、交通组织定位　　五、智能化物业管理和小区配套非常重要第四部分：

项目形象营销　　一、项目视觉识别系统核心部分　　

（一）名称　　

（二）标志　　（三）标准色　　（四）标准字体　　富可达置业—（022）230401864　　二、延展及运用部分　　

（一）营销接待中心包装设计　　

（二）工地环境包装设计　　（三）公司及物业管理系统包装设计第五部分：

项目推广策划　　一、项目主要卖点设计　　二、物业强势、弱势分析及对策　　三、目标客户群定位分析　　四、价格定位及策略　　五、入市时机规划　　六、广告策略　　七、媒介策略　　八、推广费用预算　　九、营销推广效果的监控、评估及修订第六部分：

项目服务营销　　一、前期资料准备及销售培训　　二、销售组织及日常管理　　三、先期导入物业管理　　富可达置业—（022）230401865　　篇三：

豪华公寓公关促销活动策划案　　新春嘉年华，翔宇豪华公寓促销活动　　一、活动主题：

远离喧嚣，享受宁静。

　　二、活动背景：

　　本公寓因交通不便，公众担心住进去后买东西不方便，缺乏娱乐，清静寂寞。

为此居住的人不多。

　　公寓优势：

　　1、优越的地理位置，景色优美，空气清新。

　　2、服务优质，设施完善。

　　3、价格合理　　公寓劣势：

　　1、公寓处于郊区，交通不便；　　2、公寓周围没有大型商场、电影院等配套娱乐场所，不能满足娱乐需求。

根据春节计划，在春节（日至日）期间，举行“住房送礼、惊喜不断”活动，为广大新老客户在新年期间献上新年大礼。

　　三、活动目的：

　　扩大本公寓知名度，提升公寓品牌价值；　　制造新年市场热度,加强市场关注度；　　宣传本公寓景色优美、价格合理、服务优质的特点；　　通过春节活动营造热烈气氛，聚拢人气。

　　四、目标群众：

　　针对情侣及中年人　　五、活动方案：

　　1、凡在春节期间，入住8天后送会员卡一张，入住15天送贵宾卡一张，日后可享受入住的优惠特权。

　　2、举办一些相关的公益活动，加大对公寓的宣传力度，提高公寓的知名度。

如承办一些环保类的宣传，倡导注重绿色生活，选择优美宁静的居家生活。

或承办一些引人注意的比赛，也可以提高知名度。

　　3、突出本公寓环境优美，服务优质，价格合理。

要些独特而鲜明的卖点，创立自身的品牌形象。

　　4、公寓目标定位的选择要重新把握，要选择那些高收入的中年人，他们对娱乐的要求比年轻人少，他们更渴望安静舒适的生活环境，远离城市的喧哗；也要选择情侣们，他们也需要有一个安静的二人世界。

所以要加大对这两类人群的宣传力度，把劣势转为优势。

　　5、举办公寓摄影大赛　　1）主题：

“翔宇”摄影大赛　　2）时间：

2月10日—2月25日　　3）参赛对象：

所有摄影爱好者　　4）摄影素材：

“翔宇”公寓外观、公寓内部、公寓景观、公寓生活等　　5）作品提交时间：

2月25日晚20点前　　6）提交方式：

①直接把作品交给前台的服务员；　　②作者需要注明个人信息（姓名、联系方式、住址等）　　7）评奖：

①第一阶段：

邀请五位摄影专家和三家著名报社摄影专家做本次大赛评委，选出优秀作品50幅；　　②第二阶段：

A.在公司网站（）上开设摄影大赛专栏，并将优秀的作品放到公司网站上进行作品投票；B.在各大报纸上开设优秀作品专栏，并将作品编号，让观众参与短信、电话投票（参与投票有机会参加公寓酒会）；C.制作优秀作品印刷册、投票表、以及参加酒会邀请函，以信件方式发送给指定公众、潜在公众（信件里附上邮票，投票表需要提前回寄公司）。

　　③第三阶段：

统计公众投票，选出获奖作品10幅。

　　8）奖励：

大赛评出：

一等奖二名奖金5000元+证书　　二等奖三名奖金3000元+证书　　三等奖五名奖金1200元+证书　　优秀奖十名奖金500元+证书　　9）颁奖时间：

“翔宇”豪华公寓春节酒会现场颁奖　　6、举办公寓酒会　　1）主题：

“翔宇”豪华公寓国庆酒会　　2）时间：

10月1日晚上20:

00—22:

30　　3）酒会地址：

1号公寓楼顶　　4）参加人员：

①已有住户代表、慈善活动新用户；　　②政府官员、企业家、新闻界朋友；　　③指定文艺界、体育界二线明星；　　④指定公众、摄影大赛参赛人员；　　⑤随机公众。

　　5）现场布置：

悬挂摄影大赛优秀作品；以国庆为主色调装饰会场；并设置公寓生活模拟展区与公寓咨询点。

　　6）酒会内容：

①播放公寓生活宣传片；　　②已有住户代表发言《公寓的美好生活》；③摄影大赛颁奖典礼；　　④自由交流；　　⑤新住户捐出参加“翔宇爱传千万家”销售会由公司出款的一万元，同时宣布希望小学的建造地；　　⑥赠送购买公寓折价卡给指定明星与公众（共20张，每张1万元，折价卡仅限购买公寓所用）　　五、活动宣传、　　1、广告媒体宣传：

　　通过在报纸上刊登广告来宣传，或在公车的媒体电视上宣传　　2、新闻媒体宣传：

　　通过承办一些公益活动，新闻媒体发布的一些活动信息行进宣传。

　　3、发宣传单　　六、经费预算：

　　场地费：

10000承办费：

18000广告费：

13000　　劳务费：

8000其他费用：

30000合计：

72000　　七、注意事项：

　　1、会场选择及布置以及礼宾人员着装均应统一为公寓工作服;　　2、承办活动时，应准备一些精小饰物作为礼品；