恒隆广场办公楼租户使用手册.docx

恒隆广场办公楼租户使用手册.docx

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恒隆广场办公楼租户使用手册

1.前言

2.物业简介

3.租户须知

3.1通讯地址

3.2交通

3.3进出办公楼

3.4迁入、送货及上、落货安排

3.5钥匙

3.6办公时间

3.7公共照明

3.8客梯使用

3.9货梯使用

3.10保安

3.11公共区域维修

3.12招牌

3.13保险

3.14空调供应

3.15保护结构及外观

3.16退租

3.17租户关系

3.18进场装修

3.19加班

10-11

4.顾客服务

4.1总服务台

4.2服务项目

4.3公共厕所

4.4失物招领

4.5茶水供应

12-17

5.物业管理

5.1物业部及其职能

5.2垃圾、废物处理

5.3办公楼清洁卫生

5.4外墙玻璃窗

5.5招牌及指示牌

5.6办公楼照明

5.7兜售商品、派发宣传品

5.8音乐/噪音/气味

5.9安装电话

5.10维修服务

5.11摄影

5.12使用手推车

5.13摄录影

5.14办公楼用途

5.15节日布置

5.16饮用水

18-19

6.财务管理

6.1缴付费用之责任

6.2管理费

6.3退租之财务处理

7.保安措施

20-24

7.1恒隆广场保安

7.2租户安全

7.3紧急联络名单

7.4防火

7.5有组织犯罪及勒索的防范

8.应急程序

25-35

8.1紧急电话号码

8.2火警

8.3扑灭火警

8.4受伤/急症

8.5停电

8.6电梯困人

8.7水浸

8.8台风

8.9地震

8.10消防喷淋头被打碎

8.11接听恐吓电话

8.12发现可疑物件或爆炸物

8.13盗窃或打劫

8.14公众游行、集会

8.15交通意外

8.16车库偷车

8.17疏散/搬离程序

9.总结

10.附件

10.1恒隆广场超时空调收费标准

10.2恒隆广场停车场收费标准

10.3恒隆广场卫星电视收费标准

1.前言

首先，欢迎阁下入驻恒隆广场。

本司在此恭祝阁下事业顺利。

本手册为一本实用之指引，让您熟悉本办公楼之操作。

手册包含了几大类别：

有关物业简介、阁下与本司之责任、财务及物业管理、保安措施、应急程序等。

物业部门之全体同仁将乐于为您服务，以方便您尽快熟悉本大厦之物业、设备及设施运作。

如阁下有任何疑问，欢迎亲临或致电物业物业部。

恒隆广场物业物业部

2.物业简介

上海恒邦房地产开发有限公司为香港港邦发展有限公司与上海静安商业发展总公司合资之公司。

由上海恒邦房地产开发有限公司开发的恒隆广场，座落于静安区南京西路市中心最繁华的商业街上，有两栋办公楼及6层商业裙房组成上海最具代表性的建筑标志之一。

3.租户须知

3.1通讯地址

物业部的地址为：

恒隆广场物业部

中国上海市南京西路1266号

邮政编码：

200040

每间房屋均配有单位编号，所有邮件可按房屋的编号派送至各单元。

例如：

（公司名称）

中国上海市南京西路1266号

恒隆广场1号楼楼单元

或者

恒隆广场2号楼楼单元

邮政编码：

200040

3.2交通

公交——周围公交线路分布如下：

停站方位

线路名称

南京西路

20、24、37、330、921

陕西北路（南京西路）

24、41、104、128、301、738、835

北京西路

15、21、315、927

北京西路（西康路口）

206

江宁路（奉贤路口）

23、112、935

各条公交线路走向：

1、20路：

九江路外滩——中山公园

37路：

齐齐哈尔路——美丽园

330路：

齐齐哈尔路——中山公园

921路：

提蓝桥——长宁火车站

2、24路：

长寿新村——复兴东路外滩

41路：

天目东路——龙华

104路：

上海火车站——龙华

128路：

沪太新村——南洋中学

301路：

长寿路——龙华

738路：

南京西路——大华新村

3、15路：

上海体育馆——天目东路

21路：

静安寺——鲁迅公园

315路：

上海体育馆——上海火车站

927路：

田林新村——上海火车站

4、206路：

甘泉新村——北京西路

5、23路：

忻康里——高雄路

112路：

大华新村——人民广场

935路：

忻康里——梅园新村

地铁——恒隆广场至地铁二号线石门一路站500米

高架——南北高架北京路路下匝道到达；

延安路高架由茂名路/华山路下匝经南京西路到达；

3.3进出办公楼

周一至周五每日（8:

00am~7:

00pm），周六（8:

00am~1:

00pm），周日、节假日和非办公时间进入办公楼，需登记。

3.3.1大厦为租户提供足够车位，租户向物业部办理车位租用手续，轿车（包括摩托车）主由西康路驶入地库二、三层停车场，也可由陕西北路入口处进入，车道限高2.2米；货车由陕西路入口处至地下一层，卸货货段限高3米。

停车场按停车时间收取场地使用费，车主亦可向物业部申请长期停放，按月收费。

3.3.2自行车（包括助动车）由南阳路入口进入地库一层，按指定地点停放。

3.3.3车辆在停车场内行驶时必须按停车场内之标志行驶，切勿阻塞交通，所有使用停车场人士必须遵守张贴在停车场入口之停车守则。

访客车辆按“先到先得”的形式停车，并按时交纳停车费。

3.3.4物业部对停车场内发生之任何损坏、伤亡及失窃，恕不负责。

3.4迁入、送货、上落货安排及车辆行驶路线

以上安排需按物业部的有关规定执行，如需查阅，请向物业部索取《恒隆广场办公楼租户迁入、送货、上落货及车辆行驶规定》。

3.5办公楼钥匙

房屋钥匙由租户自己负责保管，为安全起见，请对辞职/辞退员工所保管的钥匙加强控制。

3.6办公时间

办公楼办公时间为周一至周五（8:

00am~7:

00pm），周六（8:

00am~1:

00pm），在非办公时间、周日和节假日加班进入办公楼须通知物业部，并进行登记。

物业部有权按情况需要适当修改办公时间，但需至少提前一个月以书面形式通知租户。

3.7公共照明

办公楼公共照明时间:

周一至周五（8:

00am~7:

00pm），周六（8:

00am~1:

00pm），周日、节假日无。

3.8客梯使用

办公楼1号楼共22台升降梯（其中2台货梯、20台客梯）。

配置如下：

电梯22台

其中低区客梯L1-L256台

中区客梯L28-L416台

高区货梯L45-L586台

客梯L61-L662台

货梯B3-L662台

办公楼2号楼共19台升降梯（其中2台货梯、17台客梯）。

配置如下：

电梯19台

其中低区客梯L1-L155台

中区客梯L16-L326台

高区货梯L36-L486台

货梯B3-L482台

租户在任何情形下及时间内，不得以客梯作运货用途。

3.9货梯使用

3.9.1货梯内之地板和内壁表面，设有夹板作保护之用，门槛铺设垫板以作保护，租户聘用的装修公司及搬场公司不得任意移动护板。

3.9.2租户如有需要，可于使用前一天以书面通知物业部有关人数、物件，以便安排使用货梯。

3.10保安

办公楼保安中心每天二十四小时值班，保安中心联系电话：

32104566*707。

有关保安事宜请参阅本手册第7章“保安措施”。

3.11公共区域维修

任何公共区域之工程维修由物业部负责，租户可直接打物业部电话联系报修。

联系电话：

32104566-789（8:

00am~10:

00pm）

32104566-706/707（10:

00pm~8:

00am）

3.12招牌

物业部有权在公共区域内物业部认为合适的地方展示招租的招牌或招贴，租户不得遮盖该等张贴。

租户招牌之制作、摆放要求请参考手册第5章“物业管理”第5款“招牌及指示牌”。

3.13保险

租户必须按照合同规定购买保险。

3.14空调供应

3.14.1办公楼内中央空调正常供应时间：

周一至周五每日（8:

00am-7:

00pm），周六（8:

00am-1:

00pm）。

物业部可于斟酌情况下，为个别房屋安排于正常供应时间以外的空调供应，惟有关租户须缴付附加空调供应的费用。

此项空调费用会根据房屋的面积、中央空调系统辅助设备的开启数量及供应时间计算。

请于需要延长供应前4小时通知物业部及缴付所需费用,物业部有权对超时空调费标准加以调整。

3.14.2恒隆广场空调系统是由工程人员操作、检修及调校。

3.14.3租户应负责房屋内中央空调供应系统或分体空调之正常保养，包括出风、回风、风槽等。

出风及回风口必须保持空气畅通，以免减低冷气供应之效率。

如发现中央空调系统有任何故障，请立刻通知物业部。

3.14.4除紧急情况外，物业部有权预先通知租户，带同有关人士及工具，进入该或邻近办公室检查各种系统及进行相应之维修工作。

3.14.5若该等之维修工作，因受租户非法安装或放置任何阻碍物而不能进行者，物业部有权自行或委托他人进行清理，一切由此产生的费用或其他租户的有关损失，将由该房屋的租户负责。

3.14.6租户原则上不能安装独立空调，但因特殊需要（如计算机房等）安装独立空调须向市务部提出申请，并按照维修部提供的位置进行安装。

3.15保护结构及外观

租户不可擅自作出任何结构及外观（如：

窗台、天台、外墙等）之更改，以维护办公楼之外观整齐、美观。

不可侵占公共空间，以擅作他用（如安装天蓬、神位等）。

租户不可在办公楼任何进出口、楼梯、平台、通道、大堂或其它公共地方铺设、安装、竖立、附加任何电线、电缆或其它物品。

租户不可破坏、损毁或涂污办公楼公共地区、楼梯、升降梯、扶手梯的任何装饰外貌，包括该处的绿化。

凡擅自改变办公楼结构、用途、外观或扩建、拆建者，物业部除要求立刻停止及擅改者自费回复原貌外，同时保留报告政府有关部门及/或要求赔偿/罚款之权利。

3.16退租

3.16.1租户因故需退租，应提前与本司市务部洽谈退租事宜（具体参见预租/租赁合同）。

3.16.2退租申请一经批准，租户应在规定期限内撤除房屋内物品及自装设施。

撤除行为需安排在办公楼非办公时间内进行，以免妨碍其他租户正常办公。

3.16.3租户清场完毕后，应立即通知物业部抄记电表读数及验收，并签署确认。

3.16.4若单元内由本司原供设施受损或遗失，租户需照价赔偿。

3.16.5退租清场后，如房屋内有租户遗留的任何装饰或其它物品，均被视作弃物，物业部有权以任何方式处理，亦有权追讨有关清除、清运费。

3.16.6有关租户退租的费用结算，请参阅本手册第6章6.3条“退租之财务处理”。

3.17租户关系

租户对一切有关公共地方之投诉及建议，请以口头或书面陈述，并直接交物业部启阅。

来函请留下联络地址、姓名、电话等资料，以便物业部及时回复，贯彻执行有关之改善工作。

本物业部乐意聆听、接受，提供更佳服务水准。

3.18进场装修

有关租户进场装修事宜请参阅本公司有关装修规定。

3.19加班

租户若需在本公司规定之非办公时间内加班，需在加班前4小时向物业部提出书面申请并登记以确保相关服务之提供。

4.顾客服务

4.1服务台

服务台设于办公楼首层大堂内。

由8:

00am~8:

00pm市务部会安排接待人员值班，为顾客提供协助及服务。

各租户可利用该服务台查询有关服务资料。

4.2服务项目

4.2.1无偿服务；

4.2.1.1失物招领、代客叫车；

4.2.1.2接待咨讯和留言、接受建议和意见；

4.2.2有偿服务

4.2.2.1商务中心（传真复印电子邮件等）；

4.2.2.2房屋内维修；

4.2.2.3房屋内清洁；

4.2.2.4会议室出租；

4.2.2.5房屋内灭虫。

4.3公共厕所

办公楼内各楼层设有男、女公共厕所，及残疾人士专用公共厕所，供租户使用。

4.4失物招领

4.4.1如阁下发现任何遗留在办公楼公共区域的物件，请交位于首层的服务台，并提供下列资料：

-发现物件的位置；

-发现物件的时间；

-发现物件的人士的姓名及联络电话。

4.4.2值班人员会记录被发现物件的资料及保留有关物件三个月。

如果物件存有任何物主的身份证明，或属于贵重物品如手表、饰物等，服务台会通过保安中心报告公安局处理。

普通物品将转送慈善机构。

4.4.3如果有顾客到办公楼寻找失物，请指示他们与服务台联络。

倘有关物件未被寻获，服务台亦会记录报失物品顾客的个人资料及有关失物的资料，以备物件于日后被寻到后安排物主领回。

4.5茶水供应

办公楼内各楼层均设有茶水间。

5.物业管理

5.1物业部及其职能

5.1.1上海恒隆广场物业部，按办公楼使用手册等其他之规定，执行对恒隆广场公共区域之管理职责。

5.1.2租户不可要求物业部员工作私人服务，另请各租户勿赏赐任何利益给本处员工。

5.1.3物业部负责维持本办公楼公共区域之正常运作及在可能情况下协助各租户。

5.1.4物业部办公时间为二十四小时（星期一至星期日）。

5.2垃圾、废物处理

5.2.1各楼层杂物间设有垃圾桶请各租户把单元内的垃圾及废物以干、湿区分，分别袋装，运至垃圾桶弃置,物业部会安排每天定时清理。

5.2.2请不要把垃圾、废物弃置于办公楼公共区域的废物箱内。

5.3.3禁止把垃圾、废物放置于公共区域或服务通道，因为此举会引起虫鼠滋生及违反消防条例。

5.3.4凡违反办公楼使用手册及其他规定或上海市环保/市容规定者，按规定处罚。

5.3办公楼清洁卫生

5.3.1经常检查并清洁经批准在房屋前放置的招牌。

5.3.2定期自费做好房屋内虫控工作，达到上海市有关的各项灭虫标准；

5.3.3物业部每天24小时对办公楼公共部位及公共设施进行专业清洁护理；

5.3.4物业部定期对办公楼公共部位进行灭虫工作；

5.3.5为美化环境，办公楼内外均有绿化布置，请勿有意或无意破坏或损坏大厦的一切花木。

5.3.6房屋内清洁一般由租户自行负责，亦可委托本公司提供清洁服务，但须由租户缴付一定费用。

5.4外墙玻璃窗

部分可开启的外墙窗户，除非紧急情况，租户只有在得到物业部批准下，方可开启。

5.5招牌及指示牌

在物业部批准的前提下，租户在公共区域设置的招牌及指示牌（如有）上展示租户的名称。

该等统一的字体由市务部为租户全权安排制造及摆放，有关费用由租户负担。

除此之外租户须遵守下列规定：

-不得张贴任何招牌或涂漆、喷漆于房屋的门上，或橱窗上。

-所有招牌包括临时招牌均需先获物业部的批准，方可安装。

5.6办公楼照明

办公楼已提供足够照明，租户不得在电梯厅、走道安装任何照明设备。

5.7兜售商品、派发宣传品

未经物业部批准，租户不得在办公楼内外及公共区域作出任何兜售行为及派发传单、广告、赠品及招工等。

5.8音乐/噪音/气味

所有租户须遵守下列各项：

-除非另有规定，房屋内所播放的音乐的音量须调低至不影响其它其他租户。

音乐包括电视、音响系统及其他器材播放的音乐。

-严禁燃放爆竹、焰火。

-不得于办公楼内或附近地方放置散发刺激性气味的物品。

5.9安装电话

各租户如需安装电话，请直接向电话局提出申请办理。

5.10维修服务

5.10.1房屋内的装修、设施的维修保养原则上由租户自行安排。

5.10.2租户如果有房屋内设施维修的需要，物业部可以提供有偿服务。

5.11使用手推车

租户在使用手推车或类似之车辆以运送物件时，必须尽量小心避免损坏电梯、墙壁、地板、走廊及任何公共区域。

如有发现该类车辆常对公共设备或公共区域构成损坏，除缴付修复费用外，该类车辆将被禁止在办公楼内使用。

所有手推车不得在客梯使用。

5.12摄录影

办公楼公共区域内可以摄影（即照像），但需向物业部申请，在征得同意后方可进行。

办公楼范围内不允许录影，特殊情况需经物业部批准。

5.13办公楼用途

a）租户须自行办理在该房屋营业所需之批准、执照、许可。

b）租户须以正当手法经营其业务，不得对办公楼声誉及名声造成不良的影响。

c）未经物业部同意，租户不得转让、分租、停止使用或转租房屋或其任何部分及权益予第三者。

d）租户不得在房屋内经营合同以外的用途。

e）租户不得将房屋用作违法、不道德等的用途。

f）租户不得将用作住宿的用途。

g）租户不得将用作储存易燃易爆或危险物品等用途。

h）租户不得将房屋收留或饲养宠物。

i）租户在任何原因下不得任意发出、产生、或容许发出、产生违反上海市环保部门所规定的相关标准的噪音、震动、气体气味等妨碍其他使用者的正常活动。

j）租户不得安装、放置任何超出该房屋楼板承载重量标准（即每平方米不超过200公斤）的物件或器具。

k）租户不得在房屋结构地面、天花或墙身等作出任何破坏、更改或附加建筑物等行为。

l）租户不得擅自改变、改装房屋门户、消防出入口、消防卷闸门、现有之门锁、门闩及装配。

m）恒隆广场为禁烟大楼，不得在消防通道、厕所及电梯厅等公共区域抽烟。

5.14节日布置

节日期间物业部会在大堂内外等公共区域布置灯光及其他装饰物来增加节日气氛。

租户按需要可自行在房屋内布置，但不得在任何公共区域进行任何装饰。

5.15饮用水

租户自行订送饮用水必须使用货梯。

6.财务管理

6.1缴付费用之责任

根据合约规定，所有租户都应按时缴付以下费用：

租金、物业管理费、房屋内电费、其它公用事业费及其它按规定需缴付之费用。

6.2管理费

6.2.1为保障各租户在恒隆广场的商业利益，以得到良好的经营效益，各租户需按照公约的规定承担本办公楼公共区域之保养、维修及日常管理开支。

物业管理之各项支出包括但不限于：

-管理人员及服务人员之薪金、福利；

-保安、清洁及其他服务之承办费用；

-绿化及花圃维修；

-公共设施之维修、更换等费用（如发电设备、升降

梯、中央空调、管道、水泵、消防设备、保安系统等）；

-行政办公和印刷、制服、电话、电讯及邮务；

-办公楼公共区域财产和第三者责任之保险费；

-专业服务费用，如聘请顾问、律师、核数师和工程师费用等其它管理上之开支；

-本办公楼使用手册列明之其它项目；

-所有支出均根据合约所载之管理份额由各租户按

面积比例分摊。

6.2.2付款办法

本公司欢迎租户采用现金或划线支票交予我司财务部（抬头请写上海恒邦房地产开发有限公司），本公司将发回收据。

请租户在每月10日，直接将管理费及其它有关费用交财务部。

请勿交予商场保安员或其他物业部职员。

除财务部外物业部之职员均禁止收取任何款项。

6.2.3延迟或未缴付管理费之相应措施

任何租户如果未能于到期日起计十四天内支付其根据本规定应付的款项，包括管理费及滞纳金（如有），则物业部有权通过法律途径来解决。

6.3退租之财务处理

6.3.1租户须根据我司会计部出具的退租费用结算单缴纳所有费用。

6.3.2若租户拒缴有关费用，本司有权从其租金或管理费押金中扣除。

7.保安措施

7.1恒隆广场保安

恒隆广场提供24小时保安服务，主要工作为：

-处理紧急情况直至有关当局的人员抵达。

-制止违法犯罪和扰乱公共秩序的行为。

-监控维持安全及消防灭火的行动。

-协助控制人流及维护公众安全。

保安工作由物业部辖下的保安中心负责。

如需任何协助，请随时与保安中心联络，保安中心联系电话：

32104566-707。

7.2租户安全

因为所有房屋内的保安均是租户自己的责任，请确保所有雇员（全职/临时）均熟知有关保安事项的规定。

恒隆广场的保安人员会巡查公共区域及服务通道。

如果发现有未关上或上锁的门，他们会按租户所提供的紧急联络名单，联络指定负责的职员，通知他们立刻返回办公楼（不限任何时间）及检查是否遭盗窃或破坏。

保安中心会按前后次序联络名单上所列的负责职员，直至联络上他们为止。

7.3紧急联络名单

各租户须向物业部提供一份负责于非办公时间处理紧急事项的职员名单。

按联络先后次序排列，供保安人员如发现房屋于非办公楼时间没有锁上或发生其他紧急事故时，以备工作人员需要立刻进入房屋内时使用。

如有任何联络资料的更改，必须及时通知物业部作出修订。

于任何紧急情况发生时，因为尝试联络有关职员而花费的时间可能直接影响发生事故状态的严重性。

7.4防火

防火是业主与租户共同的责任，租户负责承租场地内的防火措施，业主负责整个办公楼的防火措施，如果防火措施做不好，小火可能蔓延继而威胁整个大楼。

敬请各租户每天检查房屋内区域，以预防火警发生（如饮水机、货仓等）。

除了处理紧急事故的程序外，请为雇员提供有关防火措施的训练，并至少每天安排一名有足够防火经验的职员作为防火指导员，在火警或物业部安排演习时，指导所有职员：

-于房屋内安装消防规范所需的灭火机及定期安排检查（灭火机应悬挂于容易取到的地方）。

-请用金属的盛载器皿盛载废纸，以防止火势蔓延。

-存货仓内严禁吸烟（存货仓内显眼地方应放置禁止吸烟之标志）。

-所有货物应放置于距喷淋头下最少半米的地方。

-切勿悬挂任何物件于天花及喷淋头下。

-请勿于房屋内煮食。

-任何喷淋控制阀的位置没有阻碍。

-于存货仓库的进出口放置进出口标志，并经常保持通道畅通无阻。

-房屋内不准存放易燃易爆物体（如清洁溶剂、煤油、酒精、香蕉水、烟花爆竹等），如须使用，请于使用后当天内存放于物业部指定之危险品仓库内，隔天使用时再领取。

-房屋内不准员工留宿。

-请采用重型三线式的接驳电线。

-每天清理房屋内废纸、垃圾。

-利用有盖金属器具盛载清扫的废物，切勿随便放置于一般无盖的废纸篮或垃圾箱内。

-积极配合物业部安排的消防培训和演习。

7.5有组织罪案及勒索的防范

如有任何人士接触或联络阁下或雇员，并自称为一些非法组织的成员，索取任何金钱或骚扰，应立即联络公安局及通知办公楼保安中心，提供有关事件的经过及资料，以供调查。

8.应急程序

8.1紧急电话号码

电话号码

火警119

匪警110

救护120物业部及保安中心

8.2火警

我们将“火警”的英文名称“FIRE”的四个字母拆开解释，便于大家熟记火警处理程序：

-F-Find发现（若发现火警）

-I-Inform通知（致电消防局及通知附近的人、打破报警钟玻璃）

-R-Restrict控制（紧闭所有门、窗控制火势）