厦门房地产市场分析报告.docx

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厦门房地产市场分析报告

2011年1月厦门房地产市场分析报告

一、楼市综述—楼市成交坚挺，调控施压

　　2011年1月，步入十二五规划开局之年的第一个月份，房地产市场的外部环境略显复杂。

存款准备金率上调，再度发出了新年信贷政策趋紧的信号。

而国务院发布“新国八条”，则开启了第三轮地产调控的大幕，凸显了中央调控楼市的决心和力度。

几乎同时，房产税在上海和重庆正式试行，业界纷纷表示将影响房地产市场预期。

2011年1月，正可谓“山雨欲来风满楼”。

　　受调控信息集中在下旬发布和政策效果延迟影响，1月的厦门楼市成交量依然较高，虽比上月有所下降，但比上年同期增加明显。

各楼盘成交热情高涨，价格持续高位。

岛内成交以大户型高端客户为主，岛外以中小户型自住客户为主，成交火热，市场整体呈现供不应求的态势。

　　一方面是政策环境的趋紧，一方面是厦门楼市暂时的继续火热成交。

政策与市场的争锋，谁能取胜？

随着春节淡季的到来，以及政策效力的发挥，市场的短时观望在所难免，市场供需双方都有可能做出保守选择，厦门楼市或将经历一波成交低迷。

　　2011年1月厦门商品房成交数据

　　2011年1月厦门市各物业成交面积

　　二、环境解读—月末发力，“新国八条”开启“政策年”

　　2011年伊始，货币政策适度缩紧，新“国八条”拉开了“政策年”的序幕，“房产税”、“限价房”等共同印证着房地产未来“高管控、高保障”的发展趋势…

　　1.经济环境——通胀高企，金融缩紧

　　货币政策由“适度宽松”转向“稳健”，金融环境适度缩紧。

2011年1月14日晚央行宣布,从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。

此次上调预计可一次性冻结银行体系流动性3,500亿元左右。

　　央行再调存款准备金率并达到历史新高：

大型金融机构存款准备金率升至19%，中小型金融机构升至15.5%。

　　2010年12月，CPI指数4.6%，业内分析1、2月份CPI或将达到5%，加息压力进一步加大。

　　2.国内政策——新国八条”出台，拉开“政策年”序幕

　　2011年1月26日晚，国务院常务会议发布本年度房地产宏观调控新举措，史上最“给力”的政策组合——“新国八条”问世。

“高管控”趋势进一步显现，市场预期或将改变

　　新国八条基本内容及影响分析

　　城市年轮观点：

“新国八条”在春节前发布，明确了2011年楼市调控的基调，同时也为2011年两会埋下关注民生的主动表态。

“新国八条”相比2010年的“国十条”“国五条”更为深入和具体。

政策涉及的面更广，也更为严厉，表明了中央调控的决心，同时也抑制了消费者对楼市高企的信心。

　　“新国八条”进一步压缩了投机性购房者，对改善型刚需购房者的影响也较大，误伤在所难免，而对普通自住和高端购房者的影响则较小。

由于春节往往是厦门楼市淡季，“新国八条”对楼市的影响在节后才能明显显现，就厦门目前的楼盘品质和开发商品牌看，新房均价走低的可能性很小，但成交量在一定时间内逐步减少并在较低水平运行的可能性大。

如果两会前后有新的配套政策出台和落实，厦门楼市成交低迷将有可能维持更长时间。

　　跳出“新国八条”看，我国的房价问题是系统的社会问题，只有收入分配、税制改革、经济发展模式等因素得到综合调整，房价问题才能真正得以解决。

　　3.国内政策——“房产税”落地，上海、重庆启动试点

　　1月末，渝沪房产税同时出台，基调温和，其长远效果值得评估；但税种出台，意味着后期广泛执行的可能性，或将在短期影响市场预期。

　　重庆和上海房产税比较

　　城市年轮观点：

重庆版房产税——注重对价格较高的高端住宅征税，注重对纯投资客群的征税；重庆地产税倾向物业税的性质，起征门槛高，征收范围有限，整体基调较为温和。

　　上海版房产税——征税对象为本地二套房和异地购房，征收范围较广，倾向于从抑制需求的角度对房地产市场进行调控。

　　4.厦门动向——“限价房”浮出，将分流购房需求

　　岛内前埔和岛外杏林将在年内推出各1000套保障性商品房；其中杏北新城项目将在近期推出，价格在5000元/㎡以内。

据了解，购买限价商品房的在8年内不能在市场上进行交易。

限价商品房申请条件：

①对申请人收入条件不做限制；②要求申请人为厦门户口，或夫妻双方至少有一人户口在厦门;③无房产买卖记录。

　　短期影响：

少量的保障性商品房短期内对市场影响有限。

　　①首批仅1000套房源面市，相对于庞大的刚性需求，仅是九牛一毛。

　　②购房条件要求购房者有一方必须有厦门户口，客群层面受限，但将主力满足大学毕业留厦具有厦门户口的白领阶层。

　　③保障性商品房户型主要为80-120㎡两房及三房，是市场的主力户型需求，同时规定购房者须无房产买卖记录，将使部分刚需购房者延后商品房购买计划，选择观望是否有保障房机会。

　　长期影响：

影响购房计划，冲击中端楼盘

　　①厦门持续的保障房供应，将影响住宅市场的供给和需求结构，助力厦门商品房市场的高端化和普通刚性需求的保障化，助力“四高”趋势的实现。

　　②“高保障”将使部分符合本案的客群放弃或延缓购房计划，观望于保障房的机会。

对岛外以满足刚需为主的中档楼盘，形成较大的竞争和冲击。

三、月度回顾—需求旺盛，岛外刚需引领成交

　　1.楼市详情——供需：

新房供应不足，存量房快速去化

　　2011年1月厦门市住宅批准预售量较小，仅11.47万平，为当月住宅销售面积的37%，市场呈现供不应求态势。

本月批准预售的楼盘中，厦航高郡、禾丰新景、皇家御城体量相对较大。

厦航高郡、禾丰新景均在当月开盘，开盘认购达6-7成以上。

　　多数房企选择避开春节前夕申请预售，导致2011年1月住宅批准预售量明显减少，市场以消化存量房源为主。

绿苑新城、万科?

金域华府、禹洲`大学城、天湖等当月热销项目均为此前已批售大盘，目前均已去化7-8成，金域华府则已经售磬，市场存量比较有限。

　　1.1、商品房：

成交火热，同比增四成

　　2011年1月厦门市商品房共成交50.17万平，比上年同期增加逾四成。

其中，住宅交易面积同比增加约72%，非住宅交易增加约两成，住宅成交套数占商品房的半数以上。

　　进入2011年，民间资本充盈和通货膨胀致投资需求持续旺盛，受限购令影响，地产投资转向商业、写字楼等物业，推动厦门非住宅物业成交持续增长。

　　典型楼盘：

永建顶尚——小户SOHO，三号楼开盘，开盘即告售罄。

　　1.2、住宅：

需求旺盛，成交保持高位

　　本月住宅市场延续了2010年第四季度的热销态势，成交量30.63万平，环比下跌5%，同比增加了7成，明显高于2010年的月均销量（20.59万平/月）。

成交量保持在较高水平。

受2010年10-11月批准预售量较多影响，本月存量房源供应较为充足，加之近3个月来新出政策较少，市场信心不断增强，供需两旺下成交继续活跃。

　　本月主要以中端楼盘成交为主，整体的成交价格相对较低。

1.3、区域：

岛外成交占7成，“岛外时代”突显

　　2011年1月厦门市岛外住宅成交套数约占全市的70%，成交面积约占全市的60%。

岛外保持成交主导地位。

从区域上看，海沧区和湖里区引领全市住宅成交，两区成交量占全市的比重过半。

　　岛内各区成交套均面积在150㎡/套以上，以高端客户为主，岛外成交的套均面积则在90到100㎡/套之间，主力购买群体为自住刚需。

　　2011年1月厦门市住宅成交分区情况

　　1.4、楼盘：

岛外中小户型热销，刚需引领楼市成交

　　厦门市2011年1月楼盘成交量排名

注：

紫金家园和环东海域火炬园配套住宅主要对内发售。

　　2011年1月，位于海沧区的绿苑新城成交508套，荣登全市畅销楼盘榜首；湖里区紫金家园位居次席，共成交240套，不过此为对内销售楼盘；天湖城本月完成销售240套，排在第三位；禹洲·环东国际完成销售125套，位列第四。

　　总体看来，岛外海沧、同安、集美等区域的中小户型大盘成为本月成交主导；成交量前十的楼盘套数占全市套数的60%左右，成交向热销大盘集中明显；本月的畅销楼盘多为存量房源，热卖日久，形象渐臻成熟，产品和品牌优势是其成交畅旺的主要原因。

　　2、楼盘动态

　　2.1、楼盘动态——岛内

　　小户型楼盘集中面世，总价低，引发市场广泛关注；新政骤降，豪宅客户集中签约。

　　■融景湾——低调开盘，悄悄卖房 湖边水库片区的大户豪宅（约220㎡户型）融景湾于月初低调开卖，均价26000元/㎡，仅在中山路设临时售楼处，面向高端市场和老客户，一期项目已然悄悄卖出六成。

　　■永建顶尚——SOHO风靡，一期售罄 在住宅受调控限制较多的情况下，主打SOHO办公、商业的永建顶尚试推一期3#楼，主打30㎡左右挑高3.6米产品，精装均价约18000元/㎡，开盘火爆抢购，备受年轻白领热捧。

　　■水晶apple二期——小户住宅，再续日光 继一期项目热销后，水晶apple二期于1月21日开盘，均价约16000元/㎡。

开盘当日基本售罄，仅余少量低层，力证小户型住宅的市场认可度。

　　■禾丰新景——岛内小户，认购过半 1月23日开盘的禾丰新景同样以60-90㎡中小户型为主，推售当日已认购过半，均价约18000元/㎡。

　　■世茂湖滨首府——新政骤降，集中签约 受月末“新国八条”影响，世茂湖滨首府组织客户集中签约，以求规避新政影响。

　　2.2、楼盘动态——岛外

　　新盘频推，高性价比楼盘热销，岛外大盘气象初显；新政影响初现，橡树湾开盘受冷。

　　■绿苑新城——交通利好，有推即罄 受海沧大桥西引桥开通等利好影响，1月初海投旗下楼盘绿苑新城销售火热，连续多日占据楼盘销量榜首，销售均价约8000元/㎡。

　　■厦航高郡——开盘首日，售逾八成 经过长达一年的宣传储客，1月15日，同安新盘厦航高郡推出一期楼盘，其中5.7米挑高户型占70%，赠送面积大，均价8300元/平，开盘首日认购超过八成。

　　■华润橡树湾——英伦学府，集美大盘雏形展现 1月8日，集美新盘华润橡树湾开放售楼处，主打英伦和学府风格；29日，橡树湾全面开盘，推230套准现房，均价10500元/平，受春节和新政影响，市场反应平淡。

不过集美大盘云集，区域发展后劲十足。

　　■中洲滨海城——实景示范区公开，同安大盘初露峥嵘 号称厦门第一大盘的中洲滨海城1月23日公开实景示范区、营销中心和样板房，岛外大盘气象逐渐显现。

　　四、后市展望—短期观望难免，房价下行“火候不够”

　　1.政策走势

　　2011年必然是“政策年”，对地产的“高管控”和住房问题的“高保障”将使房地产政策环境难以恢复宽松。

　　2.市场需求

　　新政抑制了投资和部分改善性需求，而限价房也将使部分购房者延缓购房计划，市场需求的观望态度将使楼市短期成交下滑。

　　3.供应特征

　　虽然2011年总体供应巨大，但2月向来是成交淡季，加之新政影响，部分开发企业也将采取观望态度，延后供应房源，市场供应量将进一步缩减，预计价格在短期内难以调整。

　　城市年轮观点：

1月成交虽然坚挺，但在宏观环境骤变的影响下，供需观望将再次形成，市场成交量或将再度陷入短暂低迷，进入阶段性的“价格维持、供需均减”时期。

后市发展若受新的政策续继施压；及中小房企抗压不敌，引来低价抛售，市场将进入新一轮的调整。