工程经济学课程设计某房地产项目财务评价.docx
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工程经济学课程设计某房地产项目财务评价
《工程经济学》
课程设计说明书
设计题目：
某房地产项目财务评价
姓名：
马杜飞
学院：
土木工程与建筑学院
专业：
程管理1001
学号：
100602124
指导教师：
李红民
2018年8月24日
目录
㈠课程设计任务书3
㈡建小高层商品房住宅楼财务评价6
2.1项目概况6
2.2投资估算6
2.3资金筹措计划7
2.4项目经济效益评价9
2.5不确定性分析12
㈢建高层商业写字楼财务评价13
3.1项目概况13
3.2投资估算13
3.3资金筹措计划14
3.4项目经济效益评价16
3.5不确定性分析21
㈣方案比选22
2012年12月12日
1．设计题目
某房地产项目财务评价
2．设计目的
课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。
本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。
3．任务
3.1任务要求：
充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。
每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。
3.2设计资料及相应数据
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
※建筑物地点：
某大中城市，可参照武汉；
※房地产开发项目可以是：
商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：
多层、小高层或高层；
※建设用地50000m2；
※投资估算相关数据：
（1）前期费用：
土地费用：
商业用途1200万元/亩；住宅用途800万元/亩
可行性研究费：
自行考虑
城市基础设施配套费：
80元/m2×建筑面积
消防设施配套费：
5元/m2×建筑面积
生活垃圾服务费：
12元/m2×建筑面积
白蚁防治费：
1.3元/m2×建筑面积
勘察设计费：
建筑安装工程费总造价×2%
规划管理费：
1.8元/m2×建筑面积
（2）建设期间费用
建筑安装费用：
多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1500元/平方米考虑；
设备：
要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程：
自行考虑。
（3）管理费和预备费：
自行考虑。
（4）其他费用：
自行考虑。
※建设期：
多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；
※若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；
※写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；
※建设资金：
自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；
※要求自有资金率在35%以上；
※建筑容积率要求（最大值）：
住宅：
多层2：
1，高层和小高层4：
1。
商业用房：
5：
1。
※行业基准收益率按15%统一考虑；
※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；
※数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。
4．时间安排
本次课程设计安排在2012-2013年第一学期第17周进行。
5．设计内容
本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。
根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。
※至少设计2种开发方案进行比选；
※各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）：
（1）投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；
（2）资金筹措计划；
（3）项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；
（4）不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；
（5）结论。
※在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：
静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
※文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。
6．设计工作要求
※课程设计作息时间同上课期间。
※课程设计要求独立完成，不得抄袭。
一经发现取消成绩。
※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。
课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。
7．成绩评定标准
不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。
教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。
8．主要参考资料
[1]付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，2007
[2]刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，2008
[3]叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，2007
[4]建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，2006
[5]国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006
某房地产项目财务评价
方案Ⅰ建小高层商品房住宅楼
项目概况
此房地产开发项目位于北京市中心地带，占地面积50000㎡（75亩），建筑容积率4：
1，建筑面积为:
200000㎡，建设期为3年，销售期3年。
投资估算
1、前期费用
土地费用：
800万元/亩×75=60000万元
可行性研究费：
100万元
城市基础设施配套费：
80元㎡×200000=1600万元
消防设施配套费：
5元/㎡×200000=100万元
生活垃圾服务费：
12元/㎡×200000=240万元
白蚁防治费：
1.3元/㎡×200000=26万元
勘察设计费：
30000万元×2%=600万元
规划管理费：
1.8元×200000=36万元
2、建设期间费用
建筑安装费用：
1500元/㎡×200000=30000万元
电梯：
240万元
供水电工程：
30000×2﹪=600万元
3、管理费用:
1200万元
基本预备费：
93542×5%=4677.1万元
4、其他费用：
200万元
1+2+3+4=99619.1万元
5、建设期利息估算
预估项目贷款60000万元，年利率7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年20000万元，第二年投20000万元，第三年投20000万元。
表1建设期利息估算（万元）
项目
1
2
3
4
利息累计
年初累计欠款
0.00
20700
42849
66548.43
当年借款
20000
20000
20000
当年应计利息
700
2149
3699.43
6548.43
年末欠款累计
20700
42849
66548.43
工程总造价99619.1+6548.43=106167.53万元，自有资金46167.53万元，占工程总造价的43.49%。
资金筹措计划
1、自有资金为46167.53万元，建设期为三年，贷款第一年投入20000万元，第二年投入20000万元，第三年投入20000万元。
表2长期借款还款计划表（万元）
项目
4
5
6
期初累计欠款
66548.43
44365.62
22182.81
当期偿还本金
22182.81
22182.81
22182.81
当期偿还利息
4658.39
3105.59
1552.80
期末欠款累计
44365.62
22182.81
0
表3项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）
序号
项目
1
2
3
1
总投资
35389.18
35389.18
35389.17
1.1
建设投资
33206.37
33206.37
33206.36
1.2
建设期利息
700
2149
3699.43
2
资金筹措
35389.18
35389.18
35389.17
2.1
项目资本金
13206.37
13206.37
13206.36
2.2
债务资金
20700
22149
23699.43
序号
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工程建设其他费
合计
比例
1
工程费用合计
30600
30600
28.82﹪
1.1
建筑安装费
30000
1.2
供水电费
600
1.3
电梯费用
240
240
0.23﹪
2
工程建设其他费合计
62702
59.06﹪
表4建设投资估算表（万元）
2.1
土地使用费
60000
2.2
城市基础工程设施配套费
1600
2.3
消防设施配套费
100
2.4
生活垃圾服务费
240
2.5
白蚁防治费
26
2.6
勘察设计费
600
2.7
规划管理费
36
2.8
可行性研究费
100
3
预备费合计
4677.1
4677.1
4.4%
3.1
基本预备费
4677.1
4
其他费用+管理费用
1400
1.32%
5
建设期利息
6548.43
6548.43
6.17%
合计
30600
240
75327.53
106167.53
100%
2、各项资本金估算
⑴工资及福利费估算：
宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利1000万；
⑵财务费用：
每年偿还当年利息;
⑶营业费用：
经预测每年营业费300万，用于宣传、推销广告等；
⑷修理费：
（设备+水电）×10%=84万;
⑸建设费用：
总投资额分三年回收，分别为35389.17万元、35389.17万元、35389.19万元；
⑹总成本估算：
本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。
表5总成本费用（万元）
序号
项目
4
5
6
1
工资及福利
1000
1000
1000
2
财务费用
4658.39
3105.59
1552.80
3
营业费用
300
300
300
4
修理费
84
84
84
5
建设费用
35389.17
35389.17
35389.19
6
总成本费用
41431.56
39878.76
38325.99
项目经济效益评价
1、销售收入估算
通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按北京市平均房价计算，将该项目房价定为平均26652元∕㎡。
在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。
第一年的销售收入：
200000×40%×26652＝213216（万元）
第二年的销售收入：
200000×30%×26652＝159912（万元）
第三年的销售收入：
200000×30%×26652＝159912（万元）
总销售收入为533040万元。
2、增值税的估算（增值税税率为20%）：
第一年应纳增值税：
213216×20%＝42633.2（万元）
第二年应纳增值税：
159912×20%＝31982.4（万元）
第三年应纳增值税：
159912×20%＝31982.4（万元）
3、营业税及附加估算
根据北京市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。
城镇土地使用税：
200000×3=60（万元）
城市维护建设税：
第一年42633.2×7%=2984.324（万元）
第二年31982.4×7%=2238.768（万元）
第三年31982.4×7%=2238.768（万元）
教育费及附加：
第一年42633.2×3%=1278.996（万元）
第二年31982.4×3%=959.472（万元）
第三年31982.4×3%=959.472（万元）
表6营业收入、营业税金及附加估算（万元）
序号
项目
合计
4
5
6
1
营业收入
533040
213216
159912
159912
2
增值税
106598
42633.2
31982.4
31982.4
3
营业税金及附加
10839.8
4323.32
3258.24
3258.24
3.1
城镇土地使用税
180
60
60
60
3.2
城市维护建设税
7461.86
2984.324
2238.768
2238.768
3.3
教育费附加
3197.94
1278.996
959.472
959.472
4、利润与利润分配估算
表7利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）
序号
项目
合计
4
5
6
1
营业收入
533040
213216
159912
159912
2
营业税金及附加
10839.8
4323.32
3258.24
3258.24
3
总成本费用
119636.31
41431.56
39878.76
38325.99
4
利润总额
402563.89
167461.12
116775
118327.77
5
所得税
100640.97
41865.28
29193.75
29581.94
6
净利润
301922.92
125595.84
87581.25
88745.83
表8项目投资现金流量表（万元）
序号
项目
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
213216
159912
159912
1.1
营业收入
213216
159912
159912
2
现金流出
35389.18
35389.18
35389.17
5707.32
4642.24
4642.24
2.1
建设投资
35389.18
35389.18
35389.17
2.2
经营成本
1384
1384
1384
2.3
营业税金及附加
4323.32
3258.24
3258.24
3
净现金流量
-35389.18
-35389.18
-35389.17
207508.68
155269.76
155269.76
4
累计净现金流量
-35389.18
-70778.36
-106167.53
101341.15
256610.91
411880.67
5
净现值流量现值
-35389.18
-30749.66
-26757.75
136436.96
88783.25
77200.12
6
累计净现值流量现值
-35389.18
-66138.84
-92896.59
43540.37
132323.62
209523.74
7
所得税
41865.28
29193.75
29581.94
8
税后净现金流量
-35389.18
-35389.18
-35389.17
165643.4
126076.01
125687.82
9
税后累计净现金流量
-35389.18
-70778.36
-106167.53
59475.87
185551.88
311239.7
10
税后净现金流量现值
-35389.18
-30774.43
-26757.75
108910.54
72090.26
62491.98
11
累计税后净现金流量现值
-35389.18
-66163.61
-92921.36
15989.18
28079.44
90571.42
该项目税后静态投资回收期：
Pt＝4-1+106167.53/165643.4=3.64（年）
该项目税后动态投资回收期：
Pt*＝4-1+92921.36/108910.54=3.85（年）
项目投资财务净现值（税前）NPV＝209523.74（万元）
项目投资财务净现值（税后）NPV＝90571.42（万元）
项目投资内部收益率（税前）IRR=73.08%
项目投资内部收益率（税后）IRR=60.30%
表9项目资本金现金流量表
序号
项目
1
2
3
4
5
6
1
现金流入
213216
159912
159912
1.1
营业收入
213216
159912
159912
2
现金流出
13206.37
13206.37
13206.36
74413.8
59124.39
57959.79
2.1
建设投资
13206.37
13206.37
13206.36
2.2
经营成本
1384
1384
1384
2.3
借款本金偿还
22182.81
22182.81
22182.81
2.4
借款利息偿还
4658.39
3105.59
1552.80
2.5
营业税金及附加
4323.32
3258.24
3258.24
2.6
所得税
41865.28
29193.75
29581.94
3
净现金流量
-13206.37
-13206.37
-13206.36
138802.2
100787.61
101952.21
4
累计净现金流量
-13206.37
-26412.74
-39619.1
99183.1
199970.71
301922.92
5
净现金流量现值
-13206.37
-11484.26
-9985.33
91262.45
57630.35
50690.63
6
累计净现金流量现值
-13206.37
-24690.63
-34675.96
56586.49
114216.84
164907.47
该项目静态投资回收期：
Pt＝4-1+39619.1/138802.2=3.29（年）
该项目动态投资回收期：
Pt*＝4-1+34675.96/91262.45=3.38（年）
项目资本金财务净现值NPV=164907.47（万元）
项目资本金财务内部收益率IRR=94.10%
不确定性分析
1、盈亏平衡分析
表10盈亏平衡点分析表
序号
年份
项目
4
5
6
1
固定成本
36473.17
36473.17
36473.19
2
营业收入
213216
159912
159912
3
营业税金及附加
4323.32
3258.24
3258.24
4
增值税
42633.2
31982.4
31982.4
5
BEP（%）
21.94%
29.26%
29.26%
从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的21.94%，以后两年平均销售额达到设计纲领的29.26%，项目就可以保本。
因此，项目具有较强的抗风险能力。
2、敏感性分析
表11敏感性分析表
序号
1
2
3
因素
指标
税后内部收益率
静态投资回收期（年）
税后财务净现值（万元）
基本方案
60.30%
3.64
90571.42
营业收入
-10%
53.24%
3.74
119457.87
-5%
36.31%
3.69
135014.65
5%
64.09%
3.60
166128.19
10%
67.35%
3.57
181684.96
经营成本
-10%
60.36%
3.06
150810.37
-5%
60.33%
3.63
150690.89
5%
60.27%
3.64
150451.95
10%
60.24%
3.65
150332.47
方案Ⅱ高层商业写字楼
项目概况
建高层商业写字楼高30层，建设用地50000㎡（75亩），容积率为5：
1，建筑面积250000㎡，土地使用费为1200万元/亩，建设期3年，贷款年中支付，按照北京市通泰大厦写字楼出租10元/㎡/天计算，建设期投资分别为40%，30%，30%，运营期10年，10年后残值为40%，且银行贷款10年内还清。
投资估算
2.1建设投资估算
1、前期费用
土地费用：
1200×75=90000万元
可行性研究：
37500×0.5﹪=187.5万元
城市基础设施配套费：
80×250000=2000万元
消防设施配套费：
5×250000=125万元
生活垃圾服务费：
12×250000=300万元
白蚁防治费：
1.3×250000=32.5万元
勘察设计费：
37500×2﹪=750万元
规划管理费：
1.8×250000=45万元
2、建设期间费用
建筑安装费：
1500×250000=37500万元
设备：
电梯费用：
600万元中央空调：
1000万元
供水电工程：
20×250000=500万元
3、管理费：
300万元
预备费：
152915×3%=4587.45万元
4、其他费用：
80万元
1+2+3+4=139882.45万元
5、建设期利息估算
预估项目贷款90000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年30000万，第二年30000万，第三年30000万。
建设期利息估算（万元）
项目
1
2
3
4
利息累计
年初累计欠款
0,00
31050
64273.5
99822.65
当年借款
30000
30000
30000
当年应计利息
1050
3223.5
5549.15
9822.65
年末欠款累计
31050
64273.5
99822.65
工程总造价139882.45+9822.65=149705.1万元，自有资金59705.1万元，占工程总造价的42.68%。
资金筹措计划
1、自有资金为59705.1万元，建设期为两年，贷款第一年投入30000万元，第二年投入30000万元，第三年投入30000万元。
（2）建设投资估算表（万元）
序号
工程或费用名称
建筑工程
设备费用
工
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