刘一网络会所项目可行性研究分析报告.docx
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刘一网络会所项目可行性研究分析报告
刘一网吧网络会所项目
项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书优项目工程咨询公司
可行性研究报告
目录
第一章总论1
1.1项目概要1
1.2可行性研究报告编制依据1
1.3项目区简介及建设单位概况2
1.4可研报告研究内容6
1.5可研报告研究结论、问题及建议7
第二章项目背景及建设的必要性和可行性8
2.1建设背景8
2.2项目建设的必要性、13
2.3项目建设的可行性15
第三章项目建设内容及规模17
3.1项目建设内容17
3.2建设规模17
第四章场址选择及建设条件19
4.1场址现状19
4.2建设条件19
第五章工程方案25
5.1方案设计指导思想及原则25
5.2建筑设计25
5.3结构设计30
5.4给排水设计34
5.5暖通设计37
5.6电气及弱电设计40
5.7消防设计43
第六章能源和资源节约措施46
6.1能源节约措施46
6.2建筑节能具体措施47
6.3给排水资源节约措施47
6.4电气节能具体措施48
6.5供热系统节能技术措施48
第七章环境影响评价49
7.1环境影响49
7.2保护措施51
7.3安全保护措施52
7.4环境影响评价结论53
第八章组织机构54
8.1管理机构54
8.2项目组织管理54
第九章工程管理及实施计划55
9.1项目建设管理原则55
9.2工程管理55
9.3项目实施步骤56
9.4项目实施进度计划56
第十章劳动安全、卫生与消防59
10.1劳动安全与卫生59
10.2消防安全60
第十一章投资估算及资金筹措62
11.1估算依据及内容62
11.2投资估算64
11.3资金筹措65
12.1招标依据66
12.2工程招标66
第十三章社会影响分析及评价69
13.1项目社会评价的依据69
13.2建设地区基本的社会环境情况69
13.3社会影响分析69
13.4项目在建设、运营中的社会风险分析70
13.5社会评价结论71
第十四章结论及建议72
14.1结论72
14.2建议72
第十五章附表、附图、附件73
15.1附表73
15.2附图73
15.3附件73
第一章项目背景和必要性
一、网吧状况
刘一网吧作为刘桥一矿工人村内的老字号，已经在原址经营十年。
现在网友流失严重，每日成本高居290多元，经营收入从今年初的日平均400多元下降到现在的230多元，处亏损经营状态。
其原因如下：
1、刘桥矿区工人村东西3000米之内布局了兄弟、飞鸿、美好和都市五家网吧，经营竞争激烈。
尤其美好网吧经过内部环境改善和电脑配置升级，对刘一网吧冲击严重，网友流失近三分之一。
2、受室内空间制约，无法扩大规模，进行店面升级，改善上网环境，来满足网友日益增长的消费需求。
二、鸿腾超市状况
超市从2005年转接经营6年来，虽与网吧行业不同，但经营状况类似，仍处亏损状态。
其原因如下：
1、受资金不足的制约，错过规模扩张发展的机会，给家和超市让出了规模扩张的地盘。
2、受商品价格竞争激烈的压迫，靠蔬菜水果等生鲜食品“引诱式”导购，造成营业额减少，毛利下降，是超市亏损的主要原因。
三、项目的必要性
基于以上分析，刘一网吧要继续生存和发展，只有通过重新选址，打造规模优势，打造在本地区一流的上网环境优势，才能增强竞争力，消灭对手，重新吸引流失的和更多的新老网友。
如何盘活刘一网吧？
鸿腾超市又如何改变亏损经营的困局？
将二者进行整合，筹建集网吧、餐饮、Wii游戏、数码视听、商务服务为一体的网络会所，就凸出为值得进行可行性研究的项目，且很有必要和紧迫。
1、近年来，会所文化如雨后春笋，潮流扑面。
会所是一种集娱乐、餐饮等一体化的体验化经营方式。
在刘桥地区，能细分设置普通上网区，电子竞技比赛区，观赛休闲区，秀场，VIP包房，情侣卡座区，数码视听、Wii、高端设备体验区，同时将引进台湾特色小吃，联手打造集上网冲浪，游戏活动，竞技比赛，休闲娱乐，餐饮为一体的娱乐性综合网络会所还属空白。
现在网吧之间的竞争实际上是上网环境的差别之争。
刘桥地区现有五家网吧受室内空间制约，都面临上网环境急需改善升级的困境，各自都在寻找机会“突围”。
2、创办本项目，可以最大化整合开发刘一网吧和鸿腾超市的资源，实现健康发展。
否则，价值20多万元的网络经营许可证就日趋贬值，鸿腾超市也无法扭亏为盈。
从时间上判断这是一次转型发展的机遇；从投资上分析，可实现资源最大化利用，投资成本最少的两个目的；从空间上判断不整合，就失去了转型发展的条件。
因此，整合网吧和超市资源筹建网络会所是机不可失，失不再来。
第二章项目选址和建设条件
2.1项目选址
本项目选址在鸿腾超市内。
2.2建设条件
室内东西长30米，南北宽15米，高度4.7米，面积450平方米，空间宽敞明亮，出入口及安全通道便捷，水电管线齐备，适宜网络会所化改造经营。
2.3项目所需动力
1、供电。
楼内电力设施完善，供电电源条件优越，供电线路引接方便，供电的可靠性有保障。
2、供水。
楼内给水管径为DN100，采用生活、消防合并的给水方案，可满足生活及消防用水的需要。
第三章建设方案
3.1项目组成
本项目建设可容纳100台电脑，附设：
餐饮、Wii仿真互动游戏、写真、商务服务、便捷旅馆等服务项目。
主要工程包括：
1、砖墙隔断
2、室内空气交换系统
3、室内喷雾净化系统
4、金属网格吊顶
5、室内配电系统
6、网络布线系统
7、供水管路等辅助配套设施。
3.2经营项目方案及市场目标
1、经营项目方案
西区：
100台高端电脑，配置：
CPUAMD640四核，显卡SD550显存/1024MB/256位，内存2G，液晶显示器23寸。
包间：
2台任天堂Wii仿真互动游戏机。
东区：
自助快餐。
吧台：
提供收费、销售、游戏充值等服务项目。
上述服务夏目在本地区的现有网吧里还属空白。
2、市场目标
本会所的目标市场定位18岁以上成年人。
3.3土建工程
1、西区网吧砖墙隔断、包间墙、室内空气交换系统、室内喷雾净化系统、金属网格吊顶、卫生间、吸烟室。
2、东区餐饮厨房。
3、排水工程。
室内网吧卫生用水、餐饮用废水（污染废水）经后下水道排放。
3.4环保、消防、安全、卫生在会所总图设计中，严格按《建筑设计防火规范》要求布置建筑物，确保防火间距和消防通道符合规范的要求。
为创造良好的会所经营环境，在总平面设计中，一方面在布置建构筑物时巧妙利用自然通风及采光条件;另一方面加强室内绿化设计，注重高大乔木的培育，发挥绿化的吸尘、降噪、净化的生态效益。
第四章环境保护与综合利用
4.1执行标准及排放标准
1、《公共场所室内环境空气质量标准》三级标准GB/T18883-2002;
2、《饮食业油烟排放标准》GB1848-2001。
4.2主要污染源污染物及其治理措施
本项目无废水、废气、废物“三废”排放。
对周围环境没有不利影响。
第五章节能分析
5.1适用法律法规
《中华人民共和国节约能源法》、《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-85等。
5.2主要节能措施
5.2.1建筑物节能
1、根据建筑物功能要求，结合当地风向、太阳能辐射等气候条件及建筑物外部空间构成情况，合理确定建筑面积、朝向、体形、间距、层高，使用节能型建筑材料。
2、充分利用自然条件，降低电耗。
在满足工艺生产的情况下，建筑物尽量采用自然采光和自然通风，以降低日常照明和通风用电。
5.2.2营业节能
1、网吧电脑布置合理，最大限度的减少环节的能耗。
总图布置合理紧凑，通畅，人行便捷。
2、在设计中，严格遵守或参照《工程设计节能技术暂行规定》（GBJ6-85）等节能规定，保证装置的节能水平。
3、电脑、空调等设备全部选用最新的先进节能型产品，能耗量低。
4、喷雾净化系统尽可能缩短供水、排水等管道路径，选择合理的供水位置，尽量降低能耗，节约水资源。
第六章劳动安全与职业卫生
6.1依据标准
《文化娱乐场所卫生标准》【GB9664—1996】
《网吧卫生规范》
6.2建筑场地布置及四邻情况
本项目实施地点社区街道，交通便利，环境现状良好，本次工程对周围单位的劳动安全不会产生不良影响。
6.3职业安全危害因素分析与措施
1、在设计时最大限度配套室内烟雾排除系统，制定严格的吸烟管控措施，减轻室内人员吸二手烟的危害。
6.4劳动定员
本项目岗位定员预测为7人。
其中管理技术人员2人，收银员4人，清洁工1人。
第七章项目实施进度
7.1项目实施进度安排表（见附件3：
刘一网络会所项目实施进度表）
1可研报告会审
2设计
2设备选型
3土建施工
4设备安装
5试营业
项目总建设期为45天。
第八章投资估算与资金筹措
8.1建设投资估算
8.1.1土建投资
8.1.2喷雾净化设备、抽风系统投资
8.1.3电脑、桌椅、沙发投资
8.1.4流动资金投资2万元
流动资金采用分项详细估算法，估算正常年流动资金需要额为2529万元，其中铺底流动资金759万元。
流动资金在项目投产后第一年投入2064万元，达产后增投资加流动资金投入465万元。
8.2总投资及资金筹措
项目总投资为37万元，资金来源为:
1、网吧自筹资金10万元;
2、招股募集资金预计12万元；
3、与电脑公司签订电脑采购合同，分期付款赊欠15万元。
第九章财务评价
9.1.本项目拟定建设期45天。
9.2财务效益分析
9.2.1工程总投资37万元
1固定资产投资总额35万元
其中：
装修费8万元、空调系统3元、电脑及配套设备17万元
流动资金投资2万元
2年销售收入31万元
2.1网费收入23万元
2.2销售收入5万元
2.3餐饮区租赁费收入3元
3年总成本费用40.37万元
固定成本18.67万元
3.1房租费5万元
3.2百兆光纤使用费3.12万元
3.3投资折旧费9.6万元
3.4工商年检费0.1万元
3.5公安年检费0.45万元
3.6文管年检费0.4万元
可变成本21.7万元
3.7配件1万元
3.8网维费0.5万元
3.9工资9.2万元
3.10不可预见费用1万元
3.11电费10万元
4利润总额–6万元
年税后利润万元5，102所得税率15%
9财务评价指标
9.1静态指标
9.1.1投资净利润率%19.3%
9.1.2投资利税率%32.45%
9.1.3投资回收期（除建设期）3年
9.1.4盈亏平衡点%40.29
9.2动态指标
9.2.1财务内部收益率%29.60所得税后
9.2.2累计净现值（12%）万元17，003所得税后
9.3不确定性分析
9.3.1盈亏平衡分析
A.盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-可变成本-销售税金）=40.29%
B.分析
当上座率达到46%时会所即可保本，说明项目对开工不足具有
较强的抗风险能力。
C.正常年盈亏平衡分析图
销售收入总成本费用（万元）
销售收入总成本费用可变成本固定成本
9.3.2敏感性分析
A.敏感因素的选择，销售价格、建设投资效果、经营成本三项因素对项目影响较大，因而选择这三项因素为分析对象，当各因素各自发生10%的不利变化时，研究各因素对项目税前经济效益的影响。
B.敏感性分析表见下表
敏感性分析表
项目财务内部收益率（%）投资回收期（年）
行业评价指标1310
基本方案29.603.08
销售价格-10%17.39-12.214.43+1.35
建设投资+10%27.04-2.563.31+0.23
经营成本+10%24.88-4.723.93+0.85
C.分析
从以上计算分析，三项因素中销售价格较为敏感，当销售价格减少10%时，内部收益率下降了12.21个百分点，但仍高于13%的行业指标，更高于10%的社会平均折现率，也优于现行银行存贷款利率;投资回收期为4.43年，增加了1.35年，也短于行业指标，说明项目还是有较强的抗风险能力。
经营成本变动对项目的影响次之，建设成本增加影响相对更小一些。
9.4主要风险因素分析
（1）市场竞争风险
相对网吧之间的竞争态势来说，目前，刘桥矿区适宜其他网吧扩大规模，升级换代的建筑还没有。
但是，扩大规模升级换代增强竞争实力打垮竞争对手的企图和欲望却都在滋生。
随着刘一网络会所的开业，一定会吸引网吧同行和餐饮业者跟进投资，联合打造网络会所继续形成竞争的局面。
未来网络会所的市场竞争将不可避免，因此必须根据自身特点充分估计市场竞争风险，做好应对激烈的市场竞争准备。
（2）技术风险
尽管本人从事网吧经营和维修多年，具备一定的电脑和局域网维修技术的基础，但网吧管理系统和网游平台技术更新较快，虽然现在是委托网维，存在一定的技术门槛、专利保护等。
如果不能及时技术进步来适应配套会所的技术要求，会存在一定的技术风险。
（3）市场开拓风险
网吧网友和餐饮客户集聚成会所化经营与单一网吧存在较大的差异，这对营销是个挑战，面临能否增强会所营销能力的风险。
（4）会所化多种经营导致的管理风险
本项目按计划实施后，网费收入将成为会所最大利润增长点，食品销售收入力争贡献23%的比例，餐厅租赁收入力争抵扣上缴给刘一矿的租金，数码视听、仿真健身将成为新的利润增长点，这些新拓展都对管理将提出新的要求。
虽然我们在管理网吧方面积累了一定的经验，但在管理创新上若不及时适应业务发展的需要，将影响会所的健康发展和业绩的稳定提高，就不能兑现给股东的回报。
第十章评价结论
10.1效益评价
经测算，项目运营后，年销售收入31万元，税前利润6万元，投资净利润率19.3%，投资回报期3.08年（所得税后，不含建设期），内部收益率为29.60%，盈亏平衡点为40.29%。
上述数据表明:
该项目的经济效益较好，能为股东带来较大的利润回报，投资回收期较短，抗风险能力较强，全面衡量结果认为:
本项目具有经济上的可行性，和筹建的可行性，投资成功率高。
10.2风险评价
玉琴网络会所项目率先在刘桥矿区运营，将改善网吧环境质量，提升品位，满足网友日益增长的对网吧环境的需求。
尤其是集数码视听、仿真健身、自助餐饮一体化模式，一定会吸引更多的新老网友。
随着会所的运营市场覆盖范围会越来越宽，只要保持在技术上不断进步，管理上不断创新，未来三年将保持领先优势。
因此，行业风险、市场风险较小。
10.3结论
本报告通过对该项目的市场需求、建设方案、建设计划、实施进度和经济效益等方面的分析，结论如下:
1、玉琴网络会所项目，是网吧的升级换代，引导网友消费潮流，符合国家鼓励投资的网络文化产业项目。
2、我们有几年的网吧管理实践，在博采众家之长，编制较为科学的网络会所经营管理方案，扎实推进目标化管理，一定能经营好刘一网络会所，并实现经营目标。
3、从测算销售收入、净利润、收益率以及投资回报期、盈亏平衡点等指标看，项目的财务分析结果是可行的。
4、从网络会所发展角度来看，该项目的投资建设已具备各种必要的条件:
市场需求、良好的投资环境、政策的支持等。
有利于提高会所档次，完善会所服务产品结构，增加附加值收入，降低成本，增强行业竞争能力，是企业再造谋取大发展的有效途径。
唯上如此，特报告，供股东们斟酌！
执笔人：
孙文生
2011年7月20日
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