北京中关村软件园物业管理招标文件.docx
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北京中关村软件园物业管理招标文件
第一部分投标邀请………………………………………………第2页
第二部分投标人须知……………………………………………第5页
一、投标须知前附表--…………………………………………第6页
二、投标人………………………………………………………第7页
三、招标文件……………………………………………………第8页
四、投标文件-…………………………………………………第10页
五、投标文件的递交-…………………………………………第13页
六、开标及评标………………………………………………第15页
七、授予合同-…………………………………………………第20页
八、中标服务费-………………………………………………第23页
九、其它需要说明的问题-……………………………………第23页
第三部分招标项目内容及说明…………………………………第24页
第四部分评标办法………………………………………………第41页
第五部分合同书格式……………………………………………第49页
第六部分投标书格式……………………………………………第62页
一、投标书格式………………………………………………第63页
二、资格证明文件格式………………………………………第70页
第七部分附件……………………………………………………第72页
第一部分投标邀请
第一部分投标邀请
北京市建壮咨询有限公司受北京中关村软件园业主管理委员会的委托，对北京中关村软件园物业管理进行公开招标。
经资格预审贵公司符合招标人的投标要求，现诚邀贵公司前来投标。
1招标单位：
2项目名称：
北京中关村软件园物业管理招标。
3招标范围：
园区物业管理：
包括工程服务、保洁服务、绿化管理、保安服务、园区施工管理、运动场、设施管理、园区班车服务、中水站经营。
4领取招标文件时间：
年月日9:
00—16：
00时（北京时间）。
5领取招标文件地点：
。
6接受投标邀请的确认：
接受邀请的投标人在接到此投标邀请后12小时内，回函至北京市建壮咨询有限公司。
7现场勘察：
年月日进行现场勘察。
8招标答疑会：
年月日。
9投标截止时间：
年月日，逾期送达或不符合招标文件要求的投标文件恕不接受。
10投标、开标地点：
另行通知。
11凡对本次招标提出询问，请与北京市建壮咨询有限公司联系（技术方面的询问请以信函或传真的形式）。
12招标代理机构：
北京市建壮咨询有限公司。
13地址：
14联系人：
15联系电话：
16传真：
第二部分投标人须知
一、投标须知前附表
项号
内容
说明与要求
1
项目名称
北京中关村软件园物业管理招标
2
项目地点
3
招标单位名称
北京中关村软件园业主管理委员会
4
招标范围
园区物业管理：
包括工程服务、保洁服务、绿化管理、保安服务、园区施工管理、运动场、设施管理、园区班车服务、中水站经营
5
投标人资质
等级要求
具有法人资格和北京市建设委员会核发的物业管理资质的企业。
具备一年以上本招标范围及内容要求的物业管理经验及业绩的物业管理企业。
6
投标人资格
招标人将采用资格审查方式确定投标人。
7
踏勘现场及
答疑会
踏勘现场集合时间：
年月日午时，
集合地点：
北京中关村软件园。
答疑会时间：
年月日午时，
地点：
北京中关村软件园。
8
投标文件有效期
本项目招标投标有效期为自投标之日起60日历天。
9
投标文件份数
壹份正本，伍份副本
10
投标文件提交地点及截止时间
收件人：
地点：
北京中关村软件园。
时间：
年月日午时
11
开标
时间：
年月日午时
地点：
。
12
评标方法及
标准
综合定量评分法（详见本招标文件评标办法）
二投标人
1.项目说明
1.1本项目招标说明详见本须知前附表。
1.2本项目招标按照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章，通过公开招标方式选定中标人。
2.招标范围
2.1园区物业管理：
包括工程服务、保洁服务、绿化管理、保安服务、园区施工管理、运动场、设施管理、园区班车服务、中水站经营
3.投标人资格
3.1具有法人资格。
3.2具备北京市建设委员会核发的物业管理资质的企业。
具备一年以上本招标范围及内容要求的物业管理经验及业绩的物业管理企
业。
3.3投标人应遵守有关的国家法律、法令和条例。
3.4有良好的企业信誉。
3.5招标人将采用资格审查方式确定投标人。
4.投标委托
4.1投标人代表不是法人代表的，须持有《法人代表授权书》。
5.投标费用
5.1无论投标过程中的作法和结果如何，投标人自行承担所有与参
加投标有关的全部费用。
6踏勘现场及答疑会
6.1招标人将按本投标须知前附表第项所述时间，组织投标人对项目现场及周围环境进行踏勘并组织召开答疑会，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所需的资料。
投标人承担踏勘现场所发生的自身费用。
6.2招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。
6.3经招标人允许，投标人可以勘察为目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。
投标人应承担勘察现场的责任和风险。
三招标文件
7.招标文件
7.1招标文件由招标文件目录所列内容组成。
7.2投标人应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件的要求提
供投标文件和资料，可能导致其投标被拒绝。
8.招标文件的澄清
投标人对招标文件如有疑点要求澄清，或认为有必要与招标人进行交流时，可用书面传真的形式通知招标人，但通知不得迟于开标日期前15天使招标人收到，招标人应用书面传真作出答复，招标人将视情况确定交流的时间及地点，或以书面形式予以答复，如有必要时可将答复内容包括原提出的问题（但不标明问题查询的来源），分发给所取得同一招标文件的投标人。
9.招标文件的修改
9.1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间15日前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。
9.2招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标人，投标人应于收到该修改文件后_1_日内以书面形式给予确认。
招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有法律约束作用。
9.3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。
当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。
9.4为使投标人在编制投标文件时有充分的时间对招标文件的澄清、修改、补充等内容进行研究，招标人将酌情延长提交投标文件的截止时间，具体时间将在招标文件的修改、补充通知中予以明确。
四投标文件
10投标文件的语言及度量衡单位
10.1投标文件和与投标有关的所有文件均应使用中文。
10.2除本招标文件另有规定外，投标文件使用的度量衡单位，均采用中华人民共和国法定计量单位。
11.投标文件的组成
投标文件由技术标部分和资格证明文件两部分组成。
11.1技术标部分内容包括：
⑴投标函；
⑵开标一览表；
⑶物业管理方案；
⑷投标书附件。
11.2资格证明文件包括：
⑴营业执照（复印件）；
⑵如由非法定代表人办理投标事宜，需提供法定代表人授权委托书；
⑶具备北京市建设委员会核发的物业管理资质的企业。
（复印件）；
⑷投标人情况介绍；
⑸业绩资料；
⑹有代表性（与软件园园区公共环境、设备设施物业管理相似）物业项目的合同复印件。
12．技术部分要求
12.1本项目技术标部分为“暗标”，所有副本应当按以下要求排版制作：
⑴纸张：
A4白色复印纸；
⑵字体：
宋体；
⑶字号：
（1）标题：
三号
（2）其他：
四号；
⑷除图表外，不允许使用彩色打印；
⑸不允许页眉，且页脚只准出现页码，页码格式采用阿拉伯数字格式，设在页脚对中位置，页码应当连续，不得分章或节单独编码；
⑹各章节的图表按章节次序排列，对于比较大的图表可使用白色A3复印纸，但须将A3纸折叠成A4纸大小并统一装订；
⑺各章节之间须分页编排。
12.2技术标“暗标”部分，副本的封面（包括封底、侧封）及所有正文中均不得出现可识别投标人身份的任何字符和徽标（包括文字、符号、图案、标识、标志、人员姓名、企业名称、以往的项目名称、投标人独有的企业标准名称或编号等）；所有副本的封面、封底和侧封必须是完全空白。
13.投标文件格式
13.1投标文件包括本须知第11条中规定的内容，并按其顺序进行编排，投标人提交的投标文件应当使用招标文件所提供的投标文件全部格式（表格可以按同样格式扩展）。
14.投标文件的有效期
14.1投标有效期见本须知前附表第8项所规定的期限，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。
14.2在特殊情况下，招标人在原定投标有效期内，可以根据需要以书面形式向投标人提出延长投标有效期的要求，对此要求投标人须以书面形式予以答复。
投标人可以拒绝招标人这种要求。
同意延长投标有效期的投标人既不能要求也不允许修改其投标文件。
15.投标文件的数量、签署及有关规定
15.1投标人应填写全称，同时加盖印章。
15.2投标文件必须由法人代表或授权代表签署。
15.3投标书一式6份，其中正本1份，副本5份。
用A4规格分别装
订成册。
15.4投标书的正本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书
写，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚
地注明“正本”或“副本”。
正本和副本如有不一致之处，以
正本为准。
15.5除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插
字和增删。
如有修改，另做补充投标文件并密封，开标时同时
报送，相应内容，以补充投标文件为准。
且必须由同一签署人
签字或盖章。
15.6投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。
15.7投标文件及招标人与投标人之间的一切其他文件必须使用中
文。
15.8所有投标报价均以人民币为计价货币。
15.9最低报价不能作为中标的保证。
五投标文件的递交
16.投标文件的密封及标记
16.1投标文件应按以下方法分别装袋密封：
⑴投标书密封袋内装投标书正副本一式6份，封口处应有投标人法人代表的签字及投标单位的公章。
封皮上写明招标编号、招标项目名称、投标人名称，并注明“投标书”及“开标时开封”字样。
⑵资格证明文件应注明“资格证明文件”字样。
⑶如果投标人未按上述要求密封及加写标记，招标人对投标文件的误投和提前启封概不负责。
16.投标截止时间
16.1投标文件必须在投标截止时间（另行通知）前送达到指定的投
标地点。
16.2招标人推迟投标截止时间时，应以书面的形式，通知所有投标人，在这种情况下，招标人和投标人的权利和义务将受到新的截止期的约束。
16.3在投标截止时间以后送达的投标文件，招标人拒绝接收。
16.4到投标截止时间止，招标人收到的投标文件少于3个的，招标人将依法重新组织招标。
17.迟交的投标文件
17.1招标人在本须知第24项规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标人。
18.投标文件的补充、修改和撤回
18.1投标人在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标人。
补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
18.2投标人对投标文件的补充、修改，应按本须知第条有关规定密封、标记和提交，并在投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。
18.3在投标截止时间之后，投标人不得补充、修改投标文件。
18.4在投标截止时间至投标有效期满之前，投标人不得撤回其投标文件。
19.投标文件计算错误的修正
评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算或表达上的错误，修正错误的原则如下：
19.1如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表
示的金额为准；
19.2当单价与数量的乘积与合价不一致时，以单价为准，除非评标委
员会认为单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，
并修改单价。
19.3按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。
如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝并且其投标担保也将被没收，并不影响评标工作。
评标时对错误的修正，只作为对评标的参考。
六开标及评标
20.开标
20.1招标代理机构按本须知前附表第项所规定的时间、地点
主持公开开标。
开标仪式由招标代理机构主持，招标人代表、
各投标单位代表及有关工作人员参加。
20.2投标人派代表参加开标仪式，并签名报到以证明其出席。
20.3开标程序：
20.3.1开标由招标人主持；
20.3.2由投标人或委托其代表检查投标文件的密封情况；
20.3.3经确认无误后，由招标代理机构当众拆封，由投标人自行宣读
投标书和投标文件的其他主要内容。
20.4招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的投标
文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。
20.5招标人对开标过程进行记录，并存档备查。
20.6招标代理机构在开标仪式上，将对各投标人的名称、投标报价、
投标文件的有关内容开标并做记录，并由各投标人在开标记录
上签字确认。
21.投标文件的有效性
21.1开标时，投标文件出现下列情形之一的，应当作为无效投标文
件，不得进入评标：
21.1.1投标文件（投标书）无投标人盖章并无法定代表人或法定代表人
授权的代理人签字或盖章的；
21.1.2投标书未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨
认的；
21.1.3投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件
中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效
的；
21.1.4投标人法定代表人未按招标文件规定参加开标会，又无指定代理
人（法定代理人委托书为准）或虽参加开标会议但不能出示有
效身份证件证明其身份的；
21.1.5唱标时弄虚作假或更改投标书内容的；
21.1.6开标时，扰乱会场秩序，经劝阻无效的；
21.1.7实行“暗标”评审的技术标违背招标文件规定，在其正文中出现
可识别投标人身份的任何字符、徽标（包括文字、符号、图案、标识、标志、人员姓名、企业名称、以往项目名称、投标人独有的标准名称或编号等），或其封面及封装方式不符合招标文件规定的；
21.1.8投标文件未按指定的时间、地点送达。
22.对投标文件的初审
22.1初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求、内容是否完整、价格构成有无计算错误、文件签署是否齐全等。
22.2初审中，对价格的计算错误按下述原则修正：
⑴如单项相加不等于总价，则以单项为准修正总价；
⑵如以文字表示的数据与数字表示的数据有差别，则以文字为准修正数字。
⑶招标人将按上述方法调整投标书中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。
如果投标人不同意以上修正，则其投标将被拒绝。
22.3与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝，重大偏离系指投标
文件明显不能满足招标文件的要求。
这些偏离不允许在开标后修
正。
但招标人将允许修改投标中不构成重大偏离的、微小的、非
正规、不一致或不规则的地方。
22.4招标人对投标文件的判定，只依据投标文件本身，不依靠开标后
的任何外来证明。
22.5招标人有权就投标文件中含混不清之处向投标人提出质询。
23.投标文件的澄清
23.1招标人就投标文件向投标人提出询问或澄清时，投标人必须按照
招标人通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。
23.2必要时招标人可要求投标人就澄清的问题作书面回答，该书面回
答应有投标全权代表的签章，并将作为投标文件的一部分。
23.3投标人对投标文件的澄清不得改变投标价格及实质内容。
24.评标
24.1招标人根据招标项目的特点组建评标委员会，只对具备实质性响应的投标文件进行评估和比较。
评标委员会成员总人数为7人，其中受聘的专家不得少于2∕3，且应符合“中华人民共和国招标投标法”的规定，评标委员会负责评标工作并对具备实质性响应的投标文件进行评估和比较。
评标委员会由招标人及法律、物业管理、经济等相关方面的专家组成。
评标委员会负责评标工作。
24.2评标原则：
本设备评标委员会应依法以中华人民共和国国家发展计划委员会等七部委联合颁布的第12号令为依据，按下述的原则进行评标。
（1）公开、公平、公正和诚实信用的原则；
（2）科学、合理、择优评标原则；
（3）反不正当竞争的原则；
（4）贯彻北京中关村软件园业主管理委员会对本物业招标的各项要求和原则。
评标委员会严格按照招标文件的要求进行评标，综合考虑投标报价、服务标准、人员（特别是管理和各专业技术人员及各工种人员）配置的合理性、完整性及其相互间的关系、投标人的资质、履约能力、业绩、中标承诺、信誉等因素，择优选取。
24.3在比较报价的同时，还将从以下几个方面评审：
（1）物业管理方案的科学、先进、合理、规范性。
（2）园区物业管理的经验性。
（3）管理模式的成熟性及公司业绩。
（4）各项指标的可能性、高标准性。
（5）各项指标的承诺。
（6）物业管理运行成本及费用测算，物业管理测算的合理性、准确性、全面性。
（7）经营信誉。
（8）有良好的服务承诺和执行合同能力。
（9）评标委员会将对每个投标人听其陈述和进行质疑。
（10）评标委员会根据上述原则进行综合评价，并对合格的投标人进行排序，排序第一名为中标人。
当中标人自动放弃中标时，招标人应按排名先后顺序确定经综合评价得分第二名的投标人为中标人，依次类推。
24.4评标过程保密:
24.4.1开标之后，直到授予投标人合同止，凡是属于审查、澄清、评价
和比较投标的有关资料以及授标意向等，均不得向投标人或其
他无关的人员透露。
24.4.2在评标期间，投标人企图影响招标人的任何活动，将导致投标
被拒绝，并承担相应的法律责任。
七授予合同
25.合同授予标准
25.1招标人将合同授予被确定为符合评标原则、实质上响应招标
文件要求的、具备综合比较优势、能够满意地履行合同义务的
评标排序第一名的中标人。
26.资格后审
26.1资格后审的内容是对投标人提交的投标文件和招标人认为必要
的资料进行审查，必要时可对投标人进行实地考察。
26.2接受资格审查的投标人必须如实回答和受理招标人的询问或考
察，并提供所需的有关资料。
26.3招标人将对中标人的园区物业管理经验进行实地考察，如与投
标人的投标资料不相时，招标人将取消中标人的中标资格。
27.招标人在向中标人授予合同时有变更数量的权力
27.1招标人在与中标人签定合同时，招标人有权根据实际情况变更数量和服务的内容。
28.招标人拒绝投标的权力
28.1招标人在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。
29.中标通知
29.1在投标有效期内，招标人以书面形式通知所选定的中标方，当中
标方与招标方签订合同后，以书面形式通知所有未中标的投标
人。
29.2中标通知书将是合同的一个组成部分。
30.合同的签订
30.1招标人与中标人将于中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面经济合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
30.2中标人如不按中标通知书中规定的时间与招标人订立合同，则招标人将废除授标，同时依法承担相应的法律责任。
30.3中标人应当按照合同约定履行义务，不得将中标项目转让（转包）给他人。
31.腐败和欺诈行为
31.1定义:
（1）“腐败行为”是指提供、给予、接受或索取任何有价值的东西来影响评标委员会在评标过程中的行为，以及影响买方在合同实施过程中的行为。
（2）“欺诈行为”是指为了影响评标过程或合同实施过程而谎报事实，损害买方利益，包括投标人之间串通投标，人为地使投标丧失竞争性。
31.2如果招标人认为某投标人在本合同的竞争中有腐败或欺诈行为，
则将拒绝其投标。
对情节严重者，招标人将在一段时间内拒绝该投标人参加招标人所组织的其它招投标活动。
八 中标服务费
32.中标服务费
32.1中标方与买方签订经济合同后，依据国家计委关于《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格（2002）1980号文件的收费标准，由咨询人向中标人收取物业管理招标代理服务酬金，并在此基础上优惠让利20%。
32.2中标方在签订经济合同后7天内向招标代理机构缴付中标服务费。
九其它需要说明的问题
33.承包方式
33.1本项目实行总承包方式。
34.接收和拒绝投标的权力
34.1招标人发出中标通知前有依据招标文件的有关规定选择或拒绝
任何或全部投标的权力。
第三部分招标项目内容及说明
第三部分招标项目内容及说明
1.项目概况
1.1中关村软件园位于北京市海淀区东北旺，园区东临上地信息产业基地，西接东北旺苗圃，南靠规划绿化带及北大生物城，北至东北旺北路。
软件园是中关村科技园区的重要组成部分，是集软件研发、软件企业孵化和产业服务于一体的国家级软件研发、生产出口基地。
北京中关村软件园规划占地面积139.06公顷，规划建筑面积616070平方米，现已建成园区面积平方米。
园区物业管理包括园区的保安、保洁、绿化、公共设施设备综合服务、公共管网、市政、道路交通、休闲场所、运动场地的管理。
2.招标内容及要求
2.1公司管理架构及特点。
2.2物业管理的服务宗旨、经营理念。
2.3本项目物业管理方案:
2.3.1人员管理
项目组织机构及人员编制、部门设置及职能分配、岗位设置及职责；管理人员配备，包括专业素质、学历、专业职称、简历）；各类人员的培训计划；人员管理方式，包括：
录用与考核、淘汰机制、激励机制、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等。
2.3.2财务管理
财务管理的工作模式、制度、预算、决算的方式内容；财务收支的定期报告方式；物业管理费、代收代缴费用的收取方式与方法；按照物业管理费包干制（包括但不限于能源、人工、物料、管理费用）编制物业管理收费标准及测算明细（附表一：
人员及费用表、附表二：
管理费用表、附表三：
能源费用核算表）
2.3.3管理规章制度和档案的建立与管理
管理规章制度，包括但不限于：
公众制度、内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准等。
要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备。
档案的建立与管理，包括但不限于：
绿化养护档案、安全保卫档案、工程及市政设备、设施档案、各项预案及检查、整改记录其他管理服务活动记录及档案。
2.3.4本项目的管理方案
管理方案包括但不限于：
管理的设想；对施工地块的监管方案和措施；施工时期及运营期、保安、保洁、绿化管理内容和措施；
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