物业管理项目实施进度计划及服务承诺.docx

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物业管理项目实施进度计划及服务承诺

一、项目实施进度计划

我公司将结合地域、气候、人文环境、建设方的进度要求编制月度以及周进度计划，内容包含有复勘进度计划、服务进度计划、验收进度计划、开通进度计划，并对计划实施跟进。

比对计划与实际进度情况，进行调整，以求满足建设方的总体进度要求。

1、保证项目进度组织措施

抽调富有管理经验启年富力强的干部和服务经验，战斗力强的服务队伍。

按照公司的统一部署组建项目经理部，按合同条件附表配备数量充足，结构合理的服务人员和机械设备，并在服务中根据情况予以加强。

成立的选址报建协调小组

项目部组织具备沟通、协调能力强的人员组成协调小组。

对各服务班组的协调员进行管理和支撑。

各服务班组设置1名协调人员，对服务站点进行服务前的沟通协调工作。

人员培训

1）项目经理、相关人员及参加项目服务的项目队项目技术人员要认真学习审核设计单位提供的服务图纸，学习本项目中要求的新技术、新工艺，针对本项目的特点制定相应的措施。

2）针对参加服务的技术人员和普通技术工人要进行新技术培训，学习服务规范及新技术、新工艺标准，交代清楚有关技术要求，进行安全服务、文明服务教育，强化服务人员的安全、质量意识，所有服务人员必须经过公司培训后，才允许上岗。

以上人员培训在3个工作日内完成。

2、项目进度保证体系保证措施

1）计划实施的保证措施。

根据项目进度计划要求，合理划分服务阶段，并对各服务阶段进行分解，突出关键，突出控制节点。

在服务中针对各服务阶段的重点和有关条件，制定详细的服务方案，安排好服务顺序，实现流水作业，作到连续均衡服务。

根据服务计划的要求，按服务总部署，将服务总进度计划分解成月进度计划，保证总服务计划的完成。

根据服务计划，按专业工作进行分解，确定完成目标。

同专业，同工作的服务任务，由项目经理部统一调度，不同专业或不同工作之间的任务，由项目经理部亲自组织协调，再下达服务任务时要强调两工作之间的相互衔接和配合，确定交接日期。

加强服务作业层管理，每道工序必须按时保质完成。

强调计划的严肃性，确保各道工序按期完成，为实现总进度计划打下坚实基础。

1）工期保证措施。

根据服务进度计划，根据不同阶段对工作人员的不同要求，进行阶段配置；以满足关键线路控制点的要求和进度计划分项目标的要求，同时优化劳动力配置（包括工人技术等级，体能素质，思想素质等方面）。

做好服务准备，制定合理的工序计划，力争在最佳季节形成大干局面。

主要项目实行网络管理，严密服务组织管理，科学合理的安排服务。

按照总的服务布置，提前作好队伍的选择，培训，教育考核工作，合理使用劳动力，确保服务队伍的整体素质。

操作者必须按作业指导书服务，配备足够的服务力量，确保项目进度。

推行“项目法”服务，实行目标管理，建立岗位责任制，搞好内部经济承包，奖罚分明。

开展劳动竞赛活动，掀起服务高潮。

加强质量管理，严格“三”检制度，做到一次性通过，杜绝返工。

在项目服务中对整个项目的服务进行项目追踪管理，将每一个阶段目标分解，落实到个人，排出项目服务月计划，并将项目服务周计划下发到所有服务班组，加强项目计划和成本控制管理。

强调在本项目各服务队伍之间的协调配合，共同完成任务。

当项目进度受到客观因素影响时，应加强计划的跟踪修订工作，随着计划的修订，保证资源的供应，以确保总工期的实现。

根据总体计划要求，相应的管理部门应做好资源检验和过程检验及不合格产品控制等项工作，以防止造成因返工而影响进度，并应采取预防措施，以保证项目顺利进行。

3、保证进度的应急措施

项目部设立值班电话，项目部驻点负责人、项目经理、安全员人等主要管理人员及各服务队长的通讯联络手机24小时保持开机。

项目部配有应急服务队，其中有丰富经验的专业服务技术人员，能够承担应急突发的项目抢修、服务任务。

在接到贵公司的突发任务时，在半小时内响应，安排相应专业的技术人员和应急服务队赶赴现场处理。

到达应急项目地点后，专业技术人员及服务队与贵公司相关负责人根据现场情况制定应急项目服务计划，由项目部安排应急项目的服务。

4、服务进度的管理

服务进度的前期控制

待项目中标后，我公司立即组成项目部及项目成员进驻现场，开展各项服务准备工作首先和建设方到各点深化设计并组织材料，定案后立即在条件较好地段率先开工，紧接着安排各服务组按平行流水作业进入正常服务，消除服务中的盲点。

服务顺序要安排合理、均衡有节奏才能实现计划工期。

根据合同对工期的要求、设计计算出的项目量，根据服务现场的实际情况、总体项目的要求、服务项目的顺序和特点制定出项目总进度计划。

服务进度的中间控制

在服务进行进度检查、动态控制和调整，及时进行项目计量，掌握进度情况，按合同要求及时联系进行项目量的验收。

对影响进度的诸因素建立相应的管理方法，进行动态控制和调整，及时发现及时处理。

落实进度控制的责任，建立进度控制协调制度，有问题进行及时的协调；落实服务过程中的一切技术支持，增加同时作业的服务面，采用高效的服务方法、服务新工艺、新技术、缩短工艺间和工序间的间歇时间；对服务进度提前的、对应急项目及时的实行奖励，以及确保服务使用资金的及时到位；

按合同要求及时协调有关各方面的进度，以确保项目符合进度的要求。

每月要检查计划与实际进度的差异、形象进度、实物项目量与工作量指标完成情况的一致性，提交项目进度报告。

服务进度的后期控制

进度的后期是控制进度的关键时期，当进度不能按计划完成时，分析原因采取措施，改进工艺，实行流水立体交叉作业，增加人员，增加工作面，加强调度。

工期要突破时，制定工期突破后的补救措施，调整服务计划，资金供应计划、设备材料等，组织新的协调。

多方沟通和紧密配合

各方的配合是讲究材料、设备、供应、人员、机具的科学调配。

我方与服务区域沿线单位、居民、行人的配合，服务时段与车流人流高峰时段的配合，与甲方和监理的配合。

使互相制约的项目变为步调一致，减少工时，节约成本，达到按需求时间完成项目的目的。

多方及时沟通；发现问题主动积极与有关单位协作解决，不推卸责任，不回避问题。

及早发现，及时解决。

二、服务承诺及优惠措施

（一）服务承诺

根据工作需要，无条件服从安排（除特殊情况），并保证设施设备良好，运行正常。

共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、24小时无条件受理报修、保养，检修制度完备；

2、定期由专业人员巡护，保持一切设施正常、无安全隐患；

3、保证供水、供电的正常运行，尽量大能力消除可预防的隐患，防止和减少这些设施停运

环境卫生

时刻保持公共区域无废弃杂物。

绿化

1、绿地无杂物，无侵占、无枯枝、病虫害现象；

2、花草树木修剪及时，保持绿地，并根据季节种花，使学校始终有新气象。

保安

1、实行24小时值班制度。

2、保安人员身着有明显标志的工作制度，有规范的工作制度。

3、加强治安防范工作，对各个部位、治安死角等采取重点防范，并对可疑人员要前往盘查、加查证件，必要时检查其所带物品，防止治安事件的发生。

4、加强治安防范工作情况，协助相关清除隐患；

5、治安巡逻员必将每日巡逻情况及处理意见认真详细地记录在《治安巡逻情况登记本内》。

消防

1、有健全的消防管理制度，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；

2、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；

3、根据情况我方将及时给予制止，并及时向客户生会汇报；

4、根据火警仿生事故，做好灭火预案，责任落实到人；

5、防火管理程序：

报警——确认——灭火——报告——疏散——警戒

承诺人（盖章）：

XXXXXXXX物业服务有限公司

2019年2月20日

（二）优惠措施

致：

XXXXXXXX

XXXXXXXX

根据贵方XXXXXXXX物业服务单位采购项目（项目编号：

XXXXXXXX）的采购要求，提供以下。

1.服务人员考核办法

2.餐饮师考核办法

3.公司人员管理标准

4.服务：

我方保证做到优质服务，保修期满后定期回访，随叫随到，保证用户满意。

5.质量：

认真贯彻实施《标准文件》质量标准，采用优质服务方法，保证符合质量100%合格标准。

6.对物业管理中存在的问题及时予以沟通解决，提高物业服务质量。

7.完善防盗监控等安全技防设施，实现人防、技防的结合，提高物业管辖区的安全防范水平和能力。

8.假如我单位能够顺利中标对原物业服务人员进行调整优化，对部分不胜任工作岗位的人员进行调换，加强员工培训管理，提高员工素质，为青州古城提供优质服务质量。

9.所有员工培训都是免费提供。

10.免费为学校提供多功能清洁车等机械设备的使用（从我公司统一调配使用）。

11.首先要节能降耗,用水电的使用还有节支潜力,路灯的开放时间完全可以根据季节进行调整,甚至亮灯数量是否可以控制?

后半夜是否可以调配熄灭一些路灯、地灯。

12.在日常工作中完成甲方领导安排的临时性工作。

投标人（盖章）：

XXXXXXXX物业服务有限公司

2019年2月20日

三、服务体系及服务承诺

（一）服务体系

维修部领班岗位职责

报告上级：

管理处主任督导下级：

机电维修员

一、执行管理处主任的指示，工作直接对主任负责。

二、切实保障动力设备的安全运行和设施完好，以最低的动力费用开支保持中心高格调水准，保证人员安排合理、工作正常有序地进行。

三、组织制定本部门各岗位责任及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。

四、组织并参与设备的定期保养及检修，制定、检查各类设备的月、季、年保养计划的实施情况，及时向主任报告。

五、深入现场、掌握人员和设备状况，要求每天作如下检查：

1、检查各系统主要设备运行状况，发现隐患或问题及时组织人员处理；当重要设备发现故障或影响办公时及时到现场处，并上报管理处。

2、审阅运行表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。

3、检查各岗位纪律及精神状态，发现不良现象及时纠正处理。

4、现场检查重要维修工程和新增工程的工作质量和进度，发现异常及时采取措施。

5、检查员工对安全操作规程的执行情况，如有违反及时纠正，确保人身、设备安全。

6、现场检查员工维修保养质量与效率，发现问题及时纠正。

六、负责制定各系统、设备年度、月度保养维修计划和备品备件计划，依时报主任审核、批准后，组织实施。

督促员工做好设备维修、故障处理、零件更换记录，每月整理分类。

七、针对员工的工作状况和思想状况，编制员工培训计划，做好维修电工的考核评比工作。

适时对员工进行职业道德和专业技术知识培训，把工程部建成一支思想过硬、作风优良、技术精湛、服务一流的队伍。

八、每月对运行设备状况进行分析总结，做好技术档案管理工作。

九、掌握科技新动态，认真推广新技术，改造欠合理的设备，改进原设计的缺陷和完善留尾工程监督、验收。

十、认真督促落实各岗位责任制，要求员工严格遵守员工守则及操作规程，坚持各类设备的定期维修保养制度，按“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）“五良好”（实用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查落实。

十一、按月度向管理处主任提交设备维修材料或低质量耗品的使用计划。

机电维修员岗位职责

报告上级：

管理处主任

一、直接服从班长及管理处调度和工作安排，不得擅自离岗和串岗。

二、负责物业区域内的公用设施、设备的维修保养工作，确保行政中心各类设备能正常运行。

三、严格执行岗位责任制、安全操作规程及保养规程和各项规章制度，保证维修质量，按时完成各项工作任务。

四、工作中必须团结协作、勇于创新、严格要求、不断提高工作效率，努力学习，不断提高思想素质和技术业务水平。

五、发生故障时，值班人员应沉着冷静，保持清醒头脑，按操作规程及时排除故障。

如遇交接班时，故障未排除不进行交接班两班人员应协同工作排除故障后再作交接班，并作好记录，书面上报。

六、努力学习技术、熟练掌握供配电系统、发电机组、空调电梯等设备原理、性能及操作规程。

七、负责物业区域内高、低压配电、空调、发电机、水泵、电梯等的运行值班，确保中心供电、供水、供冷正常。

八、坚守岗位，按公司要求对辖区公共设施设备巡逻检查，做好巡查记录，密切监视中央控制室、配电设备的运行情况，定时准确抄录各项运行参数，并认真清晰工整地填好各类记录报表，发现问题及时处理。

九、交接班时，接班人员应提前20分钟与交班人员一起对所有运行设备进行检查，双方确认无误，方可签字交班。

十、负责按照电梯困人救援规程对电梯故障困人时的救助工作。

保洁部班长工作职责

报告上级：

管理处主任督导下级：

保洁员

一、全面负责主持保洁工作以身作则，调动保洁员工作的积极性主动性、高质量、高效率的完成责任区清洁工作。

及时传达上级指示，定期向管理处主任汇报工作。

二、负责制定本部门各项年度、季度、月度、日常保洁养护计划、四害消杀计划，对下属员工作业安全、质量、材料、设备负有管理责任。

三、合理安排下属班次、分配工作，岗位的日常、定期作业的实施进行全面管理，掌握员工思想及工作状况，监督落实保洁员岗位职责。

四、根据清洁工作程序和标准，按检查制度的要求，巡视检查和督导辖内区域的各班组和岗位员工的工作，确保各项保洁计划工作和质量的落实。

五、检查所有机械设备使用及保养情况，消除事故隐患，确秩序维护全作业。

审核部门月末盘点报表，有效控制成本。

六、组织对下属员工遵章守法、礼貌服务、仪表仪容、业务技能方面的培训。

定期对下属及员工考勤、劳动表现、个人仪表、工作质量进行考评，就个别员工行为按公司人事、奖惩制度向管理处主任提出处理意见。

七、协助主任解决困难问题，发展良好的上下级关系。

八、与其它部门协调关系，密切合作，及时处理有关清洁卫生方面的投诉，并采取措施及时纠正，做好相关记录。

九、负责安排分配下属员工的工作，带领班组员工完成各项日常保洁、清洁大做的养护工作，严格要求员工按操作规程作业，正确使用机器、工具和清洁剂，消除事故隐患，确秩序维护全作业。

十、根据清洁工作程序和标准，在作业的过程中检查督导保洁员的工作，并确保这些作业区域和岗位的工作质量达标。

十一、检查机械设备使用状况，控制物料损耗，发现问题及时向上级汇报，有效降低成本。

十二、完成上级交办的其它任务。

十一、负责行政中心区域内设备房和设备的清洁卫生工作。

保洁员岗位职责

报告上级：

保洁部班长

一、负责楼层公共走廊、电梯间、洗手间、走火梯等公共区域的清洁工作。

二、负责巡回清扫走廊、电梯间、走火梯地面，并按要求拖抹走廊、候梯间地面，清除污渍保持洁净。

三、负责擦抹电梯门、防火门、墙壁、壁灯、烟灰筒、花盆、饰物、铭牌、消防栓柜。

四、负责走廊地面拖抹、清扫，并对小块污渍及时进行清洗。

五、负责本岗位区域洗手间地面、洁具、镜面、门窗清洁，及时冲洗污物，不留污渍、异味。

六、将收回的垃圾集中垃圾筒内，下班前将垃圾送到指定地点处理，保持垃圾筒的清洁。

七、爱护公共财物，如发现情况异常及需要修理和维护的设施设备，应向领班报告，以便及时解决。

八、做好清扫工具的清洁、整理及维护保养,协助负责补充公共设施上的日用品。

九、负责指定区域或岗位的清洁工作，根据清洁程序和卫生标准的要求，按质按量完成工作任务。

十、要爱护各种机械、工具并按操作规程操作，了解和掌握各种清洁剂的用途并合理使用,消除事故隐患，安全作业。

十一、清洗作业完毕应巡视检查确保清洁质量,清点机械、工具，并要擦抹干净才能入库。

十二、完成上级分配的其它工作任务。

（二）服务承诺

一、认真执行物业管理法律、法规和行业规定，做到诚实守信、守法经营。

二、各项物业服务收费做到服务和收费“质价相符”。

三、公开公示物业服务项目和收费标准，做到公开透明、不乱收费。

四、严格依照联军物业服务有限公司物业管理服务承诺，认真管理服务项目，确保服务达到约定内容。

五、加强服务意识和技能培训，做到行为规范、态度热情、服务主动。

六、突出安全管理，制定应急预案，确保治安和公共秩序良好，设施设备安全运行，工程维修及时、快捷、有效。

七、定期回访业主，虚心听取意见，对反应和投诉做到及时处理，及时答复，使业主满意。

八、坚持业主至上人性化管理，做到设施配置完备、环境整洁优美、小区和谐文明安心。

承诺人（盖章）：

XXXXXXXX物业服务有限公司

2019年2月20日