成都世纪广场写字楼商业投资建设项目可行性研究报告.docx
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成都世纪广场写字楼商业投资建设项目可行性研究报告
第一章成都写字楼整体市场环境分析
一、2015年成都写字楼市场概况
1.市场整体特征
1.1供不应求
成都市写字楼供需情况（2005-2015年上半年）
2015年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。
由于上半年为市场的周期性调整期，加上政府预售审核较为严格，开发商推盘节奏略显缓慢。
在市场潜在供应量较大的条件下，上半年的推盘数量与去年同期相比略微下降，整体供应量相对偏小。
上半年写字楼成交面积68.35万平方米，同比增长74.99%，增长幅度非常明显。
2014年下半年多个项目的集中推盘为市场带来充足的房源，市场投资及自用需求均较为旺盛，成交量明显上升。
2015年上半年的供需比为0.79，同比下降43.97%。
由于上半年的供应量偏小，市场销售保持平稳，写字楼市场一直以来供过于求的情形终于被打破，呈现出供不应求的情形。
1.2销售平稳
2015年以来，针对住宅市场的宏观调控不断加码，写字楼市场因不在宏观调控范围内免受政策冲击。
在通货膨胀等一系列因素的影响下，部分投资性资金开始转向写字楼市场，写字楼投资需求上升，但另一方面，在信贷政策全面紧缩的市场环境中，写字楼也未能幸免，信贷额度紧张，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也难以形成突发性的增长，而是保持了原来的发展轨迹平稳前进。
2.供应特征
2.1供应波动较大
成都市写字楼月度供应情况（2014年1月-2015年6月）
2015年上半年写字楼供应量54.20万平方米，且呈现明显的月度波动。
2、5月份无新的项目取得预售，均为零供应，6月市场供应骤然增多，达到23.06万平方米，出现较强反弹。
但整体来看，上半年的推盘节奏较为平缓，整体供应偏少。
2.2乙级写字楼主导
成都市写字楼供应类型（2014年上半年-2015年上半年）
2015年上半年销售市场无新增甲级写字楼项目取得预售，从近两年来看，甲级写字楼项目倾向于在下半年市场时机成熟时进入市场，上半年均无供应。
乙级写字楼依旧是市场的主流产品，占据较大比重，2015年上半年供应量为40.15万平方米，供应占比为74.08%，有较大上升。
商务公寓供应量为14.05万平方米，占比约25.92%，与去年同期65.16%的供应比例相比有较大下降，但是商务公寓在市场中依旧占据着重要的一席之地。
并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。
2.3供应外移趋势明显
成都市写字楼供应环线分析（2014年上半年-2015年上半年）
2015年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到49.66万平方米，约占整体供应的91.62%。
市区三环内写字楼项目的供应趋于减少，并且均为商务公寓，而三环外已经成为了写字楼的主要集中区域。
未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。
2.4价格持续走高
成都市写字楼成交均价（2005-2015年上半年）
2015年上半年，写字楼平均销售价格为11030元/平方米，同比上涨42.6%，出现较大的上涨幅度。
由于写字楼市场投资及自用需求均较为旺盛，价格持续走高，加上成交结构中甲、乙级写字楼成交占比的提高，2015年上半年销售价格出现较大幅度的上升。
2.5甲乙级写字楼价格差距缩小
各等级写字楼销售价格（2009-2015年上半年）
2015年上半年，甲级写字楼销售价格为18845元/平方米，价格相对较为平稳，变化不大。
甲级写字楼在2014年经历了一次较大的价格上涨之后，2015年价格趋于平稳。
乙级写字楼销售价格为12181元/平方米，进入2015年上涨步伐明显加快。
由于乙级写字楼品质的提升，价格上涨较为明显，与甲级写字楼价格差距进一步缩小。
商务公寓销售价格为7655元/平方米，由于精装修、LOFT挑高项目增多，商务公寓价格有逐步走高的趋势。
例如龙湖北城天街、保利中心、保利心语花园等项目的LOFT产品单价处于市场领先水平。
2.6新开盘项目热销
重点项目开盘情况（2015年上半年）
项目名称
开盘时间
价格
（元/平方米）
开盘情况
白金瀚宫国际大厦
2015-1-2
10000
写字楼推出7~15层，销售率达90%
东方希望中心
2015-1-16
13000
一批次推出3、4、5、7、10层，销售率达100%
保利中心
2015-3-19
13000-16000
一批次推出15层以下，开盘认购约12500平方米
东方希望中心
2015-4-9
14000
二批次推出11-14层，二批次开盘销售90%以上
奥克斯财富广场
2015-5-7
14000
一批次推出6-14层68套，认购46套，认购面积超过10000平方米
福年广场
2015-6-18
14000
一批次推出4-12层106套，销售90%，加推13、14层
大鼎世纪广场
2015-6-25
14000-16000
3号楼写字楼加精装住宅，销售率约30%
置信丽都汇
2015-6-25
12000
推出108套，销售率约90%
曙光国际
2015-6-29
13500
一批次推出B座6-18层106套，销售82套，销售率约77%
从上半年重点项目开盘情况来看，大多数项目由于单体体量较大倾向于采取分批次销售的方式推盘，经过数月的蓄水后，开盘销售率基本能达到80%以上，开盘热销的情形依旧较为普遍。
二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨
1.新增租赁项目分析
1.1新增租赁项目持续供应
成都市新交付使用项目情况（2014年1月-2015年6月）
2015年上半年，总共有26.14万平方米写字楼交付使用，包括中海大厦、优诺国际、新希望国际、摩根中心等在内的8个项目进入租赁市场。
写字楼的市场总存量上升至369.70万平方米。
其中，中海大厦、摩根中心、财富又一城广场等均为只租不售，写字楼市场单一业权项目增多。
1.2新增项目较为分散
各板块新增租赁项目体量（2014年1月-2015年6月）
新交付使用项目较为分散，除了天府新城和东大街，新增项目主要集中在非核心商务板块。
例如城西的优诺国际、中海大厦、中大君悦广场，城北的财富又一城广场等项目进入租赁市场，较好的填补了区域写字楼的市场空白。
2.优质写字楼分析
2.1各板块表现不一
各板块优质写字楼租金情况（2014年上半年-2015年上半年）
注：
优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼
市中心CBD写字楼因2014年下半年仁恒置地广场及航天科技大厦两个高端项目的入市，租金明显提升。
但市中心CBD大多数项目使用时间较长，硬件配置低并且老化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。
人民南路SBD写字楼整体档次较高，市场发展成熟，租金水平也较高，租赁情况较好。
汇日央扩广场、商鼎国际、丰德国际、国航世纪中心等写字楼市场需求旺盛，空置率较低。
锦江国际广场、新希望大厦等新在交付使用项目招商情况较为顺利，空置率大幅下降。
天府新城租赁市场日渐升温，租金平稳上涨。
虽然目前投入使用的项目尚不多，市场依旧处于前期市场培育之中，但是随着市政配套设施的完善，大型企业的加速进驻，城南的办公氛围将逐步培育形成，未来前景较好。
东大街写字楼成长较快，但由于部分拆零出售项目租竞相压价，导致租金出现一定程度波动。
东大街距离市中心较近，加上政府扶持力度较大，在吸引金融企业入驻方面具有较大的吸引力。
2.2整体租金保持增长
成都市优质写字楼租金空置率走势（2008年1月-2015年6月）
2015年上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%。
主要商务板块商务氛围日趋成熟促使写字楼租金不断走高。
但另一方面写字楼租金上涨幅度趋缓，由于预期供应压力较大，加上销售型写字楼较多，小业主对写字楼的空置承受能力差而降低报价导致租金上涨幅度趋缓。
2.3空置率持续下降
2015年上半年优质写字楼的平均空置率为24.41%，环比下降了0.69%。
随着实体经济的强势增长，本土企业规模不断扩大、办公环境改善以及外来企业的进驻对写字楼租赁需求不断上升，租赁成交较为活跃，新交付项目招商较为顺利，写字楼空置率持续下降。
三．成都写字楼市场总结
1.市场总结
Ø市场销售强劲
2015年上半年写字楼供应量为54.20万平方米，新增供应以乙级写字楼为主，并且主要集中在三环外及城南；成交面积68.35万平方米，销售平稳，销售价格为11030元/平方米，保持了持续上涨，其中甲乙级写字楼价格差距缩小。
Ø租赁成交活跃
2015年上半年共有26.14万平方米写字楼交付使用。
由于租赁需求的上升，写字楼租赁市场成交活跃，上半年优质写字楼平均租金达到106.65元/平方米.月，环比上涨2.95%，平均空置率进一步下降至24.41%。
2.后市预测
●销售市场上升，供需两旺
在住宅市场受调控政策影响较大的情况下，成都市商业地产市场供应方面，由于写字楼潜在供应量较大，而上半年的推盘量较小，预计下半年将迎来推盘的高峰。
成交方面，随着项目推盘力度的加大，预计下半年成交量还将有明显的上升，市场供需两旺的情形将在下半年再度出现。
●租赁市场存量增加，压力渐增
租赁市场方面，由于不断有写字楼项目陆续交付使用，市场总存量不断增加，租金的上涨幅将趋于平缓。
而市场可供出租的项目逐渐增多，租赁市场面临压力逐渐增大。
租赁市场方面，租赁热潮持续，写字楼租金保持上涨趋势，空置率则出现较大幅度的下降。
第二部分龙泉驿区写字楼市场分析
一、龙泉驿区城市概况
1、龙泉驿区城市概况：
位于成都东部，属于成都半小时经济圈
●区域范围说明：
龙泉驿区位于成都市东部，东至龙泉山脉中段，是成都市九区之一、国家级成都经济技术开发区所在地、成都市城市向东发展的主体区域、成都市东部新城。
全区幅员面积556平方公里，共辖4街道7镇1乡。
●区域发展规划周期：
5年完成规划，预计每年新开工面积为1,000万平方米，力争到2012年我区社会消费品零售总额达到53.74亿元，年均递增16%；外贸出口达到3.3亿美元，进口3.6亿美元，进出口总值6.9亿美元，年均递增20%；新增出口企业14家,出口企业总量达到60家,进出口企业达到70家。
即2008-2012年规划。
2、城市宏观经济情况
2.1城市GDP产值及增幅情况
2008年龙泉驿区218.7亿元,2009年实现268.92亿元，2014年实现GDP产值368.54亿元，按照可比价计算，增幅为37%。
从2008年至2014年，年平均增幅68.5%。
2.2城市产业情况
⏹汽车主导产业快速发展
按照“西部第一、全国一流”的要求，狠抓汽车产业招商促建，成都国际汽车城加速建设，完成了汽车产业功能区规划，初步形成了“九车七机”【1】、125万辆整车（机）生产平台，以汽车为主导的规模以上工业企业实现销售收入700亿元，增长40%；工业利税180亿元，增长35%；百亿企业创建步伐加快，一汽丰田、神钢集团、川渝中烟分别实现销售收入102亿元、150亿元、157亿元。
一是汽车整车（机）制造加快扩张。
一汽大众一期、一汽丰田、专用汽车等实现批量生产，吉利全球鹰SUV下线试产，川汽F99城市越野上市销售，川汽新能源汽车投入试点示范运营，一汽大众二期35万辆扩能项目进入设备安装调试阶段，一汽客车加快建设；神钢挖掘机、南车掘进机、海瑞克盾构机等7个整机项目产量不断增长；汽车整车投资69亿元，占工业投资总额的53.1%；整车（机）年产量突破10万台，实现销售收入326亿元，增长50.1%。
二是汽车配套产业加快聚集。
一汽大众EA211发动机、杰克赛尔汽车空调等59个配套项目签约入驻，成都嘉润、长春线束等40个项目开工建设，一汽四环、宁波华翔等29个项目加快建设，富维延锋、博奥江森等20个项目建成投产，汽车配套产业完成投资45亿元，实现工业增加值30亿元，实现销售收入100亿元，利税7.4亿元。
三是汽车贸易娱乐产业加快发展。
九峰国际一期、九峰房车展示销售中心建成投用，西部汽车城过渡市场正常营运，九峰国际二期加快建设；成功举办中国·成都国际汽车精英赛和首届中国·成都全球汽车论坛。
⏹现代服务业加快发展
第三产业实现增加值84亿元。
一是商贸流通加速发展。
西南食品城、统一优玛特成功入驻，闽台中天大厦、同飞城市综合体等项目签约落户；三联家禽、银河博美等专业市场交易额达186亿元，增长50%；启动家电以旧换新试点，汽车、摩托车、家电下乡累计销售额2.9亿元、财政补贴3142万元，惠及农户5.2万户。
二是物流产业加快发展。
长春华阳、长虹民生等项目签约落户，一汽国际物流、宝湾物流加快建设，成都公路口岸入驻经开区，龙泉物流中心功能不断完善。
三是文旅创意蓬勃发展。
成功举办桃花节、汽车节、美食旅游节等特色节会活动，实现销售收入18.2亿元，增长22%；中国艺库、洛带文化艺术村加快建设，山泉镇获全国特色旅游景观镇称号，桃花故里创国家级4A景区通过省级验收；全年实现旅游总收入29.2亿元，增长34%；商品房成交200万平方米，实现销售收入92亿元；总部经济、电子商务、服务外包和金融服务等新兴服务业稳步发展。
2.3城市固定资产投资情况
2014年，全社会固定资产投资260亿元，增长20.8%；实现规上工业增加值207亿元，增长31.5%，总量和增幅均居全市第一；完成全口径财政收入100.7亿元，增长43.4%；实现地方财政收入72.4亿元，增长52.4%；一般预算收入21.1亿元，增长33.4%；社会消费品零售总额实现64.3亿元，增长20.6%；城镇居民人均可支配收入17790元，增加1933元；农民人均纯收入9000元，增加1099元；人口自然增长率控制在3.5‰以内。
2.4城市房地产投资情况
2014年，全区在建房地产项目44个。
批准新开工项目11个（花香龙都、格调城、香水城、霏红榭、合能四季康城、首创东公元、世茂雅筑、畔山花语、竹林尚书、林溪美城、东域龙湾），批准续建13个项目24个批次（分别是龙城1号二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、东方美宸三期、东山国际新城D区、师大现代花园二期、九峰国际、御岭湾三期、皇冠国际二期、桃源铭二期、大湖区二期、香水城二期、花香龙都二期），批准新建商品房开工面积315万平方米，同比增长（以下简称增长）92%。
全区房产投资（不含土地收入，仅指工程投入）42亿元，增长51%；批准新建商品房预售面积（新增供应）226万平方米，增长51%；全年新建商品房销售21950套，面积202万平方米，增长6.3%，销售金额93亿元，增长29%。
新建商品住宅销售19122套、187万平方米；商业1569套、11.3万平方米；车库1259个、3.8万平方米；全区二手房成交6985套，面积69.2万平方米，同比下降1%；全区商品房销售均价4602元/平方米，增长19%。
房地产行业（含建筑业）实现地税收入12.1亿元，增长44%，房地产业对财政税收的支柱地位依旧突出。
2.5城市人口情况
截至2014年，全区常驻人口60万人。
2.6城市发展规划
发展：
一直以来以建设“汽车龙泉”、“田园龙泉”、“幸福龙泉”为目标，在不断推进过程中实现计划。
百亿企业集群、千亿产业支柱、万亿产业基地——龙泉驿区（经开区）汽车产业发展规划中全新亮相的三个关键词，彰显出该区主导产业呈现的磅礴大气。
经开区汽车产业园已列入全省重点支持发展的四大千亿元产业园之一，而今龙泉驿区（经开区）又紧紧抓住汽车整车产业布局调整的机遇，自加压力，提出到2017年基本形成万亿产业基地的宏伟蓝图。
到2017年，汽车整车生产将超过100万台，实现销售收入1800亿元；汽车零配件实现销售收入3200亿元；汽车商贸实现销售收入2000亿元；工程机械及配套实现销售收入1000亿元。
2.7城市分区发展
经开区规划图
经开区产业分布图
从规划方案中关于用地性质的定位可以看出，根据此规划方案的引导，区域的发展将分为三大组团，五个功能片区：
三大组团：
以驿都大道、成龙大道为界，驿都大道以北为生活区，驿都大道与成龙大道之间为经开区核心区，成龙大道以南为物流区
五个片区：
经开区组团主要发展：
总部经济区、汽配商务区、汽车产业区
物流组团主要发展：
物流集散区、产业发展区
2.8城市交通
交通：
区政府所在地龙泉街道距天府广场22公里，距成都双流国际机场29公里（简阳机场位置待定中），距成都火车站24公里，距成都火车东站14公里。
成渝铁路穿境而过，成昆铁路及其货运外绕线绕境而行，以驿都大道、成龙大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、绕城高速东段、五环路东段（汽车城大道）、成环路等公路为骨干，对接成都中心城区的交通网络基本覆盖全境。
现已开通6条龙泉驿主城区对接成都中心城区的城市公交线路：
218路、223路、313路、332路、854路、856路；3条龙泉驿主要场镇对接成都中心城区的城市公交线路：
219路（洛带场镇）、858路（西河场镇）、858A路（洪安场镇）；多条成都中心城区内（十陵、大面片区）的城市公交线路：
12路、80A路、97路、108路、122路、301路、331路、336路、337路、412路、533路、534路、537路、855路、857路、857A路等。
2.9城市酒店配套
配套：
酒店众多，博瑞花园酒店、天伦国际大酒店、龙威酒店、龙府饭店、成都新闻宾馆等大型酒店，洛带另有数十家特色酒店。
2.10城市文化
文化：
“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平遥”洛带古镇以客家文化为主，特有的洛带古街、会馆群为活动举办添加文化氛围。
客家曲艺文化丰富，采茶歌、竹板歌尤为突显南方曲艺精华，其中采茶歌与北方秧歌齐名。
客家相声、快板、表演唱、五句板等，这些都是人民群众喜闻乐见的形式。
客家方言中有许多生动有趣的俚语、俗语、对子，客家人有非常多的典故和流传已久的故事和传说。
2.11龙泉驿区经开区企业情况
2.11.1入驻条件和情况
●目前整个经开区企业签约500余家，入驻生产企业300余家，入驻条件为投资200万/亩，整体项目总投资5000万以上。
●龙泉经开区收入过亿元的工业企业达65家；年销售收入过10亿元的工业企业9家。
年入库税金超过千万元的企业达到38家。
2.11.2入驻企业
●成都丰田纺汽车零部件有限公司
有厂房和办公楼，占地面积约8万平方米，建筑面积约2.2万平方米。
汽车内饰生产商（座椅泡沫、焊接、座套缝纫、座椅组装、内饰组装）年产值超过6亿元人民币，年税收过6000万元人民币。
●四川岳首工程机械有限公司
有厂房及办公楼，占地面积11万平方米，建筑面积9万平方米；是从事筑路机械、建筑机械、发电机设备设计、制造、安装、销售的专业公司
●四川宜宾普什重机有限公司
有厂房及自己的总部基地，是五粮液集团的以生产重型工程机械为主的大型现代化企业。
●海瑞克（成都）隧道设备有限公司
有厂房，成都市内有自己的办公室，公司总面积3.3万平方米。
从事隧道掘进机及地下暗挖设备的装配和调试，零部件加工﹑生产、和日常维护。
●成都神钢工程机械（集团）有限公司
有厂房及办公刘和配套楼，占地700余亩，员工3000余人。
主营业务是：
系列轮式装载机、振动式压路机、平地机和液压挖掘机的研发、制造、销售、服务，目前是中国西南地区规模最大的工程机械基地。
●成都高原汽车工业有限公司
吉利成都项目由吉利控股集团投资，一期工程占地面积1200余亩，建筑面积16万平方米，后期工程包括零部件生产基地、总部经济项目（含吉利销售中心、吉利研发中心）。
●一汽（四川）专用汽车有限公司
有厂房，成都市内有自己的写字楼，占地380亩，建筑面积约13.5万平方米。
主要产品有军用方舱车、飞机加油车、油罐车、运洒水车等后勤保障车及维修等各种特种车辆，民用厢式、罐式、自卸式、挂式四大类120多个品种
●一汽客车（成都）有限公司
占地面积238亩，厂房建设面积6万平方米，生产一汽自主品牌的客车产品极其销售总部、研发中心、建设新能源客车基地
●四川一汽丰田汽车有限公司
有厂房、配套办公大楼，占地面积约45.5345万平方米，生产柯斯达（COASTER）中型客车和普拉多（PRADO）越野车。
●一汽大众汽车有限公司成都分公司
中国一汽集团在中国西部建立的乘用车生产基地，总用地面积1200亩，总投资40亿元，办公大楼及厂房面积约30万平米。
●成都长江紫东冶金科技有限责任公司
占地145亩，建有办公楼、冶金技术研发中心及标准厂房
●成都国光电气股份有限公司
占地200多亩，现有建筑面积6.8万平方米
经开区其他部分企业名录：
五粮液圣山制衣、五粮液环球特种玻璃、立邦漆、捷安特自行车、云内动力、隆力奇、康师傅、汇源果汁、华源印铁制罐（成都）有限公司、阿克苏诺贝尔、成都虹波实业股份有限公司、成都亨通光通信有限公司、川石压缩机、中国石油天然气集团公司压缩机专业制造厂、成都建材院有限公司装备技术分公司（集信科技）·······
捷安特自行车BHP来实晶华集团
中达新材料实德型材雅士食品
一汽成都
2.12宏观经济分析小结
✓龙泉驿区位于成都半小时经济圈及成渝经济带腹心部位，整体区域经济的发展为写字楼市场的发展奠定了坚实的基础。
区内交通网络完善，城市吸附能力强。
除交通的硬件设施外，公共交通发展较为完善。
✓龙泉驿区国民生产总值（GDP）的持续增长是写字楼市场发展的首要前提；作为现代化工业城市，城市发展对工业依赖较大。
✓龙泉驿区房地产大规模开发从09年开始，写字楼开发尚处于起步发展阶段，房地产固定投资额度仅为42亿，写字楼投资寥寥无几，未来投资写字楼发展空间巨大。
✓龙泉驿区投资上5000万以上生产性企业约500家，其上下游服务企业较多，对写字楼需求较高。
3、城市规划情况
3.1规划发展目标
●发展思路
龙泉驿区是成都市东部的门户，是成都市向东发展战略的主体区域，其“五横四纵”的“井”字形网络交通格局，与成都市的密切联系（15分钟车程）为龙泉驿区的未来发展提供了优越的基础条件。
成都市“一主七卫”的大都市发展战略已将龙泉驿区纳入了大都市区规划发展范围，同时成都市东部副中心（绕城高速公路以内）的建设，在区域宏观战略部署上将促使龙泉驿区的发展进入一个全新的发展阶段。
全区将以推进城乡一体化进程为主线，努力把龙泉驿区建设成为城乡一体、产业兴旺、市场繁荣、功能配套、环境优美、人民富裕、充满活力的“现代工业基地，山水田园城市”。
本着“三集中”的原则，贯彻执行“切实保护耕地”的基本国策，构建可持续发展的社会、经济、生态系统。
●发展战略定位
龙泉驿区是成都市中心城市向东向南发展战略的重点实施区域，要使之建设成为高度发达的现代工业基地；以自然山水为基础，建设全国一流的山水花园名城；实现社会生产、生活与生态环境的高度和谐统一。
以充满书香的氛围，洋溢运动健康的旋律。
●规划原则
坚持保护耕地特别是基本农田，统筹安排各类、各区域用地；坚持节约与开发并举，重点是以节约为主；坚持内涵挖潜与外延拓展相结合，着力提高土地利用率；坚持保护和改善生态环境，保障土地资源的可持续利用。
3.2城市发展布局规划及发展周期
3.2.1城市发展布局
概括为：
“一个战略突破口、一条战略主线、三个战略阶段、四大空间战略区、四大战略任务、六大战略支撑”。
◆四大空间战略区——“一城
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