09年成都房地产市场研究报告1056321692.docx

09年成都房地产市场研究报告1056321692.docx

《09年成都房地产市场研究报告1056321692.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《09年成都房地产市场研究报告1056321692.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

09年成都房地产市场研究报告1056321692

09年的春天，还是房地产黎明前的小黑暗，成都房地产终于盼来一种苗头，传说中复苏的苗头，江湖人称“小阳春”。

5月，春交会，众人期盼的焦点。

开发商：

欲知后事如何，且看春交会。

购房者：

不知后事如何，要买看优惠。

而春交会仍以多样化、大力度的优惠为主线，购房者的心，被牵动了。

由于开发商并未对09年有如此乐观的期望，导致房源开始出现告急。

找关系才能买房、“开盘即售罄”、“限时优惠”等让购房者买涨的心态愈演愈烈，不管是08年想买不敢买的，还是本想2010年买但不敢再等的，包括只是想进来捞点钱就闪人的投资客，下半年都迫不及待加入了轰轰烈烈的购房大军。

排队购房重现、成交量创新高、房价上涨20-30%、地王频频……。

难道是回到了曾经的2007？

可2007后是梦魇般的2008啊！

购房者还能追涨追到什么时候呢？

理性的市场到底是怎么样的？

下面我们将从以下几方面进行探讨和分析，而答案就在其中。

第一部分2009年宏观经济与政策分析

一、宏观经济总结精要

1、全国经济情况

2009年中国经济完成年初确定的增长8％左右的目标已无悬念。

11月工业增加值创年内新高。

2009年中国经济各项数据都出现了触底反弹的态势，支撑中国经济快速复苏，其中投资贡献最大，消费保持平稳，进出口已经有所好转，但依然是同比负增长。

2009年物价在连续9个月负增长后，11月由负转正，虽然政府仍然否认现阶段有通胀，但通胀预期却在加强。

2009年实施积极的财政货币政策后，大量财政资金与信贷货币投放市场确实为我国今年经济快速走出低谷立下了汗马功劳，但也带来了一些潜在的问题，如产能过剩、流动性加大、通胀预期等。

2、全国房地产情况

1-11月份全国商品房销售面积75203.15万㎡，同比增长53%，全年有望超过07年最高纪录；实现销售额35987.12亿元，同比增长86.8%，已经超过07年最高水平；完成投资31270.92亿元，同比增长17.8%，相比销售来看，完成投资上升幅度较小。

全国70个大中城市房屋销售价格指数不断上升，截止11月同比上涨5.7%。

第123456789101112页

二、宏观政策总结与发展预测

1、土地政策

国土资源部：

不会出台小产权房统一文件

国土部：

防趁机搭车圈地下半年严查囤地未建现象

国土部督察地王直指一线城市推新版合同防闲置

国土部首设限：

住宅用地出让封顶20万平方米

5部委出新政打击囤地炒地：

拿地首付不低于50%

2、金融信贷政策

资本金比例下调，房地产投资积极回升条件增加

银监会：

控制房贷风险严格执行二套房贷标准

央行：

未来货币政策将用市场化手段动态微调

3、税费政策

国税总局：

加强房地产业等税收征管

财政部和国税总局：

不足5年普通二手房按差额征营业税

4、市场监管政策

住建部：

三大核心房产政策仍将保持稳定

住建部严打开发商捂盘禁止分期提出预售申请

国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头，出台“国四条”

5、住房保障政策

住房城乡建设部：

西部廉租房每平米补贴400元

6、成都地方房地产政策：

继续执行2008年6月15日出台的《成都市关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》到2009年年底，相关购房补贴、税费减免、入户就学和对开发商的政策都有效；

2009年1月20日：

川国土资源厅表示暂停别墅类房产项目土地供应；

2009年3月25日：

成都市房产管理局公布调整成都市中心城区享受优惠政策普通住房的标准，使受惠人群更多；

2009年4月：

成都市政府出台政策买写字楼最高补贴5百万；

2009年7月27日：

成都市规划局将专项整治房地产违规变更规划；

2009年9月29日：

强化经济适用住房售后管理成都市经适房新规出台；

2009年成都共计划拆迁实施63个项目，涉及约3.25万户，270万平米；

2009年12月：

经济适用房“门槛”降低年收入标准调至50000元。

中成看点：

房地产市场各方政策一致出现了由松到紧的转变，从上半年的扶持，到下半年的趋紧，特别是到年底，各地房价持续上涨、地王频繁出现的时候，各个部门均从自己对房地产行业的监管职责中寻找抑制其过热的良方。

但其效用要始于2010年。

2009年成都房产政策对市场促进作用最大的还是2008年出台的6.15新政和大规模的旧城改造拆迁，直接促进了大量市场需求，并在国家相关政策的带动下促使成都楼市再度繁荣。

三、2009年中国宏观经济与房地产政策走势预判

预计2010全年GDP整体会高于2009年水平，估计在8.5-9%之间，会呈现出前高后低的走势。

而2010年宏观政策将由“扶植、刺激”转为“保障困难群体有房住、支持和鼓励自住性需求、控（抑）制投资（机）性需求、遏制房价过快上涨和稳定市场”。

2010年全国房地产市场走势预判：

整体走势应跟全国宏观经济同步，呈现前高后低的态势，但全年需求会低于2009年，房价将处于高位盘整中，新增投资和商品房供给会放大。

第二部分2009年成都市场总结与2010年市场展望

一、土地市场

1、09年土地市场成交情况

2009年成都市土地市场共计交易土地201宗，合计成交面积21806亩，总成交金额430.18亿。

与08年相比，09年土地成交宗数上升了10.44%，规模上涨30.66%，成交金额是08年的3.97倍，主城区平均成交地价582万/亩，郊县平均成交单价为103万/亩。

可见，商品房交易市场的转暖同时带动了土地市场的回暖，地价也大幅攀升。

2、2010年主城区土地供应情况

成都市政府计划在2010年主城区内供应5000亩左右的土地，供应节奏和供应量会根据市场情况进行调节。

2010年成都主城区供应的土地，主要还是分布在城北和城东，而成华区和金牛区将是2010年供地的主要区域。

尤其是成华区北湖区域三环外，挨着三环北湖公园附近将是2010年土地供应最热点的区域。

除此之外，成都供地的几大热点板块可能还包括：

攀成钢、北湖、人民路北延线、还有可能凤凰山、几个旧城改造。

二、2009年成都商品房市场分析

1、供给明显不足：

1.1、商品房预售情况：

09年成都市商品房预售27.3万套，合计供给面积2763.1万㎡，供给面积同比小幅上涨3.3%。

1.2、完成投资情况：

截止11月底，09年全市房地产开发投资累计完成投资795.15亿元，同比下降4.1％。

其中住宅投资545.77亿元，同比增长1.0%，写字楼投资26.98亿元，同比增长94.0%，商业完成投资61.28亿元，同比增长19.6%。

1.3、新开工面积情况：

截止11月底，09年全市房地产新开工面积1215.17万㎡，同比大幅下降28.2％。

其中住宅新开工999.45万㎡，同比下降27.5%，写字楼新开工48.85万㎡，同比增长63.8%，商业新开工65.3万㎡，同比下降36.8%。

房地产新开工面积在持续两年回落的情况下，预计2010年会出现一个大幅的增长。

2、需求大幅放量，创历史新高：

09年成都市销售商品房35.6万套，合计销售面积3478.5万㎡，销售面积为08年的3.4倍。

3、商品房供需比创新低：

2009年成都市商品房市场就成交面积来看，平均供销比只有0.79，就成交套数来看，平均供销比只有0.77。

3.1、物业类型情况：

09年成都商品房市场以主城区住宅产品最为热销，其次是主城区商业，各区域写字楼项目均供大于求。

3.2、住宅建筑类型情况：

目前成都所售住宅商品房中以高层最为畅销（供销比最小），唯有别墅类物业供大于求。

3.3、住宅面积段情况：

越靠近市中心、户型越小的产品最为稀缺。

4、销售金额暴涨，均价持续上升：

09年成都市商品房销售金额达1727.99亿元，为08年的3.2倍，近07年的2倍。

平均销售价格4968元/㎡。

需求今年大幅回升，销售金额也达到历史之最。

销售均价继续在08年已经非常高的基础上略微上升。

4.1、物业类型情况：

09年全市住宅销售均价4868元/㎡，办公销售均价6310元/㎡，商业销售均价7982元/㎡。

4.2、住宅情况：

全市主城区住宅销售均价从年初的5329元/㎡一路升至6528元/㎡，上涨22.5%。

全市郊县住宅销售均价从年初的3965元/㎡跌宕升至4200元/㎡，上涨5.9%。

4.3、住宅建筑类型情况：

高层引领均价，超高层单价高于多层，双拼均价不低联排。

5、销售速度情况：

2009年成都平均每月销售商品房3.0万套，合计289.9万㎡、144.0亿元。

5.1、物业类型情况：

5.2、住宅建筑类型情况：

普通住宅类每月去化以高层为主，别墅类去化主要以联排为主。

5.3、住宅面积段情况：

主城区每月去化以70-90㎡这一面积段为主。

6、商品房存量情况：

截止12月底，成都市商品房存量为23.42万套，面积2334.7万㎡，如按2009年平均每月销售290万㎡计算，该存量可售8个月。

6.1、物业类型情况：

存量主要为郊县住宅和主城区办公用房以及郊县商业。

6.2、住宅建筑类型情况：

存量从绝对值上看主要为高层和中高层类，但从可售周期上看，别墅类特别是双拼别墅存量较多。

6.3、住宅面积段情况：

主要集中在70-90㎡，其次为50-70㎡。

三、二手房市场活跃

2009年成都市主城区二手房共成交61874套，为08年二手房成交的2.1倍.。

四、新开楼盘跟踪

2009年成都新开楼盘次数385次，同比增长33%。

开盘均价以及开盘销售率上都较08年有不同幅度的提升。

从整年看来，下半年更是新开楼盘井喷时期。

09年新开楼盘统计

五、年度媒体监测分析

1、总投放量

2009年全市报媒楼盘资讯总数：

391个，其中报纸媒体咨讯数：

368个，杂志媒体咨讯数：

77个。

平面广告总发布频次：

5140次，其中报纸媒体咨讯数：

4658次，杂志媒体咨讯数：

482次。

从09年全年广告投放频次走势图可以看出，月广告投放最多的为4月及6月，上半年广告数量整体略高于下半年。

下半年成都楼市整体回暖明显，广告量相对有所下降。

另外在4月和9月，春交会和秋交会之前的月份房地产广告会明显增多。

2、广告诉求点分析

2009年全年成都报媒投放诉求点以项目推广和开盘时间为主；与08年相比，优惠所占比例下降了近十个百分点；项目推广仍为房地产广告的最大诉求点。

其次销售所占比例有较大的提高。

另外开发商也更注重预购和发卡的宣传，特别是下半年，此类广告数量明显增多。

八、成都市房地产市场走势分析

1、2010年成都房地产市场走势预判：

1.1、新增供给将大幅放量，预计新开工面积达2000万㎡以上

08年完成投资增长幅度已经非常小，09年较其还出现负增长，在09年各开发商资金回笼非常好的情况下，预计2010年完成投资会较09年大幅上扬。

由于08年的销售萎靡，09年新开工面积继续大幅减小，严重影响供给，在09年供销比如此小的情况下，预计2010年新开工面积会急速反弹，达到甚至超过07年的水平。

09年土地市场极其活跃，其所成交土地在本年度内少有已进行开发者，这些土地将从2010年开始转化为商品房有效供给。

如按容积率4.0计算，现存土地提供可开发建筑面积约8889万㎡。

政府强调2010年将加大普通商品房的供给，将出台各种政策打击囤地、捂盘惜售等不利于增大供给的行为。

1.2、成交量同比将小幅下挫，预计销售量在2000-3000万㎡间，各月环比将起伏波动

09年成都市商品房销售面积已然大大超过07年，达到历史最高水平，据房管局统计09年销售量已达到3478.5万㎡，统计局数据至少也在2600万㎡以上，如果价格不会大幅下降，再要突破此销售成绩则较为困难，同时因为优惠政策等的原因，09年房地产市场已经消耗掉2010年的部分需求。

09年成都市商品房销售金额已近07年的两倍，创下历史新高，如果2010年持续这种势头，那意味着成都房地产发展速度又进入一个新的阶段，而现实成都的经济环境并不具有带动如此大规模跨越的条件。

1.3、房价涨幅收窄前高后低

虽然统计数据显示房价并未大幅上升，可其基数是建立在07和08年已然非常高的房价基础上，而08年已经为07年的高房价付出了代价。

中央已经明确表态将通过各种财政、金融等监管手段压制房价的过快上涨。

预计2010年的销售情况也不允许房价过快上涨。

1.4、2010年成都房市运行具体如下

1-3月成交量有较大幅度回落，房价继续稳步上涨，新增供给有所回落；

4-6月份成交量有所回升，房价高位盘升，新增供给放量；

7-8月份成交量再次回落，房价高位盘整，新增供给继续释放；

9-10月份成交量再次回升，房价高位盘整，新增供给再次放量；

11-12月份成交量、房价、新增供给都将有所下降。

2、2010年后成都房地产市场中长期走势预判：

2009年阶段性超跌反弹创新高——2010年回落筑底——2011-2012年盘整复苏——2013-2015年逐步回暖——2015-2020年将迎来新一轮快速上升期。