三亚湾新城南区控制性详细规划.docx
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三亚湾新城南区控制性详细规划
三亚湾新城南区控制性详细规划
第一章 总则
第一条 规划范围
规划用地位于三亚市主城区的西部三亚湾新城内（即海坡片区），是三亚湾新城的南区。
用地北临三亚湾新城A线道路，东至三亚老机场，西接三亚湾规划区西侧西线高速入口路，南至大海。
整个用地为滨海带状形式，东西长8.68公里，南北平均宽0.5公里，规划用地总面积为354.23公顷。
第二条规划依据
1、99年修编完成的《三亚市城市总体规划》、（中国城市规划设计研究院）
2、《三亚市社会经济发展大纲》（三亚市人民政府编）
3、《三亚市旅游发展大纲》（三亚市人民政府编）
4、《三亚湾新城控制性详细规划》（上海同济城市规划研究院2003年）
5、国家相关规范及省市各部门相关规定和设计要求。
第三条、规划指导思想和规划原则
一、规划指导思想
1、以“三亚市城市总体规划”为依据，适应三亚城市建设的发展，完善和深化三亚湾新城的功能与布局，促进海南三亚旅游房地产的提升，带动地区城市建设的发展。
2、继承与发扬三亚市风景旅游城市的优势，面向新世纪，高标准高起点，运用城市建设管理和城市设计的手段，在原有规划的基础上，完善功能，设施配套，塑造具有热带滨海城市特色的旅游度假基地的形象。
3、以可持续发展思想为准则，以生态型的旅游城市为设计和建设的目标，有机组织城市空间布局与环境，促成生态、景观与效益的有机统一。
二、规划原则
1、可持续发展原则。
适应社会主义市场经济体制下城市建设新机制的要求，保护生态，优化环境，合理地安排各项建设用地。
2、协调原则
综合分析，科学合理确定三亚湾新城南区和北区的功能布局，提出规划的控制性指标，为规划管理提供切实可行的依据。
3、严格控制原则
对三亚湾新城南区从用地、景观、交通三方面进行严格控制，加强基础设施尤其是交通、公共绿地、广场等要素的控制。
第四条 规划目标
1、多元化的功能组合
三亚湾新城定位于面向国内游客的“旅游度假基地”、第二居住的目的地。
三亚湾新城南区是三亚湾新城区的一部分，规划有度假酒店、度假别墅、度假公寓以及旅游度假配套设施，体现旅游开发的多元化，强化滨海公园开放空间。
2、高品质的城市环境
通过配置完善的服务设施，及文化气氛的强化和营造，精心塑造生动和谐的区域空间环境，从而构筑优美、舒适的滨海城市景观。
3、安全的交通系统
建立合理的道路系统与交通组织，保障区域内的交通便捷和安全，特别是步行系统、公共交通的组织和安排以及旅游休闲交通系统的组织。
第五条 管理权限
本文本与控制性详细规划的分图图则，具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。
本规划的成果包括文字、图表和图则的解释权归三亚市规划局。
第二章 功能定位与发展规模
第六条功能性质
三亚湾新城南区（即海坡一线地）是整个三亚湾新城区的一部分，其功能定位突出以旅游度假为主，根据三亚湾新城南区和北区的资源分布情况，三亚湾新城南区所承担的功能是旅游度假（包括酒店型度假、居住型度假以及滨海公共休闲活动）。
第七条 用地及人口规模
1、用地规模：
规划范围总建设用地面积354.23ha
2、人口规模：
规划确定区域人口规模为2.5万人。
第三章 用地规划
第八条 用地总体布局
综合分析用地现状和区域关系，确定用地规划布局结构为带状网格式功能结构形式。
三亚湾新城南区沿海边地带风景优美环境良好,规划主要为旅游度假用地。
其度假酒店、度假别墅、度假公寓沿滨海呈带状布置；沿海岸的绿化长廊是公共开放的滨海公园；结合北区的开发建设，在十七号路、八号路、六号路、二号路、海坡村路、海虹路、银杏路、规划一路留有通向海边的绿色通廊。
考虑到海坡区距离主城区有一定距离，结合北区（海坡二线地）的功能布局及分析该区域人口居住的特点,为满足旅客和居民的需求，在用地中配置必要的公共服务设施。
由于用地的局限性，公共服务设施主要布置在出海通道的两侧或在酒店内附有。
第九条 旅游度假用地。
1、旅游度假用地面积170.83ha，占总建设用地面积48.23%。
其中度假别墅用地面积17.96ha，占总建设用地面积5.07%；度假公寓用地面积84.53ha，占总建设用地面积23.86%；酒店用地面积68.34ha，占总建设用地面积19.30%。
第十条公共服务设施用地。
1、规划公共设施用地面积22.06ha，占总建设用地面积6.23%。
其中，文化娱乐用地面积16．41ha，占总建设用地面积4．63%，商业用地0．91ha，占总建设用地面积0.26%，服务业用地1.22ha,占总建设用地面积0.34%。
市属办公用地面积1．19ha，占总建设用地面积0.34%；医疗卫生用地面积1．54ha，占总建设用地面积0．43%；科研设计用地面积0．79ha，占总建设用地面积0．22%。
第十一条 道路广场用地
道路广场用地面积79.61ha,占总建设用地面积22.47%。
其中道路用地面积74.97ha,占总建设用地面积21.16%;广场用地面积3．58ha，占总建设用地面积1.01%;停车场用地面积1．06ha，占总建设用地面积0.30%。
第十二条 市政设施用地
市政设施用地面积0.69ha，占总建设用地面积0.19%。
包括环境卫生设施用地、消防站用地。
第十三条 绿地
绿地用地面积79.9ha，占总建设用地面积22.56%。
其中公园用地面积66.35ha，占总建设用地面积18.73%，街头绿地面积13.55ha，占总建设用地面积3.83%。
第四章 道路交通规划
第十四条 道路功能系统
区内主干道有海虹路、A路、三亚湾路，同时具备区内对外交通功能，三亚湾路同时为景观道。
B路和一至二十号出海通道及海坡村路、规划路为区内次干道。
第十五条 道路红线宽度控制
1、规划道路红线宽度分别为：
海虹路和A路红线宽度是40米，海坡村路红线宽度是30米，其他次干道的红线宽度是20米，三亚湾路红线宽度是20米。
第十六条 步行道路系统
1、步道系统与绿化空间紧密结合，在十七号路、八号路、六号路、二号路、海坡村路、海虹路、银杏路、规划一路的绿化带中设置步行道路。
第十七条 公共交通规划
1、公共停车场。
规划共设置集中公共停车场5处，主要沿三亚湾路布置。
2、公交站点设施规划。
站点按每600米设一处为宜，各线路换乘间距不超过100米，在主干道上宜设港湾式停靠站。
3、交通集散广场。
此次规划在十一号路出海口处结合游艇码头设一处交通集散广场，面积约14000平方米。
第五章 绿地景观规划
第十八条 整体结构
以滨海公园绿地为重点，结合三亚湾新城南区和北区的开发建设，拓宽通向海边的道路绿化，保持新城与滨海之间的可达性和视觉通廊。
控制建筑密度和高度，形成富有韵律的城市轮廓线。
第十九条、绿地系统
1、滨海的绿化带公园
滨海的绿化带公园既是三亚湾新城南区的重要景观绿化带，又是重要的生态保护带。
因此规划根据现状滨海沙滩的资源分布和绿化的实际情况，以及结合海坡分区段的用地功能情况，对滨海公园进行功能分区，以引导滨海资源的优质科学利用。
1）、以海虹路出海口F为界，在F—G之间为城市生活岸线，主要提供给三亚市区居民使用，可建设一些休息亭等小型的建筑小品，为人们休闲所用。
2）、F—E之间为生态保护区，严格禁止开发利用，保持其原有的沙滩及植被风貌。
3）、E—A之间为旅游度假岸线，主要为三亚湾新城旅游度假人群使用。
沿沙滩可设置一些沙滩椅、休闲亭、观海及休息平台等园林小品，满足人们休闲娱乐的需要。
2、集中绿地、庭院绿地
集中绿地及各酒店、公寓、别墅的庭院绿地，滨海公园绿地共同构成了三亚湾新城南区层次分明、内容丰富的生态绿地体系。
此次规划在海虹路与规划A路相交处布置大片的集中绿地，是改善城市景观的节点。
庭院绿地根据周边建筑的风格，设计环境幽雅、怡人的度假环境。
第二十条 景观视廊
此次规划保证一号至二十号路的景观视廊以及海虹路的城市景观视廊通透。
在十七号路、八号路、六号路、二号路、海坡村路、海虹路、银杏路、规划一路两侧规划5-15米宽的绿化带。
第二十一条 滨海景观界面
1、沿滨海建筑界面，未建三层以上的建筑体量宽度，不能超过该地块宽度的二分之一，建筑造型及色彩要求轻巧通透、淡雅，建筑群天际线起伏变化，有韵律、节奏感。
2、沿滨海一线的酒店、别墅、度假公寓其庭院绿化景观应面向滨海开敞。
第六章 环卫设施规划
第二十三条 环卫工程规划
1、考虑到该区域是旅游度假高尚区，原则上不设置垃圾转运站，应作到垃圾当天收集当天外运，应设置垃圾收集站。
2、每座垃圾收集站用地面积不少于100平方米，与周围建筑物的间距不小于5米，如条件受限，可附设于其他建筑物内。
3、规划设置公厕3处，分别在三亚湾路和A路两侧。
第七章 防灾规划（略）
第八章 综合控制规划
第二十七条 为便于土地开发及规划管理，本规划区用地性质以小类为主。
第二十八条 用地面积
1、本次规划用地面积是指地块周围用地分界线，不含城市道路的用地面积。
第二十九条 容积率规定
1、容积率是指地块内总建筑面积（不计地下层）与用地面积的比率（%）。
按不同类别性质的用地，其容积率可参阅各地块控制指标一览表。
2、低层度假别墅容积率不大于0.4；已建多层和中高层度假公寓容积率不大于1.5。
新建及拆改建旅游度假用地（不包括度假别墅用地）容积率：
新建用地容积率控制在0.8以下，拆改建的用地容积率控制在1.0以下。
第三十条 建筑密度规定
1、建筑密度是指地块内建筑基底总面积与用地面积的比率（%）。
按不同类别性质的用地，其建筑密度可参阅各地块控制指标一览表。
2、建筑密度与容积率是各地块建设总量控制的重要指标，两者之间具有一定的互联性，本规划给出的建筑密度与容积率都是上限指标。
3、低层别墅建筑密度不大于15%；已建多层和中高层度假公寓建筑密度不大于20%；新建及拆改建旅游度假用地（不包括度假别墅用地）建筑密度：
新建用地建筑密度不大于15%；拆改建用地建筑密度不大于18%。
第三十一条 绿地率规定
1、在地块中，经过绿化的用地称为绿地，且公共绿地短边不得小于8米。
2、地块内绿地总面积与地块面积的比率（%），称为绿地率。
3、度假酒店、度假公寓、别墅的绿地率不少于40%。
第三十二条 建筑高度规定
1、三亚湾新城南区控制性详细规划中，建筑层数控制在十五层以下，新建及拆改建的酒店项目控制在八层以下，新建及拆改建的度假公寓项目控制在十二层以下，公共服务设施建筑层数控制在三层以下。
2、从整个区域的建筑轮廓性看，基本上形成一条缓和的曲线。
3、建筑层高控制，一般住宅建筑每层限高3.0米（不含低层住宅），商业办公类公共建筑（不含低层建筑）每层限高4.0米（不包括观演类与展览类等特殊类型建筑）。
4、本规划各地块的建筑物限高要求已在各地块控制指标一览表中作了明确规定。
第三十三条 建筑物后退道路红线规定
1、本规划的建筑物后退道路红线指建筑沿道路部分（整体或局部）的建筑外边界后退道路红线的距离
后退道路红线一览表
道路等级
主干路
次干路
40m
30-20m
后退距离（m）
10
5
第三十四条 交通出入口方位规定
1、交通出入口方位是指允许的适宜机动车开口位置或不允许开口的限制地段，在图则中通过对机动车出入口限制范围及适宜机动车出入口位置来控制。
2、在以下范围内严禁开设机动车出入口：
主干道与次干道相交，距交叉口35~50米内限制设机动车出入口；主干道与支路相交，距交叉口25~35米内限制设机动车出入口；次干道与支路相交，距交叉口25~30米内限制设机动车出入口。
3、本次规划严格禁止在三亚湾路上设制机动车出入口
第三十五条 泊车位规定
1、公共停车场在各类公建附近的停车位规划值参照有关城市规划管理技术规定中有关规定取值。
2、机动车停车场用地面积按当量小汽车停车位计算。
露天停车场按每车位25-30平方米计；室内停车库每车位30-35平方米计，自行车车停车场按每车位1.5平方米计。
3、各单位配建停车泊位按以下规定执行：
配建停车场（库）标准
序
类别
单位
标准小车位（个）
1
酒店
车位/客房
0.4
2
餐饮、酒吧
车位/100m2建筑面积
4
3
公寓
车位/套
0．2
4
别墅区
车位/户
室内1、室外1
5
旅游、游览码头
车位/高峰日千游客
10-12
第三十六条 建筑间距
建筑间距的规划控制，其建筑物的采光、通风和环境绿化指标不得小于下列标准：
建筑高度
平行布置
垂直布置
山墙间距
低层
1．2H
0．8H
0．4H
多层
1．0H
0．7H
0．4H
注：
平行布置时，H指南侧建筑高度，垂直布置和山墙间距中，H指较高建筑的高度。
建筑间距取最小值时，单向不得外飘阳台和梯平台。
对按以上规定但不能满足消防和通道要求的，应按消防和通道要求控制，并由规划管理部门核定。
对不同地块建筑间距在满足以上规定的同时亦应满足规划控制图则中的建筑退让地块红线。
第三十七条名词解释
1、地块：
被城市道路、街坊道路和用地界线所包围的用地。
2、占地面积：
规划地块的面积，以公顷计。
3、容积率：
指建筑物地面以上建筑面积的总和与用地面积的比率。
4、建筑密度：
指建筑物基底占地面积的总和与用地面积的比率（%）。
5、绿地率：
指绿地面积与用地面积的比率（%）。
6、旅游度假用地：
三亚是滨海旅游城市，在城市总体规划有旅游度假用地单项，本次规划中的旅游度假用地指的是酒店、度假别墅、度假公寓用地。
第九章市政工程规划（略）
荣县新城河西片区控制性详细规划说明书
目
录
第一章规划背景
第二章规划依据
第三章现状与规划条件分析
第四章规划建设目标
第五章土地使用规划
第六章道路交通规划
第七章管线工程规划
第八章绿地系统与环境保护规划
第九章城市旅游发展与景观规划
第十章建设开发控制
第十一章防灾与人防
第十二章近期建设规划
规划用地平衡表
第一章规划背景
随着经济的发展与人口的增长，荣县旧城区已难以满足城市发展的需求，将旧城区的部分职能疏解出去成为必然。
总体规划（2000-2020，2001.9审批通过）拟定县政府择址搬迁至新城河西片区，带动相关公建和住区建设，加快新区发展和旧城的改造步伐。
新区开发建设条件日趋成熟，急需编制片区的控制性详细规划，以指导片区的规划管理与开发建设。
第二章规划依据
1）《中华人民共和国城市规划法》（1990）
2）《城市规划编制办法细则》（建设部，1995）
3）荣县国民经济社会发展"十五"计划及2010年远景目标纲要
4）《荣县城市总体规划》（2000~2020年）
5）国家及地方的有关法律、法规、条例和其他规定
6）规划区现状条件的基础资料及有关技术资料
7）荣县建设局及相关部门的意见与建议
第三章现状与规划条件分析
3.1区位条件
依据荣县城市总体规划中确定的城市总体结构为：
三水城中穿越、山川会聚，绿水青山环抱，三大片区有机疏散的城市结构。
以"Y"字型三条河流和中部东西两翼山体分隔，自然形成老城区，东部和西部新区三大片区，以三条河流为依托，结合河道两侧绿带，形成Y字型城市绿轴。
规划片区即为荣县新城西部（河西）片区近期建设区，片区北与旧城相望，东与规划城市中心商业区毗邻，政府迁建区位居片区内东部旭水河西岸，现状自雅过境公路自北缘通过，自然与地缘环境造就出片区独具的区位优势。
3.2规划范围与用地条件
规划片区北与旧城隔水（梧桐水）相望，东濒旭水河，西、南以城市远期外环路为界，用地规模444.50公顷。
新城规划区用地带属丘陵地区，平地少，地面切割密度大，高程介于345米--395米之间，给城市建设带来了很大的困难，适宜城市建设用地基本分布于山地沟谷两侧高程相对较低的台地（350-370米之间），用地分布较零碎。
3.3现状土地利用与用地构成
现状用地内，西北部顶缘为城市现状建成区，东北部二佛山山麓自雅过境公路沿线呈带状分布少量低层商业、居住综合性建筑；蓝帝啤酒厂位处片区内二佛山以南、旭水河西缘的谷地中，二佛小学位居片区中部较高台地上；少量农村居民点散布于片区内，多为砖木结构，建筑质量一般；片区内散布山丘上多为杂木林或旷地，平地与洼地多分布一般农田与池塘、水渠；荣县城市土地利用规划中，该片区用地属城市建设区。
3.4上层次规划条件
依据荣县城市总体规划，规划片区东部为政府办公区及片区商业中心，重要公共设施有：
城市水厂、体育场、科技展览中心、文化娱乐中心、医院及一所中学，2-3所小学；总体规划中拟定的城市迎宾干道自东南向西北纵贯全区，总规拟定的城市外环线自片区西南外围通过。
3.5开发条件
3.5.1优势条件
区位优势--片区是荣县新城建设重点区，与旧城区比邻，又是政府迁建区（建设已开始启动），区位优势显著。
环境优势--片区北临梧桐水，东濒旭水河，区内小溪流淌，二佛山山体葱郁，山丘、池塘遍布，景观丰富，环境优美，空气清新，山水特色得天独厚。
交通优势--片区北临现状自雅过境公路、中部纵贯全区的迎宾干道已在修建中，与旧城连接的城市内环干道即将动工，加之总规中拟订的片区外围城市外环线，奠定了片区内外便捷的交通体系。
3.5.2制约因素
用地条件--片区地形复杂，地形高差变化相对较大，可建用地分布零散，可建设用地整体性较差；现状厂矿单位用地占据环境敏感地段，居民点布局散乱，不利于合理的道路选线与总体功能布局；滨河岸线地形起伏大、沟壑多，不利于滨水道路及景观组织。
基础设施--片区处于旧城外部，基础设施与配套公共设施建设量大，政府一次性建设投入大，基础建设资金问题突出。
第四章规划建设目标
4.1规划区性质
4.1.1城市性质
总规拟定荣县城市性质为：
县域的政治经济、文化中心、自贡的卫星城市之一和自贡市历史文化名城的重要组成部分，集聚生态、文化、旅游特色的川南山水城市。
城市主要职能为县域的政治、经济、文化中心；区域农村产品科研信息基地与加工、配送中心；发展食品、轻工、建材工业的县域基地；县域及周边区域内无污染高新工业推广基地，区域性旅游、休闲度假区。
4.1.2片区用地性质
根据总体规划、片区地理区位与现状环境资源条件，规划将片区定性为：
集行政办公、文化娱乐、商贸与居住于一体，具有山水特色的综合性片区，是荣县城市的重要组成部分。
4.2规划建设目标
1）着眼于总体规划发展构想，遵从城市经济发展规律和城市空间生长机理，近远期有机地结合，协调建设时序与城市结构拓展阶段性的关系。
2）突出生态、文化、旅游的城市发展主题，促进自然风貌保护、城市系统功能整合和城市土地资源的优化利用。
3）以创造和改善良好的城市环境事业为宗旨，健全和促进城市自然生态系统服务功能的发挥。
4）遵从城市生态系统对外开放的空间布局准则，体现城市结构的整体性与合理性，突显自然山水格局与文化特色。
5）运用生态城市建设思想于环境保护和城市空间塑造，城市建设与自然山水"共生、共存、共荣、共乐、共雅"。
第五章土地使用规划
5.1规划设计原则与方法
5.1.1规划设计原则
1）持续发展原则：
以优美、超前的环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件。
2）整体性原则：
从环境的整体性统筹安排各类用地，塑造富有山水特色的片区整体形象。
3）环境共生原则，调和"三水"贯穿环绕、群山围合的自然山水格局与城市布局的关系，塑造与环境共生的荣县山水园林城市特色。
4）生态优先原则，城市生态建设优先，促进生态环境的有效保护利用与城市建设的可持续发展，人与自然和谐共荣。
5）市场经济原则，土地资源的配置与建筑布局符合市场经济的运营准则，促进环境无形存在效用的内部经济化。
6）工程生态化原则，促进总规确定的环境负荷小的生态工程建设，"逐步推进产业生态工程、能源生态工程、交通生态工程、水生态工程、建筑生态工程和景观生态工程"等的实施。
7）可操作性原则：
适应动态滚动的分期、分片开展需求；合理布局，严用法规，提高规划的管理可操作性。
5.1.2规划方法
1）客观地分析目前城市建设面临的新问题，使规划更具针对性与连续性。
2）强化环境意识，注重城市空间设计，结合荣县城固有的城市环境与文化资源特质，塑造特有的城市个性。
3）结合县城的自身条件，注重调查研究，科学确定各项技术经济指标，构建适宜的城市空间结构和布局形态。
4）运用生态规划方法，为城市建设与环境保护提供有效可行的技术支持。
5.2用地布局
5.2.1城市总体布局构架
本次规划顺应城市总体规划要求，形成整体集聚，片区分散与山水格局相融的空间结构模式，其要点是：
在县政府搬迁带动新区发展的前提下，结合荣县城市山水格局，形成三水城中穿越、山川会聚，绿水青山环抱，三大片区有机疏散的城市结构。
以"Y"字型三条河流和中部东西两翼山体分隔，自然形成老城区，东部和西部新区三大片区，以三条河流为依托，结合河道两侧绿带，形成Y字型城市绿轴，绿轴沿线布置办公、商业、文化、娱乐等市级公共设施用地，构筑集公共活动环境、整体水质保障、城市景观建设于一体的绿色廊道，各片区内部则强调混合布局，对环境无影响，用地性质相容的用地与建筑可综合布置，丰富社区生活，增加选择的多样性。
5.2.2河西片区空间布局结构
河西片区以近期政府搬迁形成的引力为契机，结合文化娱乐，科研教育，体育卫生，财政金融等用地布局，形成商务与生活性片区，远期用地671.7ha，规划人口7.0万人，人均95m2／人。
本次规划区为河西片区的近期建设区，用地规模414.3公顷（含旭水河及两岸绿地）。
本次规划采用总体集聚，有机间隔，团聚状城市形态，符合荣县城市总体规划，有利于烘托荣县城市效应、节约市政投入，并能体现山水格局。
河西片区以行政广场与市民广场为中心，由二佛山公园、旭水河、山体分隔绿带组成的绿地系统穿插于规划区之中。
围绕主题市民广场布置政府办公、机关单位办公与文化娱乐、商业核心区，外围布置居住组团。
办公、商业、娱乐核心区掩映于河光与山色之中，形成向旭水河、二佛山公园敞开的开放性立体空间格局，居住片区依托区内的溪流绿带与组团分隔山体绿带组织公共开敞空间，联系分异居住组团，溪流两岸留出充足的滨河休闲绿带，利用山体屏障组织片区生态绿地，沿绿带与山体生态绿地布置小区公共建筑。
50米宽城市主干道自东南向西北贯穿西区，勾通自贡至乐山方向的原城市过境道，东南与西北出城口布置城市入口广场，中部为城市广场与商业中心。
5.2.3居住区规划
布局原则：
1）合理确定居住用地结构与用地标准，达到方便、舒适、优美、节约用地的基本目标。
2）居住
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