办公楼维修改造工程施工方案.docx
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办公楼维修改造工程施工方案
岳麓区街道科学村社区居委会工程（一、四层）
办
公
楼
维
修
施
工
组
织
设
计
编制时间：
年月
一、 编制依据
1.1《中华人民共和国建筑法》、《建筑装饰行业标准》以
及其他有关法律法规。
1.2国家现行的建筑装饰工程施工及验收规范，省市建设主
管部门现行有关规定。
1.湖南省部分厅局办公楼维修改造招标项目《招标文件》和
全套施工图。
1 2.4勘查现场所了解的具体情况。
1.5我公司企业标准和质量保证体系。
1.6我公司现有施工力量和技术装备情况。
1.7我公司合作技术力量和行业资源、专业厂商、材料供应
商。
1.8我公司在其他类似工程施工中总结的经验。
1.9 其他参考资料。
2、施工规范及技术标准
本工程的施工规范及技术标准编制依据：
2.1《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001；
2.2《木结构工程施工及验收规范》GBJ206-83；
2.3《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》GB50212-91；
2.4《建筑地面工程施工及验收规范》GB50209-95；
2.5《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
2.6《电气装置安装工程电器照明装置施工及验收规范》GB5
0259-96；
2.7《采暖与卫生工程施工及验收规范》GBJ242-82；
2.8《建筑工程施工现场用电安全规范》GB50194-93；
2.9《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33-86；
2.10《施工现场临时用电安全技术规程》JGJ46-88；
2.11本公司有关施工质量、安全生产、技术管理等文件。
2.12建设单位对该工程提出的维修改造要求。
本施工组织设计作为指导文件之一呈报业主，如若中标，
我公司将以此作为指导施工的制度文件，并在业主、设计方、
监理方的指导下进一步规范、完善执行。
三、工程概况
本工程岳麓区街道科学村社区居委会，位于湖南省长沙市岳麓
区，框架结构。
本工程为一层、四层维修改造。
1、工作办公室、卫生间、楼道、屋面改造工程，工作内容包
括 2-4 楼卫生间、1-4 楼楼梯间、4 楼屋面、1-4 楼监控摄像头。
2、拆除工程包括 2-4 楼卫生间原隔断、大便器、拖把池、
门及门套、地面砖、原地面防水、墙砖、天棚吊顶;1-4 楼楼梯
间地面砖、踏步、墙面、天棚；4 楼屋面复合地板，砼水箱及
垃圾外运，运距 20km。
3、新建建筑装饰装修工程包括 1-4 楼地面防水及地面砖，卫
生间隔断、隔墙、墙砖、天棚吊顶、门及门套安装、大便器、
拖把池安装；1-4 楼楼梯间地面砖、踏步、墙面、天棚。
4、安装工程包括卫生间给排水及照明、过道照明、消防栓、
配电箱及监控。
5、拆除工程和新建建筑装饰装修工程的工程量严格按照图纸
说明及图纸做法以及上述定额依据。
四、本工程装修特点
该办公楼改造工程装修设计突出业主要求，满足“美观、
大方、经济、使用”的特点。
工作办公室、卫生间、楼道、屋
面改造工程，工作内容包括 2-4 楼卫生间、1-4 楼楼梯间、4 楼
屋面、1-4 楼监控摄像头。
拆除工程包括 2-4 楼卫生间原隔断、大便器、拖把池、门及
门套、地面砖、原地面防水、墙砖、天棚吊顶;1-4 楼楼梯间地
面砖、踏步、墙面、天棚；4 楼屋面复合地板，砼水箱及垃圾
外运，运距 20km。
新建建筑装饰装修工程包括 1-4 楼地面防水及地面砖，卫生
间隔断、隔墙、墙砖、天棚吊顶、门及门套安装、大便器、拖
把池安装；1-4 楼楼梯间地面砖、踏步、墙面、天棚。
安装工程包括卫生间给排水及照明、过道照明、消防栓、配
电箱及监控。
拆除工程和新建建筑装饰装修工程的工程量严格按照图纸说
明及图纸做法以及上述定额依据。
该工程施工任务紧张，此外，由于办公用房紧张，业主特
别要求在施工期间能保证正常办公，边腾房间边装修。
五、施工主要对策
针对上述装修特点，我公司特制定以下对策：
2.2.1科学划分相对独立的施工段，组织流水施工，管理人
员分层分段管理，提高工作效率和施工质量。
2.2.2坚持样板引路制度，每一分项工程开工前均要求先制
作出样板，经业主、监理检查验收后方可大面积施工，避免返
工浪费。
2.2.3施工过程中及时与业主沟通，主动接受业主和监理检
查，满足业主使用要求，避免造成大面积返工现象。
2.2.4对材料供应做到科学合理安排，做到既不影响工程进
度又不占用大量资金。
2.2.5如业主对目前的设计还不够满意，我公司会安排设计
部专业设计师深入施工现场，负责深入设计的工作和指导现场
施工。
2.2.6准备充足的流动资金，以应付业主进度款不能及时到
位时，确保连续施工，工程按计划进行。
2.2.7储备充足的施工人力资源作为后备力量，可以随时调
用。
2.2.8利用与我公司长期合作专业厂商和专业队伍参与施工
，做好交叉作业协调工作，严格按照施工程序作业。
2.2.9与各专业队共建成品保护制度，全场挂牌统一成品保
护标志，责任明确，奖罚分明，严格执行。
2.2.10以书面形式向施工班组进行技术交底，将设计意图
、施工方法等内容清楚的传递到施工班组手中，工序交接以书
面形式进行交接记录。
2.2.11 为确保文明施工，应采取措施将办公区与施工施工
段区隔离，改造施工不能影响非施工楼层正常办公。
应避免在
正常办公期间使用噪音较大的电动工具，利用夜间或休息时间
使用电梯运输材料，做好成品保护，当天施工垃圾当天清扫干
净。
六、工期目标
该工程计划从接到开工命令起开工，总工期控制在60天内
。
七、质量目标
本工程按照国家标准《建筑安装工程质量检验标准评定统
一标准》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》及国家有关验
收规范、地市有关规定施工，工程质量达到优良工程标准。
八、施工程序布置
1.1装修施工区域防护
作办公室、卫生间、楼道、屋面改造工程，工作内容包括
2-4 楼卫生间、1-4 楼楼梯间、4 楼屋面、1-4 楼监控摄像头。
1.2拆除工程
2-4 楼卫生间原隔断、大便器、拖把池、门及门套、地面砖、
原地面防水、墙砖、天棚吊顶;1-4 楼楼梯间地面砖、踏步、墙
面、天棚；4 楼屋面复合地板，砼水箱及垃圾外运，运距
20km。
1.3 新建建筑装饰装修工程包括 1-4 楼地面防水及地面砖，
卫生间隔断、隔墙、墙砖、天棚吊顶、门及门套安装、大便器、
拖把池安装；1-4 楼楼梯间地面砖、踏步、墙面、天棚。
1.4 安装工程包括卫生间给排水及照明、过道照明、消防栓、
配电箱及监控。
九、施工管理机构
我公司中标后，将选派精兵强将组建项目经理部进驻现场，
按照项目法组织施工，设项目经理一名，项目总工程师一名、
项目副经理一名、下设设计员、施工员、质量员、安全员、试
验员、材料员、预算员作为管理层，组织施工生产诸要素，对
工程项目的质量、工期、安全进行科学、高效、有序的系统管
理。
同时公司成立以各部门经理参加的工程指挥协调小组，负
责协调公司人、财、物等各项资源，保证工程需要，以保障工
程总目标的实现。
十、劳动力部署
为保证创优目标和进度计划的顺利实施，我们将挑选技术
素质高、作风过硬的施工队参加本工程施工。
拆除阶段配备专
业拆除工人10人，运输车辆2辆；装饰专业队15人，安装专业队
15人。
合理安排流水作业，严格按照图纸及规范要求进行施工
。
在施工中，我公司还将进一步加强生产管理，调配劳动力，
加强技术性较强的关键工序管理，以控制施工工作进度，有条
不紊的进行施工，确保工程的顺利进展。
主要劳动力需用量详
见下表
十一、计划投入的主要施工机械设备
我公司将为施工队伍配备足够的、性能齐全的各类机具设
备，并积极推广使用新机具、新设备，最大限度满足施工需要，
提高工作效率。
计划投入的主要施工机械设备详见下表：
工
种
拆除阶段
（人）
装修阶段
（人）
木 工
5
40
瓦 工
3
10
油漆工
3
40
抹灰工
3
电焊工
2
4
电 工
2
2
水暖工
5
10
架子工
2
其 他
10
20
十二、冬季施工措施
本工程计划在冬季施工的初期交工，基本上影响不大
，为预防特殊情况（气温连续5天低于5℃时）出现，有必
要做好以下几项准备工作：
2.1加快施工进度，力争在冬季施工之前完成全部湿
作业。
2.2拌和水泥砂浆时，需掺一定比例的防冻剂，施工
后的水泥砂浆面层要求用塑料薄膜进行覆盖，以保证水泥
砂浆在较高温度下凝固。
2.3各种洞口（需通风的除外），均应进行封闭，其
他作为通道的门、楼梯口用棉布门帘遮挡，以保持室内温
度。
十三、工程质量保证措施
1.1建立工程质量保证体系，制定明确的质量计划，设立专
门的质量管理部门，由专业质量工程师按照设计要求、国家质
量验收标准进行严格检察、监督和验收。
1.2做好图纸会审和施工准备工作，减少返工损失，消除工
程质量通病，在施工之前最大限度地把前期问题消化。
1.3坚持以预防为主，精心编制施工组织设计和单项工程施
工方案，严格按设计要求、质量标准、施工技术交底要求，统
一标准、统一内容、统一方法、统一工具，组织并加强施工班
组认真进行自检、互检，做到施工按规范、操作按规程、验收
按标准。
1.4、施工前工长必须进行技术、质量、安全的详细书面交
底，交底双方签字。
关键过程、特殊过程的技术交底资料应经
单位技术组负责人或项目技术负责人审核。
1.5坚持样板引路制
度，所有分项工程施工前必须先做出样板间、样板墙，经监理
、业主验收合格后方可进行大面积施工。
1.6严格按照国家、省市建设主管部门颁发的有关文件，对
各种技术资料进行整理归案。
保证资料的准确、及时和完整。
1.7严格计量管理和试验检验管理。
对工程中使用的各种材
料进行严格控制，经检验和试验不合格的材料，无标识或不清
楚的材料，过期失效变质受潮破损和对质量有怀疑的材料等不
得使用。
1.8 认真执行工程质量“三检制”，测量放线核验制，关
键工序跟踪检验制，隐蔽工程联合检验制。
对不合格品进行控
制，对出现的不合格品按“三不放过”的原则实施纠正，并重
新验证纠正后的质量。
十四、现场安全文明施工措施
2.1认真贯彻执行国家有关安全生产方针政策、法规及行业
、企业有关安全生产的各项规定，严格按照省、市“安全文明
样板工地”标准要求，结合项目工程特点及施工全过程的情况
，制定本项目各项安全生产管理办法，并监督实施。
2.2健全和完善用工管理手续，严格用工制度与管理，适时
组织工人上岗安全教育，加强劳动保护工作，要对职工的健康
与安全负责。
2.3组织落实施工组织设计中安全技术措施，监督项目工程
施工中安全技术交底制度和设备、设施验收制度的实施。
2.4组织编制施工组织设计、施工方案、技术措施时，要制
定有针对性的安全技术措施，并随时检查、监督、落实。
2.5领导、组织施工现场定期的安全生产检查，纠正违章作
业，消除不安全因素，发现施工生产中不安全隐患，组织制定
措施，及时解决。
对上级提出的安全生产与管理方面的要求，
要定时、定人、定措施予以解决。
2.6严禁假冒伪劣安全防护设备、设施、用品流人施工现场
。
发生安全事故，要做好现场保护与抢救工作，及时上报，组
织、配合事故调查，认真制定防范措施，吸取事故教训。
2.7对工程应用的新材料、新工艺、新技术严格执行申报、
审批制度，发现问题，及时停止使用，并上报有关部门和领导
。
2.8组建工地文明施工领导小组，建立健全文明施工责任制
，落实各管理人员责任制。
按现场各部位使用功能划分区域，
明确管理负责人，实行挂牌制。
各施工队分片分区负责，通过
布置安排、检查考评、奖优罚劣、宣传教育等环节狠抓落实，
保证文明施工目标的实现。
2.9加强各种材料的使用管理，收、验、发手续齐全，做好
限额领料，防止施工中材料的损坏和浪费现象，减少物耗。
加
强边角料的收集堆放管理。
经常清点现场材料存量，根据使用
情况做好料具的清退和转场。
2.10施工现场所有材料必须有环保标志，不符合环保规定
的材料，尽量不予采用。
禁止使用易对人、环境造成污染有害
的化工原料和放射性材料。
禁止使用各种有毒、有腐蚀、有污
染危害的劣质材料。
2.11施工尽量减少噪音，以防扰民，机械工具噪音超过国
家标准的必须装设消音设备，施工污水按指定要求排入下水道
，建筑垃圾、生活垃圾在指定地点集中堆放、集中运输，施工
现场做到工完场清。
2.12施工现场及机械料具要严格按总平面布置，现场要有
专人每天清扫，做到布置合理、方便施工、场容整洁；
2.13 施工区生活用水和容器要严格按照卫生标准消毒,防
止引起食物中毒。
施工区域禁止吸烟。
十五、工期保证措施
3.1加强施工组织管理,选派精力充沛、有过许多同类工程
施工经验的项目经理和经验丰富的管理人员进驻工地，组建一
个高素质的项目经理部。
3.2编制工程总进度计划、月进度计划，并编制相应的材料
构配件、人力、资金等资源需用计划。
3.3合理安排工序，组织流水施工，装修和安装作业合理交
叉，各专业施工队做好书面交接工作，确保空间、时间充分利
用，同时保证各专业良好配合，加快施工进度，确保计划的最
终实现。
3.4建立每日生产例会制度，定期检查计划落实情况，对各
专业分包实施严格的进度控制。
各专业分包进场前必须根据项
目部进度计划编制专业施工进度计划报项目经理部，必须参加
项目工程部每日召开的生产例会，当天问题当天解决。
如发现
进度偏差，应及时调整。
3.5严格各工序施工质量，确保一次验收合格，杜绝返工损
失。
为缩短工期，降低劳动强度，我公司将采用机械作业代替
手工劳动，为各专业施工队配备专门的中、小型施工机具，以
满足施工需要。
3.6 本工程执行专款专用制度。
即便甲方因资金紧张不能
及时支付工程进度款，我公司凭借雄厚的资金实力，以及在多
家银行取得高等级资信的优势，也能够保证材料设备等的充足
供应和专业队伍劳务费用及时兑现，确保连续施工。
十六、降低成本措施
4.1根据本工程的特点、合同要求及所处的环境、施工阶段
，结合相关工程的成本管理经验，进行科学成本预测，编制《
成本控制计划》。
4.2充分利用公司现有资源降低现场费用。
组建人员精干的
项目经理部，节省现场管理费开支。
4.3采用流水施工缩短施工工期。
减少人工的投入，减少材
料周转量、降低机械的租赁费用，降低工程造价，提高综合经
济效益。
4.4择优选择专业施工队，采用科学的承包方式，提高劳动
生产率，降低人工费用。
同时签订工程材料使用合同，节奖超
罚，避免材料浪费。
降低中、小型机械使用费，把该项费用交
给施工队包干使用，提高机械利用率和工作效率。
4.5降低质量损失成本。
杜绝因大面积修补或返工而造成的
损失。
4.6定期进行成本核算。
随时收集信息并与成本计划比较，
对施工项目的各项费用实施有效控制，发现偏差则分析原因，
并采取措施纠正，从而实现成本目标。
4.7 强化全员成本意识。
建立严格的奖罚制度，充分调动
职工的积极性，在施工的各个环节中进行成本控制。
十七、 服务承诺
1.质量保修期：
根据国家有关规定并结合工程实际，本工程质量保修
期为二年，时间自甲乙双方、监理及质检部门签署工程竣
工验收报告之日起计算。
我公司承诺在保修期内对本公司
施工范围内的全部质量问题负责保修。
2.签定工程保修合同
我公司将按照公司程序文件与业主签订《建设工程保
修合同书》和提供《建设工程质量修理通知书》，业主发
现工程质量问题时，可向我公司反映，我公司将依合同组
织保修。
3保修期服务
3.1在维修保养期内，由于工程本身质量原因造成损
坏，我公司将免费负责修理或更换。
在修理或更换之后，
我公司将损坏原因、整改措施、完成修理情况等，以书面
形式呈报业主。
3.2工程交付后，在保修期内对业主进行定期工程质
量回访，认真听取业主的意见，做好《工程回访记录》，
保修期内至少回访6次：
第一次回访在工程交付3个月内；
第二次回访在工程交付6个月内；
第三次回访在工程交付9个月内；
第四次回访在工程交付12个月内；
第五次回访在工程交付18个月内；
第六次回访在工程交付24个月内；
如遇暴风暴雨等其它特殊情况，也要进行回访；
3.3保修期内，承诺自接到业主的维修电话或收到信
函2_小时之内派维修人员赶赴现场。
3.4公司根据《建设工程质量修理通知书》、《工程
回访记录》和业主投诉记录，及时组织公司有关部门到现
场对工程质量进行复查，确定维修方案，并根据保修合同
规定要求，明确维修单位，精选专业维修队进行修理，力
争不影响正常使用，维修完毕由业主签字验收。
3.5 保修期满后，我公司对所承接的工程项目提供终身维
修服务。
因甲方使用不当和不可抗拒的外力原因引起的工程质
量问题，我公司将及时处理，甲方负责成本费用。
十八、安全生产目标
确保不发生重大安全事故，轻伤事故频率控制在0.1‰以内
。
文明施工目标
确保达到安全文明施工标准。
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