房地产开发项目的可行性研究.docx
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房地产开发项目的可行性研究
房地产开发项目的可行性研究
一、房地产开发项目可行性研究的内容
（一）房地产开发项目可行性研究
房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。
项目评判可行性研究的理论和方法在国际上已相当完善。
它是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济治理科学的进展而产生的。
它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采纳。
在我国，那么是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期的技术经济分析．并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证时期，纳入差不多建设程序。
在1983年颁发了«关于建设项目进行可行性研究的试行治理方法»。
而在房地产开发投资领域采纳可行性工作的时刻更晚一些。
房地产项目具有投资额庞大、项目建设周期长、不确定因素多等特点，其成功的关键取决于决策的正确与否。
而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与推测后所得的结论，因此，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。
具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。
在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依靠的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。
（二）房地产开发项目可行性研究的时期划分
可行性研究作为项目投资前期的一项重要任务和环节，它一样能够划分为三个时期，即投资机会研究时期、初步可行性研究时期、详细可行性研究或正式的可行性研究时期。
投资机会研究要紧是为项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，一样分为一样机会研究和项目机会研究。
初步可行性研究那么是介于投资机会研究和详细可行性研究的一个研究时期，它要紧是对房地产项目投资中一些关键问题和重要环节进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。
详细的可行性研究那么是指对项目建设进行详细深入的技术经济分析和比较论证，为项目决策提供评判依据。
可行性研究的这三个时期是一个相对完整的可行性研究过程的有机组成部分。
一个完整的可行性研究工作的完成必须通过项目的立项、界定、筹划；市场调查、研究；投资方案的分析、比较；推测方案的预期收益及其评判；编制可行性研究报告书等程序。
三个时期的重要性有所差异，在精确度要求及时刻费用上略有不同。
表3-1项目可行性研究时期及精度
项目内容
时刻〔月〕
费用
承诺误差
投资机会研究时期
1~3
0.2%~0.8%
30%~20%
初步可行性研究时期
6
0.25%~7.5%
20%~10%
详细可行性研究时期
8~16
0.2%~1.0%
<10%
现时期我国的房地产投资决策过程中，房地产项目的可行性研究时期一样只划分为项目建议书时期和可行性研究时期。
项目建议书时期作为一个单独的时期而存在。
（三）房地产开发项目可行性研究的要紧内容
房地产开发项目可行性研究的要紧内容包括三个方面：
一是通过市场调查推测及其研究，说明投资项目建设存在的必要性；二是进行开发与施工技术方案的研究、论证其技术上的可行性；三是通过基础数据和推测和项目的效益分析，说明其在财务上的盈利性和在经济上的合理性。
从房地产项目开发的实际情形来看，单从建筑施工技术上讲，一样不存在一时无法突破的重大难点，不管是大跨度桥梁，依旧超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468米的东方明珠塔确实是专门好的佐证。
可见，关键在于投资的回报，即能否取得最正确的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
因此，项目的经济效益分析是可行性研究的核心内容，它要紧通过项目的经济评判工作来完成的。
具体有以下要紧内容：
1、投资项目的背景和差不多概况
它要紧包括：
项目名称及投资单位特点，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等差不多条件，开发对象的社会、经济进展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和要紧技术经济指标等。
1、市场调查分析及需求推测。
3、投资项目的差不多数据。
要紧包括：
（1）占地面积。
（2）投资总额。
（3）项目规划数据，包括项目开发总面积、建筑密度（或建筑覆盖率），容积率、各类用途建筑的构成、基础设施和配套设施的条件及要求。
（4）项目所占用土地的原使用状况、需要拆除原有房屋的面积，需要给予经济补偿的耕地、菜地、绿地，需要安置的住户和人口，以及需要安排的劳动力人数等。
（5）建筑物的要紧技术参数。
（6）项目开工和竣工日期以及进度安排。
4、投资项目所在区位和周围环境状况。
5、项目总投资概算
其估算内容包括：
（1）土地征用费估算，要紧有征地费、青苗补偿费、劳动力安置费和耕地占用税等．
（2）拆迁安置、补偿费估算，包括各种拆迁费用、赔偿费用及安置拆迁户用房建设费用。
（3）前期工程费用估算，包括勘察设计费、可行性研究费、〝三通一平〞或〝七通一平〞费等。
〔4〕房屋建筑安装工程费，要紧包括建筑安装过程中的直截了当费、间接费、打算利润及税金等。
（5）基础设施建设费。
（6）公共配套设施建设费。
（7）治理费用、包括建设期的治理费用及筹集资金而发生的费用、成本。
（8）其他支出，包括固定资产投资方向调剂税及预备费等。
6、投资项目所需资源的保证程度分析。
房地产开发项目所需资源要紧包括：
（1）资金筹集及其使用打算。
（2）建筑材料的需要量及其供应打算、采购与运输方式。
（3）施工力量的组织、和谐和施工打算。
（4）项目施工期间所需动力（水、电、气等）的数量及其供应。
7、投资项目的经济成效的分析与评判。
它要紧包括：
（1）财务评判，通过对项目开发建成后的租、售情形及其收入推测，经营、销售费用、销售税金的推测，项目的盈利能力和偿还能力分析等。
（2）项目的国民经济评判及社会评判、要紧评判项目对国民经济及社台的净奉献。
8、投资项目的风险分析。
风险分析要紧是通过一定的分析方法〔盈亏平稳分析、概率分析、敏锐性分析等〕来说明投资项目可能遇到的风险及其他不确定性因素对项目的预期收益评判指标可能产生的阻碍以及这种阻碍可承诺的幅度和操纵的措施。
9、项目的结论与建议。
依照对相关因素的分析和各项评判指标的估算，对项目的可行与否作出明确结论，并针对项目存在的问题提出建议，对建议的成效作出估量。
二、房地产项目的市场分析与推测
〔一〕市场分析
1、宏观因素分析。
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，第一要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗适应及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
2、区域性因素分析。
一样来讲，项目所在国内部地区之间的进展是不平稳的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：
第一宏观经济对区域经济的阻碍程度不同，对有的区域阻碍大，有的区域阻碍小；其次区域经济进展受宏观经济的阻碍存在着〝时滞’现象，宏观的经济现状往往要通过一段长时刻以后才能对区域经济的进展产生阻碍，有的地区反应快，有的地区那么滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的阻碍，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
我国的经济特区、自由贸易区、保税区对国内资本依靠程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情形下，其国际资本所受阻碍较小，这些地区的项目受到冲击也较小。
3、微观市场分析。
对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析能够分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
〔二〕房地产项目投资的战略分析。
战略分析实际已涉及项目建成后的营销问题，能够从几个角度来分析讨论。
1、社会经济环境对房地产市场的阻碍。
房地产业不是个孤立的行业，是典型的周期性行业，即受宏观经济的周期性波动阻碍较大。
将房地产业当作国民经济的‘喷头产业〞来看待，而且认为是房地产业带动国民经济的进展这种观点是错误的，在形势的判定上会显现全然性的失误。
不管政府依旧企业都会导致〝先入为主〞的决策倾向。
如1990年代初海南、惠州、北海等地显现房地产业畸形膨胀，大起大落，差不多上无视当地国民经济进展情形，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
2、当地政府行政行为对市场的阻碍。
一些地点政府的都市规划及规划操纵水平对当地房地产开发有着直截了当的阻碍。
比如，在都市规划治理比较好的江苏张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。
超前而科学的规划、有效的规模操纵、严格的规划治理，使这两个都市的房地产开发幸免了盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、治理一片的原那么，那个地点的小区住宅市场差不多上没有显现供大于求的情形，所有楼盘的预售成绩都专门好。
与此形成对比的是，许多都市的土地批出规模严峻失控〔如广东惠州、广西北海〕，房地产市场治理纷乱，造成地皮炒卖现象严峻，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地点政府规划治理不妥，给进展商们带来了专门大的风险。
3、街区环境对房地产营销的阻碍。
古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？
原先，由1980年代起领先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的要紧目标。
区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，因此成为上海唯—一个名副事实上的境外人士居住区。
这使古北新区享有专门高的知名度，并自然形成了一个专门的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。
进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地点。
从古北新区的例子能够看出，房地产的价值看起来并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。
正因为有虹桥开发区的进展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。
街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
〔三〕市场推测
1、需求推测。
需求推测确实是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和推测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
2、供给推测。
供给推测确实是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而推测出市场上该类物业的供给情形。
3、价格趋势推测。
即对房地产商品价格在以后一定时期内的走势所进行的推测。
4、推测方法。
通常能够分为时刻序列推测法和因果关系分析法。
时刻序列分析法又可分为：
移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：
线性回来法、非线性回来法、模拟法等。
三、房地产投资项目经济评判
房地产投资项目评判一样从成本测算和财务评估两个方面展开。
房地产投资项目财务评估从是否考虑时刻价值因素的角度可分为静态分析和动态分析两类。
下面分别加以介绍。
〔一〕房地产项目成本测算
在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测确实是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。
成本测算的正确与否，如同对租售市场的推测一样，对项目的经济效益有重大的阻碍，但相对而言，成本测算较易把握。
房地产开发项目成本及费用由开发直截了当费用和间接费用两大部分组成，具体构成如下。
1、开发直截了当费用
〔1〕土地费用。
包括土地出让金或征地费、都市建设配套费、拆迁安置补偿费。
〔2〕前期工程费。
包括规划勘测设计费、可行性研究费、〝三通一平〞或〝七通一平〞费。
〔3〕房屋开发费。
包括建安工程费、附属工程费、室外工程费、其他费用。
2、开发间接费。
包括治理费用、销售费用、财务费用、其它费用、不可预见费、税费。
（二）房地产投资项目的财务评判
1、静态分析
（1）投资回报率或投资收益率。
对房地产开发企业来说，其收益要紧表达为出租或出售开发的房地产商品所取得的净利润，故投资回报率（或投资收益率）为项目总利润额与项目总投资额之比，运算公式为：
（3.1）
关于房地产开发商来说，那个比率是越大越好。
（2）投资回收期或返本期。
所谓项目的投资回收期，是指以项目的净现金流量来抵偿项目全部投资所需要的时刻，包括项目的开发建设期。
关于房地产开发商来说，投资回收期期限越短越好。
其公式为
（3.2）
式中：
Pt——项目的投资回收期；
CI——项目的现金流人量；
CO一—项目的现金流出量；
CI一CO〔或NCF〕——项目的净现金流量。
（3）借款偿还期。
它是指在房地产项目在开发完成进入租售时期后，以其净利润〔在作法定及必要的扣除后〕、折旧及其它收益等偿还抵押贷款所需要的时刻。
一样来说，假如项目有较高的投资收益能力，那么那个指标的数值就较小，偿还借款所需的期限就较短；反之亦然。
2．动态指标分析
（1）净现值法。
所谓净现值（NetPresentValue，简称NPV）确实是把项目寿命期内不同时刻发生的资金流入量和流出量之间的差额即净资金流量按设定的折现率贴现到项目开始时点上的价值，其中现金流入量要紧包括租、售收入及其他收入、回收的流淌资金和固定资产余值。
现金流出量包括项目的投资额、项目的年经营成本（不包括折旧及投资借款利息）、项目的流转税及所得税、偿还投资借款的本息等。
净现值运算公式为：
（3.3）
式中：
n——项目经济寿命期；
r——设定的折现率（或行业基准投资收益率）。
当NPV＞0时，项目在财务上是获利的或持平的，即该项目在财务上是可行的；当净现值NPV<0时，说明项目在财务上是亏损的，现在，该房地产项目在财务上是不可行的。
净现值是项目在其经济寿命期内各年净收益现值的总和，它反映项目获利能力的大小。
假如是多方案或多项目比较、选择时，项目的净现值越大，说明项目的财务盈利能力越高，反之盈利能力就低。
例如，某宗房地产投资项目，第一年投资3000万元，以后各年的净现金流量分别为800、1000、1000、2000万元。
试判定在设定折现率为12%的情形下，该项目在财务上的可行性。
表3-2项目净现值运算表单位：
万元
年数
1
2
3
4
5
合计
净现金流量
-3000
800
1000
1000
2000
1800
折现系数〔r=12%〕
0.8929
0.7972
0.7118
0.6355
0.5674
净现值
-2678.7
637.76
711.8
635.5
1134
440.36
上述运算结果说明，该项目的净现值为440.36万元，大于零，在财务上是可行的。
〔2〕内部收益率法。
内部收益率〔InternalRateofReturn,简称IRR〕法是用内部收益率来评判投资项目经济成效的一种动态方法。
所谓内部收益率，是指现金流入现值总额与现金流出再会总额相等时，即项目的净现值为零时的折现率。
内部收益率的运算公式为：
（3.4）
式中：
IRR—-内部收益率。
在实际工作中，内部收益率的运确实是相当困难的，故往往通过〝试差法〞来近似求得。
即通过连续运算两个相邻的〔两个折现率之间的差应该<5%〕折现率
和
的净现值NPV1和NPV2，净现值<0那么IRR<折现率。
假设正好有NPV1>0和NPV2<0的情形，明显有
，可求IRR的近似值：
〔3.5〕
运用内部收益率来评判或选择投资项目时，必须选取合适的折现率来作为评判标准。
即只有内部收益率大于等于设定的折现率时，项目在财务上才被认为是可行的，反之，项目不能被同意。
通常情形下，内部收益率法与净现值法的结论是一致的〔前提：
有相同的折现率〕。
因为净现值大于零时，内部收益率一定大于给定的折现率，同理，内部收益率小于折现率时，净现值也小于零。
当内部收益率等于折现率时，有净现值等于零。
我们可用上面的例子来说明这种情形。
表3-3项目内部收益率运算表单位：
万元
年数
1
2
3
4
5
合计
净现金流量
-3000
800
1000
1000
2000
1800
折现系数〔r=15%〕
0.8696
0.7561
0.6575
0.5718
0.4972
净现值
-2608.8
604.88
657.5
571.8
994．4
219.78
折现系数〔r=20%〕
0.8333
0.6944
0.5787
0.4823
0.4019
净现值
-2500
555．52.76
578.7
482.3
803．8
-79.68
利用〝试差法〞可运算出内部收益率：
明显，IRR>12%，因此项目在财务上是可行的。
需要注意的是，由于内部收益率在理论上是由高次方程来求得的，故内部收益率的值可能只有一个，也有可能显现多个解，甚至无实数解。
这就涉及到一个项日是常规类型项目依旧专门规类型项目的问题。
常规类型项目是指在现金流量系列中，在开始有一个或几个负现金流量，其后显现的是一个或多个正现金流量，现金流量的符号由负到正的变换次数只有一次，其内部收益率只有一个。
而专门规类型项目现金流量的正负符号的变换次数超过一次，其内部收益率可能有多个，也可能无解。
（三）房地产开发项目的国民经济分析
1．国民经济分析的要紧评判系数
国民经济分析是从社会和国家的整体利益动身，以资源配置和国民收人的增长为目标，运用适当的经济评判参数考察投资项目的费用和效益，评判项目对国民经济的净奉献及其经济上的合理性的一种方法。
那个地点有必要说明一下国民经济分析所采纳的一些要紧评判参数。
（1）影子价格，亦称〝完全市场价格〞，它是指资源在最优利用情形下，单位资源所产生的效益增量。
在国民经济评判中，应将商品的市场价格调整为影子价格。
（2）社会折现率。
它是项目国民经济评估的重要通用参数。
它表示从国家角度对资金机会成本和资金时刻价值的估量，表示社会可同意的最低投资收益率的限度，即是项目投资应使社会得到收益的最低标准。
它在项目国民经济评判中作为运算经济净现值的折现率，并作为衡量经济内部收益率的基准值。
（3）影子汇率。
它是指外汇的影子价格，是项目国民经济评判的重要通用参数。
它表达从国家角度对外汇价值的估量、在项目国民经济评判中用于外汇与人民币之间的换算并作为经济换汇成本、节汇成本的判定依据。
影子汇率在数值上等于国家外汇牌价与影子汇率换算系数的积。
（4）影子工资及其换算系数。
影子工资表达国家和社会为投资项目使用劳动力而付出的代价，它由劳动力的边际产出（项目所占用的劳动力，在其他使用机会下可能制造的最大效益）和劳动力就业或转移而引起的社会资源消耗两部分构成。
影子工资换算系数那么是指影子工资与财务评判中的职工个人实得货币工资加提取的福利费之比，依照项目使用的劳动力具体状况进行确定。
（5）土地影子费用。
土地作为项目的专门投入物，其影子费用包括拟建项目占用土地而使国民经济为此舍弃的效益——即土地的机会成本〔依照该土地〝最好可行替代用途〞的净效益测算〕，以及国民经济为项目占用土地而新增加的资源消耗（如折迁费用、安置费用等）。
2．国民经济评判的内容
（1）评判项目对国民经济增长的奉献
考察项目需要社会和国家付出的代价及其对社会和国家所作出的奉献，即项目投资所能增加的国民收入（v十M）和社会净收益，以确定其宏观上的可行性。
其要紧指标有：
①项目在正常使用年份所获得的国民收入净增值和社会净收益及其占整个投资的比重。
那个指标表示项目对国家和社会的实际奉献。
②项目在整个寿命期内获得的国民收入净增值和社会净收益总量，及其占总投资的比率，以衡量项目对国家和社会的总奉献。
③项目的投资回收期及项目借款偿还期等。
④客观因素对项目获得国民收入净增值和社会净收益能力的阻碍，即风险分析。
（2）评判项目的社会成效目标
①收人分配目标。
即项目为国家提供的国民收入净增值和社会净收益，是否在国家、地区、部门、企业和职工个人之间得到了合理分配，是否正确表达了国家、集体和个人三者之间的经济利益。
②劳动就业目标。
即项目建后能为社会提供的劳动就业机会。
一样用每万元投资提供的总就业人数（人／万元），或每提供一个就业机会所需的投资额（元／人）指标来衡量。
③环境爱护目标。
即项目对改善生态环境的阻碍及如何以最经济的费用支出保证人民正常生产和生活环境的需要。
④创汇节汇目标。
即通过考察项目经济换汇成本和经济节汇成本、以确定其创汇、节汇是否合理。
（3）国民经济效益分析评估指标
国民经济效益分析与评估要紧通过以下指标进行：
①经济内部收益率（EIRR），即项目的经济净现值（ENPV）的累计值等于零时的折现率。
其表达式为：
〔3.6〕
式中：
EIRR——经济内部收益率；
B—效益流量
C—费用流量
B-C--净效益流量。
当EIRR»社会折现率时，项目被认为是合理的。
②经济净现值（ENPV），立即项目建设和生产服务年限内各年的净资金流量折现到初始年的现值之和。
其表达式为：
式中：
r——社会折现率。
只有当ENPV»0时，项目才被认为是可行合理的
③投资净增值率和投资净收益率。
投资净增值率＝年国民收入净增值／项目总投资额
投资净收益率＝年净收益／项目总投资额
对项目来说，这两个指标属静态指标。
指标值越大，说明项目对国民经济的奉献越大。
四、房地产投资项目风险分析
1、盈亏平稳分析
盈亏平稳分析在财务治理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出〔量〕、成本〔本〕和收益〔利〕之间的关系，来判定项目优劣及盈利能力的一种方法。
盈亏分析的关键是找到盈亏平稳点〔BreakEvenPoint，BEP〕即项目达到盈亏平稳状态利润为零的点。
一样来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平稳点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。
在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平稳分析指对特定的项目而言，要找出估量销售收入恰好能补偿成本时的销售量又称保本销售量。
2、敏锐性分析
敏锐性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判定这些因素对项目经济目标的阻碍程度。
敏锐性分析不仅能够使开发商了解因素变动对项目财务评判指标的阻碍程度，还能够使他们对那些较为敏锐的因素进行认真和认确实再研究，以提高项目可行性研究的准确性。
反应敏锐程度的指标是敏锐系数：
敏锐系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比
例如：
以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，售价增加10％，净现金流量现值增加20％，那么售价的敏锐系数=20％/10%=2。
敏锐系数可正可负。
假设敏锐系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏锐系数越大，那么说明该参量对目标值越敏锐，在可行性研究中对该参量的确定须越慎重。
3、概率分析。
利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济成效的阻碍，对方案的经济成效指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情形作出比较准确的判定。
附：
可行性研究报告的撰写〔参考格式〕
A、可行性研究报告的要紧内容
一样来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。
1、封面：
一样要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时刻三个内容。
2、摘要：
它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情形可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清晰，使阅读人员在短时刻内能了解全报告的精要。
也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应认真全面阅读。
3、名目：
由于一份可行性报告少那么十余页
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