中国房地产发展现状1.docx
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中国房地产发展现状1
中国房地产发展现状
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中国房地产房地产投资
综观各方面资料,现今中国房地产的现状有以下特点:
一、投资方面
1投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。
2004年房地产投资总额1.3万亿元，同比增长28.7％。
比2003年回落2.2个百分点。
从2004年的年度变化来看，房地产投资增速呈下降的趋势，与固定资产投资的下降速度同步，调控效果显现。
但是2004年投资的增速仍然比1998年年均增速占5.6个百分点，占固定资产投资比重仍然持续上升，2004年接近19％，为1986年的最高。
2投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。
从地区结构看，2004年东部、西部投资占全国房地产头部的比例，东部下降，中西部增大；从房地产投资的增长率的地区结构来看，东部和中部增速加快，西部有下降趋势。
从商品住房投资的类型结构看，2004年经济适用房投资比重继续下降，有2003年的6.1％下降至4.6％，为1998年以来最低。
实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势，五年减少了6个百分点。
3国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。
2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。
1－3月份降到24.33％，1－12月份下降为18.4％。
自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年最高，资金结构有所调整，但国内贷款额从1998年以来持续增大，2004年超过3千亿元，为1998年的近3倍，也是1998年以来的最高值。
同时在其他资金当中，80％左右来自个人信贷，房地产的资金仍有超过50％的来自银行。
对于银行贷款的依赖度仍然过高。
二、房地产开发特点：
1土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。
全国房地产土地开发面积从1997年－2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了2400多万平方米。
土地购置面积从1997年－2003年年均增长4842万平方米，2004年增量减少了500多万平方米。
2拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。
房地产开发市场中据估算有50％左右来自于拆迁产生的被动需求。
由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。
2004年中央出台了一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。
2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时性的，因为圈地反弹已经成为违规的主体。
目前占地冲动的机制和管理体制仍没有完善，加之冻结土地审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地反弹的可能性也存在。
三、房地产销售特点。
第一，销售量持续增长，商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升，04年商品销售量比03年增加4500万平方米，为住房商品化最高值。
年销售额超过1万亿，为1998年的4倍多。
个人购房所占比重持续增加，一直占90％，反映居民对住房需求旺盛的态势。
第二，房价大幅攀升。
全国商品房价格1998年至2003年，年均增长59元。
2004年大幅攀升，这一年增长了355元，达到了2700元每平方米。
住房价格从98年至04年增长了695元，其中03到04年增长了352元，占50.6％。
房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩，影响消费者对房价的预期、房地产市场存在着特定形式的垄断、房地产业在我国属于新兴起的产业，较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础、宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。
第三，需求依然旺盛。
2004年销售量持续大幅增长，表明需求依然旺盛，支撑需求持续增长的动力：
一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度；二是城镇化加速带动商品房需求；三是投资和投机性购房需求。
但1998年以来的7年间，有3个年份城镇居民可支配收入增长超过了国内生产总值的增长，因此应当审慎地看待当前的有效需求。
从以上对现状的分析中，我们可以看出当前房地产市场主要存在以下问题：
第一个问题，房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。
第二个个问题，圈地的可能性依然存在；
第三房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出；
第四个问题，住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，政府好、门槛高、受益面窄
第五个问题，房地产企业数量多、负债率高；
第六个问题，二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范；
第七个问题，房地产中介诚信缺失；
第八个问题，拆迁安置补偿不合理。
城市房屋拆迁纠纷不断；
第九个问题，观念有待于改变，发达地区租价比例为40％，法国为36％，英国为34％，新加坡为30％，美国28％，这种状况有利于人口的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义；
第十个问题，房价过高，使中低收入者购房更加困难，在一定程度上加深了社会矛盾；
第十一个问题，房地产商观念落后，只注重短期利益，没有很好地负责好业主的利益，甚至任意侵害，从而无法打出品牌优势；
第十二个问题，相关法律没有跟上市场发展速度，在房地产交易中消费者处于严重弱势。
考察近些年有关的新闻报道可以发现，从房屋的预售、销售，到交房、物业管理，每一个环节，如果开发商和消费者发生纠纷，最终的结果大都是消费者大败而归、消费者哑巴吃黄连有苦说不出。
据媒体报道，曾有房地产商私下里对记者说：
“做生意十多年了，我还从来没有见过这么弱势的甲方。
“
第十三个问题，各方利益主体实力相差巨大，无法做出个兼顾各方利益政策。
目前的政策很多都是中央一级的部门和部门之间在打架，都是很有势力的团体之间在打架。
为什么打架?
为了利益，为了部门利益，为了团体利益。
如果我们仔细研究所有和房地产有关的部门、有关的团体，他们所发布的规章，他们的所谓表态，哪一件不是和自己的权力、利益紧密相关，哪一个不是在为自己推脱责任?
根据房地产的现状与问题，经济学家们给出了一些可能的解决办法，归纳一下，如下：
第一，实施以抑制投资为主的宏观调控政策，把好银行贷款的门槛，解决贷款风险。
按经济学家林毅夫的分析，只要银行要求所有贷款人的自有资金准备程度与银行贷款的资金相差无几，那么即使房价波动大一点，对于银行就不会出现危机。
该政策会使房地产投资增速进一步放缓，融资将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。
第二，规范土地市场，控制土地增量。
经营型土地使用权全部招牌，使土地市场更加透明，加强建设项目用地的预审管理；
第三，做好土地总体规划，根据耕地保护建立责任保护，从而使增量和控制更严。
这将导致被动需求下降，二手房市场将持续升温。
拆迁工作应慎重进行，促使拆迁导致的需求下降。
同时随着二手房政策的管理和实施，继续放量房源，增强市场活力。
第四，建立房地产预警预报体系。
建立房地产预警预报体系的试点工作主要涉及三方面内容，一是房地产基础数据及相关信息数据的采集；二是房地产信息数据的整合分析和发布；三是预警预报指标体系和预警预报制度的建立。
”建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠介绍，目前，建立房地产信息平台的工作基本上全面启动，同时建设部还委托上海社科院和上海房屋土地资源管理局进行相关指标研究工作，并准备与北京的一些大学合作，预计9月份可提供初步的研究成果。
该预警预报体系的建立，将改变经济学家和宏观调控政策在房地产方面缺乏统计信息支持而无法全面理性地分析出房地产概况而可能出现误判的情况；
第五，企业洗牌重组，市场竞争回归理性。
土地市场阳光化，房地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为竞争的基础。
土地资源将更有效配置到实力比较强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。
近几年房地产市场概念炒作标新立异，适应了高收入阶层的文化品味和时尚的需求，今后市场重心须转向中低收入者。
购房者将更加重视住房的原本本质，改变概念吸引购房的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性；
第六，中央政府应协调有关房地产的各部门，倾听来自社会底层的声音，出台有利于最广大人民利益的政策。
中国房地产行业在２００２－２００４三年间实现了高速发展和规模化扩张。
房地产开发投资额从２００２年的７７３６．４２亿元增至２００４年的１３１５８．２５亿元，增幅高达７０．０８％；商品房施工面积从２００２年的９．２８亿平方米增至２００４年的１４．０５亿平方米，增幅达５１．４２％；各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，２００４年商品房销售额突破万亿大关，达到１０３７５．７１亿元，增幅高达８１．３５％。
中国房地产行业所处的大开发时代迅速造就了一批超大规模企业。
本次百强企业研究结果显示，规模性１０强企业的总资产共计１２９８．８２亿元，其中，中国海外发展和北京天鸿集团的总资产超过２００亿。
规模性１０强企业的施工面积总计２２７０．５９万平方米，占据全国商品房施工面积１．６２％的份额，其中，中国海外发展和万科企业股份的施工面积超过３００万平方米；竣工面积总计７２６．５１万平方米，占据全国商品房竣工面积１．７１％的份额，如万科企业股份的竣工面积超过１００万平方米。
２００４年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。
所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完成经营结算后，实现的主营业务收入达到１００亿元。
调查数据显示，百强企业在２００４年的主营业务收入分布为，１０亿元以下的占４９家，１０——３０亿元的占３５家，３０——５０亿元的占９家，５０——１００亿元的有７家，没有一家企业的主营业务收入真正超过１００亿元。
百强企业正处于高速成长时期，且具备较强的发展潜力
百强企业整体处于一个高速成长的时期，只有部分百强企业增长缓慢。
近两年主营业务收入年均增长率在３０——５０％和５０——８０％的百强企业最多，各占２３％和２１％；此外，分别有７家和８家企业的年均增长率在８０——１００％和１００％以上，但也有１８家企业的主营业务收入为负增长。
在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在１０——３０％和３０５０％之间，各占２３％和２２％。
成长性１０强企业的成长速度更快，平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点；平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；土地储备面积合计共５０００万平方米，规划项目建筑面积储备总计约５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。
但是，多数成长型企业在规模性上并不占据优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。
领袖级企业呈现“均好性”发展，其他企业的综合实力亟待加强
据ＴＯＰ１０研究组资料。
综合实力１０强企业的平均总资产为１４５亿元，平均施工面积为２９０万平方米，平均竣工面积为８５万平方米，平均主营业务收入为５６．７６亿元。
成长速度上，综合实力１０强企业近２年主营业务收入的平均增幅高达５１％，房屋销售面积平均增幅为３１．３％。
盈利能力上，综合实力１０强企业的利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率为４％——７％，平均净资产收益率和净利润率分别达１３．３２％和１０．０２％。
从房地产百强企业的基本面看，整体的“均好性”有待加强。
受益于２００４年主要区域房地产市场的良好表现和回报，百强企业在规模性和成长性方面均表现良好；然而，多数百强企业的盈利能力相对较弱，２００４年利润总额超过１０亿元的百强企业屈指可数，有多达２９％的百强企业其利润总额还未能突破１亿元。
百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度，全力提升盈利能力，以改善企业自身的“均好性”结构，进入一个良性的“做强”阶段。
二、百强企业整体状况分析
房地产百强企业区域分布仍呈现不均衡性，华东地区数量激增
房地产百强在区域分布上仍延续了２００３年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，以北京为中心的华北地区、以上海为中心的华东地区和以广州、深圳为中心的华南地区，占据了百强总数的８２％。
其中，华北、华东、华南地区分别占有２７、３７、１８个席位。
今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。
房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。
统计数据显示，上海房地产市场销售额占全国市场的份额从２００３年的１５．８６％上升到２００４年的１８．６３％，增长近３个百分点；而北京房地产市场占全国的份额则一直维持在１２％左右的低水平。
华东地区显然是２００４年中国房地产市场的最具吸引力区域，除上海以外，杭州、苏州、南京、宁波、青岛等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。
华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。
百强企业经营业绩普遍提高，涌现一批超大规模企业
ＴＯＰ１０研究组对房地产百强企业的总资产、主营业务收入、房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积和销售面积等规模性统计指标研究表明，与去年相比，房地产百强企业的经营规模差异依然较大，但整体规模普遍提高，并涌现了一批超大规模企业。
从百强企业总资产规模分布看，企业总资产主要在１０——５０亿之间，１０——３０亿的百强企业占总数的３４％，３０——５０亿的企业占２６％，超１００亿的企业也达到１３家之多。
企业开复工面积有显著增加，过１００万平方米的企业从去年的１５家增至现在的３０家，过２００万平方米的企业也由去年的３家增至８家。
从百强企业的经营业绩分布情况看，２００４年百强企业实现的主营业务收入有大幅提升，但调查数据表明中国房地产行业还未出现一家真正意义上的“百亿企业”。
２００４年百强企业的销售面积有较大程度提升。
与去年相比，销售面积在３０——５０万平方米和５０——１００万平方米之间的百强企业各增加了１２家和９家。
销售面积超过１００万平方米的百强企业更从２００４年的１家增至现在的６家。
从企业实现的主营收入情况看，２００３年百强企业的主营业务收入在１０亿以下的占６２家，而２００４年百强企业的主营业务收入在１０亿以上的占一半以上，并且主营业务收入在５０——１００亿的多达７家。
但是，２００４年百强企业中没有一家的主营业务收入超过１００亿，行业内的一些超大规模企业比如中海、万科、合生、绿地等２００４年房地产销售额在７０－１００亿之间。
百强企业成长性良好，盈利能力相对滞后
在本次百强研究中，针对市场关注的焦点，加入对企业盈利能力和成长潜力的客观评价。
研究组利用企业经营业绩的增长情况来反映其成长速度。
２００２－２００４三年中主营业务收入年均增长率在３０——５０％和５０——８０％的百强企业最多，各占２３％和２１％；此外，分别有７家和８家企业的年均增长率在８０——１００％和１００％以上，但同时还有１８家企业的主营业务收入为负增长，这表明百强企业整体处于一个高速成长的时期，但仍有部分百强企业增长缓慢。
在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在１０——３０％和３０——５０％之间，各占２３％和２２％。
土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。
从土地储备上来看，面积在１００——３００万平方米的百强企业最多，占３６％，有１６家企业储备土地５００——１０００万平方米，甚至有５家企业的土地储备超过１０００万平方米，说明百强企业具备很强的发展潜力。
研究组通过企业的净利润率、净资产收益率、利润总额、净利润等基础经济指标来评价企业的盈利能力。
研究结果表明，百强企业的盈利能力相对较弱。
从利润总额的分布上看，大部分百强企业集中在１——３亿的中低水平上，占４３家；３——５亿的有１３家，５——１０亿和超过１０亿的百强企业分别只有８家和７家，还有２９家百强企业的利润总额尚未突破１亿元。
从净资产收益率上看，半数百强企业集中在５——２０％，只有个别百强企业的收益率高于５０％。
百强企业凭借品牌价值实现规模化扩张
百强企业中，已经形成了一批具有相当价值的房地产品牌。
根据ＴＯＰ１０研究组２００４品牌价值研究成果，中海地产、万科两大房地产行业领导品牌的价值分别高达２６．０１亿元和２２．３７亿元，大规模开发和品牌复制已经扩张到１０余个城市，占据了大量的市场份额。
复地、绿城、金地、大华、万通、阳光１００、北京城建地产、沿海等百强企业，尽管品牌价值未过１０亿，也以惊人的成长速度加快市场占有，实现品牌的迅速扩张。
三、百强企业ＴＯＰ１０研究
２００５中国房地产百强企业“综合实力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的各项指标（规模性指标、盈利能力指标、成长性指标）的综合评价，２００５中国房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０为：
中国海外发展有限公司和万科企业股份有限公司并列第一，第三为合生创展集团有限公司，上海绿地集团和广州恒大实业集团有限公司并列第四，其后依次为富力地产集团、大华（集团）有限公司、复地（集团）股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司。
ＴＯＰ１０研究组认为企业的综合实力反映了企业在规模性、盈利能力、成长性三方面的均好性，对房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０的研究表明，综合实力１０强企业具有规模大、盈利能力强、成长稳定的特点。
从规模性看，综合实力１０强企业２００４年平均总资产规模达到１４５亿元，平均年开发规模高达２９０万平方米，竣工面积平均实现８５万平方米，平均实现房地产主营业务５６．７６亿元。
同时，研究结果平息了在房地产行业内的“百亿企业”之争，数据显示，没有一家企业的房地产业务收入超过１００亿，中海、万科、合生、绿地等领先企业的房地产销售额也只在７０－１００亿之间。
从综合实力１０强企业盈利能力看，企业利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率在４％——７％之间，平均净资产收益率和净利润率分别为１３．３２％和１０．０２％。
综合实力ＴＯＰ１０企业同样也呈现稳定增长的特性，近２年的主营业务收入平均增长率达到５１％，房屋销售面积平均增长率达到３１．３％。
２００４年中国各主要区域房价的快速上涨成为收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业；另外，１０强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米，１０强企业中，合生创展累计土地储备达到１２２８万平方米，万科、中海发展项目储备超过９００万平方米。
丰富的土地储备和项目储备为１０强企业稳定增长提供了前提条件。
２００５中国房地产百强企业“规模性ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的规模性指标（总资产、主营业务收入、房地产开发投资额、施工面积和竣工面积）的综合评价，２００５中国房地产百强企业规模性ＴＯＰ１０为：
第一为万科企业股份有限公司，中国海外发展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鸿集团公司并列第三，其后依次为北京城建投资发展股份有限公司、广州恒大实业集团有限公司、上海农工商房地产（集团）有限公司、中华企业股份有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司。
研究结果显示，规模性ＴＯＰ１０企业平均资产规模约为１３０亿元，其中，１００——２００亿之间的有３家，中国海外发展和北京天鸿集团总资产超过了２００亿。
规模性１０强企业对房地产的投资总额达到了４１０．６亿元，施工总面积约为２２７０万平方米，竣工总面积约为７３０万平方米；其中，万科２００４年以开发投资额超过８０亿元、施工面积超过３８０万平方米和竣工面积超过１５０万平方米名列规模性第一。
从规模性１０强企业的股权结构看，除万科企业股份外，其余都是具有较长开发经验的大型国有房地产企业。
他们不仅要考虑自身的发展，同时还要为政府承担安居工程、重点工程的开发建设。
北京天鸿集团公司开发的北京超大规模回龙观文化居住区、武汉地产开发投资集团开发的数十个经济适用房小区，为几十万人解决了住房问题；上海城投置地承担着上海２０１０年世博会的部分基础设施建设，北京城建投资发展股份有限公司承担着北京２００８年奥运会多个场馆以及奥运村的开发建设。
这些老牌国有房地产企业在当前市场竞争中，面临如何整合资源，实现跨区域开发，在企业“做大”的同时争取企业“做强”等问题。
２００５中国房地产百强企业“盈利能力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的赢利能力指标（净利润率、净资产回报率、利润总额、净利润）的综合评价，２００５中国房地产百强企业盈利能力ＴＯＰ１０为：
第一为上海绿地集团，其后依次为中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、万科企业股份有限公司、大华（集团）有限公司、复地集团股份有限公司、ＳＯＨＯ中国、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资集团、广州恒大实业集团有限公司。
盈利能力ＴＯＰ１０企业利润总额之和约为７３．８６亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了１０亿元；净利润方面，超过１０亿元的企业有２家，５——１０亿元之间的企业有４家，其他企业在１——５亿元之间。
盈利能力１０强企业平均净利润率达到了１７．７９％，平均净资产收益率达到２３．８％，盈利能力１０强在百强房地产企业中表现突出。
这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。
比如，万科企业股份２００４年实现净利润８．７８亿元，同比增长速度高达６１．９％。
在盈利能力１０强企业中，有４家房地产企业来自上海，平均净资产收益率高达３２．７％，其中有２家超过了５０％；万科企业股份有３７．４％的盈利来自长江三角洲地区，中国海外发展、合生创展也有很大部分业务分布在长三角地区，这些企业的高盈利能力与２００４年整个长三角房地产市场的迅猛发展不无关系。
上海绿地、大华集团、复地集团等企业的丰厚盈利分别来自他们在上海地区的数１０个房地产项目；上海三盛宏业投资集团旗下１１家房地产公司也凭借以上海为中心，辐射长三角地区的跨区域开发，２００４年取得了良好的业绩。
２００５中国房地产百强企业″成长性ＴＯＰ１０″
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的成长性指标（主营业务收入增长率、房屋销售面积增长率、土地储备面积、规划项目建筑面积）的综合评价，２００５年中国房地产百强企业成长性ＴＯＰ１０为：
第一为复地集团股份有限公司，北京阳光１００置业集团有限公司、沿海绿色家园集团分别名列第二和第三，其后依次为亿城集团股份有限公司、浙江南都房产集团有限公司、宁波银亿房地产开发有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、同景集团、武汉宏宇实业有限公司、明园集团有限公司。
成长性ＴＯＰ１０企业平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点，以亿城集团为例，２００２年完成业务结构调整后，房地产收入迅猛增加，到２００４年完成主营业务收入２３．９８亿元，近两年主营业务收入平均增长率达到了２１９．６％；成长性ＴＯＰ１０企业平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平
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