合肥安福国际广场商业综合体项目建议书73DOC50M.docx
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合肥安福国际广场商业综合体项目建议书73DOC50M
致：
安徽天象投资集团
合肥安福国际广场商业综合体项目
初步建议书
编制单位：
深圳新摩尔商业管理有限公司
编制时间：
2008年7月
项目摘要
新摩尔公司从７月初介入本项目初步策划以来,对项目进行了深入思考,结合安徽合肥市场的具体情况,提出新的思路和竞争策略,请天象集团领导参考。
一、对安福国际广场商业规划与业态方案的创新
安福国际广场首先要考虑物业组合的正确定位，尔后进行商业规划。
从商圈分析角度，我们适合做能够形成消费目的地的业态，尔后分期开发。
例如，首先在一期建设大卖场、家居MALL和汽车配件及汽车4S店。
二期，适合建设资金投入特别大的五星级酒店和高档购物中心以及5A级写字楼和酒店式管理公寓。
对于项目总体业态和建筑形态，我们采用如下创新思路：
1.把大卖场和地下空间利用相结合，采用6米层高和长方形下沉广场方式，使得家乐福、WEALMART等愿意进入-1层。
2.采用量身定制方式，由新摩尔公司把我国最高档家居MALL引进到合肥，将相关面积和层高等建筑要求反馈给发展商。
初步考虑8万平方米，将地上靠近金寨路部分充分利用优先考虑作为家居大卖场。
3.考虑借鉴日本汽车卖场成果，设置双层4S汽车卖场，提升项目土地使用价值。
4.五星级酒店和三星酒店可以搭配，总面积可以7万平方米其中三星级酒店1.5万平方米，引进洲际假日酒店或雅高酒店等世界著名品牌，酒店部分以及高级写字楼可以相对独立对外寻求合作，也可以作为二期内容放后开发，有合作伙伴先期开发有利于提升综合体总体价值。
5.我们以深圳新世界中心等写字楼创新成果运用到合肥，首先设计好项目方案。
创新措施
硬件特色
高速宽带网络，满足金融结算等总部办公要求
节能和环保
采用节能设计方法，选择环保和节能材料
5A写字楼定位
为一流企业总部量身定制，享受综合配套资源
在写字楼销售和租赁经营方面
杨宝民（零售和房地产集团战略）与企业战略专家姜汝祥博士、信托专家孙飞都是一流的企业集团战略和金融专家能够通过高端论坛，配合甲方选择写字楼业主。
实现合肥新型企业总部的定制模式，力争吸引金融机构进驻。
6.以国际化的视野寻求业态创新，以本地文化考虑顾客的消费习惯，我们需要为项目定制适合综合体消费的商业文化，设定适当的文化主题，通过建筑和景观元素适当反映。
我们消化美国综合体和购物中心考察成果,我们对业态进行了全新的构思,参考美国旧金山购物中心布局和美国新泽西花园购物中心业态考察成果,提出天象国际广场项目新的业态思路。
安福国际广场业态方案的一种设想模型：
高档百货或购物中心
2-3万平方米
类似美国KOHL折扣百货
2.5万平方米白领百货＋星巴克＋名品俱乐部＋高档培训中心
家居MALL
8万平米
月星家居和电器（1万平方米）
汽车配件市场
2万平米
根据市场情况决定规模和具体定位，原则上以轿车配件为主
4S汽车专卖店
2万平米
利用现有 4S店资源，借鉴日本丰田汽车展示中心考察成果，力争采用双层立体方式展示，有效利用建筑空间
酒店业态
5．5万平方米五星级
1.5万平方米三星级酒店
洲际酒店、香格里拉,希尔顿等五星级酒店力争对公寓价格提升带动最大化
优点
在商业竞争中取胜概率较大，填补了商圈空白。
能够与高档写字楼和酒店形象匹配，同时大众化的白领商业模式容易与现在的商业氛围相融合，有广大的消费群体和消费潜力，同时要引进一些世界名牌，提高商业的档次，突出自己的亮点，形成一种及可以和周围商业氛围相融合，又有自己特色的商业体。
故经营投资风险较小。
缺点
利润提升受到局限，回收资金时间较长。
图1日本东京丰田汽车2层展馆适合4S店进驻（杨宝民拍摄）
图2美国高档百货面向高收入女性
图3第五大道折扣百货
气势如虹的Kohl's宣布，计划在2004年财政年度开设80间新店，预期资本开支达8.25亿美元。
2005年底前，又会在加州增设100间店铺。
Kohl's的服装适合一家大小。
Kohl's扩展业务，以较低价格吸纳客源。
图4
拟引进的部分折扣百货以及高级服饰商店形象
二．新摩尔公司为本项目所做的准备工作和突出优势
新摩尔公司服务本项目优势
1.新摩尔公司的国际化视野打造主题文化鲜明的合肥安福国际广场购物中心和综合体
新摩尔公司注重为顾客创造价值，拥有宽广的国际化视野、注重经营结果与开发过程的内在联系，重视招商质量，善于把握消费者的消费理念，为经营成功创造条件。
图5新摩尔公司杨总在美国考察主题酒店
新摩尔拥有和国际一流商业建筑设计公司JERDE、GENLER的配合经验,同时和国内一流建筑设计院配合经验，善于做好商业建筑策划工作。
我们初步建议购物中心和酒店选用特色主题文化,优先考虑美国加州相关主题作为项目主题,加入项目住宅也采用较多美国文化元素,例如星光大道等构思，2007年7月中旬新摩尔公司杨总系统考察了美国拉斯维加斯购物中心和主题酒店，并将把相关考察成果运用到天象国际广场项目中来。
星联国际机构江总近期也完成了欧洲、日本、东南亚系列考察。
在购物中心和奥特莱斯业态的研究和运营方面，深圳新摩尔公司考察了欧美和亚洲重要的购物中心，与众多名牌厂商建立了良好合作关系，目前致力于开发以工厂直销名品店为主的新型奥特莱斯。
2.深圳商业管理公司与广告公司的全程服务
通过商业管理公司提供经营策略，根据经营策略和营销推广和销售代理目标，我们新摩尔公司负责提供国内外案例，参与广告公司关键创意的讨论和实施，以专业的广告宣传和营销推广，共同确保甲方的服务质量。
3、新摩尔公司的招商优势
深圳新摩尔公司招商网络遍布北京、上海、深圳，杨宝民先生在２００２年就带领团队完成深圳东方时代广场８万平方米购物中心的招商任务，其中包括兰寇在内的众多名品招商。
２００５年深圳新摩尔公司成功完成青岛颐中购物中心招商任务，２００６年成功完成广西盛世联邦广场招商任务。
2007年完成合肥奥林匹克项目主力店招商任务
针对天象集团合肥项目我们已经和著名酒店公司洲际酒店、香格里拉、希尔顿等沟通,以及和汽车名店、电器、折扣百货著名商场初步沟通,比较看好天象集团合肥购物中心项目,我们有能力为贵公司创造更大价值。
图6杨宝民先生主持茂业百货第六届供应商表彰大会和深圳东方时代广场招商活动
在家居业态方面，新摩尔公司和红星美凯龙、月星家居、6度空间拥有良好合作关系。
在汽车业态方面，新摩尔和法拉利和宝马等名店拥有良好关系，已经在广州项目成功合作。
在电器业态方面，新摩尔和国美和苏宁以及深圳顺电家居是合作伙伴。
在大卖场方面，新摩尔和WALMART以及家乐福等拥有长期合作关系，在常德已经成功引进大卖场。
在高档百货方面，新摩尔和王府井百货、广州友谊百货、青岛海信广场拥有长期合作关系。
新摩尔秉持通过创新为顾客创造价值的理念，在新加坡星联国际机构的统一领导下，整合国内外资源为客户提供有效合作与服务。
◆项目前期阶段
第一部分市场回顾
1.合肥市商业零售市场发展状况
1.1合肥商业业态发展与城市商业空间发展的分析
2004年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元，从全国范围的经济发展水来看，考虑我国东西部地区差异，中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区，目前的主流业态应该是shoppingmall、大型综合超市、百货为主，同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。
中国目前的城市化程度还不高，我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。
2006年，合肥市生产总值（简称GDP）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。
初步测算，全年实现GDP1073.86亿元，同比增长17.5%%，人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到2.32万元。
此外，规模以上工业也得到了较快发展。
合肥全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元，提前两年实现千亿元产值目标，新增产值过200亿元。
2006年，合肥GDP占全省比重的17.5%%，比2005年提高1.2个百分点，对全省经济增长的贡献达到22.5%%，拉动全省GDP增长近3个百分点；规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到20.6%%、23.3%%、18.6%%和18.9%%，同比分别提高1.5、3.7、1.3和0.5个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。
合肥有着悠久历史的城市，有着厚重的文化和历史的积淀，城市发展相对稳定，其商业发展以文化、饮食、娱乐消费为典型特征。
从合肥的人均GDP和城市化的水平来看，理论上合肥的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、精品店等现代商业，百货商场、商业街、批发市场等。
由于合肥自身的消费特征：
文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位置和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。
但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。
商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。
1.2合肥主要零售商业概况
1.2.1现有商业网点的空间规划
合肥商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。
20世纪80年代，合肥城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以长江路和金寨路沿线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中，并以长江路、金寨路沿线展开，这时期，商业网点的空间分布表现为在老城区内的高度集中。
到了20世纪90年代，尤其是92年邓小平南巡讲话以后，合肥市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，我市先后建立了高新技术产业开发区、合肥市经济技术开发区和新站综合试验区，商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散。
尤其是新站综合试验区,由于地理位置好，交通便捷,又处于城市对外交通的窗口地区，商业网点建设得到较快发展。
此外，原有商业较为发达的地区，如南七、安医附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商业网点得到了进一步的发展。
从总体来看，商业网点的空间分布更趋向合理性，但老城区内商业网点无论是从发展规模还是水平，都是处于主导地位。
城市的三级商业网点体系还需要进一步完善。
合肥市市区大型商业网点现状分布一览表
类
别
单位
网点数
用地面积
建筑面积
营业面积
备注
个
%
m2
%
m2
%
m2
%
百
货
类
合肥市市区
32
100
230294
100.0
568554
100.0
397988
其
中
老城区
17
53
101081
43.9
272824
48.0
北区
/
/
/
/
/
/
/
东区
8
8
25
104216
214400
37.7
西南区
7
22
24997
10.9
81330
14.3
/
新城区
/
超
市
类
合肥市市区
7
100
95000
营业面积
≥5000m2
其
中
老城区
1
14.3
11000
北区
1
14.3
8000
东区
1
14.3
16000
西南区
4
51.1
60000
新城区
/
/
/
/
/
/
/
1.2.2合肥未来商圈规划
图7商圈分布图
随着合肥的城市拓展，原有的商业网点规划已不能满足现代商业的快速发展，新老商圈不断洗牌。
在此背景下，由合肥市商务局牵头制定的合肥市大型零售商业服务设施布局规划（2007-2020）正式公布。
规划中，初步设想未来两个都市级商业功能区和四个市级商业功能区将共同构筑起富有现代特色的省会商业圈。
规划中的两个都市级商业功能区，分别为老城区和滨湖新区，主要功能为购物文化娱乐等，经营面积在80万平方米以上，而四个市级商业功能区，分别是科学城、上派、店埠、双墩，六大商圈构成省会商业圈。
此外还有八个区级商业功能区和33个居住区级商业功能区。
都市级商业功能区定位在购物、文化娱乐休闲、旅游，并与金融、商务结合等方面，主要服务省内外及本市消费者，人口在100万以上，基本商业面积在80万平方米以上，相关的配套行业有旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业，鼓励商业集聚。
市级商业功能区和区级商业功能区均主要服务该地区及外来消费者，定位购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮等方面，前者人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以上。
后者则基本商业面积20万平方米以上，服务20万以上人口。
居住区级商业功能区则主要保障该地区居民日常生活，提供必要服务，人口在5万左右，商业面积在2万平方米以上。
据合肥市商务局网点规划处处长赵明介绍，到2020年合肥市商业发展的总体目标将实现大跨越，合肥社会消费品零售总额达到4500亿元，商业增加值1200亿元，年均增长19.8%，商业对GDP贡献度达到15%。
商业营业总面积达到2000万平方米，其中零售商业设施面积达10000万平方米，初步建成东进西出、辐射南北”的区域性商贸、物流和会展中心。
商圈外延 城市化进程的必然产物
在这次合肥市的商业网点规划中，我们看到了更多合肥外围的地名：
双墩商业区、店埠商业区、上派商业区、三十头地区、大铺头地区、南山湖地区……城市化的进程已经使合肥的商圈范围外延。
商圈不断外延，中心商圈不断成熟，郊区商圈也获得很大发展，商业形态的成熟和商机的出现，提供商业营业用房销售价格上涨的原动力。
中外资企业在上海加大零售商业的拓展力度，例如锦江麦德龙将它的专业卖场开进了合肥，家乐福、百安居、易初莲花和沃尔玛等大型零售业在合肥发力扩张。
“城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁。
”合肥市商务厅王可健表示，城市化的进程带来这样一个路网型的发展，大家可以看到，一年以前你会感觉政务新区和会展中心是很远的地方，如果你买房子也不会选择在这些地区，而今天这些地区的商业地产和住宅楼，已经成为合肥价位较高的地区。
在规划中我们也看到，在15个购物中心中，二环以外就占到了9个；25个大型商场中，二环以外的商场占了12个；53个大型综合超市中，二环以外的超市就有27个；35个大型专业店中，二环以外的有21个；7家仓储式会员店更是有5家都在外围商圈。
不过也有专家表示，外围商圈更多要靠商业地产来带动，商业地产真正要运营得好，能够得到一种可持续的发展，那么它的一个商业前期的经营是必不可少的。
如果你这个商业开发一开始就想着以现金流回笼作为考虑，那么可以通过短期的手段吸引资金，但是想在未来商业可持续经营变速就达不到。
如果开发商或者是投资商自身有一定的资金实力，他有条件持有部分培育来带动，使它有良性的发展循环，这样就会有非常好的基础。
1.2.3主要商家介绍
（1）安徽商之都有限责任公司，隶属于全国500强之一的安徽省徽商集团有限公司，是一家国有独资的国家大型商业企业，是一个按现代企业制度建立、以百货零售业、连锁业为主的综合性企业。
公司目前全资拥有全省范围内的合肥商厦、宣城商厦、六安商厦、霍邱商厦、巢湖商厦、滁州商厦六家子公司，控股经营安徽商之都华亿购物中心、红府超市连锁公司、国生电器连锁公司，拥有亳州、芜湖、宿州、安庆、阜阳、霍邱、无为等7个特许加盟连锁经营百货店，共有门店数41个（含百货、超市和家电专营店）。
公司经营面积达27.26万平方米，资产总额20.57亿元，从业人员达11000人。
2004年实现销售30.3亿元人民币，位居全国连锁企业第39名，安徽省零售商业销售第一名。
2005年实现销售45.54亿元人民币，2006年实现销售55.94亿元人民币，2007年实现销售59.58亿元人民币。
图8安徽合肥商之都
公司于1995年12月28日正式营业。
总部位于中国合肥市宿州路8号，南临风景秀丽的包河公园，北接商业繁华的长江中路，处于商业繁华的四牌楼商圈的核心位置。
旗舰店合肥商厦经营面积达2.8万平方米，员工1200人，经营的商品约10万余种，商品以中高档品牌为主，国内外精品、名品比率达70%以上。
服饰经营为公司特色经营，在安徽省内素有“名品进名店，穿在商之都”之称。
经过10年多的经营，安徽商之都现已发展为“安徽第一百货品牌”的区域型百货流通企业，安徽省内最大的百货、家电、超市连锁零售企业，并以独特的企业文化享誉国内商界。
公司秉承古徽商“贾儒相帮，敬业拼搏，诚信进取，勤俭和谐，以人为本，诚信为商”的理念，倡导“勤勉、创新、和协、诚信”的经营宗旨，立足于安徽，并依托技术先进、软件一流、覆盖全连锁范围的计算机信息系统，在全省范围内发展连锁经营。
开业当年即进入全国商业零售企业百强之列，先后获得全国“百城万店无假货活动示范店”、全国“诚信单位”、全国“质量管理先进企业”、“第五届全国职工职业道德建设双十佳单位”、“中国商业名牌企业”等国家级光荣称号，取得了显著的社会效益和经济效益。
2002年，公司与徽商集团合并重组后，开始步入了快速发展阶段。
对内进行营销和分配体制改革，实施进销分离、进价核算，成立总部管理公司，实行统一采配、统一管理，统一结算，统一标识。
对外大力开拓以百货店为龙头的连锁经营，以直营连锁、加盟连锁等多种方式，在全省各地级市、城区人口达10万人的县城开设中高档型百货商场。
（2）合肥百货大楼集团股份有限公司是在合肥市百货大楼的基础上发展起来的一家大型商业企业集团，具有良好的品牌信誉和雄厚的资金实力。
从1959年8月25日合肥百货大楼开业至今，合肥百大集团已在江淮大地商海纵横了49个春秋，牢牢占据了安徽商业的龙头地位。
特别是1996年8月12日在深交所成功上市以来，合肥百大集团取得迅猛发展，连锁经营网络不断扩大，现已成长为安徽省规模最大、综合效益最好的商业企业集团。
2007年，公司销售突破156亿元，社会贡献总额4.8亿，连续3年入围中国企业500强，中国服务业500强。
合肥百大集团以零售业为主业，业态分布上呈现现代百货连锁、合家福超市连锁、安徽百大电器连锁三轮驱动的格局，拥有合肥百货大楼、合肥鼓楼商厦、百大CBD购物中心、百大商业大厦、百大乐普生、铜陵合百商厦、蚌埠百货大楼、黄山百大商厦、六安金商都、亳州百大购物广场、舒城百大购物广场、安徽百大运动休闲广场、淮南购物中心13家大型百货零售商场，73家合家福超市和18家安徽百大电器连锁卖场，总营业面积70多万平方米，经营网络遍布合肥、蚌埠、铜陵、黄山、亳州、六安、舒城、淮南等安徽省主要地市，初步完成立足合肥、辐射安徽的战略部署。
与此同时，合肥百大集团实行多角融合的发展战略，涉足零售相关产业，投资设立合肥拓基房地产开发有限责任公司、合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司、合肥合鑫商贸有限公司等多家经营实体，与零售主业互动发展，相得益彰。
面对更加开放的市场环境和日趋激烈的竞争格局，合肥百大集团将以科技为手段、人才为核心、实业为支柱，扩份额、增效益；坚持优先发展零售主业，努力提升核心竞争力，加快多业态协同增长，调整优化产业结构，走市场化、连锁化可持续发展之路。
1.2.4现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析
随着城市的发展，我市商业在加强社会生产与消费之间的联系，在保障供给、繁荣市场、促进发展、方便群众生活等方面发挥了重要作用，商业及网点建设取得了长足的进步，新型的商业业态不断涌现，商业经营方式不断创新，商业的科技含量日益提高，商业通过促进生产和消费的发展而进一步推动整个经济社会的发展与进步。
但与发达地区相比较，以建设现代化大城市的标准来衡量我市的商业及网点建设，尚有较大差距和不足，其主要表现在以下几个方面。
1．合肥市商业总体发展水平不高，总量不够大
上海市2000年实现国内生产总值达4551.15亿元,第三产业达到了50.63%;社会消费品零售总额达到1722.27亿元;而合肥市2000年社会消费品零售总额仅为148.27亿元（市区为125.27亿元）;仅占上海市的8.6%。
2001年宁波市市区（192km2）实现社会消费品零售总额为195亿元,而我市市区也只有140亿元（148km2）;绝对数相差便有55亿元,若再从城市建成区单位用地社会消费品零售总额来比较也有差距:
宁波是1.02亿元/平方公里;合肥是0.94亿元/平方公里。
再从产业结构方面来看，2002年全市实现国内生产总值达412.4亿元,其中第一产业是39.8亿元;第二产业是206.7亿元;第三产业为165.9亿元,三次产业的比为:
9.7:
50.1:
40.2,这就说明合肥仍处于第二产业占主导地位的经济时代,第三产业仍处于次要地位。
如从商业增加值来看，2002年仅为46.8亿元，不足第三产业的1/3。
这种发展水平与现代化大城市的发展要求显然是不相适应的。
2．商业体系建设尚不完善，商业网点分布还不尽合理
长期以来，我市的商业体系尚处于不完善之中，城市三级商业网点体系尚未完全形成，商业网点分布还不尽合理，合肥市作为区域性商业中心城市的地位亦未真正形成。
在四牌楼一带虽然集中了一些大商场和大量的中小商店，但这些商店在经营业态、商品类别、档次等方面都具有较大的雷同性，导致同业竞争激烈。
同时由于布点随意，缺乏规划和引导，致使小门面过多，餐饮和百货相互交织，从而作为城市商业核心的市级商业中心应有的辐射力和影响力得不到充分发挥。
另一方面，城市新区和外围由于普遍缺少综合性的商业网点，如总体规划中的四个城市副中心均没有或没有完全实施，新区和老城外围的居民又不同程度地存在着生活不便的问题，如北区的居民要购买耐用消费品则必须到老城区内才能满足消费需求。
3．党政机关与商业中心交织加剧了老城区的交通压力
在老城区特别是规划的市级商业中心内，省、市、区党政机关过多集中，其吸引的车流、人流，加剧了繁忙的商业中心交通压力，阻碍了商业的发展，也影响了机关的工作效率。
4．农贸市场骑路经营的现象还没有得到彻底改变
随着文明城市创建活动的深入开展，近年来，我市陆续搬迁了桐城路、南陵路、滁州路、淠河路、白水坝等骑路农贸市场，极大地改善了城市道路交通，也为创建文明城市创造了良好的环境，但这方面由于城市缺少必要的建设资金，加之历史欠帐较多，还有较多的骑路市场没有搬迁到合适的位置，它们仍然占据着城市道路和街巷，阻塞交通甚至阻塞消防通道。
而且，市场搬迁的困难还越来越大，存在着合理服务半径与无地选址建设的尖锐矛盾，例如，郎溪路市场、五河路市场、六安路市场、九华山路市场、绩溪路市场、义仓巷市场、泗州路市场、大窑湾市场等占路市场。
5．居住区及社区商业网点配套不够、标准不高
近年来，我市房地产业有了较大发展，很多居住区、居住小区和居住组团陆续兴建起来，这一方面极大地改善了城市居民的居住条件和居住环境，城市面貌也得到了很大的改观，另一方面我们又不能不指出，由于这些居住区、居住小区和居住组团缺少必要的商业配套设施、或是商业配套设施的布局不合理，建设标准不够，或多或少都给居民生活带来不便。
例如我市曾引以为荣的琥珀山庄居住小区，规划中分设南北两个菜市，由于没有形成合理规模和服务半径过大，导致蔬菜品种少、菜价高，最后菜市不能维持生存，现分别被一家超市和一个汽车修理厂所取代，该小区居民买菜南要到蜀山菜市场，北
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