后生态高尚培训会议度假旅游地规划.docx

后生态高尚培训会议度假旅游地规划.docx

《后生态高尚培训会议度假旅游地规划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《后生态高尚培训会议度假旅游地规划.docx（14页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

后生态高尚培训会议度假旅游地规划

中国石油天然气集团大庆石油管理局成都基地

中国“后生态”高尚培训会议度假旅游地

项目策划文案

西南民族大学旅游策划与设计中心

2006年8月

第一部分市场

一、旅游市场高速发展的背景

1、过去与现在：

成长与变化中的朝阳产业

全球范围内，在过去的半个多世纪里，旅游业是唯一保持7%年均增长率的产业，并已成为世界第一大产业。

在近30年的时间里，我国旅游业也得到了前所未有的发展。

2005年入境旅游人数约1.2亿人次，国内旅游者人数约12亿人次，旅游业总收入达到7650亿元人民币。

1978年我国旅游总收入约20亿元，到了2005年7650亿元，增长380倍！

我国已由亚洲旅游大国向世界旅游大国转变，旅游市场趋势与国际潮流日渐接轨。

在这20多年的快速成长过程中，我国旅游业发生了一些根本的变化：

——产业定位方面，旅游业实现了从政治外交活动到经济产业的变化。

——消费特点方面，旅游正从少数人的活动变成数以亿计普通老百姓生活的组成部分；由团体旅游向高品质旅游转化，大众化旅游出现分化、细分；人们的旅游行为也从盲目跟风发展为追求个性。

——产业带动方面，旅游业的发展不仅直接促进了餐饮、娱乐、交通、景区景点的建设，也带动了其他产业的发展。

旅游和房地产融合形成了“旅游房产”、“景观地产”、“度假别墅”等地产新概念；旅游和“三农”结合，推出的“观光农业”、“农家乐”、“乡村旅游”等旅游新方式；旅游和工业融合，催生了新的旅游产品——“工业旅游”……

2、未来展现：

辉煌与希望

世界旅游及旅行理事会2006年4月24日发布的最新报告预测，中国将在10年内成为世界上第二大旅游和旅行经济强国。

这是该理事会第二次在中国内地、香港及澳门特别行政区调查研究后，公布的旅游及旅行业对就业和国民经济的影响报告。

此份报告分析，2006年中国在旅游和旅行上的消费、投资和政府开支等，实际增长14%，达27703亿元。

预计2007年至2016年，其增幅为年均增长8.7%。

这将使我国由世界旅游大国转变成世界旅游强国！

来自国家旅游局、国信证劵经济研究所（单位：

亿元，%）

国家在“十一五规划”中已明确提出“要进一步扩大国内需求，调整投资和消费的关系，增强消费对经济增长的拉动作用”。

中央经济工作会议也进一步强调“要不断调整投资和消费的关系，提高城乡居民消费能力，增强消费对经济增长的拉动作用”。

从政策导向看，未来5年，扩大内需、增强消费正成为拉动经济增长主要动力。

今后3～5年我国旅游业将进入又一个快速发展阶段。

据国家统计局分析，我国人均消费从2003到2020年将以每年10.8%的速度递增，新的消费高峰就要来临，教育、医疗、旅游、电信、信息和家庭娱乐商品的更新换代，都将成为消费支出中增速较快的项目。

居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重的轨道，“体验致上”，旅游将是消费升级的主要收益行业之一。

随着整个消费升级概念的不断深入人心，人们将会不断地向更高生活水平看齐，旅游市场的发展前景十分广阔。

在旅游高速发展的进程中，旅游者的类型结构、需求模式、消费方式、旅游观念也都在发生着变化。

讲求随意、强调个性、体现自主、追求质量的休闲旅游、体育旅游、探险旅游、自然旅游、生态旅游将受到人们的青睐。

二、成都区域旅游的产业基础

2005年，成都地区生产总值为2371亿元。

综合来看，成都的经济发达水平和北京、上海等几大城市相比，处于相对弱势，但在西部大开发的契机下，其经济发展和城市建设速度将更快。

成都是中国历史文化名城，首批中国优秀旅游城市。

成都是西南地区的科技、金融、商贸中心和交通、通讯枢纽，也是全国卫生城市、环境保护模范城市，荣获联合国人居环境奖，有较雄厚的经济和科教基础，有比较完善的基础设施和较强的服务功能。

近年来城市各方面事业发展非常快，旅游经济总量在西部12个省区（市）城市中名列第一，在全国15个副省级旅游城市中名列第五。

2005年，全市旅游总收入达到287亿元，相当于全市GDP的12%，占全省旅游总收入40%，旅游业已经成为成都市增势强劲、前景广阔的支柱产业，对全省旅游业的发展起到了主要支撑和巨大的带动作用。

成都旅游资源丰富，是我国西部最大的旅游口岸城市、旅游目的地和集散地，是我国农家乐旅游的发源地，拥有大熊猫、太阳神鸟、农家乐三大旅游品牌，有都江堰、青城山、金沙遗址、武侯祠、杜甫草堂等一批国内外知名的旅游景区景点。

目前，成都正举全市之力创建中国最佳优秀旅游城市！

需要特别强调的是，项目所在的郫县就处于黄金旅游线——成都至青城山-都江堰旅游的节点上。

青城山-都江堰景区是四川省委、省政府确定的四川重点建设的国际休闲度假旅游区之一，也是四川的五大精品旅游区之一，具有广泛的市场影响力与旅游发展潜力。

三、休闲度假消费的潮流趋势

在农业经济、工业经济、服务经济之后，第四个经济发展阶段——体验经济出现了！

货品和服务已经远远不够了，体验将成为未来经济增长的基础。

而体验是以服务为舞台、以商品为道具，围绕消费者创造出值得消费者回忆的活动。

体验经济的典型特征是：

消费是一个美妙过程，消费者是这一过程的“享用者”，当过程结束的时候，记忆将长久保存对过程的“体验”。

消费者愿意为这类体验付费，因为它美好、难得、非我莫属、不可复制、不可转让、转瞬即逝，它的每一瞬间都是一个“唯一”。

体验经济所追求的最大特征就是消费和生产的“个性化”。

旅游作为一种典型的“体验经济”，也在这一时代背景下发生了转变，即从观光旅游为主转向休闲旅游为主。

资料显示，在欧洲和北美，旅游客源输出的70%以上都是度假休闲。

在我国，随着出游率和出游频率的提高，越来越多的人已不满足于在各个旅游点之间长途跋涉、疲于奔命的一般旅游方式了。

旅游目的也从传统的开阔视野、增长见识转向放松身心、增添生活情趣。

因此，以休闲体验为主要目的的休闲旅游已经成为旅游消费中的热点。

“休闲”、“休闲消费”、“休闲文化”、“休闲产业”、“休闲经济”等受到越来越多的关注。

成都、杭州、厦门等城市，正定位为“休闲之都”来进行整个城市的营销和发展。

人们享有休闲的程度是一个国家（地区）生产力水平高低的标志，也是其社会文明程度的体现。

近几年，我国休闲消费也发生了一些变化：

——休闲频率方面，从集中到常规。

随着生活水平的提高和生活方式的改变，城市居民的休闲行为从集中型向常规型转变，成为经常性的日常消费。

过去，受经济水平和自由时间的限制，人们参与休闲活动的频率比较低，主要集中在节假日或者重要的场合，如今，去剧场看演出、去运动馆健身、去郊区旅游、去旅游区度假等，已是稀松平常之事。

——休闲方式方面，传统与现代共存。

一方面是传统休闲方式的沿袭，如逛公园、观光、艺术鉴赏与收藏、插花、茶艺、宠物养殖、体育健身、观看演出展览等，它们在人们的休闲活动中仍占有重要位置；另一方面是现代休闲活动的涌现，如各类“吧”式消费（酒吧、水吧、氧吧、网吧、影吧、电玩吧、咖啡吧）、现代健身运动、继续教育、电子娱乐、网络游戏、派对交际等，这些崭新的休闲方式发展迅猛。

四、休闲度假市场的空间分析

休闲度假已成为旅游产业主流，相关项目、产品推陈出新，并有广泛的带动作用，不仅间接地促进交通、商业等产业的发展，还直接与餐饮、住宅等产业融合。

以休闲度假与房地产结合为例，它包括度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。

我国居民消费结构升级，有力地推动了第三产业的迅猛发展，而且随着可支配收入迅速提高，消费结构升级朝着高级化发展，将从食品饮料、服装等衣食类向通信交通、旅游、娱乐等服务类、体验类转变。

从我国消费升级的实际情况看，人们的消费倾向于品牌消费，差异消费和品牌意识日趋提高，对于市场认可度比较高的品牌是重点关注的对象。

目前，成都在旅游产品开发上，缺乏具有鲜明特色并适合市场导向的精品，产品同质化现象十分明显。

产品结构不够合理、产业布局中“集中与分散”的问题处理不当等问题仍然存在，表现为对度假旅游、商务旅游、购物旅游等产品的生产布局研究、重视不够；都市旅游产业空间营造还未受到广泛重视；全市范围内旅游产业空间布局尚未形成。

目前，突出城市主题旅游形象的主打产品和氛围尚未真正形成，观光产品亟需整合，区域资源调整升级、休闲产品的多元化亟需加强，度假产品体系尚未形成，专项旅游特别是商务旅游、医疗旅游、会议旅游等都市旅游产品还处于初步发展阶段，旅游产品批发和零售体系尚未健全。

在这样的市场背景下，我们项目要紧紧抓住成都区域的全球市场，借成都创“最佳优秀旅游城市”这一精品旅游目的地打造的契机，扬眉亮剑，出奇制胜。

市场定位：

极品市场。

目标市场：

成都的中外高消费人群。

要求：

做好成都，跳出成都，超越精品，成就极品！

服务上、理念上，顶级！

成都的顶极消费人群愿意为这类美好、难得、非我莫属、不可复制、不可转让、转瞬即逝，“唯一”的体验买单！

著名投资银行摩根士丹利曾发表了一份研究报告，该报告指出：

“我们认为，顶级时尚品行业已实现全球化，接下来，最重要的商机来自中国消费者。

”

英国《金融时报》报道“到2008年，中国将占据全球顶级消费品市场中20%的份额。

”预计中国将成为全球顶级消费品最重要的市场之一。

据报道，中国高消费群体约1200万人。

中国的高消费群包括大中型私企高管层、国企中高层干部、相当一部分官员和外企职工。

据估计，这部分人数应该在1200万左右，约占城市人口的3%。

按此推算，成都高消费人群约15万人。

他们消费的方式包括大面积高标准住房、高级轿车、豪华宴席、国内外旅游、送子女出国学习、收藏文物古董、购置金银钻石珠宝字画等不怕想不到、只怕做不出的顶极内容。

第二部分资源

中国高尚培训会议度假地是一个精品复合型旅游地产项目，具有体量小、系统性强、后生态环境多样化的特点。

在旅游业持续走强，国内旅游地产如雨后春笋般发展的市场背景下，该项目策划和运营，面临着巨大的机遇和挑战。

一、区位交通

本项目位于成都郫县友爱乡农科村，紧邻成都市高新西区，区位上有着先天的优势。

距成灌高速公路石家桥出口200余米，交通条件优越，可进入条件好。

二、环境特征

在地貌类型上项目所在地为四川盆地川西平原区，具有平原地貌的典型特点。

经河流的不断冲积与侵蚀作用，形成了今日重迭复合的平原地貌。

因近代河流侵蚀，平原扇面形成了起伏不大的低洼地形和河相地块，具有“大平小不平”的特点，平原表层土壤主要由黄褐色砂质粉砂土、粘质粉砂土及沙泥石组成，其表面是灰黑色冲积漕土。

清水河来源于岷江上游的都江堰水利枢纽工程，水源充足，清澈甘美，沿项目区西侧流过，是全国少数无污染的河流之一。

项目所在地属中亚热带季风性湿润气候，平均气温15℃，最低极端气温零下5℃左右。

全年风向频率以东南风最多，具有春早、夏长、秋雨、冬暖、无霜期长、雨量充沛、冬季多雾、日照偏少和四季分明的特点。

这里的生态环境优良，空气清新，竹丛、稻田、池塘、树林、果园随处可见，景色十分宜人。

在风水上这里为成都的“上风上水”区，工业污染少，很适宜开展各种旅游活动，特别是度假旅游的开发潜力大。

三、社会经济状况

本项目位于四川省成都市郫县的成都现代工业港附近。

该工业港是成都市最年轻的、发展势头最猛、发展速度最快的工业集中发展区，之一，也是成都西部富有经济实力、独具魅力、充满创新活力的新的高科技中心。

依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区的拓展，成都现代工业港正在加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系。

四、旅游资源特征

项目区的旅游资源特色可以理性地总结为自然清新、内涵丰富。

项目区旅游资源的关联图系可以表述为：

五、资源的旅游开发价值的判断

1.项目资源禀赋优越。

同比其他景点，高尚温泉，后生态自然环境，水文